Wer bei einer Sparkasse oder Bank eine Immobilie finanziert, zahlt für die Baufinanzierung Bauzinsen.
Wie die Bundesbank berichtet, lagen die Zinsen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Dezember 2024 durchschnittlich bei 3,34 Prozent für Finanzierungen mit mehr als 10 Jahren Laufzeit. Die tatsächliche Höhe hängt aber neben der Sparkasse oder Bank von vielen weiteren Faktoren ab.
Die Höhe der Bauzinsen hängt nicht nur von aktuellen Entwicklungen am Markt, in Politik und Wirtschaft ab, sondern auch von persönlichen Faktoren, etwa der Höhe des Eigenkapitals, der Bonität, den Einkommensverhältnissen, der gewählten Laufzeit und Tilgung sowie den gegebenenfalls eingebrachten Sicherheiten.
Bereits kleine Abweichungen in der Höhe der Bauzinsen können die Kosten eines Kredits über eine lange Laufzeit maßgeblich beeinflussen und insgesamt mehrere tausend Euro ausmachen.
Für die meisten Immobilieneigentümer und Immobilieneigentümerinnen ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung die teuerste Anschaffung im Leben. Die meisten Menschen können das Geld dafür nicht einfach vorher ansparen. Deshalb brauchen Sie eine Immobilienfinanzierung. Die Bauzinsen sind Zinsen, die Sie zahlen, wenn Sie sich Geld bei einer Sparkasse, Bank oder einem anderen Kreditinstitut leihen, um damit eine Immobilie zu bauen, zu kaufen oder zu sanieren. Sie sind Teil eines Immobilien- oder Baukredits.
Einfach gesagt: Wenn Sie zum Beispiel ein Haus kaufen möchten, aber nicht genügend Eigenkapital haben, leihen Sie sich Geld von einer Sparkasse oder Bank. Diese verlangt für das geliehene Geld Zinsen – das sind die Bauzinsen (auch: Baukreditzinsen).
Ein Aspekt, der die Höhe der Bauzinsen maßgeblich beeinflusst, ist die Lage am Markt. Die Bauzinsen sind aktuell gegenüber den Vormonaten zwar gestiegen (Stand: Mitte März 2025), aber im historischen Vergleich immer noch attraktiv. Wie sich die Höhe der Bauzinsen weiterentwickelt, hängt von zahlreichen Faktoren ab und ist aktuell besonders schwer vorherzusagen. Zu den Einflussgrößen zahlen unter anderem politische Entscheidungen auf nationaler Ebene, Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB), aber auch die weltpolitische Lage, etwa in Bezug auf Kriege oder Zölle.
Einen weiteren Aspekt, der entscheidend dafür ist, welche Bauzinsen Sie aktuell angeboten bekommen, können Sie selbst beeinflussen: Denn Ihre Situation, Ihre Handlungen und Entscheidungen wirken sich ebenfalls darauf aus, wie günstig die Konditionen in Ihrem Kreditvertrag sind. Ein niedriger Bauzins spart Ihnen über die gesamte Kreditlaufzeit schnell mehrere Tausend Euro. Weil schon ein kleiner Unterschied im Zinssatz große Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Kredits haben kann, lohnt es sich, sich die entscheidenden Faktoren genauer zu betrachten.
Christian Heyen ist Senior Manager in der Netzwerkorganisation der Sparkasse Bremen.
Er legt die strategischen Leitplanken für das private Baufinanzierungsgeschäft fest und begleitet die Themen Personal, Prozess und Pricing im ImmobilienCenter.
Es ist sehr schwierig, Baufinanzierungszinsen zu prognostizieren. Wir haben ja Anfang März 2025 einen leichten Anstieg gesehen und sind jetzt Ende April wieder ungefähr auf dem Niveau von Januar. Das zeigt: Die EZB-Zinssenkungen beeinflussen zwar das allgemeine Zinsumfeld, haben aber nur indirekte Auswirkungen auf die Baufinanzierungszinsen. Diese orientieren sich eher an der Pfandbriefkurve oder an den zehnjährigen Staatsanleihen. Steigen beispielsweise die Zinsen für Staatsanleihen, erhöhen sich die Zinsen für Pfandbriefe und damit auch die Bauzinsen – und umgekehrt. Unterm Strich heißt das: Wie und ob eine Leitzinssenkung die Entwicklung der Bauzinsen beeinflusst, ist nicht vorherzusehen.
