In der Regel dürfen Immobilien nur noch mit einem gültigen Energieausweis verkauft (oder neu vermietet) werden.
Es gibt den bedarfs- und den verbrauchsorientierten Energieausweis.
Die Preise dafür unterscheiden sich deutlich.
Die Erstellung eines Energieausweises ist nur von dafür ausgebildeten Experten zulässig.
Billiganbieter im Internet sind meist unseriös.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst; bestehende Energieausweise bleiben aber bis zu ihrem Ablaufdatum gültig.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, interessieren Sie sich für alle technischen Daten rund um die Immobilie. Dazu zählen aber nicht nur Quadratmeterzahlen, Bausubstanz und Baujahr. Auch die Energieeffizienz gehört zu den entscheidenden Kriterien, die Sie prüfen sollten, bevor Sie zuschlagen und das Objekt kaufen.
Entscheidend für die Bewertung der Effizienz ist der sogenannte Energieausweis. Er bietet eine Evaluierung der energetischen Daten: Je besser die Immobilie beim Stromverbrauch abschneidet, desto niedriger sind theoretisch die zu erwartenden Energiekosten. Durch europäische Richtlinien (EPBD) und das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bekommt der Energieausweis beim Verkauf und bei der Modernisierung eine noch zentralere Bedeutung, da Gebäude energetisch besser überwacht werden.
Beim Verkauf einer Immobilie ist der aktuelle Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis zu beschaffen und spätestens bei der Besichtigung ungefragt vorzuzeigen. Gesetzliche Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches am 1. November 2026 durch das GModG abgelöst wird. Es regelt auch, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis auf jeden Fall in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen:
Es gibt zwei Varianten von Energieausweisen:
Der verbrauchsorientierte Ausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie jährlich verbraucht haben. Grundlage für die Berechnung sind die Heizkostenabrechnungen der vergangenen 3 Jahre. Das GModG fordert künftig mindestens 24 aufeinanderfolgende Monate mit monatlicher Erfassung nach Energieträgern.
Die Zahlen sagen aber nicht, ob die Bewohner besonders sparsam waren oder ob sie es gerne sehr warm mochten. Das ist der Nachteil beim verbrauchsorientieren Energieausweis: Die persönlichen Vorlieben der bisherigen Eigentümer beim Heizen können die Effizienzwerte des Gebäudes überschatten. Wenn die Immobilie beispielsweise in den vergangenen Jahren leer stand, sagt der Verbrauchsausweis gar nichts aus.
Der Bedarfsausweis ist umfassender und basiert nicht auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten. Stattdessen untersucht der Aussteller des Ausweises die wichtigsten Eckdaten in seiner Berechnung. Dazu zählen Baujahr, Angaben zum Gebäudetyp (wie Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus), Bauunterlagen und weitere technische Daten, vor allem über die Heizung im Objekt. Auf dieser Grundlage wird der Energiebedarf berechnet und im Energieausweis eingetragen.
Zumeist können Eigentümer von Immobilien wählen, ob sie beim Verkauf einen verbrauchs- oder einen bedarfsorientierten Energieausweis beantragen. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen der aufwändigere Bedarfsausweis Pflicht ist:
Dies betrifft ältere, unrenovierte Bestandsgebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die über maximal 4 Wohnungen verfügen.
Von dieser Pflicht ausgenommen sind Gebäude, die entweder schon beim Bau oder durch spätere Modernisierungen nachweislich auf das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nachgerüstet wurden. In diesem Fall reicht ein Verbrauchsausweis.
Unabhängig vom Baujahr ist der Bedarfsausweis immer dann Pflicht, wenn für die vergangenen drei Jahre keine lückenlosen Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen vorliegen (z. B. wegen längerem Leerstand).
