Mieten oder kaufen? Der Ratgeber zur wichtigsten Wohnfrage

Mieten oder kaufen? Beides hat gute Seiten. Schauen Sie sich die wichtigsten Punkte im Vergleich an, dann fällt die Entscheidung leichter.

Flexibilität

Wenn Sie eine Wohnung mieten, bleiben Sie beweglich. Ein neuer Job in einer anderen Stadt? Dann packen Sie einfach Ihre Sachen und ziehen um. Auch wenn sich Ihre Lebenssituation verändert – etwa durch Familienzuwachs oder eine Trennung – finden Sie als Mieterin oder Mieter meist schneller eine passende Bleibe.

Allerdings sollten Sie prüfen, wie gut sich diese gefühlte Flexibilität tatsächlich in die Praxis umsetzen lässt: Die Mieten steigen, Wohnraum ist knapp. Vor allem in Ballungszentren ist es nicht leicht, kurzfristig eine neue und bezahlbare Wohnung zu finden. Sehen Sie sich daher genau an, was der Mietmarkt in Ihrer Region wirklich zulässt.

Beim Immobilienkauf sieht es generell anders aus: Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung bindet Sie stärker an einen Ort. Wer Eigentum besitzt, zieht nicht mal eben um. Das kann die berufliche und persönliche Freiheit einschränken – vor allem, wenn Sie noch nicht sicher sind, wo Sie sich langfristig niederlassen möchten.

Tipp: Sie sind noch unschlüssig? Dann testen Sie mit unserem Wohntypen-Finder, welcher Wohnstil zu Ihrer aktuellen Lebenssituation passt: flexibel mieten oder lieber in die eigenen vier Wände investieren. Ein paar Klicks genügen.

Reparaturen

Reparaturen? Da sind Sie als Mieter oder Mieterin fein raus. Um kaputte Leitungen, tropfende Wasserhähne oder eine defekte Heizung müssen Sie sich kaum kümmern. Sie melden nur den Schaden – die Kosten übernimmt in der Regel Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin. Auch für größere Instandhaltungen wie ein neues Dach oder neue Fenster sind Sie nicht verantwortlich.

Ganz anders sieht es beim eigenen Haus oder der Eigentumswohnung aus: Hier liegt die Verantwortung bei Ihnen. Reparaturen kosten Geld – und je nach Alter und Zustand der Immobilie kann das schnell teuer werden. Ein finanzieller Puffer ist unverzichtbar. Die sogenannte Instandhaltungsrücklage sollten Sie daher von Anfang an berücksichtigen.

Aber: Im Gegenzug bestimmen Sie selbst, was gemacht wird – und wie. Sie entscheiden, ob Sie besonders hochwertige Materialien verwenden oder ob Sie bestimmte Dinge selbst übernehmen.

Tipp: Planen Sie bei einem Immobilienkauf immer zusätzliche Kosten für Reparaturen und Wartung ein, idealerweise etwa ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr.

Modernisierung

Eine Wand versetzen oder ein exquisites, neues Bad einbauen? Nicht so einfach als Mieter oder Mieterin. Oft bleibt es bei kleineren Anpassungen – bei allem anderen haben Sie wenig Gestaltungsfreiheit. Denn der Vermieter oder die Vermieterin hat immer das entscheidende Wörtchen mitzureden.

Wer eine Immobilie kauft, kann ganz anders handeln: In den eigenen vier Wänden entscheiden Sie, wie Sie wohnen möchten. Ob offene Küche oder schicke Terrassentüren – Sie gestalten, wie es zu Ihrem Leben passt. Das gilt auch für die energetische Sanierung: Möchten Sie weniger Nebenkosten zahlen? Dann tauschen Sie die Fenster oder investieren in eine moderne Heizung oder die Photovoltaikanlage auf dem Dach. Sie bestimmen das Projekt – und das Budget, in Ihrer ganz persönlichen Wohlfühloase.

Wenn Sie später verkaufen möchten, rechnet sich manche Investition übrigens doppelt: Sie steigern Ihren Komfort im Alltag und verbessern gleichzeitig den Immobilienwert und die Verkaufschancen.

Tipp: Viele energetische Maßnahmen können Sie fördern lassen, etwa über Programme der KfW. Das senkt die Kosten und macht das eigene Zuhause zukunftsfest. Mit unserem Modernisierungsrechner können Sie ganz einfach abschätzen, welche Kosten und Einsparpotenziale entstehen und welche Fördermittel für Ihre Maßnahmen in Frage kommen.

Wohnkosten

Sie zahlen Monat für Monat Miete? Dann bezahlen Sie das Eigentum anderer. Über die Jahre kommt eine stattliche Summe zusammen, ohne dass Sie eigenes Vermögen aufbauen. Fragen Sie sich also gelegentlich, ob es nicht klüger wäre, das Geld in eine eigene Immobilie zu stecken?