Wenn ich mir die aktuellen Abwärtsbewegungen bei den Renditen anschaue, glaube ich langfristig nicht an deutliche Zinssenkungen, sondern vielmehr an ein gleichbleibendes Zinsniveau. Wir bewegen uns eher wieder in Richtung Normalzinskurve und weg von der invasiven Zinsstruktur.
Aktuell bewegt uns beispielsweise die unsichere Zollpolitik des amtierenden US-Präsidenten. Die Politik der USA könnte Immobilieninvestments durchaus attraktiver machen, da einfach eine große Unsicherheit am Kapitalmarkt spürbar ist. Und auch die von der Bundesregierung geplanten milliardenschweren Investitionspakete für Rüstung und Infrastruktur könnten sich langfristig leicht positiv auf den Wohnungsmarkt auswirken – beispielsweise auf Neuerschließungen von Baugebieten.
Auf der anderen Seite dieser Entwicklung steht die Staatsneuverschuldung, die im Zusammenhang mit den Staatsanleihen ebenfalls Einfluss hat auf die Renditen. Durch die Neuverschuldung stuft der Kapitalmarkt die Bonität der Bundesregierung bereits heute etwas schlechter ein, was langfristig eben auch zu steigenden Zinsen führen muss. In dieser Gemengelage gehe ich daher davon aus, dass es zwar durchaus ein kurzfristiges Auf und Ab der Zinsen geben kann, wir aber langfristig keine großen Veränderungen sehen werden.
Wir haben mit der LBS einen hervorragenden Verbunddienstleister in der Sparkassen-Finanzgruppe, um mit unseren Kundinnen und Kunden frühzeitig zum Thema Zinssicherung über Bausparen sprechen zu können. Denn es ist immer gut, auch das Finanzierungsportfolio zu diversifizieren. Viele Anlegerinnen und Anleger achten darauf, ihr Anlagevolumen zu diversifizieren, ich persönlich glaube aber, dass eben auch das Finanzierungsvolumen diversifiziert sein sollte. Als Häuslebauer und Immobilienkäuferin sehe ich mir also idealerweise heute schon an, welche Summen ich am Ende der Zinslaufzeit noch offen habe und wie ich diese vorausschauend durch Ansparverträge über Bausparen absichern kann.
Dieses Thema ist höchst individuell. Es kommt immer darauf an, welche Zinserwartung und Risikoneigung ich als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer habe. Ich muss mir eben heute überlegen, ob ich mir bei steigenden Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung die Raten für die Baufinanzierung noch leisten kann, muss einen persönlichen Puffer einrechnen und darüber nachdenken, welche finanziellen Ereignisse ich noch in der Zukunft erwarte – zum Beispiel einen Verkauf anderer Immobilien. Das sollte alles berücksichtigt werden.
Generell lässt sich aber natürlich sagen, dass es immer sinnvoll ist, die Konditionen langfristig festzusetzen – denn es geht ja um die Sicherung des eigenen Zuhauses der Familie. Darum sollten Sie eben auch mit Sicherheit planen. Sondertilgungen verkürzen dabei zwar die Laufzeit, reduzieren jedoch nicht Ihre monatliche Belastung. Das dürfen Sie nicht vergessen. Überlegen Sie sich also bevor Sie in eine Sondertilgung investieren: Was kommt in den nächsten Jahren auf mich zu, welche Rücklagen habe ich, und werden möglicherweise Sanierungsmaßnahmen oder Renovierungsmaßnahmen am Haus fällig, für die ich finanzielle Reserven benötige?
Der Baufinanzierungsmarkt wächst auch im aktuellen Zinsniveau weiter. Richtig ist, dass die Konditionen, die Zinsen, dabei eine deutlich höhere Relevanz bekommen als in den Jahren der Niedrigzinsphase von 2014 bis 2019. Zwar spielt für viele Kundinnen und Kunden noch immer das Vertrauen in die Marke Sparkasse und die Beratungsqualität eine große Rolle, ist aber im aktuellen Zinsniveau nicht mehr das alleinige Entscheidungskriterium. Wir haben daher auf diesem extrem transparenten Markt den Wettbewerb immer deutlich im Blick. Wir wollen unseren Kundinnen und Kunden schließlich das beste Angebot liefern und zeigen ihnen daher immer, was am Markt für sie möglich ist. Deshalb bieten wir auch die Option, eine attraktive Finanzierung an andere Banken zu vermitteln.
