Ein gezielter Vergleich von Hausbaukosten und eine Verhandlung über den Kaufpreis – vor allem bei älteren Objekten – können sparen helfen. Berücksichtigen Sie auch verschiedene Finanzierungsmodelle, um die besten Konditionen zu finden.
Überlegen Sie, welche Grundstücksgröße und welcher Innenausbau wirklich notwendig ist. Eigenleistungen und öffentliche Förderungen können die Kosten weiter senken, sofern Sie sie gut planen und realistisch einschätzen.
Ziehen Sie möglichst früh unabhängige Sachverständige hinzu, die den Bauprozess begleiten. Diese können Mängel im Rohbau erkennen und teure Reparaturen im Nachhinein vermeiden.
Es wirkt auf den ersten Blick banal, aber beim Kauf eines Autos oder einer Küche machen Sie es doch auch: Sehen Sie sich verschiedene Angebote an. Denn Immobilienpreis und Immobilienwert können sich durchaus stark voneinander unterscheiden – im Alt- und Neubau. Beobachten Sie den Immobilienmarkt, vergleichen Sie Preise und Leistungen, und lassen Sie sich Zeit bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilie. Gerade jetzt, zum Jahreswechsel 2024 zu 2025, mit einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise und gesunkenen Bauzinsen, kann sich ein gezielter Vergleich auszahlen. So erhalten Sie unter Umständen einen schlüsselfertigen Neubau mit gleicher oder ähnlicher Qualität bei einem Anbieter deutlich günstiger als bei seiner Konkurrenz. Also Augen auf!
Kaufpreise verhandeln kann sich ebenfalls lohnen, wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen möchten. Denn hier müssen Sie und die Verkäuferseite die zukünftigen Kosten für eine energetische Sanierung berücksichtigen. Ältere Gebäude weisen oft einen geringeren Energiestandard auf, was Ihnen mehr Spielraum bei der Preisverhandlung verschaffen kann.
Auch für die Finanzierung Ihrer Immobilie sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen. Bedenken Sie: Der günstigste Finanzierer ist nicht zwangsläufig auch der beste. Neben dem Zinssatz sind weitere Bedingungen, wie die Zinsbindung, flexible Sondertilgungen und nicht zuletzt eine umfassende Kreditberatung entscheidend, um das Darlehen optimal an Ihre Situation anzupassen.
Großes Grundstück mit viel Garten – eine Wunschvorstellung, die besonders in Großstädten oft unerfüllt bleibt. Grund und Boden sind dort sehr teuer. Bestenfalls auf dem Land gibt es Bauland noch zum Schnäppchenpreis. Fragen Sie sich also, wie viel Grundstück Sie wirklich benötigen, und planen Sie lieber kompakt.
Grundstücke in zentraler, sogenannter A-Lage kosten in der Regel mehr als in B-Lage. Eine Immobilie im Speckgürtel kann jedoch zusätzliche Kosten verursachen, wenn tägliche Pendelstrecken mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln zurückgelegt und bezahlt werden müssen. Überlegen Sie daher genau, welche Lage am besten zu Ihrem Alltag passt.
Auch steuerlich lässt sich sparen: Je günstiger Grundstück und Gebäude sind, desto geringer fallen die Steuern aus. Die Grunderwerbsteuer beträgt 2024 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern hat den niedrigsten Satz, während Bundesländer wie Brandenburg und Nordrhein-Westfalen den Höchstsatz erheben – ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Hinzu kommt noch die Grundsteuer, die regelmäßig an die Gemeinde gezahlt werden muss. Mit der Grundsteuerreform, die ab 2025 greift, wird diese Abgabe für Grundstücke und Immobilien neu berechnet, was in manchen Fällen zu höheren jährlichen Kosten führen kann.
Tipp: In einigen Regionen wird auch Erbpachtland angeboten. Dies ist eine Alternative zum Grundstückskauf: Sie pachten das Grundstück, zahlen dafür einen jährlichen Pachtzins und bauen Ihr Haus darauf. Ein Erbpachtvertrag läuft meist über mehrere Jahrzehnte und kann gerade bei hohen Grundstückspreisen eine kostengünstigere Lösung bieten.
Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus: Wer baut, hat die Qual der Wahl. Oder nicht – wenn das Budget ebenfalls eine Rolle spielt. Reihenhäuser sind im Schnitt am günstigsten. Sie müssen dafür ein deutlich kleineres Grundstück finanzieren und teilen sich die Baustelleinrichtung sowie die Zwischenwände mit dem Nachbarn oder der Nachbarin. Wer lieber in ein Einfamilien- oder Doppelhaus ziehen will, zahlt in der Regel mehr.
