Warum eine Immobilie kaum noch vor Inflation schützt

Dr. Ulrich Kater, Chef-Volkswirt der DekaBank klärt auf

Jeden Monat stellen wir einem Finanzexperte der Deka drei Finanzfragen. Diesen Monat: Hat die Immobilie als Anlage ausgedient? Wie gefährlich ist der Immobilienboom? Welche Alternativen für langfristige Anlagen gibt es? Erfahren Sie mehr über die Grundlagen des Markts und die Chancen für Investoren. Jeden Monat neu: Drei Fragen zu Geld, drei Antworten.

3 Fragen zu Geld
3 Fragen an
Dr. Ulrich Kater
Chefvolkswirt der Deka

Laut einer aktuellen Untersuchung sind die Renditen von Wohnimmobilien in A-Standorten inzwischen auf 1,9 bis 2,6 Prozent zurückgegangen. In B-Städten sank sie erstmals unter die 3-Prozent-Marke und liegt jetzt bei 2,8 bis 3,3 Prozent. Hat die Immobilie als Anlage ausgedient?

Dr. Ulrich Kater: Nein, keineswegs. Die Immobilie ist nach wie vor als Anlage attraktiv. Das aktuelle Niedrigzinsumfeld hat jedoch zu einer sehr hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien gerade in den großen Ballungsräumen und auch den klassischen Universitätsstandorten geführt. Die Renditen haben deshalb stark nachgegeben.

Man muss sich als Anleger darauf einstellen, dass die Renditen auf absehbare Zeit nicht mehr das Niveau vor der Finanzkrise erreichen werden. Das gilt aber für alle Anlageklassen.

Die Rendite von gewerblichen Immobilien ist nach wie vor höher, als die von sicheren Staatsanleihen. Bei ausreichender Streuung, etwa in Immobilienfonds, ergibt sich hier eine sehr attraktive Kombination aus Stetigkeit und Höhe der Renditen.

Die Kreditvergabe deutscher Banken bereitet der deutschen Finanzaufsicht Sorgen. Ein Wirtschaftsabschwung und fallende Immobilienpreise könnten zu ernsten Problemen führen. Wie gefährlich ist der Immobilienboom?

Wir dürfen nicht vergessen, dass mit dem Immobilienboom in Deutschland ja gleichzeitig auch eine ausgewachsene Immobilienkrise einhergeht: Immobilienpreise und Mieten in den strukturschwächeren Regionen in Deutschland sind spiegelbildlich zum Boom in den Zentren abgestürzt.

In den Boomregionen gibt es an einigen Standorten Überhitzungserscheinungen. Aber wir sehen gegenwärtig nicht die Gefahr einer flächendeckenden Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Dazu fehlen die Voraussetzungen. Weder die Kreditvergabe noch der Wohnungsneubau sind zu stark ausgeweitet. Im Gegenteil: Das Angebot an Wohnungen bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück.

Gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) beläuft sich das Volumen der ausstehenden Wohnungsdarlehen in Deutschland auf etwa 42 Prozent. Damit stehen wir im europäischen Vergleich gut da. In den Niederlanden sind es zum Beispiel mehr als 90 Prozent.

Starke Preisanstiege bei Häusern und Wohnungen müssen nach einer zyklischen Trendwende nicht zwangsläufig und schlagartig zu einer Korrektur im entsprechenden Ausmaß führen. Wahrscheinlicher sind geringere und dann auslaufende Preiserhöhungen. 

Welche Alternativen habe ich zur Immobilie, wenn ich mein Geld möglichst langfristig und werterhaltend anlegen möchte?

Ich wundere mich oft, dass in Deutschland die Immobilie als Sachwertanlage und als Schutz gegen Krisen und Inflation durchgeht, die Aktie aber nicht.

Mal ein Gedankenexperiment: Stellen wir uns vor, Aktien wären so schwerfällig und kostenintensiv handelbar wie Immobilien. Dann würden die Deutschen wahrscheinlich auch eher auf die Dividendenrenditen von Aktien schauen als auf die teilweise aberwitzigen Kursschwankungen der Aktienbörsen – von denen die meisten nur deswegen zustande kommen, weil die Börsen heutzutage rund um die Uhr geöffnet sind.

So wie eine Immobilie eher nach den langfristig erzielbaren laufenden Erträgen beurteilt wird, sollte auch die Aktie als Anlagegegenstand aufgefasst werden. Also als eine Anlage, die laufende Erträge produziert und dabei wertstabil bleibt. Zu einer solchen Haltung gehört, dass man Aktien nicht im Crash verkauft – dann ist es sowieso zu spät – oder Aktien erst dann ins Portfolio aufnimmt, weil diese in den vergangenen fünf Jahren so gute Wertzuwächse hatten – dann ist ebenfalls kein günstiger Zeitpunkt.

Ergebnis: Als langfristig werterhaltende Anlagealternative zur Immobilie gibt es nur die Aktie. Wobei ein großer Vorteil der Aktien darin liegt, dass man den Aufbau einer Vermögensposition über viele Quartale und damit Marktzyklen strecken kann.

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