Machen Sie sich dabei aber eines klar: Sie können sich zwar heute eine Baufinanzierung sehr schnell online auf diversen Plattformen berechnen, ob das aber tatsächlich dem entspricht, was Sie letztendlich als Zins bekommen, ist eine ganz andere Geschichte. Eine verbindliche Konditionsermittlung hängt davon ab, wie viel Ihr Objekt wirklich wert ist, wie viel Eigenkapital Sie mitbringen, wie Ihre persönliche Bonität bewertet wird, ob Sie Neukunde oder -kundin sind und wie viel freie Liquidität Sie zusätzlich haben. All das sind individuelle Faktoren, die Ihre erste Onlineberechnung möglicherweise nicht völlig transparent einbezieht.
Neben den Konditionen ist zudem das Thema Zinssicherung entscheidend. Achten Sie darauf, dass Sie die Tilgung an Ihre jeweilige Einkommenssituation anpassen können. Wenn Sie beispielsweise mit einer einprozentigen Tilgung starten und in den nächsten fünf Jahren noch Karrieresprünge machen, sollten Sie diesen finanziellen Spielraum auf Ihre Tilgung übertragen können.
Da es bei der Baufinanzierung um einen langjährigen Vertrag geht und während der Laufzeit so vieles passieren kann, ist es zudem super wertvoll und beruhigend, einen vertrauensvollen Partner an der Seite zu haben. Auch wenn die erste Zinsbindung in den meisten Fällen nur 10 Jahre besteht, reden wir bei einer Gesamtfinanzierung nicht selten von einem Zeitraum von mehr als 30 Jahren. Und selbst in den ersten 10 Jahren kann sich so viel im privaten oder beruflichen Umfeld verändern. Es ist wichtig, hier immer einen kompetenten und vertrauensvollen Ansprechpartner zu haben.
Jede und jeder Interessierte sollte sich ganz einfach selbst fragen: Wenn ich zwar eine gewisse Zinserwartung habe, aber auch über die Sicherung meines eigenen Zuhauses über 30 Jahre nachdenke – gehe ich dann wirklich nur nach dem günstigsten Angebot oder möchte ich den besten Anbieter?
Bei Kaufimmobilien bemerken wir, dass das Thema Nachhaltigkeit in Form von Energieeffizienz, Sanierung oder Förderfähigkeit immer wichtiger wird. Sie müssen sich einfach mal überlegen, wie sich die Nebenkosten in den nächsten Jahren für Ihr Wunschobjekt entwickeln werden. Da gucken Sie auf einen Zeithorizont von 20 bis 30 Jahren und müssen sich immer wieder die Frage stellen: Kann ich mir bei gestiegenen Energiekosten diese Immobilie dann immer noch leisten?
Wir sehen bereits heute am Markt, dass Immobilien mit schlechten Energieeffizienzklassen überproportional an Wert verlieren, und dass Verhandlungen zwischen der Käufer- und der Verkäuferseite einfach länger dauern als bei Immobilien mit guten Energieeffizienzklassen. Da werden dann Themen wie zukünftige Modernisierungen oder energieeffiziente Sanierungen mit in den Kaufpreis reinverhandelt.
Die folgenden Aspekte beeinflussen die Höhe der Bauzinsen in Ihrem konkreten Angebot:
Je mehr Geld Sie selbst in die Finanzierung einbringen, desto geringer ist das Risiko für Ihren Kreditgeber – dadurch bekommen Sie häufig bessere Zinskonditionen.
Tipp: Sparen Sie möglichst früh eigenes Kapital an. Ein Richtwert besagt, dass mindestens 20–30 Prozent Eigenkapitalanteil an der Kaufsumme – inklusive Nebenkosten wie Notarbüro und Steuern – ideal ist. Bei dieser Aussage ist jedoch in bestimmten Situationen Vorsicht geboten. So kann es etwa für Vermieterinnen und Vermieter, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, finanziell unter Umständen vorteilhafter sein, dass Eigenkapital klein zu halten, wenn diese Kreditzinsen von der Steuer absetzen können. Beim Ansparen von Eigenkapital kann Ihnen unter Umständen ein Bausparvertrag helfen. Je nach persönlicher Situation erhalten Sie damit finanzielle Förderung von Staat und Arbeitgeber – und sichern sich günstige Zinsen für Ihre Finanzierung in der Zukunft.
Ihre Sparkasse oder Bank bewertet, wie zuverlässig Sie den Kredit voraussichtlich zurückzahlen. Je besser Ihre Bonität, desto günstiger sind in der Regel die Zinsen.
