Immobilienfinanzierung

Die folgende Liste enthält die wichtigsten Unterlagen zum Beantragen einer Baufinanzierung:

• Adresse der Immobilie, die Sie kaufen möchten
• Angaben zur geplanten Nutzung
• Exposé mit Fotos und Eckdaten des Objekts
• Flurkarte vom Katasteramt
• Grundrisse der Immobilie
• Wenn Sie bauen: Bauantrag, Baugenehmigung, Baupläne etc.
• Aufstellung der entstehenden Kosten
• Auszug aus dem Grundbuch der Immobilie
• Wenn bereits vorhanden: Vertragsentwurf des Kaufvertrags
• Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Nachweis des Eigenkapitals, das Sie einbringen
• Gehaltsabrechnungen der letzten Monate
• Einkommensteuererklärung mindestens des Vorjahres
• Einkommensbescheid mindestens des Vorjahres
• SCHUFA-BonitätsCheck
• Bei Selbstständigen: Einnahmen-Überschuss-Rechnung/Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre
• Bei Selbstständigen: Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
• Bei Selbstständigen: Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre

Je nach persönlicher Situation (etwa Arbeitnehmerin oder Arbeitnehmer, Selbstständige oder Selbstständiger oder Rentnerin oder Rentner) sowie zu erwerbender Immobilie können zusätzliche Dokumente nötig sein. Gern nennt Ihnen Ihr Sparkassen-Berater oder Ihre -Beraterin die Unterlagen, die konkret in Ihrem Fall gebraucht werden.

Meist beginnt das Finanzierungsgespräch beim Sparkassen-Berater oder der -Beraterin damit, dass Sie von der Immobilie, die Sie kaufen oder bauen möchten, erzählen und gern auch ein paar Bilder zeigen. Gemeinsam ermitteln Sie dann die Kosten für das Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück. Diese setzen sich aus dem Kaufpreis, gegebenenfalls den Baukosten, den Nebenkosten und gegebenenfalls nötigen Renovierungen zusammen. Nun wissen Sie, wie viel Geld Sie brauchen.

Im nächsten Schritt prüfen Sie Ihre Finanzen. Was können Sie an eigenen finanziellen Mitteln einbringen? In welcher Höhe brauchen Sie dann noch einen Immobilienkredit? Und können Sie einen Kredit in dieser Höhe gut stemmen? Welche monatliche Rate können Sie sich leisten? Der Sparkassen-Berater oder die -Beraterin unterstützt Sie dabei vertrauensvoll und berät Sie ehrlich, offen und fair.

Stimmen die Eckdaten, geht es an den Finanzierungsplan. Sie erörtern gemeinsam, welche Form der Immobilienfinanzierung am besten zu Ihnen passt. Der Berater oder die Beraterin stellt Ihnen zum jeweiligen Finanzierungsmodell in der Regel verschiedene Möglichkeiten in Bezug auf Tilgung, Zinsbindung sowie eventuelle Sondertilgungen vor und berechnet die monatliche Rate mit dem jeweiligen Zinssatz. Er oder sie ermittelt auch, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe nach Ablauf der Zinsbindungsfrist voraussichtlich eine Restschuld bleibt. Kommen staatliche Förderungen – etwa ein KfW-Kredit – für Sie in Frage, werden diese mitberücksichtigt. Sie werden über Chancen und Risiken aufgeklärt.

Haben Sie sich Ihrerseits für ein Angebot der Baufinanzierung entschieden, gibt der Berater oder die Beraterin Ihre Daten und Unterlagen zur Prüfung weiter. Sie bekommen kurz darauf eine Zu- oder Absage für Ihre Finanzierung. Nach einer Zusage erhalten Sie rasch den Finanzierungsvertrag. Dieser wird mit Ihrer Unterschrift sowie der Ihres Beraters oder Ihrer Beraterin gültig. Jetzt sollte dem Abschluss des Kaufvertrags nichts mehr im Wege stehen.

Als Richtwert empfehlen Expertinnen und Experten meist zwischen 20 und 30 Prozent der gesamten Kosten im Rahmen des Immobilienkaufs durch eigene finanzielle Mittel abzudecken. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto preiswerter und sicherer können Sie grundsätzlich finanzieren. Finanzieren Sie eine Immobilie, um diese zu vermieten, steigt andererseits Ihre Eigenkapitalrendite, wenn Sie mehr Fremdkapital einsetzen (Leverage Effekt). Das funktioniert allerdings nur, wenn die Gesamtrendite über den Kosten für den Kredit liegt, Sie also das Geld stärker vermehren können, als es Sie kostet, sich dieses zu leihen.

• Bargeld
• Ersparnisse auf Konten, auf die Sie zugreifen können
• Kapital aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag (nur der angesparte Anteil, nicht die Darlehenssumme)
• Abtretbare Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen
• Vermögen aus Aktien, Fonds und Wertpapieren
• Eine unbelastete Immobilie
• Angespartes Guthaben aus einer Riester-Rente o. Ä.

