Vater- und Kleinkind streichen einen Holzhaus

Lage, Zustand, Grundbuch: So wird der Hauskauf kein Reinfall

Kauf einer gebrauchten Immobilie
Gefragte Lage, schöner Garten und das gewisse Etwas – alte Häuser haben oft einen ganz besonderen Charme. Sie sparen sich den Stress eines Neubaus, können schnell einziehen und wissen, was Sie erwartet. Damit das Traumhaus nicht zum Albtraum wird, gibt es aber einiges zu beachten.

Sie haben lange gesucht und endlich ein Haus gefunden – auf den ersten Blick passt alles. Setzen Sie sich jetzt nicht unter Druck. Nehmen Sie sich Zeit für die Kaufentscheidung, damit nach dem Kauf nicht das böse Erwachen kommt. Klären Sie vorab die wichtigsten Fragen.

Nahaufnahme von Händen und Armen von zwei Menschen in Business Kleidung an einem Tisch mit Laptop. Der Mann hat einen Zettel und ein Stift in den Händen.

Ausreichend Budget für den geplanten Hauskauf

Wer sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen will, muss seine finanzielle Situation realistisch einschätzen – und möglichst schon etwas gespart haben. Nehmen Sie sich bei der Berechnung des Budgets genug Zeit um sicherzustellen, dass Sie sich später die monatlichen Raten auch leisten können.

„In Anbetracht der aktuellen angespannten Marktlage bei gebrauchten Immobilien sollte man den eigenen finanziellen Rahmen klar abstecken, schon bevor man sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie macht“, empfiehlt Roland Hustert, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH NordWest. „Eine Finanzierungsberatung bei der eigenen Sparkasse oder Hausbank, vielleicht auch noch bei weiteren Instituten, ist unerlässlich“.

Klären Sie also vorab, ob und wie Sie Ihre Traumimmobilie finanzieren können. Holen Sie sich vor dem Kauf ein Angebot für die Finanzierung ein und lassen Sie es sich von Ihrer Bank oder Sparkasse bestätigen. So verbessern Sie Ihre Chancen auf den Zuschlag, wenn der Verkäufer beziehungsweise die Verkäuferin oder Makler beziehungsweise Maklerin mehrere Interessierte für eine Immobilie hat.
„Wer seine finanziellen Möglichkeiten kennt, kann sich spontan entscheiden und einen sehr kurzfristigen Kaufvertragsabschluss anbieten“, ergänzt Hustert.

Die Lage

Sie ist und bleibt das wichtigste Kriterium beim Hauskauf: die Lage der Immobilie. Denn sie entscheidet maßgeblich über den Wert des Objekts, also auch über den späteren Wiederverkaufswert. Liegt das Haus fernab vom Schuss oder haben Sie alles, was für den Alltag wichtig ist, in der Nähe? Nehmen Sie sich Zeit, Ihr künftiges Wohnumfeld genau zu erkunden – vor allem dann, wenn Sie neu in der Stadt oder dem Ort sind.

Achten Sie auf Einkaufsmöglichkeiten vor Ort, auf Arztpraxen und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Sonst müssen Sie später lange Wege in Kauf nehmen. Für Familien mit Kindern ist interessant: Wie sind die Betreuungsmöglichkeiten für den Nachwuchs – gibt es beispielsweise Schulen und Kitas in der Nähe?

Prüfen Sie auch, ob es sich um eine ruhige Gegend handelt, oder ob mit Lärmbelästigungen durch Straßenverkehr oder einen Gewerbebetrieb zu rechnen ist. Um das festzustellen, gehen Sie am besten zu unterschiedlichen Tageszeiten zu Ihrem Traumhaus. Das ist vor allem deshalb wichtig, weil „Lärm“ etwas sehr Subjektives ist. Bei dieser Gelegenheit können Sie vielleicht schon Ihre künftige Nachbarschaft kennenlernen.

Erkundigen Sie sich, ob in unmittelbarer Nähe Ihres künftigen Eigenheims Neubauten geplant sind, die für Sie nachteilig sein können. Zum Beispiel Gewerbeimmobilien oder eine Tankstelle. Hier gibt der Bebauungsplan für das Wohngebiet Auskunft.

