Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Miete – und wann sie erhöht werden darf. Vor allem legt das BGB fest, dass eine Erhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden kann: nach Vereinbarung und nach Gesetz.
Nur in Ausnahmefällen haben Vermieter das Recht, auch ohne Absprache eine Erhöhung zu verlangen: entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, oder weil sie Modernisierungen vorgenommen haben.
Die Ortsüblichkeit ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde. Gibt es keinen Mietspiegel, darf der Vermieter sich auf den Preis bei drei Vergleichswohnungen beziehen. Diese müssen in Ausstattung, Lage und der Quadratmeteranzahl in etwa der Wohnung des Mieters entsprechen.
Aber: Die Anhebung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf frühestens 15 Monate nach Einzug erfolgen. Darüber hinaus muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegen.
In der Regel dürfen Vermieter die Miete auch nach Modernisierungen anheben. Hier gilt aber, zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden. Denn zu Instandhaltungen sind Vermieter verpflichtet.
Eine Modernisierung hingegen steigert den Wert des Mietobjekts. In diesem Fall dürfen Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings müssen sie ihren Mietern die jeweilige Modernisierung drei Monate vorher schriftlich (Mail oder Brief) angekündigt haben.
Mieter haben das Recht, der Modernisierung zu widersprechen – falls sie mit einer großen Härte verbunden ist. Dies kommt unter anderem im Fall einer Erkrankung oder schweren Behinderung in Betracht.
Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist ebenfalls nur im Rahmen des BGB möglich. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Auch bei einem neuen Eigentümer gelten demnach die Rechte aus dem bestehenden Mietvertag.
Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete das nächste Mal anheben. Erhöhungen wegen Modernisierung sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen.
Aber: Liegt die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, gilt sie als überhöht. Das heißt, in Städten, in denen Wohnraum knapp ist, können die Mieter ihre monatliche Zahlung bei 120 Prozent deckeln. Außerdem haben sie das Recht, zu viel bezahlte Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern.
Vermieter dürfen die Miete nicht einfach spontan erhöhen. Der Gesetzgeber hat dafür Fristen festgelegt. Eine Erhöhung gilt erst ab dem übernächsten Monat. Erhalten Mieter die Ankündigung zum Beispiel im März, müssen sie ab Mai die höhere Miete zahlen
Achtung: Auch wenn Vermieter alle Vorgaben einhalten, können sie die Miete nicht automatisch erhöhen. Ihre Mieter müssen vorher zugestimmt haben.
Nach Ablauf des Monats, in dem sie die Ankündigung erhalten haben, haben Mieter zwei Monate Zeit zu widersprechen. Können die Vermieter eine Erhöhung aber entsprechend dem BGB begründen, dürfen Mieter die Zustimmung nicht verweigern.
Das Schweigen der Mieter gilt nicht sofort als Zustimmung. Zahlen sie aber fünf Monate lang die höhere Miete, gilt dies als Einverständnis. Eine stillschweigende Zustimmung besteht auch darin, dass sie ihren Dauerauftrag ändern.
Auch bei einer gerechtfertigten Mieterhöhung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Innerhalb der Zustimmungsfrist können sie bis zum Ablauf des übernächsten Monats ihre Wohnung außerordentlich kündigen. Für Mietverträge mit einer Index- oder Staffelmiete gilt das jedoch nicht.
Stimmen Mieter der Erhöhung nicht innerhalb der zweimonatigen Überlegungsfrist zu, können die Vermieter sie innerhalb von drei Monaten darauf verklagen.
Wenn die Mieter der Erhöhung zugestimmt haben oder vom Gericht dazu verurteilt werden, wird die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig.
Zuerst gilt es zu prüfen, ob eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorgaben rechtens ist.
Grundsätzlich gilt, dass nach Neuabschluss eines Vertrages die Miete für einen Zeitraum von einem Jahr nicht erhöht werden kann. Danach ist eine Anhebung im Fall eines Standardmietvertrages alle zwölf Monate möglich.
Aber: Faktisch bedeutet das, dass eine Mieterhöhung alle 15 Monate möglich ist, da die Zustimmungsfrist der Mieter zu berücksichtigen ist.
Die Berechnung ist abhängig von der Art des Mietvertrags und der Situation vor Ort: Während bei einer Staffelmiete die Beträge zur Erhöhung bereits im Vornherein festgelegt sind, werden Mieterhöhungen bei einer Indexmiete an den allgemeinen Lebenshaltungsindex gekoppelt.
Das heißt: Steigen die Preise, steigt auch die Indexmiete. Wer einen Indexmietvertrag abschließt, muss mit einer jährlichen Mieterhöhung rechnen. Allerdings darf sie nicht höher ausfallen als die jährliche Inflationsrate.
Während Erhöhungen eines Staffelmietvertrages automatisch in Kraft treten, müssen Vermieter alle anderen Arten der Erhöhung schriftlich ankündigen – per Post oder Email.
Dabei sind Form und Frist der Mieterhöhung klar geregelt. Fehler können eine Erhöhung um Monate verzögern.
