Für Immobilienkäufer und -käuferinnen mit sehr guter Kreditwürdigkeit sind in den vergangenen Wochen – also Ende 2023, Anfang 2024 – die Bauzinsen gefallen.
Eine Auswertung zeigt, dass die besten
Konditionen für zehnjährige Baufinanzierungen seit Anfang Dezember 2023 um bis
zu 0,36 bis 0,8 Prozentpunkte zurückgegangen sind.
Attraktive Zinsen, maßgeschneiderte Laufzeit,
individuelle Beratung: So gelingt Ihre Baufinanzierung.
Die Zeit der niedrigen Bauzinsen schien vorbei: Seit Anfang
2022 kletterte der Zinssatz zur Finanzierung von Immobilien im Schnitt um 2,5
Prozentpunkte in die Höhe. Nun gibt es eine kleine Wende: Für
Immobilienkredite mit zehn Jahren Laufzeit beobachtet die Frankfurter
FMH-Finanzberatung einen Rückgang der Bauzinsen um 0,36 Prozentpunkte seit
Dezember 2023 – verglichen mit Ende Oktober 2023 sogar um 0,8 Prozentpunkte. Auch
andere Expertinnen und Experten beobachten einen Rückgang der Bauzinsen: Aktuellen
Auswertungen zufolge kamen die durchschnittlichen Bauzinsen für eine
Finanzierung über zehn Jahre auf Werte zwischen rund 3,2 und 3,6 Prozent (zuvor
waren es 4,1 bis 4,5 Prozent effektiv).
Das liegt unter anderem
Durch diese Entwicklung verändern sich auch die Rahmenbedingungen für Sie als angehende Immobilienbesitzerinnen und Häuslebauer.
Hinweis: Nicht zuletzt sind die Prozentpunkte natürlich nach wie vor abhängig von der Höhe des Kreditrahmens, des eingebrachten Eigenkapitals und der individuellen Kreditwürdigkeit. Die Expertinnen und Experten Ihrer Sparkasse unterstützen Sie dabei, Ihre Finanzierung wie gewünscht umzusetzen.
Aufgrund der aktuell etwas günstigeren
Zinssätze eröffnen sich für angehende Immobilienkäufer und -käuferinnen finanzielle
Einsparungen. Die Verringerung der Zinsbelastung wirkt sich positiv auf die
Gesamtkosten einer Baufinanzierung aus und schafft so finanzielle Spielräume.
Beispiel mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent (statt 4,0 Prozent) und einer Tilgungsrate von 2 Prozent:
Nehmen Sie einen Kredit von 300.000
Euro für den Hausbau auf,
Verglichen mit einem Zinssatz von 4,0 Prozent sparen Sie als Käufer oder Käuferin
Bauzinsen oder auch Hypothekenzinsen fallen an, wenn Sie einen Kredit zur Finanzierung Ihrer Immobilie aufnehmen. Diese Zinsen plus vereinbarte Tilgungsrate zahlen Sie in monatlichen Raten an Ihre Sparkasse oder Bank zurück, bis der gesamte Kredit beglichen ist.
Expertinnen und Experten hatten zwar in der Vergangenheit steigende Bauzinsen vorhergesagt, doch mit solch einer rasanten Aufwärtsentwicklung wie in den Jahren 2022 und 2023 hatten nur wenige gerechnet. Nun sind die Bauzinsen aktuell gesunken – von einem Abwärtstrend kann aber noch keine Rede sein. Und: Es ist möglich, dass die Bauzinsen im Laufe des Jahres 2024 auch wieder steigen. Für alle, die jetzt bauen oder kaufen möchten, bedeutet das: Sie sollten die veränderten Rahmenbedingungen für ihre Immobilienfinanzierung optimal nutzen.
Dabei hilft, sich klarzumachen: Langfristig befinden sich die aktuellen Zinsen auf einem moderaten Niveau. Es kann sich für Sie also lohnen, den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung jetzt in die Tat umzusetzen. Umso wichtiger ist, diese Entscheidung mit Ihrer Hilfe vorab gut zu planen und den passenden Baukredit zu günstigen Konditionen zu finden.
Der Anstieg der Bauzinsen hat verschiedene Gründe: Einer der wichtigsten ist die stark zunehmende Inflationsrate. In diesem Zusammenhang hat die EZB seit Juli 2022 den Leitzins zehnmal in Folge erhöht. Danach gab es eine Pause: Der Leitzins wurde zweimal nicht erhöht, jedoch auch nicht verringert – der EZB-Leitzins blieb unverändert bei 4,5 Prozent.
