Was Sie zur Eigenheimfinanzierung wissen sollten

Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Eigenheim?

Diese Frage ist entscheidend. Natürlich ist ein besonders preiswertes Immobilienangebot eine gute Voraussetzung. In der Regel hängt der richtige Zeitpunkt aber ganz von Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie sich auf keinen Fall allein von äußeren Faktoren beeinflussen, wie zum Beispiel von Zinsen, Laufzeiten oder Nebenkosten. Manchmal lohnt es sich, noch etwas zu warten, bis die persönlichen Voraussetzungen für den Immobilienerwerb günstig sind.

Klären Sie, ob Ihre Rahmenbedingungen stimmen: Sind Sie sicher, dass Sie eine Immobilie bauen oder kaufen wollen? Haben Sie genug Eigenkapital? Wie hoch ist die monatliche Belastung, die Sie problemlos stemmen können?

Welche Rolle spielt die Bonität bei der Immobilienfinanzierung?

Die Bonität zeigt, wie zuverlässig Sie bisher Ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllt haben, zum Beispiel bei früheren Krediten oder beim Bezahlen von Rechnungen. Je besser Ihre Bonität, desto eher bekommen Sie einen Kredit zu günstigen Konditionen. Banken prüfen unter anderem Ihr Einkommen, Ihr Zahlungsverhalten und Ihre Schufa-Auskunft.

Kann ich eine Immobilie auch ohne Eigenkapital kaufen?

Manche Kreditinstitute werben für die sogenannte Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Das klingt verlockend und kann eine Option sein, wenn Sie ein hohes, sicheres Einkommen haben. Wer gut verdient und einen krisenfesten Job hat, kann unvorhergesehene Kosten abfangen.

Ein höheres Risiko als bei der Finanzierung mit Eigenkapital besteht trotzdem. Denn fällt das Einkommen unvorhergesehen weg, kann es eng werden.

Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?

Für die Finanzierung ist es wesentlich, wie viel Eigenkapital Sie haben – zum Beispiel Ersparnisse auf Konten, angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen, abtretbare Rückkaufwerte aus Lebensversicherungen, Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren.

Wir empfehlen mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Denn je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, umso preiswerter finanzieren Sie Ihre Immobilie. Kein Eigenkapital vorhanden? Dann heißt es erst einmal Geld ansparen.

Welche Unterlagen brauche ich für die Finanzierung eines Hauses?

Zunächst benötigen Sie für das Gespräch mit Ihrer Finanzberaterin oder Ihrem -berater alle Unterlagen zu Ihrer Wunschimmobilie. Dann kann sie oder er sich ein Bild vom Objekt machen. Bringen Sie also Folgendes mit: Exposé, Fotos, (vorläufigen) Kaufvertrag, Baupläne und Nachweise für Eigenkapital – beim Kauf einer Eigentumswohnung zusätzlich die Teilungserklärung. Für das Gespräch brauchen Sie außerdem eine Übersicht Ihrer monatlichen Ausgaben, die Gehaltsnachweise der vergangenen drei Monate sowie die letzten drei Steuererklärungen, beziehungsweise Steuerbescheide. Und bitte denken Sie an Ihren Personalausweis oder Reisepass.

Was bedeutet die Zinsbindungsfrist und wie wirkt sie sich auf meine Finanzierung aus?

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung mit Ihrer Bank oder Sparkasse vereinbaren, legen Sie fest, wie lange ein bestimmter Zinssatz für das Darlehen gelten soll. Die Zinsen werden in der Praxis oft auf 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben – das ist Verhandlungssache. Während dieser Zeit bleibt der Zins stabil. Das schützt Sie vor möglichen Zinserhöhungen. Je länger die Bindung, desto mehr Planungssicherheit haben Sie. Dafür zahlen Sie meist etwas höhere Zinsen. Eine kürzere Bindung kann sich lohnen, wenn die Zinsen voraussichtlich sinken.

Im Moment bewegen sich die Bauzinsen relativ stabil zwischen 3 und 4 Prozent effektivem Jahreszins, und Sachverständige erwarten für die kommenden Monate eine weitere Seitwärtsbewegung. Daher sollten Sie die Zinsbindungsdauer gut abwägen. Werden die Zinsen länger festgeschrieben bedeutet das auch, dass Sie sich länger an die vereinbarten Konditionen binden. Als Faustregel gilt: Eine lange Zinsbindung empfiehlt sich am ehesten in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus. Da Faktoren wie Inflation, Staatsverschuldung und geopolitische Entwicklungen weiterhin Einfluss auf das Zinsniveau haben, ist ein signifikanter Rückgang derzeit zwar nicht in Sicht. Allerdings war auch der starke Zinsanstieg seit dem Jahr 2022 (aufgrund des Ukraine-Kriegs und der hohen Inflation) für niemanden kalkulierbar.

Wie hoch soll ich tilgen?