Doch Vorsicht beim Vergleich: Eine Monatsmiete lässt sich nicht eins zu eins mit einer Kreditrate gleichsetzen. Fachleute schätzen, dass die monatliche Belastung bei einer Baufinanzierung – bestehend aus Zins und Tilgung – etwa 20 bis 30 Prozent höher ist als für die Miete eines vergleichbaren Objektes. Entscheidend ist aber nicht nur die Rate, sondern das Gesamtpaket. Denn das Haus oder die Wohnung gehört irgendwann Ihnen. Damit schaffen Sie Vermögen. Gleichzeitig schützt Sie ein Eigenheim vor Mieterhöhungen und bietet Sicherheit bei Inflation: Während Mieten steigen, bleibt Ihre Kreditrate über die gesamte Zinsbindungsfrist stabil – und irgendwann fällt sie ganz weg.

Wer kauft und finanzieren will, braucht allerdings zusätzlich Eigenkapital. Ideal sind 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Geld Sie selbst einbringen, desto günstiger fällt Ihre Finanzierung aus. Auch die Zinsen spielen eine große Rolle. Ist das Zinsniveau beim Kauf hoch, wird die Finanzierung teurer – kaufen Sie hingegen bei niedrigen Bauzinsen, können sich selbst hohe Kaufpreise langfristig lohnen.

Rechenbeispiel kaufen oder mieten

Sie zahlen 1.000 Euro Kaltmiete für eine 100-Quadratmeter-Wohnung? Dann geben Sie pro Jahr 12.000 Euro aus. Bei einem Kauf-Miete-Verhältnis von 25 Jahren entspricht der Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses dem 25-fachen der Jahreskaltmiete – also würde eine Immobilie, für die Sie jährlich 12.000 Euro Miete zahlen müssten, etwa 300.000 Euro kosten. Aus diesen Zahlen – und einem exemplarischen Eigenkapitalsanteil in Höhe von 60.000 Euro – ergeben sich folgende Konditionen für Ihre fiktive Baufinanzierung:

In der Rechnung liegen die Kreditraten für den Kauf der Immobilie also höher als die Miete in einem vergleichbaren Objekt.

Die Kalkulation ist zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht abgeschlossen. Es fehlen noch die Kaufnebenkosten, die neben dem Kaufpreis und der Finanzierung auf Sie zukommen: Maklerprovision, Notarkosten, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer erhöhen den Endpreis Ihrer Immobilie um einiges. Wir empfehlen Ihnen, abhängig vom Bundesland, 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einzuplanen.

Die Gesamtkosten unserer Beispielrechnung lägen dann bei 330.000 bis 345.000 Euro. Zusätzlich müssen Sie als Käufer oder Käuferin einen finanziellen Puffer in Form der monatlichen Instandhaltungsrücklage einplanen. Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie die wichtigsten Nebenkosten beim Kauf oder Bau Ihrer Immobilie ermitteln.

Tipp: Nutzen Sie auch unseren Baufinanzierungsrechner, um einen realistischen Überblick über Ihre monatlichen Kosten zu bekommen. Mit wenigen Angaben zu Eigenkapital & Co. sehen Sie, wie hoch Ihre Rate ausfallen könnte – und ob sich ein Kauf für Sie lohnt. Das ist die beste Grundlage für eine fundierte Entscheidung.

Mieterhöhung

Schon wieder flattert eine Mieterhöhung ins Haus? Das passiert in Deutschland vielen – besonders in Städten, in denen der Wohnraum knapp ist. Da liegt die Frage nah, ob Sie sich Ihre Wohnung noch leisten können, wenn Sie einmal in Rente sind – beziehungsweise wie viel dann noch von der Rente übrigbleibt.

Speziell in den Metropolen steigen die Mietpreise noch stärker an als die Kaufpreise. Doch auch im Umland und in kleineren Städten kann es für Mieter oder Mieterinnen langfristig eng werden mit dem verfügbaren Geld. Wer dauerhaft mietet, muss also damit rechnen, dass die Wohnkosten mit der Zeit immer weiter steigen.

Mit einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung sieht das anders aus: Sobald der Kredit abbezahlt ist, wohnen Sie deutlich günstiger. Sie sparen sich die monatliche Miete – und das kann im Alter einen großen Unterschied machen. Eigentum bedeutet deshalb nicht nur mehr Unabhängigkeit, sondern auch eine gewisse finanzielle Ruhe im späteren Leben. Die eigenen vier Wände sind also eine hervorragende Altersvorsorge.

Hinweis: Auch bei selbstgenutztem Eigentum fallen natürlich weiterhin laufende Unterhaltskosten an – etwa für Heizung, Wasser, Versicherungen oder die Müllabfuhr. Trotzdem liegt die monatliche Belastung oft deutlich unter der einer Mietwohnung.