Für Banken bedeutet diese Entwicklung, dass sie sich selbst zu höheren Kosten Geld bei der Zentralbank leihen müssen. Diese Mehrkosten fließen in die aktuellen Bauzinsen ein – und erreichen so auch Verbraucherinnen und Verbraucher. Zudem hat die Finanzaufsicht festgelegt, dass Banken und Sparkassen höhere Kapitalpuffer für Immobilienkredite anlegen müssen. Auch diese höheren Kosten haben die Kredite verteuert.
Beim Abschluss Ihres Baukredits sichern Sie sich im Finanzierungsvertrag die Hypothekenzinsen für eine gewisse Frist – beispielsweise 10 oder 15 Jahre. Hierbei gilt: Wählen Sie eine kürzere Zinsbindung, profitieren Sie von günstigeren Zinsen. Endet die Vertragslaufzeit, zahlen Sie die Restschuld, also den verbliebenen Kreditbetrag, zurück. Können Sie das nicht, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Dafür werden die Bauzinsen neu festgelegt.
Dadurch kann es passieren, dass Sie Ihre Restschuld nun zu einem höheren Zinssatz finanzieren müssen. Je höher die verbliebene Kreditsumme ist, desto mehr treffen Sie die gestiegenen Zinsen. Wer während der Zinsbindung nur wenig tilgt, also zurückzahlt, hat eine besonders hohe Restschuld. Daher spricht man von der Tilgungsfalle.
Günstige Kredite waren einige Jahre lang nichts Besonderes mehr, sondern eher eine Selbstverständlichkeit. Seit der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) Mitte 2022 stiegen die Kosten für Immobilienkredite jedoch erheblich an, was wiederum die explizite Nachfrage nach Bausparverträgen deutlich erhöhte. Diese Entwicklung wurde angetrieben, etwa
Der gute alte Bausparvertrag erlebte dank der Zinswende Mitte 2022 eine Renaissance, da viele Menschen wieder von günstigeren Bauzinsen profitieren wollten. Der Trend hält auch im Jahr 2024 an, nur das Tempo verlangsamt sich etwas.
Im Jahr 2023 verbuchten die Bausparkassen ein Plus von 15 Prozent – sowohl bei der Anzahl der Neuverträge als auch bei der Bausparsumme.
Bausparverträge schaffen Planungssicherheit, denn: Den zukünftigen Anspruch, seinen Bausparvertrag ausgezahlt zu bekommen, gibt es in jedem Fall. Den Anspruch, in Zukunft auch ein Bankdarlehen zu bekommen, gibt es dagegen nicht.
Bausparverträge gliedern sich in diese zwei Phasen:
Mit dem Tilgungsrechner sehen Sie auf einen Blick, welche monatliche Rate für Ihr Darlehen anfällt – und ob Sie diese finanzielle Belastung stemmen können. Dafür geben Sie einfach den gewünschten Darlehensbetrag, den aktuellen Sollzinssatz, die Zinsbindungsdauer und die Höhe der anfänglichen Tilgung in Prozent ein. Anschließend erhalten Sie eine Übersicht aller Raten, die innerhalb der Laufzeit zu zahlen sind. Jetzt Darlehen berechnen!
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Um hohe Finanzierungskosten nach Ende der Zinsbindung zu vermeiden, sollten Sie vorher möglichst eine hohe Tilgung erreichen. So wird Ihre Restschuld am Ende dieser Frist niedriger. Ideal ist es natürlich, wenn Sie das Baudarlehen innerhalb der Zinsbindung komplett tilgen können. Gelingt dies nicht und Sie benötigen schon bald eine Anschlussfinanzierung, können Sie über eine Umschuldung Ihres bestehenden Baukredits nachdenken. Dadurch sind die Kostensteigerungen kalkulierbar. Für die vorzeitige Ablösung des laufenden Darlehens verlangen Kreditinstitute in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen.
Eine Alternative zur Umschuldung ist ein sogenanntes Forward-Darlehen. Damit können Sie sich Bauzinsen für ein künftiges Darlehen sichern, das Ihre Sparkasse oder Bank erst zu einem späteren Zeitpunkt auszahlt. So erhalten Sie beispielsweise günstige Konditionen für Ihre spätere Anschlussfinanzierung – und entgehen so einer möglichen Tilgungsfalle. Damit schaffen Forward-Darlehen Planungssicherheit. Für die Festschreibung dieser künftigen Baukreditzinsen verlangen viele Kreditinstitute einen sogenannten Forward-Aufschlag. Dieser liegt derzeit bei durchschnittlich 0,01 Prozent pro Monat. Einige Kreditinstitute gewähren Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Zeitpunkt der Auszahlung.
