Mit den Kosten für den Bau einer Immobilie ist es leider nicht getan. Bauherrinnen und Bauherren müssen in der Regel zusätzlich eine Reihe von Nebenkosten einkalkulieren, wenn sie ihr Traumhaus planen. Nur dann steht die Finanzierung auf einem soliden Fundament.
Die Höhe der Nebenkosten beim Hausbau sollte nicht unterschätzt werden: Sie liegt etwa bei einem Fünftel der Gesamtkosten.
Manche Kosten werden schon vor Baubeginn fällig, andere erst in der Bauphase oder nach der Fertigstellung.
Entscheidend ist eine realistische Planung vor Beginn des Bauvorhabens.
Ein Puffer für unvorhergesehene Ausgaben sollte immer einkalkuliert werden.
Bei den Baunebenkosten gibt es Posten, die alle künftigen Hausbesitzer und Hausbesitzerinnen bezahlen müssen – dazu gehören die Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Andere Baukosten hängen vom individuellen Fall ab, zum Beispiel davon, ob Ihr Grundstück erst erschlossen werden muss.
Kaufen Sie ein Grundstück, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Die Höhe hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Am niedrigsten ist die Steuer mit 3,5 Prozent in Sachsen und Bayern, am höchsten mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen und im Saarland.
Was Sie bei Ihrer Baufinanzierung beachten sollten: Kaufen Sie Grundstück und Haus von einem Bauträger, müssen Sie die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis zahlen, weil Haus und Grund in diesem Fall als Einheit gelten. Das kann teuer werden.
Maklergebühren werden nur fällig, wenn ein Makler oder eine Maklerin beteiligt ist, zum Beispiel bei der Vermittlung des Grundstücks. Gleiches gilt für die Bezahlung von Architekten oder Gutachtern: Wollen Sie diese Expertinnen und Experten in Ihr Bauprojekt einbeziehen, müssen Sie ein entsprechendes Honorar einplanen – sonst natürlich nicht. Notarielle Unterstützung brauchen Sie in jedem Fall, wenn Sie ein Grundstück kaufen oder ein Haus bauen. Ein Notar oder eine Notarin muss diese Transaktion beglaubigen und eine Eintragung ins Grundbuch veranlassen. In den Notarkosten sind auch die Gebühren enthalten, die die Gemeinde oder Stadt für den Eintrag ins Grundbuch erhebt. Hinzu kommen eventuell noch Gebühren für die Löschung von früheren Belastungen oder die Eintragung der Grundschuld, falls Sie das Grundstück als Sicherheit für einen Kredit beleihen.
Planen Sie für die Notarkosten Ihres Bauvorhabens vorsichtshalber 1,5 bis 2 Prozent der Summe aus Grundstückswert und Grundschuld ein – dann sind Sie auf der sicheren Seite.
Finanzieren Sie Ihren Neubau mit einem Kredit, werden Sie die Kreditsumme in der Regel nicht in einer Summe abrufen, sondern nach dem Abschluss einzelner Bauphasen. Dafür fallen die sogenannten Bauzeitzinsen an. Sie bestehen aus Sollzinsen und Bereitstellungszinsen:
Sie können die Bauzeitzinsen monatlich begleichen oder über die gesamte Dauer der Finanzierung. Bedenken Sie dabei: Eine monatliche Zahlung kann zu einer Doppelbelastung führen, wenn Sie parallel während der Bauzeit noch Miete zahlen müssen.
Um Kosten zu sparen, können Sie mit der Bank eine bereitstellungfreie Zeit – meist drei bis zwölf Monate – vereinbaren, in der Sie keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen.
Andere Kosten, die bei einer Immobilienfinanzierung anfallen können, sind die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung sowie Kosten für eine Sondertilgung. Zahlen Sie Ihr Immobiliendarlehen vorzeitig zurück, zum Beispiel, weil Sie Ihre Immobilie verkaufen, kann das Kreditinstitut einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen verlangen. Ähnlich verhält sich das bei einer Sondertilgung: Leisten Sie neben der monatlichen Ratenzahlung noch eine Extrazahlung, kann das abhängig von Ihrem Vertrag kostenfrei sein oder mit Gebühren verbunden sein.
