Mieten oder kaufen?

Der Ratgeber zur wichtigsten Wohn-Frage

Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims die größte Investition ihres Lebens. Das Projekt bedeutet Schulden über Jahrzehnte hinweg – lohnt sich das, oder wäre Mieten besser?

Ehrliche Antwort: Das lässt sich nicht pauschal sagen. Es gibt vieles, was für die eigenen vier Wände spricht. Aber auch das Wohnen zur Miete hat Vorteile. Dabei spielen nicht nur Finanzen eine Rolle. Wägen Sie das Für & Wider ab. Und treffen Sie dann Ihre Entscheidung.

Entscheidungsfaktor 1: Flexibilität

Ein Paar lacht

Als Mieter sind Sie flexibel. Ein interessanter Job in einer anderen Stadt? Einfach umziehen in die neue Mietwohnung und es sich gemütlich machen. Auch bei unerwartetem Familienzuwachs können Sie sich einfacher auf die neue Situation einstellen, wenn Sie eine Immobilie mieten.

Allerdings müssen Sie vor allem in den Ballungszentren überprüfen, wie gut sich die Flexibilität in die Praxis umsetzen lässt. Der Wohnungsmangel und schwindelerregende Mieten machen es manchmal gar nicht so leicht, umzuziehen.

Dennoch haben es Mieter einfacher als Eigentümer, wenn es ans Umziehen geht: Wer Haus und Hof hat (oder eine Eigentumswohnung), trennt sich ungern vom liebgewordenen Zuhause. Das schränkt Ihre Flexibilität stark ein.

Entscheidungsfaktor 2: Reparaturen

Reparaturen und Instandhaltungen? Da sind Sie als Mieter fein raus. Sie melden den Schaden. Die Kosten übernimmt Ihr Vermieter.

Das Dach ist undicht, die Wasserleitung defekt, die Heizung wird nicht warm. Als Eigentümer müssen Sie das schon selbst regeln – und aus der eigenen Tasche bezahlen. Allerdings wird alles dann auch so gemacht, wie Sie es haben wollen. 

Entscheidungsfaktor 3: Modernisierung

Eine Wand versetzen oder ein neues, exquisites Bad einbauen? Nicht so einfach als Mieter. Ihre Gestaltungsmöglichkeiten sind eingeschränkt. Denn der Vermieter hat immer das entscheidende Wörtchen mitzureden.

Als Eigentümer sind Sie der Herr im eigenen Haus – und das können Sie so richtig auskosten. Sie haben alle Freiheiten, Ihr Eigenheim schick und gemütlich zu machen. Schließlich ist es Ihre ganz persönliche Wohlfühloase.

Auch bei der energetischen Sanierung entscheiden Sie, was wichtig ist: Sollen die Fenster ausgetauscht werden, hätten Sie gern eine Photovoltaik-Anlage aufs Dach oder eine neue Heizung für umweltfreundlichere Wärme? Sie sind der Boss und machen Ihre Immobilie in eigener Regie fit für die Zukunft. 

Junge Frau sitzt mit Werkzeug auf einem leerem Dachboden

Entscheidungsfaktor 4: Wohnkosten

Sie zahlen Monat für Monat Miete? Den Hausbesitzer freut das. Aber wenn Sie mal nachrechnen, stellen Sie fest, dass mit den Jahren eine stattliche Summe zusammenkommt. Und Sie fragen sich gelegentlich, ob es nicht klüger wäre, das Geld in eine eigene Immobilie zu stecken.

Als Eigentümer müssen Sie unter Umständen über viele Jahre Ihren Baukredit abzahlen. Experten schätzen, dass die monatliche Belastung bei einer Finanzierung etwa 20 bis 30 Prozent höher ist als für die Miete eines vergleichbaren Objektes. Aber das Haus oder die Wohnung gehört irgendwann Ihnen. Damit schaffen Sie Vermögen.

Miete gleich Monatsrate? Wenn es zum Kostenvergleich beider Optionen kommt, machen viele den Fehler, die Höhe der Kreditrate mit der bisherigen Mietzahlung zu vergleichen. Aber aufgepasst: Liegt die finanzielle Belastung der Kreditrate gleich oder unter den der Mietausgaben, gilt dies nicht als eindeutiges Indiz für den Kauf einer Immobilie. Vielmehr empfehlen wir, einen Blick auf die gesamte Kostensituation zu werfen.

Rechenbeispiel kaufen oder mieten

Die Kaltmiete für eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung in der Stadt beträgt 1000 Euro pro Monat. Das entspricht einer Jahresmiete von 12.000 Euro. Wenn Sie ein Haus mit einem Kauf-Miete-Verhältnis von 25 Jahren finden, müssten Sie mit einem Kaufpreis von ca. 300.000 Euro kalkulieren.

