Entwicklung der Immobilienpreise: Trends, Treiber und Prognosen für 2026
Der Markt
stabilisiert sich im Aufwärtstrend
Bis 2024 haben viele den
Immobilienmarkt noch mit angezogener Handbremse erlebt: gestiegene Bauzinsen,
Kaufzurückhaltung, Preisrückgänge.Dann hat sich die Situation gewendet, zuerst
langsam, im Jahr 2025 folgte eine stabilere Phase. Inzwischen ist klar: Der
Markt hat die Talsohle durchschritten und sich neu sortiert. Was bedeutet das
für die Immobilienpreise? Und für Ihre Pläne 2026? Wir geben Ihnen den
Überblick.
Das Wichtigste in Kürze:
Die EZB hat den Leitzins in den Jahren 2024 und 2025 mehrfach gesenkt, zuletzt im Juni 2025 auf 2,15 Prozent. Das hat die Finanzierungsmöglichkeiten verbessert und die Nachfrage nach Immobilien wieder belebt.
Im Jahr 2025 sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien weiter gestiegen, im Durchschnitt um 2,3 Prozent im Vergleich zu 2024. Immobilien mit hoher Energieeffizienz bleiben besonders gefragt. Auch die Mieten ziehen weiter an.
Stabile Rahmenbedingungen, realistische Preise und klare Qualitätsanforderungen schaffen ein Umfeld, in dem Käuferinnen und Käufer wieder sicher entscheiden können.
Rückblick: Die Zinswende und ihre Folgen
für den Wohnungsmarkt
Die Zinswende im März 2022 beendete
die lange Niedrigzinsphase. In der Folge stiegen die Bauzinsen innerhalb kurzer
Zeit deutlich an. Für viele Haushalte war der Immobilienkauf dadurch kaum noch
finanzierbar. Auch die Inflation und gestiegene Baukosten wirkten belastend.
Die Folge: Nach Jahren steigender Preise sanken die Immobilienpreise,
insbesondere bei Bestandsimmobilien.
Einfamilienhäuser verbilligten sich
im Frühjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 Prozent, ältere
Reihenhäuser um 9 Prozent, Eigentumswohnungen um 6 Prozent. Auch Bauland verlor
an Wert (minus 9 Prozent). Neubauten blieben dagegen weitgehend preisstabil,
trotz hoher Materialpreise und steigender Anforderungen.
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So hat sich die Dynamik am
Immobilienmarkt verändert
Nach dieser Phase der Unsicherheit
sehen wir seit Mitte 2024 eine allmähliche Stabilisierung. Die Europäische
Zentralbank (EZB) hat zuletzt im Juni 2025 den Leitzins gesenkt. Seitdem liegt
der Hauptrefinanzierungssatz konstant bei 2,15 Prozent (Stand: November 2025).
Die Finanzierungskosten für Häuser und Wohnungen sind damit planbarer geworden:
Die Bauzinsen bewegen sich aktuell um 3,6 bis 4,0 Prozent, ein im historischen
Vergleich moderates Niveau.
Im Gespräch mit
Claudia Amelingmeyer
Diplom-Sachverständige (DIA) und Leiterin des dezentralen Vertriebs bei der LBS Immobilien GmbH NordWest
Claudia Amelingmeyer,
Diplom-Sachverständige (DIA) und Leiterin des dezentralen Vertriebs bei der LBS
Immobilien GmbH NordWest, beobachtet: „Die Zinssenkungen haben Immobilien
wieder finanzierbar gemacht, sowohl für private Käuferinnen und Käufer als auch
für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger. Dies regt die Nachfrage an.“ Denn die
Zinsen beeinflussen nicht nur die Finanzierungsmöglichkeiten, sondern auch die
Renditeerwartungen von Investorinnen und Investoren.
Das belebt den Markt. Die
Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen stiegen 2025 laut einer Auswertung
des Instituts für Wirtschaft (IW) im Schnitt um 2,3 Prozent gegenüber 2024. Auch
die Preisindizes des Statistischen Bundesamtes belegen diese Entwicklung, wenngleich
wir keinen Run wie in den Nullzinsjahren erleben.