Ja, unter Umständen ist ein Immobiliendarlehen auch als 100-Prozent-Finanzierung möglich. Voraussetzung sind ein hohes Einkommen oder finanzielle Rücklagen sowie besondere Sicherheiten. Das Risiko einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch höher als mit Eigenkapital. So müssen Sie in der Regel über eine lange Zeit eine höhere monatliche Rate stemmen. Bleibt am Ende der Zinsbindungsfrist eine Restschuld, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Zu welchem Zinssatz diese in der Zukunft möglich sein wird, ist heute noch ungewiss.

Unter Umständen können Versicherungen das erhöhte Risiko einer 100-Prozent-Finanzierung abfangen. Ein Bausparvertrag kann außerdem möglicherweise das Risiko der Anschlussfinanzierung zu ungewissen Konditionen abfangen. Lassen Sie sich auf jeden Fall vorab gut beraten, wenn Sie über eine Finanzierung ohne Eigenkapital nachdenken. Ihr Sparkassen-Berater oder Ihre-Beraterin steht Ihnen gern zur Seite und wägt mit Ihnen Vor- und Nachteile ab.

Ein Richtwert besagt, dass beim Immobilienkauf mit Nebenkosten in Höhe von etwa 5 - 15 Prozent des Kaufpreises zu rechnen ist. Dieser Wert beinhaltet keine laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Instandhaltungskosten. Folgende Nebenkosten fallen beim Kauf zusätzlich zum Kaufpreis an:

• Ggf. Kosten für den Immobilienkredit
• Ggf. Provision für den Immobilienmakler oder die -maklerin
• Gebühren für Notar oder Notarin und Grundbucheintrag
• Grunderwerbsteuer

Die häufigste Form des Immobiliendarlehens ist ein Annuitätendarlehen. Dieses zahlen Sie mit einer monatlichen Rate zurück, die aus Zins und Tilgung besteht. Die Restschuld reduziert sich dadurch kontinuierlich. Bleibt bei einem Kredit am Ende der Zinsbindungsfrist eine Restschuld, ist eventuell eine Anschlussfinanzierung möglich.

Unter bestimmten Umständen kann sich alternativ zum Annuitätendarlehen ein Festdarlehen (auch: endfälliges Darlehen) empfehlen. Bei diesem zahlen Sie monatlich nur die Zinsen. Am Ende der Laufzeit wird alles auf einmal getilgt. Dabei müssen Sie allerdings absolut sicherstellen können, dass Sie zum Termin über die entsprechende Summe verfügen.

Eine beliebte Form der Immobilienfinanzierung ist außerdem ein Bauspardarlehen. Diesem geht in der Regel eine mehrjährige Ansparphase voraus, in der ein Guthaben angespart wird. Erst wenn der abgeschlossene Bausparvertrag zuteilungsreif wird, kann über die gesamte Bausparsumme (Guthaben + Darlehen) im Rahmen einer Immobilienfinanzierung verfügt werden. Wer nicht bis zur Zuteilungsreife warten möchte, kann unter Umständen früher eine Vorfinanzierung – etwa ein Festdarlehen – nutzen und diese später mit dem Bauspardarlehen ablösen.

Manche Banken raten beim Immobiliendarlehen zu einer Restschuldversicherung. Diese übernimmt die weiteren Kreditzahlungen, wenn der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin die Raten wegen unverschuldeter Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit oder Tod selbst nicht mehr aufbringen kann.

Ob sich diese Versicherung für Sie lohnt oder nicht, hängt unter anderem von Ihren bestehenden Absicherungen, Ihrem Arbeitsplatz und den finanziellen Mitteln Ihrer Familie in Ihrem Todesfall ab. Die Unternehmen in der Sparkassen-Finanzgruppe haben sich gemeinsam dazu ausgesprochen, dass der Abschluss einer Restschuldversicherung bei uns immer freiwillig ist. Er hat keinen Einfluss darauf, ob und zu welchen Konditionen Sie einen Kredit bei Ihrer Sparkasse bekommen.

Über die Finanzierung des Hauses oder der Wohnung hinaus gibt es verschiedene Versicherungen, die allgemein für Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer sinnvoll sind. Abhängig von Ihrer persönlichen Situation und schon bestehenden Absicherung gehören dazu:

• Hausratversicherung
• Wohngebäudeversicherung mit Elementarschadenversicherung
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Für die Bauphase unter Umständen: Bauherrenhaftpflicht

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann unter Umständen anfallen, wenn Sie Ihren Darlehensvertrag bei einer Bank oder Sparkasse vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen, um die Restschuld also früher zurückzuzahlen. Dem Kreditinstitut entgehen dadurch die Zinsen. Dafür bekommt es die Entschädigung.

Dabei gilt: Je geringer die Restschuld, desto geringer die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einer Kündigung nach zehn oder mehr Jahren entfällt diese möglicherweise komplett. Die konkrete Höhe in Ihrem Fall können Sie direkt bei Ihrem Kreditgeber erfragen.