Der Bau-Turbo soll die Wohnungsnot eindämmen

• Beschleunigte Genehmigungsverfahren: Durch den neuen § 246e BauGB können bestimmte Wohnbauprojekte ohne klassischen Bebauungsplan genehmigt werden. Die Prüfzeit beträgt maximal zwei Monate, sofern die Kommune das Turbo-Verfahren anwendet.

• Flexiblere Bauvorgaben: Es wird ermöglicht, von bestehenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen, was insbesondere bei Nachverdichtungen, Aufstockungen oder Umnutzungen von Gebäuden hilfreich ist.

• Kosteneinsparungen: Durch verkürzte Planungszeiten und reduzierte bürokratische Hürden können Baukosten gesenkt werden.

• Stärkung des Mieterschutzes: Der Umwandlungsschutz, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränkt, wird in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünf Jahre verlängert, bis Ende 2030. Der Deutsche Mieterbund warnt allerdings, dass andere Schutzmechanismen dadurch geschwächt werden könnten und kritisierte, dass der vorgesehene Bau-Turbo nicht garantiere, dass bezahlbare Mietwohnungen entstünden. Er fordert unter anderem die Wiedereinführung kommunaler Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten, um Mieterinnen und Mieter besser zu schützen.

• Schaffung von bezahlbarem Wohnraum: Der Bau-Turbo zielt darauf ab, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, Familien, Auszubildende, Studierende und ältere Menschen neuen Wohnraum zu schaffen.

• Erweiterte Handlungsspielräume: Sofern die zuständigen Gemeinden zustimmen, können sie flexibler agieren, indem sie von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abweichen können, um schneller Wohnraum zu schaffen.

• Verkürzte Planungszeiten: Die Erstellung oder Änderung eines Bebauungsplans kann mehrere Jahre dauern. Bis vorerst Ende 2030 können Gemeinden flexibel vom bisherigen Bauplanungsrecht abweichen. Mit dem Bau-Turbo kann dieser Planungszeitraum auf zwei Monate reduziert werden, sofern die Gemeinde zustimmt.

• Umnutzung: Gewerberäume zu Wohnraum umzuwidmen beziehungsweise Wohngebäude durch Anbauten zu erweitern, soll einfacher werden. Die Devise: mehr Wohnraum, wo schon gebaut wurde.

• Berücksichtigung von Umwelt- und Nachbarschaftsinteressen: Abweichungen von Bauleitplänen sind nur dann möglich, wenn sie nach überschlägiger Prüfung keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen haben und nachbarschaftliche Interessen gewahrt bleiben.

Jetzt, im Herbst 2025, lässt sich noch nicht eindeutig erkennen, ob die neuen Regelungen zu mehr Bewegung auf dem Markt führen. Viele Akteure sind aufmerksam geworden und suchen das Gespräch, aber in der Umsetzung sehen wir bislang noch Zurückhaltung bei den Projektentwicklern. Die Unsicherheit ist groß, ob sich der Neubau dank Bau-Turbo tatsächlich schneller, günstiger und zugleich rentabel umsetzen lässt, vor allem bei sozial gebundenem Wohnraum.

Hinzu kommt: In Düsseldorf gibt es nur noch wenige Baugrundstücke, auf denen tatsächlich Neubau möglich wäre. Auch durch Aufstockungen lassen sich keine großen Volumina schaffen. Daher sehen wir viel Potenzial bei der Umnutzung von Bestandsimmobilien, also beispielsweise im Umbau von Büros zu Wohnungen. Allerdings gibt es keinen Überblick, wie viele Objekte dafür überhaupt in Frage kämen, denn eine solche Umwidmung ist alles andere als banal. Für Wohnraum gelten ganz andere Anforderungen als für Büroflächen. Das erfordert kreative Projektarbeit, die wiederum schnell an bürokratische und technische Hürden stößt – von der Energieeffizienz bis zur Nachhaltigkeit. Das führt oft zu Kosten, die mit einem Neubau vergleichbar sind. Die nach wie vor komplexe Bürokratie rund um baurechtliche Auflagen und Fördertöpfe muss dringend vereinfacht werden.

Für Düsseldorf wären mehr Projekte im industriellen und modularen Bauen spannend, so wie es die Niederlande vormachen: Dort entsteht schnell und kostengünstig neuer Wohnraum, oft in eng bebauten Reihenhauskonzepten oder in kompakten Mehrfamilienhäusern. Wir alle kennen die typische niederländische Klinkeroptik, aber der Ziegel dient dort eben nicht als tragender Stein, sondern als Verschalung einer vorgefertigten Leicht- oder Hybridbaumethode.

Zugleich sind die Niederlande in Sachen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz insgesamt sehr gut aufgestellt, auch weil Wärmepumpe und Solarenergie – selbst bei Flachdachbauten – dort den Standard bilden. Dieses Zusammenspiel aus Modulbau und nachhaltiger Technik könnten wir uns abschauen. Es senkt Entstehungskosten und macht damit auch langfristig günstigere Mieten möglich. Viele unserer Kundinnen und Kunden wünschen sich genau solche pragmatischen Ansätze. Noch fehlt es hierzulande aber an flexiblen Bebauungsplänen und klaren Vorgaben für serielle Konzepte, damit diese Ideen in großem Stil umgesetzt werden können.

Entscheidend ist, dass alle Beteiligten gemeinsam mutige Projekte vorantreiben. Wir stehen als Sparkassen schon immer im engen Austausch mit den Städten, Kommunen oder Landräten und der Bauwirtschaft. Was jetzt fehlt, ist ein echtes Vorzeigeprojekt, das zeigt: Die neuen Regelungen funktionieren für alle. Es braucht diesen motivierenden Anstoß in Richtung Bauträger. Klare Abläufe und schnelle Entscheidungen der Behörden sind dafür genauso wichtig wie passende Finanzierungslösungen und der Mut, neue Wege zu gehen.

Wir haben hier in Düsseldorf schon vor einiger Zeit eine Projektgruppe aus Sparkasse, Bürgervertretung, Bauträgern sowie Architektinnen und Architekten ins Leben gerufen. Gemeinsam haben wir drei größere Leerstandsobjekte näher geprüft. Leider war eine Umwidmung bei keinem der Objekte realisierbar, so dass sich daraus kein Prestigeprojekt entwickeln ließ. Aber wenn alle an einem Strang ziehen und ein solches Leuchtturmprojekt gelingt, kann das bundesweit Signalwirkung entfalten. Das könnte dem Bau-Turbo echten Schub geben.