Kaufpreis 300.000 €
Eigenkapital (20%) 60.000 €
Darlehensbetrag 240.000 €
Effektiver Jahreszins 1,5%
Zinsbindung 25 Jahre
Anfängliche Tilgung 3%
Monatsrate 900 €

In der Rechnung liegen die Kosten für den Kauf einer Immobilie fast so hoch wie die für das Wohnen zur Miete. Die Kalkulation ist zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht abgeschlossen. Es fehlen noch die Kaufnebenkosten, die neben dem Kaufpreis und der Finanzierung auf Sie zukommen. Maklerprovision, Notarkosten, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer erhöhen den Endpreis Ihrer Immobilie um einiges. Wir empfehlen Ihnen, abhängig vom Bundesland, 10-15 Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Die Gesamtkosten unserer Beispielrechnung lägen dann bei circa 343.000 Euro. Zusätzlich müssen Sie als Käufer einen finanziellen Puffer in Form der monatlichen Instandshaltungsrücklage einplanen. Mit unserem Rechner können Sie die wichtigsten Nebenkosten beim Kauf oder Bau Ihrer Immobilie ermitteln.

Entscheidungsfaktor 5: Mieterhöhung

Schon wieder flattert eine Mieterhöhung ins Haus? Da liegt die Frage nah, ob Sie sich Ihre Wohnung noch leisten können, wenn Sie einmal in Rente sind – beziehungsweise wie viel dann noch von der Rente übrig bleibt.

Speziell in den Metropolen steigen die Mietpreise noch stärker an als die Kaufpreise. Doch auch im Umland und in kleineren Städten kann es für Mieter langfristig eng werden mit dem verfügbaren Geld.

Miete zahlen – als Eigentümer war das gestern. Und wenn Ihr Haus bis zur Rente abgezahlt ist, sparen Sie monatlich richtig Geld. Vor allem, solange die Zinsen auf einem historisch niedrigen Niveau bleiben. Die eigenen vier Wände sind also eine hervorragende Altersvorsorge.

Entscheidungsfaktor 6: Nebenkosten

Wie sich die Nebenkosten perspektivisch entwickeln, weiß niemand. Aber sie sind ein Kostenfaktor für Sie als Mieter.

Nebenkosten fallen auch für Eigenheimbesitzer an. Sie sind oft sogar noch höher als bei Mietern. Denn zu den Aufwendungen für Energie, Wasser oder Ähnlichem kommen noch regelmäßig fällige hinzu. Außerdem müssen Sie Rücklagen für eventuell notwendige Reparaturen bilden. Das geht ins Geld.

Andererseits können sich Investitionen in Ihr Eigentum auch bei Ihren Nebenkosten lohnen: Eine modernisierte Immobilie verbraucht weniger Energie, und das ist günstig für die Nebenkosten. 

Entscheidungsfaktor 7: Gartenarbeit

Eine Wohnung mit vielen Pflanzen

Sie lieben den wunderbaren Blick auf die Grünanlage vor Ihrem Mietshaus. Viel tun müssen Sie dafür nicht. Denn um die Pflege kümmert sich Ihr Vermieter.

Als Eigentümer können Sie im eigenen Garten chillen, auf Ihrer Terrasse entspannen und sich an der Blütenpracht vor Ihrem Haus erfreuen. Doch von nichts kommt nichts. Ein Garten macht Arbeit. Und: Sie müssen regelmäßig investieren, damit alles schön bleibt und noch schöner wird.

Entscheidungsfaktor 8: Nachbarn

Nervige Mitmieter im Haus – Sie müssen es ertragen oder wegziehen. Oder Sie liegen ständig im Clinch. Aber wer möchte das schon?

Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung sind Sie erst einmal an Ihre Nachbarn gebunden – und diese an Sie. Es kommt vor, dass genau dieser „Schatten der Zukunft“ für Frieden unter den Parteien eines Hauses sorgt: Sie wissen, dass Sie sich noch viele Jahre mit den Nachbarn herumschlagen müssen und versuchen Probleme kooperativ zu lösen. Hoffentlich sieht das der Nachbar auch so!

Die Vor- und Nachteile von Kaufen und Mieten auf einen Blick:

  Kaufen Mieten
Vorteile          
  • Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit

  • Sicherheit – bessere Planbarkeit (keine Mietsteigerung)

  • Geldanlage für das Alter

  • Stabile Wertanlage
  • Aktuelle Niedrigzinsen

 

  • Hohe Flexibilität                 

  • Persönliche Unabhängigkeit

  • Wenige Kosten für Pflege und Instandhaltung

  • Niedrigere Nebenkosten

  • Geringere Verantwortung                                       
Nachteile    
  • Ortsgebundenheit                                        

  • Anschlussfinanzierung kann teuer werden

  • Verantwortung für Pflege und Instandhaltung

  • Höhere Nebenkosten

  • Vermögensbindung
  • Steigende Mieten und geringere Berechenbarkeit

  • Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit

  • Pflege und Instandhaltung hängt vom Vermieter ab

  • Eigentümer kann Nebenkosten auf Mieter umlegen


Mieten oder kaufen – die Entscheidung ist gar nicht so einfach. Wenn Sie auch weiter unbeschwert in Ihrer Mietwohnung leben möchten – gut so. Oder haben Sie Lust auf die eigenen vier Wände bekommen? Mit unserem Baufinanzierungsrechner bekommen Sie einen guten Eindruck davon, wie eine mögliche Finanzierung Ihres Eigenheims aussehen könnte. Viel Spaß dabei!

Mieten oder kaufen - was ist besser?

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