Die Immobilienfinanzierung bei Ihrer Bank oder Sparkasse tilgen Sie in monatlichen Raten. Dabei können Sie mitbestimmen, wie viel Sie jeden Monat zurückzahlen möchten oder können. Viele stellen sich deshalb die Frage, welche Tilgungsrate sinnvoll ist, um das Darlehen möglichst schnell zurückzuzahlen, ohne sich dabei finanziell zu übernehmen. Ihr Kreditgeber wird anfänglich eine jährliche Tilgung von mindestens 1 Prozent verlangen. Sinnvoll sind aber – sofern finanziell möglich – 2 bis 4 Prozent. Generell gilt: Je jünger Sie sind, desto mehr Zeit haben Sie für die Rückzahlung und desto niedriger kann die jährliche Tilgung ausfallen.

Spätestens bei einer Anschlussfinanzierung – wenn Sie also bereits älter sind – sollten Sie eine höhere Tilgungsrate wählen. Letztlich ist die Tilgung eine individuelle Entscheidung, die Sie am besten an Ihre persönlichen Lebensumstände anpassen sollten.

Wie hoch darf die Rate aus Zins und Tilgung sein und wie kann ich meine monatliche Belastung berechnen?

Die Rate sollte im Verhältnis zum Einkommen eine angemessene und tragbare Belastung darstellen. Es gibt keine festgelegte Obergrenze, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt, wie Ihrer finanziellen Situation, Ihren Lebensumständen und Ihren persönlichen Präferenzen. Als Faustregel gilt: Die monatliche Rate für das Immobiliendarlehen sollte nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betrage – vorausgesetzt, Sie ziehen selbst in die Immobilie ein und müssen keine zusätzliche Miete zahlen. Achten Sie auch auf weitere Kosten wie Instandhaltung, Versicherungen oder Rücklagen. Mit dem Tilgungsrechner oder im Gespräch mit Ihrer Sparkasse lässt sich schnell herausfinden, welche Rate zu Ihnen passt.

Was passiert, wenn ich eine Rate nicht pünktlich zahlen kann?

Wenn Sie einmal eine Rate verspätet zahlen, ist das meist kein Problem – vorausgesetzt Sie informieren Ihre Sparkasse oder Bank frühzeitig. Kommt es jedoch häufiger vor, kann es teuer werden: Es drohen Mahngebühren, Zinsaufschläge oder im schlimmsten Fall eine Kündigung des Kredits. Sprechen Sie bei Zahlungsschwierigkeiten immer rechtzeitig mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater. Gemeinsam finden Sie oft eine Lösung, zum Beispiel eine Stundung oder Anpassung der Ratenhöhe.

Kann ich meine Immobilie während der Finanzierungsphase verkaufen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Sie müssen dann aber Ihre Sparkasse oder Bank einbinden, weil noch eine Grundschuld auf der Immobilie lastet. Meist fordern Kreditinstitute die Rückzahlung des Restdarlehens aus dem Verkaufserlös. Prüfen Sie zudem, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt – also ein Ausgleich für entgangene Zinsen.

Welche Fördermittel gibt es, insbesondere für energieeffizientes Bauen oder Sanieren?

Der Staat unterstützt den Kauf oder Bau von Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen über die Förderbank KfW.

• KfW-Wohneigentumsprogramm (124): Fördert den Kauf oder Bau selbst genutzter Immobilien ohne spezielle Anforderungen an die Energieeffizienz.
• Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297, 298): Bietet zinsgünstige Kredite für den Bau oder Kauf besonders klimafreundlicher Wohngebäude. Voraussetzungen sind unter anderem die Effizienzhaus-Stufe 40 und der Verzicht auf fossile Heizsysteme.
• Wohneigentum für Familien – Neubau (300): Richtet sich an Familien und Alleinerziehende, die ein klimafreundliches Eigenheim bauen oder kaufen möchten.  

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die KfW-Förderungen unter dem Vorbehalt der Verfügbarkeit von Bundesmitteln stehen. Neben den bundesweiten KfW-Programmen bieten auch die Bundesländer eigene Förderprogramme an, die sich oft mit den KfW-Förderungen kombinieren lassen. Ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Wie beeinflusst eine Modernisierung den Wert meiner Immobilie und die Finanzierung?

Eine bauliche Modernisierung oder energetische Sanierung steigert oft den Wert Ihrer Immobilie. Gleichzeitig kann sich das positiv auf Ihre Finanzierung auswirken, zum Beispiel durch bessere Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung. Achten Sie darauf, gezielt zu modernisieren: Neue Fenster, Dämmung oder ein Heizungswechsel zahlen sich meist stärker aus als rein optische Maßnahmen.

3 Expertentipps zum Immobilienkauf

Die wichtigsten Grundlagen rund um Ihre Immobilienfinanzierung haben Sie geklärt. Jetzt verrät ein Sparkassen-Profi, worauf es in der Praxis außerdem ankommt.