Bei reinen Gewerbeimmobilien (Nichtwohngebäuden) besteht im Regelfall Wahlfreiheit, sofern Verbrauchsdaten vorliegen. Kompliziert wird es bei Mischgebäuden (z. B. unten ein Laden, oben Wohnungen): Wenn kein Gebäudeteil die Immobilie eindeutig dominiert, schreibt das Gesetz vor, dass der Wohnteil und der Gewerbeteil getrennt bewertet werden. Es müssen dann zwei separate Energieausweise erstellt werden.
Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird die starre Pflichtgrenze für Altbauten (Baujahr vor 1977) voraussichtlich gestrichen. Künftig soll eine allgemeine Wahlfreiheit für alle Wohngebäude eingeführt werden. Voraussetzung für den günstigeren Verbrauchsausweis bleibt dann lediglich, dass die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vollständig und nachweisbar vorhanden sind.
So kompliziert die Erhebung der Daten für den Energieausweis sein kann, so einfach ist es, ihn zu lesen: Im Prinzip funktioniert die Anzeige im Ausweis wie eine Ampel.
Neben der farblichen Einteilung gibt es im Energieausweis eine Einteilung nach Energieeffizienzklassen. Sie kennen das Prinzip von technischen Geräten wie Kühlschränken. Bei Immobilien reicht das Spektrum von der besten Klasse A+ (z. B. Passivhäuser) bis zur schlechtesten Klasse H (unsanierte Altbauten).
Außerdem können Sie dem Dokument den genauen Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr ((kWh, Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) entnehmen. Dieser Wert macht den Energiehunger verschiedener Immobilien direkt miteinander vergleichbar.
Tipp: Beispielhafte Energieausweise finden Sie beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.
des Energieausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude (Adresse, Baujahr, Heizungsart, Aussteller, Registrierungsnummer).
bündelt die wichtigsten Daten: Die Ampel zeigt an, in welchem Bereich sich der Energieverbrauch bewegt. Zudem finden sich dort Angaben zum Gebäude und zur Fläche sowie Aussagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien und zum Lüftungskonzept.
zeigt den witterungsbereinigten Heizverbrauch der vergangenen drei Jahre auf einer Farbampel. Zusätzlich verdeutlicht der Primärenergiekennwert die Umweltbelastung der Heizung.
enthält
konkrete, kostengünstige Sanierungstipps. Sie zeigen, mit welchen Maßnahmen
Eigentümer Energie und Heizkosten sparen können. Sind keine Modernisierungen
sinnvoll oder möglich, wird dies begründet.
erklärt wichtige Fachbegriffe verständlich und zeigt, welche Angaben Eigentümer in Immobilienanzeigen veröffentlichen müssen. Außerdem fasst sie die rechtlichen Grundlagen des Berechnungsverfahrens kurz zusammen.
Durch die farbliche Kennzeichnung, die Effizienzklasse und die anderen Daten bekommen Sie wichtige Fingerzeige auf den Energieverbrauch der Immobilie. Dennoch sollten Sie sich nicht allein auf den Energieausweis verlassen, da zahlreiche weitere Faktoren Ihre zukünftigen Energiekosten beeinflussen können.
Prüfen Sie deshalb, wie aussagekräftig der Energieausweis in Ihrem Fall ist. Wie schon beschrieben: Wenn eine Immobilie lange Zeit leer stand, sagt der Verbrauchsausweis nicht viel aus. Außerdem gilt der Energieausweis immer für ganze Gebäude. In der Dachgeschosswohnung könnten Sie aber womöglich einen ganz anderen Energieverbrauch als im Erdgeschoss haben.
Vor allem bei Verbrauchsausweisen ist deshalb eine gewisse Vorsicht geboten. Informieren Sie sich beim Verkäufer über möglichst viele weitere Details – wie das konkrete Heizverhalten der Vormieter oder das Alter der Heizungsanlage –, wenn Sie die zukünftigen Energiekosten genau abschätzen wollen.