Es ist sicherlich schön, am Fluss zu wohnen – aber wie oft gibt es dort Überschwemmungen? Erkundigen Sie sich, was eine Elementarversicherung für solche Fälle kostet und ob Sie von der Versicherung in dieser Lage überhaupt aufgenommen werden.

Schreiben Sie auf, welche Kriterien Ihnen für die Lage des Hauses  wichtig sind und machen Sie einen Abgleich mit den örtlichen Gegebenheiten. So sehen Sie schnell, was passt und was nicht. Stimmt die Lage nicht, lassen Sie besser die Finger vom Kauf.

Der Zustand der Immobilie

Auf den ersten Blick sieht die Immobilie schick aus? Vorsicht! Lassen Sie sich nicht täuschen. Als Laie oder Laiin können Sie meist nicht erkennen, ob das Haus Mängel hat. „Ein seriöser Makler oder eine seriöse Maklerin bietet keine Immobilie an, ohne die Mängel zu nennen“, sagt Immobilienexperte Hustert.

„Kauft man ein Objekt privat oder von einem Makler beziehungsweise einer Maklerin, den oder die man nicht einschätzen kann, sollte man in jedem Fall einen Sachverständigen oder eine Sachverständige oder Gutachter beziehungsweise eine Gutachterin befragen, um nach dem Kauf keine bösen Überraschungen zu erleben.“ Denn so manches scheinbar günstig erworbene Schnäppchen hat sich später als Schrottimmobilie herausgestellt.

Unterstützung bekommen Sie zum Beispiel vom TÜV, vom Verband Privater Bauherren oder vom Bauherren-Schutzbund e. V. „Wir schauen uns die Gegebenheiten sehr genau an“, erklärt Ludger Weidemüller, ein vom Bauherren-Schutzbund berufener unabhängiger Bauherrenberater. „Gibt es eine Belastung mit Schadstoffen wie Holzschutzmittel oder Asbest? Hat sich im Mauerwerk Schwamm eingenistet? Wie gut ist die Wärmedämmung? Das sind nur einige Kriterien, nach denen das Haus durch den Sachverständigen oder die Sachverständige begutachtet wird.“

Bei mangelnder Wärmedämmung, wie es bei vielen alten Immobilien der Fall ist, bringe auch die beste moderne Heizung nichts, räumt Weidemüller ein. Hier müsse oft deutlich nachgebessert werden. Typische Schwachstellen sind auch veraltete Elektro- und Abwasserleitungen.

Nehmen Sie zur Besichtigung des Hauses eine Checkliste mit und notieren Sie alle entdeckten Mängel – Raum für Raum: Checkliste für die Immobilienbesichtigung 

Vor Ort: Hausbesichtigung mit einer Immobilienspezialistin

Für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gilt: „Gekauft wie gesehen“. Für Schäden, die erst nach Vertragsunterzeichnung entdeckt werden, gibt es in der Regel keine Gewährleistung. Deshalb: Augen auf vor dem Kauf!

Sanierung eines Raumes in einem Haus. Eine Baustelle mit Stützpfeilern.

Kosten für eine Sanierung oder Modernisierung richtig einschätzen

Bei einer Besichtigung mit einem oder einer Sachverständigen wird schnell klar, wo nachgebessert werden muss. „Wir machen nach der Objektbegehung eine Grobkalkulation und geben einen Richtwert, welche Kosten auf den Käufer oder die Käuferin zukommen können“, so Ludger Weidemüller. Wer ein Haus kaufe, gehe einige Kompromisse ein, aber alles habe seine Grenzen. „Muss der Käufer oder die Käuferin zu viele Kompromisse machen oder ist der finanzielle Aufwand für die Instandsetzung oder Sanierung unverhältnismäßig hoch, dann rate ich auch schon mal ab vom Kauf.“

Besprechen Sie mit den Fachleuten, welche Mängel dringend beseitigt werden müssen und welche Maßnahmen vielleicht noch Zeit haben. Holen Sie sich Kostenvoranschläge ein.

Liegt der Aufwand noch in Ihrem finanziellen Rahmen? Denn eins wird bei gebrauchten Immobilien oft unterschätzt: Sie können zwar durchaus günstiger in der Anschaffung sein als ein Neubau, ziehen aber oft erhebliche Folgekosten nach sich, wenn noch viel gemacht werden muss.

