Die Zeit der niedrigen Bauzinsen ist erst einmal vorbei: Seit Anfang 2022 kletterte der Zinssatz zur Finanzierung von Immobilien im Schnitt um 2,5 Prozentpunkte. Sie betragen aktuell zwischen 4,1 bis 4,5 Prozent effektiv – je nach Höhe des Kreditrahmens und des eingebrachten Eigenkapitals. Durch diese Entwicklung verändern sich auch die Rahmenbedingungen für Sie als angehende Immobilienbesitzerinnen und Häuslebauer. Die Expertinnen und Experten Ihrer Sparkasse unterstützen Sie dabei, Ihre Finanzierung dennoch wie gewünscht umzusetzen.
Die aktuellen Bauzinsen sind in diesem Jahr deutlich gestiegen – derzeit liegen sie zwischen 4,1 bis 4,5 Prozent effektiv.
Prognosen von Immobilienexpertinnen und -experten gehen von einem weiterhin höheren Zinsniveau aus.
Attraktive Zinsen, maßgeschneiderte Laufzeit, individuelle Beratung: So gelingt Ihre Baufinanzierung nach der Niedrigzinsphase.
Bauzinsen oder auch Hypothekenzinsen fallen an, wenn Sie einen Kredit zur Finanzierung Ihrer Immobilie aufnehmen. Diese Zinsen plus vereinbarte Tilgungsrate zahlen Sie in monatlichen Raten an Ihre Sparkasse oder Bank zurück, bis der gesamte Kredit beglichen ist.
Expertinnen und Experten hatten steigende Bauzinsen schon länger vorhergesagt. Doch mit solch einer rasanten Entwicklung hatten nur wenige gerechnet. Für alle, die jetzt bauen oder kaufen möchten, bedeutet das: Sie müssen neu berechnen, wie sich ihre Immobilienfinanzierung unter diesen veränderten Rahmenbedingungen realisieren lässt.
Dabei hilft, sich klar zu machen: Zwar sind die aktuellen Bauzinsen deutlich höher als noch in den vergangenen Jahren. Doch langfristig betrachtet befinden sich die aktuellen Zinsen immer noch auf einem moderaten Niveau. Es kann sich für Sie also weiterhin lohnen, den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung jetzt in die Tat umzusetzen. Auch da die Bauzinsen künftig noch weiter steigen könnten. Umso wichtiger ist, diese Entscheidung mit Ihrer Hilfe vorab gut zu planen und den passenden Baukredit zu günstigen Konditionen zu finden.
Der Anstieg der Bauzinsen hat verschiedene Gründe: Einer der wichtigsten ist die stark zunehmende Inflationsrate. Die EZB erhöhte im Juli 2022 erstmals nach elf Jahren den Leitzins. Bis Ende 2022 stieg der Hauptrefinanzierungssatz auf 2,5 Prozent. Dieser Kurs wird auch 2023 fortgesetzt: Um eine zeitnahe Rückkehr der Inflation zu seinem mittelfristigen 2 Prozent-Ziel zu gewährleisten, werden die drei Leitzinssätze um jeweils 50 Basispunkte angehoben. Der Hauptrefinanzierungssatz sowie der Spitzenrefinanzierungssatz und der Einlagesatz werden mit Wirkung zum 8. Februar 2023 auf 3,00 Prozent, 3,25 Prozent und 2,50 Prozent erhöht.
Für Banken bedeutet diese Entwicklung, dass sie sich selbst zu höheren Kosten Geld bei der Zentralbank leihen müssen. Diese Mehrkosten fließen in die aktuellen Bauzinsen ein – und erreichen so auch Verbraucherinnen und Verbraucher. Zudem hat die Finanzaufsicht festgelegt, dass Banken und Sparkassen höhere Kapitalpuffer für Immobilienkredite anlegen müssen. Auch diese höheren Kosten dürften Kredite künftig zusätzlich verteuern.