Hinweis: Die Grafik verdeutlicht die
regional unterschiedlichen Trends auf dem Immobilienmarkt. Als Basis dient das
4. Quartal 2015 mit dem Indexwert 100. Werte über 100 bedeuten eine
Preissteigerung gegenüber diesem Referenzzeitpunkt. Ein Wert von 150 bedeutet also beispielsweise, dass
die Preise um 50 Prozent gegenüber dem 4. Quartal 2015 gestiegen sind, ein Wert
von 200 würde bedeuten, dass sich die Preise verdoppelt haben. Besonders in den Metropolregionen
sind die Preise stärker gestiegen als in ländlichen Gebieten.
Regionale Unterschiede bei
Immobilien: Stadt teuer, Land günstiger
Der Markt zieht nicht überall
gleichmäßig an. Laut IW-Analyse (Value Marktdaten 2025) müssen
Kaufinteressierte in den Städten im Durchschnitt 51 Prozent mehr für
Wohneigentum zahlen als im ländlichen Raum. Zudem zeigt sich ein deutliches
Preisgefälle in Deutschland:
Nur 116 der 400 deutschen Städte und Landkreise liegen preislich über dem Bundesdurchschnitt, 284 Regionen liegen darunter.
Die Quadratmeterpreise für Eigenheime im Bestand reichen von 762 Euro im Kyffhäuserkreis bis zu 8.461 Euro in München. Das ist ein Preisunterschied um mehr als den Faktor 11.
Zum Vergleich: Bereits im Jahr 2012
gab es einen Preisunterschied in ähnlicher Höhe, allerdings hat sich seither
das insgesamte Preisniveau nahezu verdoppelt.
Regionen mit guter
Verkehrsanbindung und hoher Lebensqualität profitieren bei der Preisentwicklung
generell mehr als strukturschwache Gebiete. Dennoch betont Claudia Amelingmeyer:
„Entscheidend ist nicht nur der Standort, ob die Immobilie also beispielsweise in
der Stadt oder auf dem Land liegt, sondern die Qualität. Insbesondere der
energetische Zustand spielt eine immer größere Rolle.“
Warum Energieklassen über den
Kaufpreis entscheiden
Die Anforderungen an die Energieeffizienz
von Gebäuden steigen, und zwar nicht nur durch gesetzliche Vorgaben: „Die
tatsächlichen laufenden Objektkosten sind für viele Käuferinnen und Käufer entscheidend.
Sie rechnen sich die Energieklasse in realen Eurobeträgen hoch und legen dies mit
in die Waagschale“, hebt Amelingmeyer von der LBS Immobilien GmbH NordWest hervor.
Fast jede zweite Wohnimmobilie am
Markt hat heute Modernisierungsbedarf, beziehungsweise Sanierungsbedarf. Dies
schlägt sich bei Wert und Kaufbereitschaft nieder: Ineffiziente Immobilien setzen
Verkäuferinnen und Verkäufer zunehmend unter Druck, ihre finanziellen
Erwartungen nach unten anzupassen. Denn energieeffiziente Immobilien der
Klassen A bis B sind zwar teurer, aber langfristig kosteneffizienter.
Amelingmeyer kennt diesen Status
quo aus dem eigenen Vertrieb: „Der Großteil des aktuellen Marktes besteht aus
Objekten, die nicht den Standards von Energieklasse A oder A+ entsprechen.
Käuferinnen und Käufer müssen da mitunter hohe Sanierungskosten
einkalkulieren.“
Hinweis: Die Tabelle zeigt, wie viele Immobilien jeweils in den verschiedenen
Energieklassen eingeteilt sind. Die Energieklassen A+ bis E (grün dargestellt)
sind energieeffizientere Häuser, die Klassen F bis H (grau dargestellt) sind
weniger energieeffizient und verbrauchen mehr Energie.
