Was kostet eine Modernisierung?

Das kann man pauschal nicht beantworten, da der Sanierungsaufwand bei jedem Gebäude individuell unterschiedlich ist. Der eine will den kompletten Dachstuhl erneuern, während beim anderen die Heizungsanlage ausgetauscht werden soll. Diese Kosten können natürlich nicht miteinander verglichen werden. Deswegen stellen wir zehn Baumaßnahmen vor und geben einen groben Überblick über die anfallenden Kosten.

Bittere Kälte im Winter, glühende Hitze im Sommer – eine schlechte Dachdämmung kann den Wohnkomfort erheblich einschränken. Je nach Dachart und Material ergeben sich beim Dämmen des Daches unterschiedliche Varianten und damit stark variierende Preise.

 Teuer, aber effektiv ist die Aufsparrendämmung – hier liegt die Dämmung auf den Dachbalken. Kostengünstigere Alternativen sind Zwischen- oder Untersparrendämmung. Hier können geübte Heimwerker die Kosten durch Eigenleistung verringern.

 Kosten im Schnitt: Circa 50 bis 200 Euro pro Quadratmeter.

Selbst das beste Hausdach muss nach etwa 30 bis 40 Jahren erneuert werden. Je nach Haustyp und örtlichen Baubestimmung steht von Tonziegeln über Betonpfannen bis Schiefer eine Vielzahl an Möglichkeiten zur Auswahl. Vor einer Neueindeckung muss der Dachstuhl auf Schäden geprüft werden. Das treibt die Kosten zusätzlich in die Höhe.

 Kosten im Schnitt: Ab circa 100 Euro pro Quadratmeter.

Ein zweites Kinderzimmer, ein Hobbyraum oder einfach mehr Wohnfläche: Es gibt viele Gründe für den Dachausbau. Um den Raum unter dem Dach jedoch bewohnbar zu machen, sind neben Dämmung und Verkleidung, Elektro- und Heizungsinstallation auch (neue) Fenster notwendig. Weitere Kosten entstehen, wenn ein Bad eingebaut werden soll.

 Kosten im Schnitt: Je nach Aufwand circa 1.000 Euro pro Quadratmeter.

Gerade Altbauten bieten enormes Sparpotential beim Energieverbrauch. Allein über die Fassade geht ein Viertel der Energie verloren. Darum ist die Außendämmung eine der wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen. Die am häufigsten durchgeführte und kostengünstigste Methode ist das sogenannte Wärmedämmverbundsystem (WDVS), das unmittelbar auf die Altfassade geklebt und verputzt oder verkleidet wird. Kerndämmungen sind ebenfalls möglich – bei ihnen wird das Dämmmaterial unsichtbar in die Wände eingeblasen.

 Kosten im Schnitt: Ab circa 160 Euro pro Quadratmeter.

Dank Photovoltaik wird Sonnenenergie in Strom umgewandelt. Für Hauseigentümer ist die Nutzung des Stroms aus den Solarzellen eine gute Möglichkeit, um umweltfreundlich zu leben und Kosten zu sparen.

 Bei jeder Maßnahme muss aber das Gebäude als Ganzes betrachtet werden. Denn der gewünschte Effekt ist umso höher, wenn so erzeugte Wärme auch drinnen bleibt und nicht über ungedämmte Außenwände oder alte Fenster entweicht.

 Die KfW-Bank bietet unter anderem Förderungen an, die Bauherren bei der Finanzierung energieeffizienter Häuser unterstützt. Wer den Energieverbrauch seines Eigenheims spürbar senken will, kommt um eine energetische Sanierung nicht herum.

Kosten im Schnitt: Ab circa 5.000 Euro pro Anlage.