Das sagt der Energieausweis über das Haus aus

Der Verkäufer oder die Verkäuferin der Immobilie muss Ihnen vor dem Hauskauf einen gültigen Energieausweis vorlegen. Dieser Ausweis, manchmal auch Energiepass genannt, funktioniert wie eine Ampel: Steht der Pfeil im grünen Bereich, ist der Energieverbrauch gering. Bei Gelb oder Rot gibt es viel Verbesserungspotenzial. Möglicherweise müssen Heizung und Wärmedämmung modernisiert werden.

Als Käufer oder Käuferin sehen Sie so auf Anhieb, wie die Energiebilanz des Hauses ist und mit welchen Betriebskosten Sie für das Eigenheim rechnen müssen. Lassen Sie sich auch die Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zeigen, um ein genaueres Bild zu bekommen. Es kann zudem sinnvoll sein, einen Energieberater oder eine Energieberaterin einzubeziehen, der oder die energetische Schwachstellen am Haus aufzeigt und Ihnen Tipps für deren Beseitigung gibt.

Möglichkeit des Um- oder Ausbaus checken

Das Haus gefällt Ihnen, aber der Platz reicht nicht aus und Sie planen deshalb einen Anbau oder möchten das Gebäude aufstocken? Oder wollen Sie Wände entfernen lassen, um einen größeren Raum zu schaffen? Darf eine Gartenhütte im Garten stehen – und wenn ja, wie groß darf sie sein? Jedes Baugebiet hat seine eigenen Regeln. Gehen Sie deshalb vor dem Kauf zum Bauamt und machen Sie sich schlau. „Der Käufer oder die Käuferin sollte sich vor dem Erwerb über die örtlichen Besonderheiten informieren“, rät Ludger Weidemüller, der selbst als Architekt arbeitet. „So erlebt er oder sie später keine Überraschungen, wenn nicht alles, was er oder sie gern ändern würde, möglich ist“, so Weidemüller weiter. Bei sehr alten Gebäuden gibt es möglicherweise Auflagen vom Denkmalschutz, die beachtet werden müssen. Klären Sie auch für Um- und Ausbauten den Finanzbedarf.

Finanzielle und rechtliche Altlasten aufspüren – das steht im Grundbuch

Beantragen Sie beim Grundbuchamt eine Einsicht ins Grundbuch. Dort steht, wer der Eigentümer oder die Eigentümerin des Grundstücks ist, aber auch welche Belastungen möglicherweise noch auf der Immobilie liegen. Grundschulden zum Beispiel. Vielleicht gibt es auch Beschränkungen für das Grundstück. Und prüfen Sie, ob alle Anbauten und Veränderungen dort aufgelistet sind. Sonst sind Sie als neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin bei einer Kontrolle dafür haftbar.

Prüfen Sie den aufgerufenen Preis der Immobilie

Sie haben eine tolle Immobilie gefunden, die Ihren Anforderungen entspricht? Jetzt müssen Sie sich mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin nur noch über den Preis einigen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob das Angebot wirklich marktgerecht ist oder der Verkäufer beziehungsweise die Verkäuferin Sie womöglich über den Tisch ziehen will, nutzen Sie unseren S-ImmoPreisfinder. Mit ihm bekommen Sie kostenlos eine erste Einschätzung zum Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Er verarbeitet echte Marktdaten zu einer realistischen Preisindikation.

Vollständiger Kaufvertrag

Sie haben sich für den Erwerb der Immobilie entschieden? Prüfen Sie den Kaufvertrag, bevor Sie ihn unterschreiben. Der Entwurf muss spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen, damit Sie noch Zeit für Änderungswünsche haben. So können Sie sich ohne Zeitdruck mit dem Inhalt auseinandersetzen und ihre Kaufentscheidung überdenken. Denn sobald der Vertrag durch einen Notar oder eine Notarin beurkundet ist, kann er praktisch nicht mehr rückgängig gemacht werden. Um teure Auseinandersetzungen vor Gericht zu mindern, kann bei einem Hauskauf zusätzlich eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein.