Nebenkosten

Ob Miete oder Eigentum – ganz ohne Nebenkosten geht es nicht. Doch es gibt Unterschiede. Wenn Sie mieten, tragen Sie in der Regel nur die laufenden Betriebskosten. Dazu zählen Strom, Heizung, Hausreinigung oder der Winterdienst. Wie hoch diese Posten ausfallen, hängt von der Wohnlage und dem Zustand des Gebäudes ab. In modernen oder gut sanierten Häusern fallen die Nebenkosten oft niedriger aus, auch für Mieterinnen und Mieter.

Beim Kauf einer Immobilie kommt mehr auf Sie zu: Neben den laufenden Kosten  für Energie, Wasser, und Versicherungen zahlen Sie beim Immobilienkauf auch einmalige Kaufnebenkosten. Dazu kommt die Grundsteuer. Außerdem tragen Sie dauerhaft alle Instandhaltungskosten selbst und müssen Rücklagen für eventuell notwendige Reparaturen bilden. Das geht ins Geld.

Doch Eigentum kann sich auch bei Ihren laufenden Nebenkosten lohnen: Wenn Sie in eine moderne Heizung, neue Fenster oder Solartechnik investieren, sparen Sie langfristig bei den Energiekosten. Und gleichzeitig steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie.

Gartenarbeit

Sie lieben den wunderbaren Blick auf die Grünanlage vor Ihrem Mietshaus? Viel tun müssen Sie dafür nicht. Denn um Rasenmähen, Hecke schneiden oder Laubharken kümmert sich entweder ein Hausmeisterdienst oder Ihr Vermieter beziehungsweise Ihre Vermieterin.

Anders sieht es aus, wenn Sie ein eigenes Haus mit Garten besitzen: Dann gehört die Pflege des Außenbereichs zu Ihren Aufgaben. Das kostet Zeit, Geld – und manchmal auch Nerven. Denn „von nichts kommt nichts“. Ein schöner Garten will gut geplant, regelmäßig gepflegt und saisonal angepasst werden. Dafür belohnt er Sie mit viel Lebensqualität, einem Rückzugsort und Raum für eigene Ideen.

Auch bei einer Eigentumswohnung mit Gemeinschaftsgarten können Aufgaben auf Sie zukommen – etwa durch die Eigentümergemeinschaft oder Hausordnung geregelt. Die Arbeit teilt sich, aber mitverantworten müssen Sie sie trotzdem.

Ob Gartenarbeit Freude oder Pflicht ist, hängt ganz von Ihren Vorlieben ab. Wer gerne draußen anpackt, wird das eigene Grün schnell schätzen – wer lieber pflegeleicht wohnt, bleibt mit einer Mietwohnung oft entspannter.

Nachbarschaft

Nervige Mitmietende im Haus – Sie müssen es ertragen oder wegziehen. Oder Sie liegen ständig im Clinch. Aber wer möchte das schon? Bei Ärger im Haus oder im Treppenhaus haben Sie als Mieterin oder Mieter meist wenig Einfluss auf die Situation, und müssen auf die Reaktion der Vermieterin oder des Vermieters hoffen.

Beim Eigentum ist das anders: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen oder ein eigenes Haus, leben Sie in der Regel viele Jahre am gleichen Ort – und mit den gleichen Nachbarinnen und Nachbarn. Ein Umzug ist nicht so einfach möglich. Doch genau das kann ein Vorteil sein: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer gehen bewusster mit der Gemeinschaft um, weil sie wissen, dass sie ein langfristiges Verhältnis aufbauen müssen.

Besonders in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gilt: Alle entscheiden mit – etwa bei der Hausordnung, bei Renovierungen oder bei der Verwaltung. Das erfordert Kompromisse, bringt aber auch Mitspracherecht und Gestaltungsmöglichkeiten.

Das Streitpotenzial bei Hauseigentümerinnen und -eigentümern ist oft geringer als beim Wohnungseigentum, da es keine gemeinschaftlichen Flächen oder Mehrheitsentscheidungen gibt. Dennoch kommt es auch hier immer wieder zu Nachbarschaftsstreitigkeiten rund um Grenzfragen, Lärmbelästigung oder die Grundstücksnutzung.

Ob zur Miete oder im Eigenheim: Auch wenn Sie sich Ihre Nachbarschaft nicht aussuchen können – ein freundlicher Umgang lohnt sich immer.

Überblick: Lohnt sich kaufen oder mieten mehr für Sie?

Miete oder Eigentum? Es gibt kein Richtig oder Falsch. Wichtig ist, dass Sie ehrlich einschätzen, was zu Ihrem Leben passt: Möchten Sie flexibel bleiben oder etwas mehr finanzielle Verantwortung tragen und dafür langfristig vorsorgen? Wenn Sie diese Frage für sich klären, kommen Sie Ihrer Antwort schnell näher. Und wenn Sie noch unsicher sind, holen Sie sich die persönliche Beratung Ihrer Sparkasse.