Architekten- oder Serienhaus? Das ist ein weiterer Kostenfaktor, den Sie beeinflussen können. Ein Haus von der Stange ist meist günstiger im Preis als ein Gebäude, das ein Architekturbüro individuell plant und an spezielle Wünsche anpasst. Aber Achtung: Beim Serienhaus lassen sich Bauunternehmen sowie Fertighaushersteller Sonderwünsche oft teuer bezahlen.
Auch die Wohnfläche hat großen Einfluss auf die Baukosten. Überlegen Sie, wie viele Räume Sie wirklich benötigen und wie groß sie sein sollen. Muss das Wohnzimmer Tanzsaalgröße haben, oder reicht es ein paar Nummern kleiner? Ein einfacherer Grundriss reduziert ebenfalls die Kosten: Wer auf Gauben, Erker, Balkone oder Säulen verzichtet, spart zusätzlich.
Tipp: Lassen Sie möglichst nichts mehr an der Immobilie ändern, wenn die Bauplanung abgeschlossen und der Hausbau gestartet ist – nachträgliche Änderungen verteuern Ihr Bauvorhaben.
Prioritäten setzen beim Hausbau: Viele Bauinteressierte haben genaue Vorstellungen von ihrem Traumhaus. Doch in der Realität zeigt sich oft, dass nicht alle Wünsche finanzierbar sind. Ein Keller etwa kann hohe Kosten verursachen – überlegen Sie, ob er wirklich notwendig ist oder ob auch ein Abstellraum ausreicht. Ähnliches gilt für eine Garage oder einen Carport, mehrere Badezimmer auf den unterschiedlichen Etagen, bodentiefe Fenster im ganzen Haus oder eine Fußbodenheizung in jedem Raum.
Tipp: Erstellen Sie eine Checkliste. Notieren Sie alle Wünsche und die jeweiligen Kosten. Priorisieren Sie dann, was Ihnen wirklich wichtig ist – und treffen Sie auf dieser Basis Ihre Entscheidungen.
Ob Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage oder zinsgünstige Förderdarlehen – es lohnt sich, die Fördermöglichkeiten für Ihr Eigenheim zu prüfen. So bietet die KfW-Bank verschiedene zinsgünstige Kredite für den Immobilienkauf oder Bau, wie beispielsweise Förderdarlehen zur energieeffizienten Sanierung, die mit Mitteln aus dem Bundeshaushalt unterstützt werden. Auch Maßnahmen zum Einbruchschutz werden gefördert – unabhängig davon, ob Sie bauen oder eine bestehende Immobilie sanieren möchten. Überprüfen Sie, ob Ihre geplanten Maßnahmen förderfähig sind, um mögliche Zuschüsse oder günstige Kreditbedingungen zu nutzen.
Auch mit Eigenleistungen können Sie beim Hausbau Geld sparen. „Man sollte sich dabei aber im Klaren sein, dass man im größeren Umfang nicht auf den Kollegen- und Freundeskreis oder Verwandte bauen kann, dass man deutlich weniger effektiv ist als ein Handwerksbetrieb, und dass man unter Umständen Spezialwerkzeuge und Spezialkenntnisse benötigt“, rät Roland Hustert, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH NordWest.
Man müsse den Umfang der Einsparungen auch realistisch berechnen. Selbst wenn man von einem Stundenlohn für Handwerkerinnen und Handwerker von 40 Euro ausgehe, brauche man für 1.000 Euro Einsparung immerhin 25 Stunden Zeit, sagt Hustert. „Die muss man am Wochenende und in den Abendstunden erst einmal gestemmt bekommen“, so der Experte. „Und wie gesagt: Man sollte sich nicht allzu sehr auf die Hilfe durch den Kollegen- und Freundeskreis verlassen. Für ein, zwei Wochenenden bekommt man sicher immer Unterstützung, für größere Aktionen wird es dann schnell dünner.“
Christian Schröder von der LBS West teilt die Bedenken: „Der kritische Faktor ist die eigene Zeit, die man neben dem Job noch einsetzen kann.“ Zudem müssen die Eigenleistungen mit den anderen Gewerken abgestimmt werden, die nach einem festen Zeitplan arbeiten. „Wer den Zeitplan der Profis durcheinanderwirbelt, weil er mit den Eigenleistungen nicht hinterherkommt, zahlt am Ende vielleicht sogar drauf“, warnt der Immobilienexperte.
Häufig lassen sich Eigenleistungen als Ersatz für Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Doch auch hier empfiehlt Roland Hustert, realistisch zu bleiben: „Wenn man bei Baukosten in Höhe von beispielsweise 250.000 Euro Eigenleistungen von 10 Prozent erbringen will, muss man dem finanzierenden Institut schon sehr klar und deutlich erläutern können, wie diese 625 Stunden Eigenleistung erbracht werden sollen.“ Alles über 10 Prozent hält der Experte für unrealistisch.