Die Zinsen für Baufinanzierungen sind seit Anfang des Jahres 2024 zunächst um bis zu 0,8 Prozent zurückgegangen und bewegen sich aktuell zwischen 3 und 3,5 Prozent. Mit einer Niedrigzinsphase im Bereich der Immobilienfinanzierung, wie es sie vor etwa 7 Jahren gab, rechnen Expertinnen und Experten in naher Zukunft nicht. Von 2016 an bis 2022 wurden die Zinsen niedriger, weil in jenem Zeitraum die EZB den Leitzins schrittweise auf 0,00 Prozent senkte.
Die EZB hat auf die steigende Inflationsrate mit Erhöhungen der Leitzinsen reagiert. Dadurch erhöhten sich auch die Kosten für Kreditinstitute, zu denen sie sich Geld bei der Zentralbank leihen können. Dieser Mehraufwand wird auch an die Kundinnen und Kunden in Form höherer Bauzinsen weitergegeben. Somit verteuerten sich beispielsweise auch Darlehen zur Baufinanzierung. Da im Jahresverlauf 2024 die Inflation gefallen ist, hat die EZB den Leitzins zweimal gesenkt. Es ist davon auszugehen, dass sie dies bald wieder tun wird. Dann könnten sich nach und nach auch die Finanzierungszinsen weiter verringern – und Käufer oder Käuferinnen dann bis zu fünfstellige Zinsbeträge für Immobilienfinanzierung sparen.
Bei Immobilienfinanzierungen sind die Zinsen in den meisten Fällen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben – beispielsweise für 5, 10, 20 oder 30 Jahre. Wählen Sie eine kurze Dauer der Zinsbindung, profitieren Sie von günstigeren Zinsen für Ihre Baufinanzierung. Entscheiden Sie sich für eine längere Garantiezeit, steigen auch Ihre persönlichen Hypothekenzinsen. Innerhalb der vereinbarten Zeit sind die vereinbarten Zinsen dann fest. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung, etwa bei einem sogenannten Cap-Darlehen. Hierbei vereinbart das Kreditinstitut mit seinen Kundinnen und Kunden, dass die Zinsen innerhalb bestimmter Zeiträume angepasst werden können.
Die Höhe der monatlichen Tilgung ist für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eine entscheidende Stellschraube innerhalb ihrer Baufinanzierung. Je höher sie die monatliche Tilgung wählen, desto schneller haben sie ihren Kredit abbezahlt. Und desto geringer ist das Risiko, in eine Tilgungsfalle zu geraten. Diese entsteht, wenn nach Ablauf der Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung der sogenannten Restschuld höhere Zinsen fällig werden. Ihre Sparkassen-Beraterin, Ihr Sparkassen-Berater oder Ihr Ansprechpartner oder Ansprechpartnerin einer anderen Bank berechnet gern, welche monatliche Rate – Tilgung und Zinsen – Sie monatlich stemmen können.
Wichtig: Achten Sie darauf, dass Sie die vereinbarte Höhe der Zahlung finanziell nicht überfordert.
Eine Tilgungsfalle kann entstehen, wenn nach Ende der vereinbarten Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu einem deutlich höheren Zinssatz abgeschlossen werden muss. Daher ist es sinnvoll, vor dem Vertragsabschluss einen detaillierten Finanzierungsplan aufzustellen. Der Plan sollte den Kaufpreis der Immobilie inklusive Nebenkosten enthalten und auch das eingebrachte Eigenkapital aufweisen. Auf Basis dieser Informationen ergibt sich die Höhe des benötigten Darlehens.
Für die Rückzahlung dieses Kredits ist wichtig, auch die Nebenkosten für den Unterhalt der Immobilie im Blick zu behalten – etwa Steuern, Versicherungen sowie Kosten für Strom, Gas und Wasser. Für selbstgenutzte Immobilien sollte diese Summe maximal 40 Prozent des eigenen Nettoeinkommens betragen. Ein weiteres wichtiges Merkmal: Die Länge der Zinsbindung, also den Zeitraum der Baufinanzierung, für den die Hypothekenzinsen festgeschrieben sind. Kreditnehmende sollten vor Ablauf dieser Frist die Zinsentwicklung im Blick behalten und sich rechtzeitig um gute Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung kümmern.
Stand: 15.01.2024