Tipp: Achten Sie auf eine gute Schufa-Auskunft, zum Beispiel durch pünktliche Rechnungszahlungen. Lernen Sie in unserem Ratgeber zur Bonität 6 Aspekte kennen, die Ihre Kreditwürdigkeit beeinflussen.
Ein festes, langfristig gesichertes Einkommen gibt dem Kreditgeber Sicherheit – dadurch bekommen Sie oft bessere Konditionen bei der Baufinanzierung.
Tipp: Eine Festanstellung und unbefristete Arbeitsverträge sind eine gute Voraussetzung, um einen Kredit langfristig bedienen zu können. Selbstständige sollten Nachweise für ein langfristig stabiles Einkommen vorlegen können, etwa durch Steuererklärungen und Jahresabschlüsse der vorangehenden Jahre.
Eine höhere Tilgung und kürzere Laufzeit der Baufinanzierung bedeutet oft geringere Gesamtkosten und niedrigere Zinsen.
Tipp: Vereinbaren Sie, wenn möglich, mindestens 2–3 Prozent anfängliche Tilgung. Prüfen Sie, ob Sie sich eine kürzere Laufzeit leisten können – das reduziert oft den Zinssatz. Besprechen Sie im Rahmen der Beratung bei Ihrer Sparkasse, ob Sondertilgungen möglich sind. Mit Sondertilgungen können Sie die Kosten Ihres Kredits reduzieren, wenn Sie spontan einmal mehr Geld zur Verfügung haben. Dadurch sichern Sie sich eine höhere Flexibilität.
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Beleihungswert der Immobilie. Je geringer der Beleihungsauslauf – also je weniger Kredit im Verhältnis zum Beleihungswert –, desto günstiger ist tendenziell der Zinssatz.
Tipp: Finanzieren Sie nur so viel, wie wirklich nötig. Wählen Sie gegebenenfalls eine günstigere Immobilie oder investieren Sie mehr Eigenkapital, um diesen Wert niedrig zu halten.
Zusätzliche Sicherheiten – zum Beispiel eine Kapitallebensversicherung, Bausparverträge oder eine weitere Immobilie – senken das Risiko der Sparkasse oder Bank und führen oft zu niedrigeren Zinsen.
Tipp: Prüfen Sie, ob Sie der Bank zusätzliche Sicherheiten anbieten können, um den Bauzins zu senken.
Wenn Sie auf diese Punkte achten, können Sie die Bauzinsen möglicherweise deutlich senken und langfristig bei der Baufinanzierung viel Geld sparen.
Mit unserem Baufinanzierungsrechner erhalten Sie rasch einen ersten Eindruck, welche Kosten zu welcher monatlichen Rate führen könnten. Doch Achtung: Der Rechner trifft bei der Zinshöhe Annahmen, um schnell ein Ergebnis liefern zu können. Fordern Sie bitte ein individuelles Angebot bei Ihrer Sparkasse an, um endgültige Konditionen konkret für Ihren Fall zu erhalten.
Tipp: Mehr Informationen zum Kauf einer Immobilie finden Sie auch in unserer Checkliste für den Hauskauf.
Der Sollzins ist der vertraglich festgelegte Zinssatz, den der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin für das geliehene Geld zahlt. Neben diesem Sollzins, der früher auch Nominalzins genannt wurde, kann eine Finanzierung mit weiteren Kosten verbunden sein. Kreditinstitute sind verpflichtet, einen effektiven Jahreszins anzugeben, der diese Nebenkosten beinhaltet. Wenn Sie die Angebote verschiedener Anbieter vergleichen, sollten Sie daher stets den effektiven Jahreszins heranziehen.
Die folgenden Beispiele verdeutlichen, wie sich die Höhe der Bauzinsen für Eigentümerinnen und Eigentümer finanziell auswirken kann. Dabei vergleichen wir einen effektiven Jahreszins von 3 Prozent mit einem von 3,2 Prozent – jeweils bei einer Volltilgung über 15 Jahre.
Situation 1:
Emma nimmt für ihren Hausbau einen Kredit von 250.000 Euro mit einem effektiven Jahreszins von 3 Prozent auf. Sie zahlt über die gesamte Laufzeit …
Situation 2:
Johannes schließt über die gleiche Kreditsumme einen Vertrag mit einem effektiven Jahreszins von 3,2 Prozent ab. Er zahlt …
Emma zahlt also monatlich fast 25 Euro weniger und über die Laufzeit von 15 Jahren 4.346,80 Euro an Zinskosten weniger.
