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Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie Ihre Baufinanzierung schneller zurückzahlen als geplant

Immobiliendarlehen
Wer den Darlehensvertrag für ein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen möchte, muss ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ haben. Das kann zum Beispiel ein Hausverkauf sein, bei dem die Immobilie, die als Sicherheit für den Kredit dient, den Eigentümer oder die Eigentümerin wechseln wird. Doch auch, wenn seit Kreditauszahlung mehr als zehn Jahre vergangen sind, können Sie vor dem vertraglichen Laufzeitende kündigen. Diese beiden Beispiele unterscheiden sich in einem wichtigen Punkt: Während im ersten Fall die Vorfälligkeitsentschädigung meist fällig wird, können Sie diese im zweiten Fall häufig umgehen.
Das Wichtigste in Kürze

  • In manchen Fällen können Sie aus Ihrem abgeschlossenen Darlehensvertrag vorzeitig aussteigen. Das gilt etwa, wenn Sie die Immobilie, auf die die Grundschuld für das Darlehen eingetragen ist, verkaufen möchten.

  • Wenn Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig kündigen können, müssen Sie Ihrer Sparkasse oder Bank in der Regel zusätzlich zur noch offenen Kreditsumme eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

  • Sie können die Entschädigung umgehen, wenn seit der Auszahlung der Kreditsumme mehr als zehn Jahre vergangen sind: Beträgt die Zinsbindung mehr als zehn Jahre, können Sie nach zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Entschädigung bezahlen zu müssen.

Darum kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, wird im Kreditvertrag eine bestimmte Laufzeit vereinbart, zum Beispiel zehn Jahre. In bestimmten Fällen können Sie jedoch schon vor Ablauf dieser Laufzeit aus dem Vertrag aussteigen und den Kredit komplett zurückzahlen. Dann verlangt die Sparkasse oder Bank jedoch meist eine Gebühr. Das ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Grund für die Entschädigung ist, dass dem Kreditinstitut durch Ihren vorzeitigen Ausstieg aus der Finanzierung Zinsen entgehen. Je länger die Laufzeit des Kredits noch gewesen wäre, desto mehr Geld geht der Sparkasse oder Bank verloren – und desto höher ist in der Regel die Vorfälligkeitsentschädigung. Geregelt ist diese im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 502 Absatz 1.

Wann Sie aus einem Kredit früher aussteigen können

Wenn Sie einen Kreditvertrag abschließen, rechnet Ihre Sparkasse oder Bank mit den Zinsen, die Sie für das geliehene Geld bezahlen. Möchten Sie Ihr Darlehen vorzeitig ablösen, gehen dem Kreditgeber eingeplante Zinsen verloren. In manchen Fällen können Sie dennoch vorzeitig aus einem Kredit aussteigen – mit oder ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wir haben Ihnen einige häufige Fälle in der folgenden Tabelle aufgelistet.

Situation
Ausstieg möglich, in der Regel mit Vorfälligkeitsentschädigung
Ausstieg möglich, ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Seit Auszahlung Ihrer Baufinanzierung sind mindestens zehn Jahre vergangen. Sie können mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
✓
Es gibt in Ihrem Vertrag keinen festen, sondern einen variablen Zinssatz, der immer wieder angepasst wird. Solche Darlehen können Sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
✓
Der Vertrag wird von Seiten des Kreditgebers gekündigt.
✓
Ihre Sparkasse oder Bank ist mit der vorzeitigen Auflösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung einverstanden. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie auf ein höheres Darlehen beim selben Kreditgeber umschulden.
✓
Sie planen den Verkauf der Immobilie, in deren Grundbuch die Grundschuld für die Baufinanzierung eingetragen ist. Bei einem solchen Hausverkauf können Sie grundsätzlich aus dem Vertrag aussteigen.
✓

Hinweis: Mehr Informationen zum Kündigungsrecht von Darlehen finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB § 489.

So kann die Entschädigung berechnet werden

Wenn eine vorzeitige Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung möglich ist und Sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen, berechnet der Kreditgeber deren Höhe. Die Entschädigung fällt umso geringer aus, je geringer die Restschuld, die restliche Laufzeit der Baufinanzierung und der vereinbarte Zinssatz sind. Außerdem zahlen Sie weniger Entschädigung, wenn Sie in Ihrem Kreditvertrag ein Recht auf Sondertilgungen vereinbart hatten. Die Berechnung enthält zudem in der Regel eine feste Bearbeitungsgebühr.