Das dürfen nur Fachleute mit spezieller Ausbildung. Das sind in der Praxis oft Architekten, Schornsteinfeger, Ingenieure oder Handwerksmeister aus dem Bau- und Heizungsbereich sowie zertifizierte Energieberater. Den bedarfsorientierten Energieausweis stellt normalerweise ein zertifizierter Energieberater aus. Sie alle dürfen, je nach Qualifikation, sowohl Verbrauchs- als auch Bedarfsausweise ausstellen.
Es gibt auch im Internet zahllose Angebote für das Erstellen von Energieausweisen. Darunter befinden sich leider auch schwarze Schafe. Schauen Sie sich deshalb den Energieausweis genau an und prüfen Sie, so gut es Ihnen möglich ist, wie plausibel die Angaben sind. Ein echter und gültiger Energieausweis muss zwingend eine offizielle Registrierungsnummer des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt) oben rechts auf der ersten Seite enthalten.
Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Das gilt gleichermaßen für den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Ob die Gültigkeitsdauer abgelaufen ist, kann in den meisten Fällen der Kopfzeile des Energieausweises entnommen werden (siehe dort „Gültig bis …“).
Bei allen Schwächen, die vor allem der Verbrauchsausweis hat: Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, sollten Sie auf jeden Fall auf Vorlage des Energieausweises bestehen. Falls sich der Verkäufer weigert, begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet.
Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen den Energieausweis nur Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis ausstellen. Dazu zählen unter anderem Ingenieure, Architekten und Handwerker. Im GEG sind alle Voraussetzungen dafür festgelegt.
Da es aber kein amtliches Zertifikat für die Zulassung gibt, sind klare Angaben des Ausstellers wichtig, dass er die GEG-Anforderungen erfüllt. Wer Energieausweise ohne Berechtigung ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die kann mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden.
Die Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energieagentur (dena) bietet eine verlässliche Datenbank qualifizierter Berater.
Der Energieausweis, oder auch Energiepass, weist den energetischen Zustand des betreffenden Gebäudes aus. Er beurteilt diesen und gibt Hinweise auf die künftigen Betriebskosten. Außerdem enthält er wichtige Informationen über die Heizungsart (etwa Gas, Holzpellets oder Öl) und beziffert weitere energetische Kennwerte.
Anhand des Energieausweises lässt sich lässt sich die energetische Qualität des Hauses im Marktvergleich gut einschätzen. Eine exakte Vorhersage der künftigen, laufenden Heizkosten ist jedoch nicht möglich, da diese stark vom individuellen Wohnverhalten der Bewohner und der aktuellen Preisentwicklung der Rohstoffe abhängen. Dennoch bietet das Dokument Kauf- und Mietinteressenten eine wertvolle Orientierungshilfe.
Bei Verkauf oder Neuvermietung einer Immobilie sind die Eigentümer dazu verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen. Ausgenommen davon sind denkmalgeschützte Gebäude sowie Häuser mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.
Im Regelfall nein, der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben.
Es gibt jedoch wenige Ausnahmen, wie etwa für denkmalgeschützte Objekte oder Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Wer als Eigentümer außerhalb dieser Ausnahmen ohne gültigen Energieausweis verkauft oder fehlerhafte Angaben macht, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Der Preis eines Energieausweises hängt von vielen Faktoren ab. Der Aufwand zur Erstellung eines Bedarfsausweises ist in der Regel sehr viel höher als der zur Erstellung eines Verbrauchsausweises. Das liegt daran, dass dem Bedarfsausweis eine theoretische Kalkulation zugrunde liegt, die die Haustechnik und Bauweise des Gebäudes (Dach, Heizung, Fenster und Wände) als Grundlage für die Berechnung des theoretischen Energiebedarfes nutzt.
Als Faustregel gilt: Wird der Verbrauchsausweis online durch eigene Dateneingabe erstellt, kostet er etwa 50 bis 100 Euro. Für den deutlich aufwendigeren Bedarfsausweis müssen Eigentümer mit Kosten zwischen 300 und 500 Euro rechnen.