Bleibt am Ende der Vertragslaufzeit eine Restschuld übrig, müssen Sie diese entweder aus eigenen Mitteln zurückzahlen oder eine Anschlussfinanzierung abschließen. Für Letztere werden die Bauzinsen neu festgelegt. Dadurch kann es passieren, dass Sie Ihre Restschuld nun zu einem höheren Zinssatz finanzieren müssen. Je höher die verbleibende Kreditsumme ist, desto stärker wirken sich gestiegene Zinsen aus. Wenn Sie bei Ihrer Finanzierung wenig tilgen, kann das also später bei einer Anschlussfinanzierung teuer werden. Dabei spricht man von der Tilgungsfalle.
Aktuell bewegen sich die Bauzinsen auf einem höheren Niveau als noch vor
wenigen Jahren, sind im langfristigen historischen Vergleich aber noch immer
moderat. Die genaue Höhe der Zinsen hängt stark von persönlichen Faktoren ab –
beispielsweise von Ihrer finanziellen Situation, dem Anteil an Eigenkapital,
der Laufzeit der Finanzierung und auch von Ihrer Kreditwürdigkeit. Generell
gilt derzeit: Wer eine gute Bonität, ausreichend Eigenkapital und ein solides
Einkommen nachweisen kann, erhält in der Regel bessere Konditionen.
Wie lange die Bauzinsen noch auf vergleichsweise niedrigem Niveau bleiben, lässt sich schwer vorhersagen. Die Entwicklung hängt von vielen Faktoren ab, wie etwa der wirtschaftlichen Lage, der Geldpolitik der Zentralbanken und der Entwicklung auf dem Finanzmarkt insgesamt. Allgemein gilt, dass sich Zinsen über längere Zeiträume verändern und stets gewissen Schwankungen unterliegen.
Daher ist es ratsam, sich rechtzeitig zu informieren, die Zinsentwicklung aufmerksam zu beobachten und im richtigen Moment individuelle Entscheidungen zu treffen. Wenn Sie eine Finanzierung planen, sollten Sie nicht allein auf Prognosen setzen, sondern eher überlegen, wie Sie langfristig günstige Konditionen sichern und Risiken minimieren können – zum Beispiel durch lange Zinsbindungen oder passende Tilgungsstrategien.
Bei Immobilienfinanzierungen sind die Zinsen normalerweise für einen
bestimmten Zeitraum festgeschrieben – beispielsweise für 5, 10, 20 oder 30
Jahre. Wählen Sie eine kurze Dauer der Zinsbindung, profitieren Sie in der
Regel von günstigeren Zinsen für Ihre Baufinanzierung. Innerhalb der
vereinbarten Zeit sind die vereinbarten Zinsen dann festgeschrieben.
Die Höhe der Tilgung ist für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eine entscheidende Stellschraube bei der Baufinanzierung. Je höher sie die Tilgung wählen, desto schneller bezahlen sie ihren Kredit ab. Und desto geringer ist das Risiko, in eine Tilgungsfalle zu geraten. Diese entsteht, wenn nach Ablauf der Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung der Restschuld höhere Zinsen fällig werden. Andererseits erhöht eine hohe Tilgungsrate auch die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung. Ihre Sparkassen-Beraterin oder Ihr Sparkassen-Berater berechnet gern, welche monatliche Rate Sie gut stemmen können.
Um einer Tilgungsfalle vorzubeugen, sollten Sie zu Beginn die Tilgungsrate nicht zu niedrig wählen. Dadurch wird der ausstehende Kreditbetrag schneller reduziert, was langfristig zu geringeren Zinskosten führt. Alternativ können nach Möglichkeit auch Sondertilgungen dazu beitragen, die Kreditsumme rascher zurückzuzahlen. Allerdings sollte die Höhe der Tilgung zu Ihrer finanziellen Situation passen. Daher ist es sinnvoll, vor dem Vertragsabschluss einen detaillierten Finanzierungsplan aufzustellen. Um sich finanziell nicht zu übernehmen, ist es wichtig, dabei auch die Nebenkosten für den Unterhalt der Immobilie im Blick zu behalten – etwa Steuern, Versicherungen sowie Kosten für Strom, Gas und Wasser.
Ein weiteres wichtiges Merkmal ist die Länge der Zinsbindung, also der Zeitraum, in dem die Bauzinsen festgeschrieben sind. Kreditnehmende sollten vor Ablauf dieser Frist die Zinsentwicklung beobachten und sich rechtzeitig um gute Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung kümmern.