Der Kreditgeber hat zwei Möglichkeiten, die Entschädigung zu berechnen:

  • Die Aktiv-Passiv-Methode: Diese Berechnung wird häufiger verwendet. Ihre Sparkasse oder Bank berechnet dabei, welche Einbußen sie gegebenenfalls dadurch hat, dass Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen, wenn sie das Geld stattdessen am Kapitalmarkt anlegt. So erhebt sie den Betrag, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung gegebenenfalls verlorengeht. Je höher der mögliche Zinssatz am Kapitalmarkt zum jeweiligen Zeitpunkt ist, desto geringer ist grundsätzlich der Ausfall des Kreditgebers für Ihre vorzeitige Rückzahlung – und desto geringer fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
  • Die Aktiv-Aktiv-Methode: Bei dieser alternativen Methode berechnet der Kreditgeber, welche Summe ihm gegebenenfalls dadurch verlorengeht, dass Sie Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen, wenn er diesen stattdessen an einen anderen Kunden oder eine Kundin als neue Baufinanzierung vergibt. Sind die Zinsen auf Baufinanzierungen seit Abschluss der Baufinanzierung gefallen, entsteht ein Verlust, der entschädigt werden muss.

Tipp: Als Darlehensnehmer oder Darlehensnehmerin bei einer Sparkasse empfehlen wir Ihnen, sich bei Fragen zur vorzeitigen Kündigung Ihres Immobiliendarlehens sowie zur Vorfälligkeitsentschädigung direkt an Ihren Sparkassen-Berater oder Ihre -Beraterin zu wenden. Wir informieren Sie gern persönlich zu Ihren Möglichkeiten im jeweiligen Fall.

Häufige Fragen zum Vorfälligkeitsentschädigung

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Wann muss ich Vorfälligkeitszinsen bezahlen?

Vorfälligkeitszinsen sind Zinsen, die in vielen Fällen anfallen, wenn Sie einen Kredit oder ein Darlehen vor Ende der vereinbarten Laufzeit zurückzahlen können. In Deutschland gelten bestimmte Regeln für die Berechnung und Zahlung von Vorfälligkeitszinsen, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienkrediten.

Ein häufiger Fall, bei dem Sie für die vorzeitige Rückzahlung Ihres Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen, ist der Hausverkauf. Wurde für Ihre Baufinanzierung eine Grundschuld auf der Immobilie eingetragen, können Sie beim Hausverkauf aus dem Kredit aussteigen und diesen vorzeitig zurückzahlen, um das Haus lastenfrei an den Käufer oder die Käuferin zu übergeben. Dabei fällt dann die Vorfälligkeitsentschädigung an.

Die Höhe der Entschädigung hängt gegebenenfalls von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören der noch ausstehende Kreditbetrag, der aktuelle Zinssatz, der Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung und die verbleibende Laufzeit des Darlehens. Außerdem fällt die Vorfälligkeitsentschädigung geringer aus, wenn Sie in Ihrem Vertrag ein Recht auf Sondertilgungen vereinbart hatten. Ihr Kreditgeber führt die Berechnung der Entschädigung durch.

Wichtig: Wenn seit Auszahlung Ihrer Baufinanzierung mindestens zehn Jahre vergangen sind, müssen Sie bei einer vorzeitigen Rückzahlung keine Vorfälligkeitszinsen bezahlen. Sie können den Kreditvertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Setzen Sie sich am besten frühzeitig mit Ihrem Kreditgeber in Verbindung, um die genauen Bedingungen und Kosten für Vorfälligkeitszinsen zu klären. Diese Informationen können von Kredit zu Kredit unterschiedlich sein.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen hängt von verschiedenen Faktoren ab.

  • Sie ist beispielsweise umso geringer, je niedriger der noch ausstehende Kreditbetrag, die Laufzeit des Darlehens und der vereinbarte Zinssatz sind.
  • Außerdem ist sie geringer, wenn im Vertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart wurde.

In Deutschland müssen Kreditgeber bei der Vorfälligkeitsentschädigung gesetzliche Grenzen einhalten, um übermäßig hohe Kosten für Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen zu verhindern. Die genaue Berechnung erfolgt gemäß den im Kreditvertrag festgelegten Bedingungen und den gesetzlichen Vorgaben. Wenn seit Auszahlung des Immobiliendarlehens an den Darlehensnehmer oder die Darlehensnehmerin mindestens zehn Jahre vergangen sind, müssen Sie bei einer vorzeitigen Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Höhe der Vorfälligkeitszinsen hängt unter anderem von Ihrem Kredit ab, von dessen restlicher Laufzeit, der Höhe der noch ausstehenden Restschuld sowie vom vereinbarten Zinssatz, aber auch von den Möglichkeiten, die aktuell bestehen, das zurückbezahlte Geld anderweitig anzulegen, um den Verlust gering zu halten. Bitte wenden Sie sich direkt an Ihren Sparkassen-Berater oder Ihre -Beraterin, um genauere Informationen für Ihren individuellen Fall zu bekommen.

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Kreditgeber eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Diese kann je nach Institut variieren. Bitte informieren Sie sich über die konkrete Höhe direkt bei Ihrer Sparkasse.

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