Pfusch beim Bau ist ein Albtraum für jeden Bauherren und jede Bauherrin. Bei 100 Neubauvorhaben, die der Bauherren-Schutzbund e. V. untersucht hat, gab es im Schnitt 18 Mängel. Auf jeder Baustelle! Beziehen Sie möglichst von Anfang an unabhängige Sachverständige ein, die die einzelnen Schritte der Bauausführung kontrollieren – zum Beispiel vom Bauherren-Schutzbund, vom TÜV oder vom Verband Privater Bauherren. Das ist zwar mit zusätzlichen Kosten verbunden, zahlt sich am Ende aber aus.
„Bauherren und Bauherrinnen sind in der Regel nicht fachkundig und haben nicht das Know-how, um die Qualität der Leistungen richtig einzuschätzen“, weiß Ludger Weidemüller, Architekt und vom Bauherren-Schutzbund berufener unabhängiger Bauherrenberater. Das gelte insbesondere für versteckte Mängel, die Laien gar nicht sehen können – etwa in der Bodenplatte, bei der Wärmedämmung oder bei Elektroleitungen. „Werden diese Mängel erst spät erkannt, kann die Beseitigung richtig teuer werden“, ergänzt er. Experten wie Weidemüller kontrollieren und begutachten daher in jedem einzelnen Bauabschnitt, ob die Arbeiten ordnungsgemäß und fachgerecht ausgeführt wurden.
Haben Sie nicht den Ehrgeiz, alles sofort perfekt umzusetzen, selbst wenn die Versuchung groß ist. Verschaffen Sie sich finanziell Luft. Außenanlagen zum Beispiel können Sie nach und nach gestalten. Statt eines Carports oder einer Garage tut es vielleicht erst mal ein einfacher Stellplatz fürs Auto. Auch die Inneneinrichtung kostet Geld. Brauchen Sie wirklich überall neue Lampen und Möbel? Die alten tun es vielleicht noch ein Weilchen.
Auf Ihrer Wunschliste steht ein Kamin? Sie können ihn auch später nachrüsten. Den dazugehörenden Schornstein sollten Sie aber gleich mit einplanen, denn ein nachträglicher Einbau wird teurer.
Kosten sparen beim Hausbau ist sinnvoll, aber nicht um jeden Preis. „Sparen sollte man nicht bei Dingen, die zunächst billig sind, später dann aber doch teuer werden“, empfiehlt LBS-Immobilien-Experte Roland Hustert. Dazu gehören zum Beispiel die preiswerte, aber nicht effiziente Heizung oder mangelnde Energiesparmaßnahmen.
Und bestimmte Leistungen sollte man tatsächlich nur dem Profi überlassen – aus gutem Grund, erläutert Hustert: „Bei hochtechnischen Gewerken wie zum Beispiel Elektroinstallation, Heizung und Lüftung oder Dach und Dachstuhl sollten Bauherren und Bauherrinnen berücksichtigen, dass sie bei einer Leistungserbringung durch eine Handwerksfirma auch Gewährleistungsansprüche haben.“ Die gibt es bei einer Eigenleistung nicht. Auch Abstriche bei der Qualität von Baumaterialien können sich später rächen.
Alles in allem: Wer ein Haus kostengünstig bauen will, muss vieles im Blick haben – kann so aber auch bares Geld sparen.
Reihenhäuser oder Doppelhäuser gelten als kostengünstigere Bauweisen, da sie weniger Grundstücksfläche benötigen und Sie sich Baustellenkosten mit Nachbargebäuden teilen. Auch Fertighäuser sind oft günstiger als Massivbauten, da sie in standardisierten Verfahren hergestellt werden. Eine einfache Dachform und Bauweise ohne viele Extras wie Erker oder Gauben hält die Kosten ebenfalls niedrig.
Die Kosten hängen stark von Standort, Größe und Ausstattung ab. Für ein Einfamilienhaus sollten Sie je nach Region, Bauweise und Grundstückspreisen mit mindestens 300.000 bis 500.000 Euro rechnen. Es empfiehlt sich, zusätzlich eine Reserve für unerwartete Kosten einzuplanen.
Baukosten lassen sich durch kleinere Grundstücke, eine kompakte Bauweise und den Verzicht auf kostenintensive Extras wie Keller oder aufwendige Grundrisse senken. Eigenleistungen, sofern realistisch und gut geplant, können ebenfalls das Budget entlasten. Nutzen Sie zudem Förderprogramme, etwa von der KfW-Bank, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffiziente Bauweisen und Sanierungen bietet.
Bringen Sie idealerweise mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mit. Für ein Haus mit Baukosten von 400.000 Euro wären dies etwa 80.000 bis 120.000 Euro Eigenkapital. Diese Summe deckt die meisten Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren, und verbessert Ihre Kreditkonditionen.
