Was Sie zur Eigenheimfinanzierung wissen sollten

Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Eigenheim?

Diese Frage ist entscheidend. Natürlich ist ein besonders preiswertes Immobilienangebot eine gute Voraussetzung. In der Regel hängt der richtige Zeitpunkt aber ganz von Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie sich auf keinen Fall allein von äußeren Faktoren beeinflussen, wie zum Beispiel von Zinsen, Laufzeiten oder Nebenkosten. Manchmal lohnt es sich, noch etwas zu warten, damit die persönlichen Voraussetzungen für den Immobilienerwerb günstig sind.

Klären Sie, ob Ihre Rahmenbedingungen stimmen: Sind Sie sicher, dass Sie eine Immobilie bauen oder kaufen wollen? Haben Sie genug Eigenkapital? Wie hoch ist die monatliche Belastung, die Sie problemlos stemmen können?

Kann ich eine Immobilie auch ohne Eigenkapital kaufen?

Manche Kreditinstitute werben für die sogenannte Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Das klingt verlockend und kann eine Option sein, wenn Sie ein sicheres hohes Einkommen haben. Wer gut verdient und einen krisenfesten Job hat, kann unvorhergesehene Kosten abfangen.

Ein höheres Risiko als bei der Finanzierung mit Eigenkapital bleibt trotzdem. Denn fällt das Einkommen unvorhergesehen weg, kann es eng werden.      

Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?

Für die Finanzierung ist es wesentlich, wie viel Eigenkapital Sie haben. Zum Beispiel Ersparnisse auf Konten, angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen, abtretbare Rückkaufwerte aus Lebensversicherungen, Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren.

Wir empfehlen mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Denn je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, umso preiswerter finanzieren Sie Ihre Immobilie. Kein Eigenkapital vorhanden? Besser erst einmal Geld ansparen.

Welche Unterlagen brauche ich für die Finanzierung eines Hauses?

Zunächst benötigen Sie für das Gespräch mit Ihrer Finanzberaterin oder Ihrem -berater alle Unterlagen zu Ihrer Wunschimmobilie. Dann kann sie oder er sich ein Bild vom Objekt machen. Bringen Sie also Folgendes mit: Exposé, Fotos, Kaufvertrag, Baupläne, Nachweise für Eigenkapital – beim Kauf einer Eigentumswohnung zusätzlich die Teilungserklärung.Bitte legen Sie entsprechende Nachweise vor. Für das Gespräch brauchen Sie auch eine Auflistung Ihrer monatlichen Ausgaben, Gehaltsnachweise der vergangenen drei Monate sowie die letzten drei Steuererklärungen. Und bitte Ihren Personalausweis oder Reisepass nicht vergessen.

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Die Rate sollte im Verhältnis zum Einkommen eine angemessene und tragbare Belastung darstellen. Es gibt keine festgelegte Obergrenze, da dies von verschiedenen Faktoren abhängt, einschließlich der individuellen finanziellen Situation und persönlichen Präferenzen. Als Faustregel wird oft empfohlen, dass die monatliche Rate für das Immobiliendarlehen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen sollte. Dies gilt, wenn Sie die Immobilie selbst beziehen und nicht noch nebenbei Mietzahlungen zu leisten haben.  Es ist jedoch wichtig, alle finanziellen Verpflichtungen, einschließlich laufender Ausgaben und anderen Krediten, zu berücksichtigen.

Welche Zinsbindung soll ich wählen?

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung mit Ihrer Bank oder Sparkasse vereinbaren, legen Sie fest, wie lange ein bestimmter Zinssatz für das Darlehen gelten soll. Das gibt Ihnen und dem Kreditinstitut Sicherheit über die Bedingungen der Rückzahlung. Die Zinsen werden in der Praxis oft auf 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben – das ist Verhandlungssache.