Die Zahlen über den Balken zeigen: Nur 238 Häuser sind in der
besten Klasse A+, und damit sehr sparsam im Energieverbrauch. Die meisten
Häuser, nämlich 937, sind in der schlechtesten Klasse H. Diese Immobilien verursachen
mitunter sehr hohe Energiekosten.
Prognose für den Immobilienmarkt 2026
Der Markt befindet sich in einer
Phase moderater, breit gestützter Preiserholung, das Institut für Wirtschaft (IW)
sprichtvon einem
„verstetigten Preisaufschwung“. Das unterscheidet sich deutlich von der
Verunsicherung und dem Rückgang der Vorjahre. Die Kaufpreissteigerungen aus 2025
dürften sich also auch 2026 fortsetzen, sofern die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen stabil bleiben. Claudia Amelingmeyer blickt realistisch auf
das kommende Jahr: „Der Markt wird differenzierter, große Preissprünge sind
nicht zu erwarten. Wer aber darauf achtet, gut sanierte, energetisch optimierte
Immobilien anzubieten, hat weiterhin gute Karten, ob beim Kaufpreis oder bei
der Vermietung.“
Empfehlungen
für Käuferinnen und Käufer
Berücksichtigen Sie den Sanierungsbedarf bei einer Kaufentscheidung: Immobilien mit niedrigem Energieverbrauch sparen langfristig Kosten.
Behalten Sie die Preisentwicklung im Blick: Besonders im Umland und in gut angebundenen Regionen steigen die Preise aktuell am stärksten.
Sichern Sie sich frühzeitig fachliche Unterstützung: Die Maklerinnen und Makler der Sparkassenorganisation beraten Sie rund um Immobilienbewertung, Kauf oder Verkauf.
Mietmärkte, Neubau und Bau-Turbo
Die Mieten steigen aktuell stärker als die Kaufpreise von Wohneigentum. Das Institut für Wirtschaft (IW) meldete für das dritte Quartal 2025 einen Anstieg der Neuvertragsmieten um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Besonders stark fiel das in den deutschen Metropolen aus, wie in Düsseldorf mit +5,6 Prozent, Köln mit +5,1 Prozent und Hamburg mit +4,4 Prozent. Einzige Ausnahme ist Berlin, hier sanken die Neuvertragsmieten leicht um 0,2 Prozent. Laut IW-Auswertung ist das jedoch nur eine kurzfristige Ausgleichsbewegung nach zuvor überdurchschnittlichem Anstieg.
Gründe für die weiterhin steigenden Mieten sind unter anderem gestiegene Baukosten und strenge Effizienzvorgaben im Neubau. Die Folge: Viele Projekte rechnen sich nicht mehr, die Bautätigkeit geht seit Jahren zurück. Ein Ende des Mietdrucks ist laut Claudia Amelingmeyer auch 2026 zunächst nicht in Sicht: „Das knappe Angebot treibt die Mieten weiter nach oben. Die hohe Nachfrage trifft auf zu wenige Neubauten. Das sehen wir besonders in Ballungsräumen und Unistädten.“ Laut IW liegt der tatsächliche Neubaubedarf bei rund 372.000 Wohnungen jährlich (im Zeitraum 2021 bis 2025), für 2025 rechnet das Institut aber nur mit 235.000 fertiggestellten Objekten. Diese Lücke wirkt sich auf die gesamte Marktentwicklung aus.
Hinweis: Die Grafik zeigt, wie viele
Wohnungen in Deutschland monatlich genehmigt wurden, also wie viele neue
Bauprojekte gestartet werden durften. Von 2011 bis etwa 2021 stieg die Anzahl
an Genehmigungen stetig an. Danach gab es einen deutlichen Rückgang, der bis
2024 anhielt. Anfang 2025 wurde der Wohnungsbau langsam wieder aktiver.
Stabiler Markt mit moderaten
Preisanstiegen
Der deutsche Immobilienmarkt vollzieht
nach einer Phase sinkender Preise einen klaren Richtungswechsel. Die mehrfachen
Zinssenkungen der EZB haben die Finanzierung von Immobilienkäufen bereits jetzt
attraktiver gemacht und die Nachfrage angekurbelt. Energieeffizienz wird dabei
zum Schlüsselthema, das den Markt nachhaltig beeinflusst. Moderate
Preissteigerungen in den kommenden Jahren sind wahrscheinlich, insbesondere bei
energieeffizienten und urban gelegenen Immobilien.