Beim Abschluss Ihres Baukredits sichern Sie sich im Finanzierungsvertrag die Hypothekenzinsen für eine gewisse Frist – beispielsweise 10 oder 15 Jahre. Hierbei gilt: Wählen Sie eine kürzere Zinsbindung, profitieren Sie von günstigeren Zinsen. Endet die Vertragslaufzeit, zahlen Sie die Restschuld, also den verbliebenen Kreditbetrag, zurück. Können Sie das nicht, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Dafür werden die Bauzinsen neu festgelegt.
Dadurch kann es passieren, dass Sie Ihre Restschuld nun zu einem höheren Zinssatz finanzieren müssen. Je höher die verbliebene Kreditsumme ist, desto mehr treffen Sie die gestiegenen Zinsen. Wer während der Zinsbindung nur wenig tilgt, also zurückzahlt, hat eine besonders hohe Restschuld. Daher spricht man von der Tilgungsfalle.
Mit dem Tilgungsrechner sehen Sie auf einen Blick, welche monatliche Rate für Ihr Darlehen anfällt – und ob Sie diese finanzielle Belastung stemmen können. Dafür geben Sie einfach den gewünschten Darlehensbetrag, den aktuellen Sollzinssatz, die Zinsbindungsdauer und die Höhe der anfänglichen Tilgung in Prozent ein. Anschließend erhalten Sie eine Übersicht aller zu Raten, die innerhalb der Laufzeit zu zahlen sind. Jetzt Darlehen berechnen!
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Um hohe Finanzierungskosten nach Ende der Zinsbindung zu vermeiden, sollten Sie vorher möglichst eine hohe Tilgung erreichen. So wird Ihre Restschuld am Ende dieser Frist niedriger. Ideal ist es natürlich, wenn Sie das Baudarlehen innerhalb der Zinsbindung komplett tilgen können. Gelingt dies nicht und Sie benötigen schon bald eine Anschlussfinanzierung, können Sie über eine Umschuldung Ihres bestehenden Baukredits nachdenken. Dadurch sind die Kostensteigerungen kalkulierbar. Für die vorzeitige Ablösung des laufenden Darlehens verlangen Kreditinstitute in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen.
Eine Alternative zur Umschuldung ist ein sogenanntes Forward-Darlehen. Damit können Sie sich Bauzinsen für ein künftiges Darlehen sichern, das Sparkasse oder Bank erst zu einem späteren Zeitpunkt auszahlen. So erhalten Sie beispielsweise günstige Konditionen für Ihre spätere Anschlussfinanzierung – und entgehen so einer möglichen Tilgungsfalle. Damit schaffen Forward-Darlehen Planungssicherheit. Für die Festschreibung dieser künftigen Baukreditzinsen verlangen viele Kreditinstitute einen sogenannten Forward-Aufschlag. Dieser liegt derzeit bei durchschnittlich 0,01 Prozent pro Monat. Einige Kreditinstitute gewähren Forward-Darlehens bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Zeitpunkt der Auszahlung.
Banken oder Sparkassen erheben Bauzinsen oder auch Hypothekenzinsen für Kredite, die ihre Kundinnen und Kunden für die Finanzierung einer Immobilie aufnehmen – beispielsweise für den Bau oder Kauf eines Hauses. Diese Zinsen plus Tilgungsrate zahlen Kreditnehmerin oder Kreditnehmer in monatlichen Raten zurück, bis sie den gesamten Kredit beglichen haben. Die Höhe des Darlehens, den Zinssatz, das benötigte Eigenkapital, die Laufzeit und die Modalitäten der Rückzahlung haben die beiden Parteien vorab vertraglich vereinbart.
Die Zinsen für Baufinanzierungen sind im bisherigen Verlauf des Jahres 2022 stark gestiegen. Der Anstieg betrug rund 2,5 Prozentpunkte. Expertinnen und Experten rechnen vorerst nicht mit stark und nachhaltig fallenden Zinsen. Damit endet vorerst eine Niedrigzinsphase: Im Bereich der Immobilienfinanzierung waren die vergangenen Jahre geprägt von niedrigen Zinsen.
