Corona-Pandemie: Was Wohnungseigentümer und Verwalter wissen müssen

So bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig

Wie andere Versammlungen unterliegen derzeit auch anstehende Wohnungseigentümerversammlungen deutlichen Einschränkungen. Ist das die Stunde der Wohnungsverwalter? Was müssen jene tun oder lassen? Und was bedeutet das für die Mieter in Wohnungseigentumsanlagen? Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Wie können Eigentümerversammlungen in Zeiten von Kontaktverboten stattfinden?

Die meisten aktuell in den Bundesländern geltenden Regelungen lassen keine öffentlichen und nichtöffentlichen Veranstaltungen und Versammlungen zu. Damit gibt es derzeit faktisch keine Wohnungseigentümerversammlungen. 

Können Wohnungseigentümer auf anderen Wegen Beschlüsse fassen?

Ein schriftlicher Beschluss der Wohnungseigentümer ist nur möglich, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu einem solchen Beschluss schriftlich erklären (§ 23 Abs. 3 WEG). Das führt dazu, dass es in der Regel nicht zu Beschlüssen kommt.

Die am 23. März 2020 erlassene WEG-Reform soll jedoch eine Textform, etwa auch Abstimmungs-Apps, ermöglichen. Allerdings sieht auch dieser Entwurf die notwendige Zustimmung aller Wohnungseigentümer vor.

Die Online-Versammlung ist eine weitere Möglichkeit. Dabei handelt es sich um eine Online-Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung, die an einem anderen Ort stattfindende Voraussetzung ist auch hier die vorab getroffene Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Faktisch können damit Wohnungseigentümer während der Corona-Pandemie wohl keine Beschlüsse fassen. 

Wie sollen dann die Abrechnungen des vergangenen Wirtschaftsjahres beschlossen werden?

Bis auf Weiteres wird es mangels Beschlussfassung keine Abrechnungen geben. Diese werden erst nach der Pandemie wieder wirksam festgestellt werden können.

Anders sieht das bei den in der Praxis viel wichtigeren Wirtschaftsplänen aus. Hier hilft § 6 Abs. 2 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Danach behält der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan Geltung, damit die Finanzierung der Eigentümer gewährleistet ist. 

Was passiert, wenn zwischenzeitlich die Bestellungszeit des Verwalters abläuft?

Nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zur Abberufung oder Bestellung eines Nachfolgers im Amt. Ziel des Gesetzgebers ist es zu verhindern, dass die Eigentümergemeinschaft in der derzeitigen schwierigen Situation ohne einen Verwalter dasteht.

Was müssen Wohnungseigentümer und Verwalter tun, um Infektionen in der Wohnungseigentumsanlage zu vermeiden?

Die Wohnungseigentümer treffen keine anderen Pflichten als alle anderen Bürger auch. Rücksicht ist geboten. Das gilt auch für Verwalter. Allerdings sollten diese durch Aushänge oder E-Mails auf allgemeine Regeln wie Kontaktvermeidung, Abstandgebot und Hygieneregeln hinweisen. Zwar empfiehlt es sich, Gegenstände wie Handläufe, Tür- und Fahrstuhlgriffe regelmäßig zu desinfizieren, jedoch ist der Verwalter zu keinem aktiven Infektionsschutz verpflichtet.

Anders sieht es bei landesrechtlich bestimmten Maßnahmen aus, etwa die Sperrung von Spielplätzen oder Gemeinschaftsflächen. Hier können sich besondere Pflichten ergeben. 

Was passiert, wenn in Wohnungseigentumsanlagen Infektionsfälle auftreten?

Sollten wegen der Corona-Pandemie Todesfälle oder schwere Erkrankungen auftreten, kann es Aufgabe des Wohnungseigentümers sein, die notwendigen Maßnahmen zu veranlassen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dies durch Angehörige nicht möglich ist und die Behörden nicht ohnehin schon das Erforderliche veranlassen.

Wird einem Verwalter ein Todesfall bekannt, sollte er die ihm bekannten Angehörigen und die Behörden in Kenntnis setzen.

Weder Wohnungseigentümer noch Verwalter sind jedoch dazu verpflichtet oder berechtigt, die in der Wohnanlage Wohnenden zu kontrollieren, was die Einhaltung der Regeln zur Infektionsvorbeugung betrifft. Dies ist nur möglich, wenn einzelne Bewohner oder Besucher Dritte in erheblicher Weise gefährden. In diesem Falle kann der Verwalter die Behörden einschalten.

Können derzeit angesichts des Abstandsverbots noch Instandhaltungsmaßnahmen stattfinden?

Wenn bei der Umsetzung das Abstandgebot eingehalten wird, gibt es grundsätzlich keine Einschränkungen. Das gilt insbesondere bei geplanten Renovierungs- oder Reparaturarbeiten.

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