Im Moment bewegen sich die Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent effektiver Jahreszins. Möglicherweise fallen sie aber in Zukunft wieder etwas. Daher sollten Sie die Laufzeit gut abwägen. Werden die Zinsen länger festgeschrieben bedeutet das auch, dass Sie sich länger an die Zinsen binden. Als Faustformel gilt: Eine lange Zinsbindung empfiehlt sich am ehesten in Zeiten eines Niedrigzinsniveaus. Analysten erwarten für 2024 zwar erste leichte Zinssenkungen, allerdings sind das noch vorsichtige Prognosen. Den starken Zinsanstieg seit dem Jahr 2022 (aufgrund des Ukraine-Kriegs und der hohen Inflation) hatte auch niemand kalkuliert.

Wie hoch soll ich tilgen?

Die Immobilienfinanzierung bei Ihrer Bank oder Sparkasse tilgen Sie in monatlichen Raten. Dabei können Sie mitbestimmen, wie viel Sie jeden Monat zurückzahlen wollen oder können. Viele stellen sich deshalb die Frage, welche Tilgungsrate sinnvoll ist, um das Darlehen möglichst schnell zurückzuzahlen, ohne sich dabei finanziell zu übernehmen. Ihr Kreditgeber wird anfänglich eine jährliche Tilgung von mindestens 1 Prozent verlangen. Sinnvoll sind aber – sofern finanziell möglich –2 bis 4 Prozent. Generell gilt: Je jünger Sie sind, desto mehr Zeit haben Sie für die Rückzahlung und desto weniger müssen Sie pro Jahr tilgen.

Sie sollten aber spätestens bei einer Anschlussfinanzierung – dann sind Sie ja schon etwas älter – eine höhere Tilgungsrate wählen. Letztlich ist die Tilgungsrate eine individuelle Entscheidung, die Sie am besten genau an Ihre Lebensumstände anpassen.

Welche Fördermittel gibt es für mein Vorhaben?

Der Staat unterstützt den Kauf oder Bau von Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Dies geschieht zumeist über die Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Über das Wohneigentumsprogramm gibt es erschwingliche Kredite, die beispielsweise

• Privatpersonen, die ihre Immobilie selbst bewohnen (KfW-Förderung 124)
• und Familien (KfW-Förderung 300)
• sowie das klimafreundliche Bauen (KfW-Förderung 297,298) unterstützen.

Neu an den KfW-Förderungen: Es gibt keine jährliche Direktzahlungen mehr, sondern stattdessen Zinsvergünstigungen für das Darlehen. Die genauen Förderbedingungen besprechen Sie am besten mit Ihrer Finanzberaterin oder Ihrem -berater.

Wie muss ich mein Eigenheim versichern?

Empfehlenswert sind gleich mehrere Versicherungen, damit Sie für den Fall der Fälle gewappnet sind: Als Bauherrin oder Bauherr brauchen Sie in der Bauphase eine Bauherrenhaftpflicht-Versicherung. Denn kommt auf Ihrer Baustelle jemand zu Schaden, haften Sie.

Vor Schäden durch Diebstahl, Einbruch, Blitzschlag und andere Zerstörungen in der Bauzeit schützt Sie die Bauleistungsversicherung.

Eine Wohngebäudeversicherung sichert Sie gegen Schäden ab, die an Ihrer Immobilie durch Feuer, Wasser oder Sturm entstanden sind.

Besitzen (und vermieten) Sie eine Immobilie, ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ein Muss. Sie regelt den Schadenersatz, wenn jemand auf Ihrem Grundstück zum Beispiel einen Unfall hat.

 Ebenfalls wichtig: die Hausratversicherung für Schäden an  Möbeln und Hausrat. Oft greift diese Versicherung auch bei Diebstahl.

Besprechen Sie mit uns, ob für Sie eine Restschuldversicherung und eine Risikolebensversicherung empfehlenswert sind – zur Absicherung Ihrer Angehörigen.