Expertinnen und Experten gehen davon aus, dass die Zeit der sehr günstigen Bauzinsen erst einmal vorbei ist. Sie rechnen damit, dass die derzeitige Entwicklung anhält und sich die Bauzinsen auch 2023 weiter erhöhen könnten. Gründe für diese Zinsentwicklung sind unter anderem die steigende Inflationsrate, auf die die EZB mit einer Erhöhung der Leitzinsen reagiert hat. Dadurch erhöhen sich auch die Kosten für Kreditinstitute, zu denen sie sich Geld bei der Zentralbank leihen können. Dieser Mehraufwand wird auch an die Kundinnen und Kunden in Form höherer Bauzinsen weitergegeben. Somit verteuern sich beispielsweise auch Darlehen zur Baufinanzierung.
Bei Immobilienfinanzierungen sind die Zinsen in den meisten Fällen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben – beispielsweise für 5, 10, 20 oder 30 Jahre. Wählen Sie eine kurze Dauer der Zinsbindung, profitieren Sie von günstigeren Zinsen für Ihre Baufinanzierung. Entscheiden Sie sich für eine längere Garantiezeit, steigen auch Ihre persönlichen Hypothekenzinsen. Innerhalb der vereinbarten Zeit sind die vereinbarten Zinsen dann fest. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung, etwa bei einem sogenannten Cap-Darlehen. Hierbei vereinbart das Kreditinstitut mit seinen Kundinnen und Kunden, dass die Zinsen innerhalb bestimmter Zeiträume angepasst werden können.
Die Höhe der monatlichen Tilgung ist für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eine entscheidende Stellschraube innerhalb ihrer Baufinanzierung. Je höher sie die monatliche Tilgung wählen, desto schneller haben sie ihren Kredit abbezahlt. Und desto geringer ist das Risiko, in eine Tilgungsfalle zu geraten. Diese entsteht, wenn nach Ablauf der Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung der sogenannten Restschuld höhere Zinsen fällig werden. Ihre Sparkassen-Beraterin, Ihr Sparkassen-Berater oder Ihr Ansprechpartner einer anderen Bank berechnet gern, welche monatliche Rate – Tilgung und Zinsen – Sie monatlich stemmen können. Wichtig: Achten Sie darauf, dass Sie die vereinbarte Höhe der Zahlung finanziell nicht überfordert.
Eine Tilgungsfalle kann entstehen, wenn nach Ende der vereinbarten Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu einem deutlich höheren Zinssatz abgeschlossen werden muss. Daher ist es sinnvoll, vor dem Vertragsabschluss einen detaillierten Finanzierungsplan aufzustellen. Er sollte den Kaufpreis der Immobilie inklusive Nebenkosten enthalten und auch das eingebrachte Eigenkapital aufweisen. Auf Basis dieser Informationen ergibt sich die Höhe des benötigten Darlehens.
Für die Rückzahlung dieses Kredits ist wichtig, auch die Nebenkosten für den Unterhalt der Immobilie im Blick zu behalten – etwa Steuern, Versicherungen sowie Kosten für Strom-, Gas- und Wasser. Für selbstgenutzte Immobilien sollte diese Summe maximal 40 Prozent des eigenen Nettoeinkommens betragen. Ein weiteres wichtiges Merkmal: Die Länge der Zinsbindung, also den Zeitraum der Baufinanzierung, für den die Hypothekenzinsen festgeschrieben sind. Kreditnehmende sollten vor Ablauf dieser Frist die Zinsentwicklung im Blick behalten und sich rechtzeitig um gute Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung kümmern. Bei Fragen rund um Bauzinsen und Baufinanzierung helfen die Beraterinnen und Berater Ihrer Sparkasse oder Bank gern weiter.