Neubauten muss Ihre Gemeinde vor dem Beginn der Bauarbeiten genehmigen. Dazu müssen Sie einen Bauantrag bei der zuständigen Verwaltung stellen, um eine Baugenehmigung einzuholen. Die Kosten dafür variieren von Bundesland zu Bundesland, belaufen sich aber auf rund 0,5 Prozent der Bausumme.
Welche Nebenkosten für die Erschließung eines Grundstücks anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Muss das Grundstück noch komplett erschlossen werden, müssen Sie zum Beispiel Kosten für die Vermessung einplanen.
Auch ein Bodengutachten ist Pflicht für alle Bauherrinnen und Bauherren. Es gibt darüber Auskunft, wie der Boden beschaffen ist und ob er sich für die Bebauung überhaupt eignet beziehungsweise besondere Vorkehrungen bei der Errichtung eines Kellers getroffen werden müssen. Dieses Gutachten kostet je nach Aufwand zwischen 500 und 1.000 Euro.
Darüber hinaus können Kosten für den Anschluss des Gebäudes an Gas, Wasser, Strom oder Kabelfernsehen anfallen. Informieren Sie sich auch darüber, welche Baumaßnahmen die Kommune rund um Ihr Grundstück plant. Modernisiert die Gemeinde eine Straße oder schafft Parkflächen, kann sie die Kosten nämlich auf die Anwohnerinnen und Anwohner umlegen.
Vergessen Sie bei der Planung bitte nicht, dass die Baustelle mit Strom und Wasser versorgt werden muss, damit die Arbeiten auch tatsächlich starten können.
Keine Pflicht, aber ein guter Brauch auf Baustellen ist das Richtfest. Damit bedanken sich Bauherrinnen und Bauherren bei all jenen, die den Rohbau samt Dachstuhl errichtet haben. Wollen Sie auch ein Richtfest veranstalten, sollten Sie ein entsprechendes Budget einplanen.
Kann es nun endlich losgehen mit dem Bau? Noch nicht ganz. Als zukünftige Bauherrin oder zukünftiger Bauherr sind Sie gut beraten, Ihren Versicherungsschutz zu ergänzen. Sie brauchen unter anderem eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Die greift, wenn beispielsweise jemand auf Ihrer Baustelle zu Schaden kommt.
Auch Ihr Eigenheim sollten Sie gut absichern, etwa mit einer Gebäudeversicherung. Worauf es beim Versicherungsschutz ankommt, erfahren Sie in diesem Beitrag, in dem wichtige Fragen rund um den Immobilienkauf beantwortet werden.
Dazu gehören Honorare und Gebühren für Fachleute wie Notarinnen und Notare oder Gutachterinnen und Gutachter ebenso wie Steuern und Kosten für die Einrichtung der Baustelle. Eine Übersicht finden Sie weiter oben auf dieser Seite.
Die Baunebenkosten belaufen sich etwa auf 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten für den Hausbau oder Hauskauf. Damit machen sie einen erheblichen Teil der Ausgaben aus und sollten in der Finanzierungsplanung keinesfalls vernachlässigt werden.
Wenn Banken Finanzierungspläne machen, rechnen Sie im Allgemeinen mit fünf Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis. Dabei handelt es sich allerdings allein um die Kosten für den Notar oder die Notarin sowie die Grunderwerbsteuer. Welche Baunebenkosten Immobilienkäuferinnen und -käufer noch beachten sollten, haben wir oben in der Checkliste zusammengefasst.
Die Nebenkosten beim Fertighaus unterscheiden sich meist nicht von den Kosten für andere Bauprojekte. Auch wenn der Fertighaushersteller einen Fixpreis nennt, bezieht sich der nur auf die Leistungen, die ausdrücklich in der Leistungsbeschreibung genannt sind. Schauen Sie sich diese Aufstellung also genau an.
Wichtig zu wissen: Wer Grundstück und Haus vom Bauträger erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis zahlen, weil Haus und Grund in diesem Fall als Einheit gelten.