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Haus gefunden und möchten prüfen, ob der Preis marktgerecht ist? Dann können
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Häufige
Fragen zur Entwicklung der Immobilienpreise
Immobilienpreise werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst.
Die Zinsentwicklung spielt eine entscheidende Rolle: Niedrigere Zinsen erleichtern Finanzierungen und erhöhen die Nachfrage, was die Preise steigen lässt.
Energieeffizienz ist ein weiterer zentraler Faktor. Effiziente Immobilien mit niedrigen Betriebskosten erzielen höhere Preise, während unsanierte Objekte weniger gefragt sind.
Zusätzlich beeinflussen Angebot und Nachfrage die Preisbildung. In Städten mit hohem Zuzug und knappem Wohnraum steigen die Preise stärker, während ländliche Regionen oft stabilere Entwicklungen zeigen.
Zusätzlich beeinflussen Angebot und Nachfrage die Preisbildung. In Städten mit hohem Zuzug und knappem Wohnraum steigen die Preise stärker, während ländliche Regionen oft stabilere Entwicklungen zeigen.
Der Markt
zeigt aktuell einen stabilen Aufwärtstrend, allerdings auf regional
unterschiedlichem Niveau. Die weitere Entwicklung 2026 hängt von
wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen ab,einschließlich der Entwicklung der Inflation
und der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).
Die höchsten
Preissteigerungen sind in städtischen Regionen zu erwarten. Metropolen
profitieren von einer hohen Nachfrage, begrenztem Wohnraum und einer starken
Infrastruktur. Auch in ländlichen Regionen mit guter Verkehrsanbindung und
hoher Lebensqualität könnten die Preise überdurchschnittlich steigen. Besonders
energieeffiziente Immobilien treiben die Preise, da sie langfristig
kostengünstiger im Unterhalt sind.
In
strukturschwachen ländlichen Regionen, in denen die Nachfrage gering und das
Angebot hoch ist, könnten die Preise stagnieren oder weiter sinken. Auch
Immobilien mit schlechter Energieeffizienz, die hohe Sanierungskosten
verursachen, sind stärker von Preisrückgängen betroffen. Käuferinnen und Käufer
kalkulieren diese Kosten ein und drücken die Preise entsprechend.
In Deutschland
gibt es derzeit keine Anzeichen für eine klassische Immobilienblase, die bald
platzen könnte. Die Preissteigerungen der letzten Jahre basieren auf realen
Faktoren wie hoher Nachfrage, niedrigem Angebot und steigenden Baukosten, nicht
auf spekulativen Übertreibungen. Zwar kam es in den Jahren 2022 und 2023 zu
Preisrückgängen, diese waren jedoch eine Reaktion auf die stark gestiegenen
Zinsen und keine Folge einer Blase. Die aktuelle Marktentwicklung mit moderaten
Preissteigerungen deutet auf eine Stabilisierung hin. Sollte es jedoch zu
massiven wirtschaftlichen Verwerfungen oder einem plötzlichen Nachfrageeinbruch
kommen, könnte dies den Markt negativ beeinflussen. Derzeit bleibt der Markt
jedoch robust.
Ein
Immobilienpreisindex gibt an, wie sich die Bau- und Immobilienpreise eines
Jahres im Vergleich zu den Vorjahren entwickeln. Der Immobilienpreisindex zeigt
also auf einen Blick, ob die Preise für Häuser und Wohnungen im Zeitverlauf
steigen, fallen oder stabil bleiben – und hilft damit, die Marktentwicklung
besser einzuschätzen. Ein Beispiel für einen solchen Index ist der Immobilienpreisindex
des Statistischen Bundesamtes.
Redakteur
Tim Seibold
Experte für die Themen Innovation & Digitalisierung und Immobilien
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