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen weitere Aspekte hinzu. Sie werden Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Sehen Sie sich deshalb vorab die Teilungserklärung, den Wirtschaftsvertrag und den Verwaltervertrag genau an. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben. So erkennen Sie schnell, in was für eine Gemeinschaft Sie sich einkaufen. Schließlich leben Sie hier auf engerem Raum mit Ihrer Nachbarschaft zusammen. Und nicht vergessen: Erkundigen Sie sich nach der Höhe des Wohngeldes, das Sie als Eigentümer der Wohnung regelmäßig zahlen müssen.

Häufige Fragen zum Kauf gebrauchter Immobilien

Sie haben endlich Ihr Traumhaus gefunden. Auf den ersten Blick passt alles. Doch bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie einen zweiten Blick riskieren und folgende Dinge bei ihrem Hauskauf beachten:

  • Nehmen Sie zur Besichtigung der Immobilie eine Checkliste mit Kriterien und Wünschen mit, die Ihnen bei der Entscheidung hilft. Notieren Sie alle entdeckten Mängel und Auffälligkeiten – Raum für Raum.
  • Bereiten Sie sich gründlich auf die Immobilienbesichtigung vor, in dem sie im Vorfeld ein Exposé oder den Grundriss des Hauses anfordern.
  • Klären Sie Fragen wie Bausubstanz, Baujahr, energetischer Zustand und Grund für den Verkauf bereits im Vorfeld.
  • Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin an einem Werktag bei Tageslicht. So können Sie schneller Mängel feststellen und die Geräuschkulisse der Umgebung prüfen.
  • Nehmen Sie eine Begleitperson als unabhängigen Beobachter oder Beobachterin mit.
  • Kontrollieren Sie, ob die Größe, Helligkeit und Nutzbarkeit mit Ihren Vorstellungen übereinstimmen.
  • Überprüfen Sie den Zustand der Immobilie: Abgenutzte Böden und Badezimmer und ungünstig gelegene Steckdosen können weitere Kosten verursachen.
  • Informieren Sie sich, ob und welche Sanierungsmaßnahmen nach dem Neukauf wirklich nötig sind.
  • Holen Sie sich den Rat von Fachleuten oder Sachverständigen.
  • Informieren Sie sich beim Bauamt über Objekt und Lage.

Bei dem Kauf einer Immobilie gibt es neben dem Kaufpreis und den Kosten für die Finanzierung noch weitere Belastungen, die auf Sie zukommen können. Hier erhalten Sie einen Überblick über die Ausgaben, die bei einem Immobilienerwerb anfallen.

Wer den Wunsch vom Eigenheim verwirklichen will, muss dafür einiges an Geld in die Hand nehmen. Doch Sie können sich als angehende Immobilienbesitzerin oder angehender Immobilienbesitzer auch Unterstützung durch staatliche Förderprogramme holen – sei es Wohnriester oder Wohnungsbauprämie.

  1. Budget planen
  2. passende Immobilie finden
  3. Besichtigungstermin vereinbaren
  4. Grundbuch einsehen
  5. Einigung mit dem Verkäufer oder der Verkäuferin bei der Preisverhandlung
  6. passende Baufinanzierung finden und unterzeichnen
  7. Kaufvertrag aufsetzen
  8. Kaufvertrag vom Notar oder von der Notarin beurkunden lassen
  9. Kaufpreis und Nebenkosten zahlen
  10. Schlüsselübergabe

Sie sollten vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie unter anderem diese Fragen stellen:

  1. Wie ist der aktuelle Zustand des Objekts?
  • Alter der Wasser- und Abwasserleitungen sowie Elektroleitungen
  • Lag bereits ein Wasserschaden vor?
  • Anzeichen von Schimmelbildung oder Pilzbefall
  • Zustand des Kellers
  • Struktur des Daches
  • intakte Bausubstanz
  1. Wie hoch waren die Betriebskosten in den letzten Jahren? (Hohe Kosten können mit einer schlechten oder nicht vorhandenen Außenisolierung oder undichten Fenstern zusammenhängen.)
  2. Wie sind Energieeffizienz und Energiebedarf des Hauses?
  3. Wann wurde das letzte Mal eine Sanierung durchgeführt? Gab es größere Schäden an der Immobilie?
  4. Wie alt ist die Heizungsanlage?
  5. Gibt es auf dem Grundstück Altlasten?
  6. Können noch Grundstücke in der Umgebung verbaut werden?
  7. Wie ist die Infrastruktur ausgebaut?

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