Vom Wärmeschutz bis zum Stilmerkmal – die Fenster eines Hauses erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Ständiger Witterung und UV-Strahlen ausgesetzt, altern Fensterrahmen im Laufe der Jahre, egal aus welchem Material sie gearbeitet sind. Darum ist ein Austausch der Fenster nach 20, mindestens aber 30 Jahren unumgänglich. Die Modernisierungskosten hängen hierbei vor allem von der Anzahl, der Bauart und vom gewünschten Wärmeschutz ab. Die Preisunterschiede zwischen Holz- und Kunststoffrahmen sind in diesem Fall eher gering. Außerdem ändern sich viele Anforderungen und Trends im Lauf der Jahrzehnte. So gelten heute große lichtdurchlässige Fenster als wichtige Komponente. Das Vergrößern von Fenstern in einem Bestands- oder Altbau ist deswegen oft eine gewünschte Veränderung am Gebäude. Die Höhe der Kosten, die bei der Fenstervergrößerung anfallen, hängen immer vom Umfang und Aufwand der Maßnahmen ab. Zum einen muss eine statistische Begutachtung erfolgen, auch Anwendungen im Falle einer erforderlichen Baugenehmigung sind einzukalkulieren. In der Regel ist die Vergrößerung der Fenster mit Arbeiten am Mauerwerk verbunden, so dass auch Ausgaben für den Maurer einzuplanen sind.

Ein weiteres kostspieliges Unterfangen stellt das Nachrüsten von Rollladen dar. Hier variieren die Kosten je nach Qualität und Größe zwischen 50 und 1000 Euro.

 Kosten im Schnitt: Ab circa 500 Euro pro Fenster.

Die Fassade ist die Visitenkarte des Hauses. Abblätternde Farbe und Risse machen keinen guten Eindruck. Außerdem erfüllt die Farbe eine wichtige Funktion: Sie schützt Putz und Mauerwerk vor der Witterung.

 Wie teuer ein Anstrich wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben der Größe des Hauses kommt es auch auf dessen Höhe an und auf den Zustand der Fassade. Neben dem reinen Anstrich entstehen daneben häufig zusätzliche Kosten für das Ausbessern von losem Putz und ein höherer Preis für spezielle Außenbereich- beziehungsweise Fassadenfarben.

Kosten im Schnitt: Je nach Aufwand ab circa 30 Euro pro Quadratmeter.

Es gibt viele Gründe für die Sanierung des Badezimmers: Neben der veralteten Optik sind auch Badewanne, WC und Co. nicht für die Ewigkeit gemacht. Ein Bad komplett zu renovieren ist nicht günstig. Luxus oder Standard – die Preise schwanken je nach Ausstattung. Individuelle Sonderwünsche wie etwa eine Fußbodenheizung können die Kosten zusätzlich in die Höhe treiben.

 Kosten im Schnitt: Ab circa 10.000 Euro.

Durch ungedämmte Kellerräume geht Wärmeenergie verloren. Welche Art der Kellerdämmung sinnvoll ist, hängt davon ab, wie der Keller genutzt wird – ob als Hobby-, Wohn- oder Lagerraum. Am einfachsten und günstigsten gestaltet sich die Kellerdeckendämmung bei einem unbeheizten Keller. Etwas mehr Planungsaufwand und Kosten bringt die Dämmung der Kellerwände mit sich, wenn der Keller beheizt wird. Bei der Dämmung der Kellerwand von innen, sollte der Dämmstoff möglichst dünn und leistungsstark sein. Bei der sogenannten Perimeterdämmung, der Dämmung von außen, fallen zusätzliche Erdarbeiten an. Denn die Dämmung kann erst nach einem Erdaushub angebracht werden. Dadurch ist die Außendämmung der Kellerwände aber auch besonders wirkungsvoll und sorgt für einen guten Wärmeschutz, wenn die Kellerräume für Wohnzwecke genutzt und beheizt werden.

Ein weiterer Grund für eine Modernisierung im Keller, ist Feuchtigkeit, die die Schimmelgefahr erhöht und die Wärmedämmung verschlechtert. Eine sogenannte Horizontalsperre hindert die Bodenfeuchtigkeit daran, im Mauerwerk kapillar aufzusteigen. Während in Neubauten mittlerweile standardmäßig eine Horizontalsperre eingebaut wird, ist sie in älteren Bauwerken häufig undicht oder gar nicht vorhanden. Je nach Verfahren liegen die Kosten für den nachträglichen Einbau einer Horizontalsperre zwischen 70 und 350 Euro pro Quadratmeter. Bei den mechanischen Methoden kommen zusätzliche Kosten hinzu, um den Putz wieder aufzutragen.

 Kosten im Schnitt: Einfache Kellerdämmung ab circa 50 Euro pro Quadratmeter.

In vielen Altbauten läuft die Heizung schon mehr als 20 Jahre. Die Technik ist längst zu alt, um energieeffizient heizen zu können und verbraucht weit mehr als nötig. In diesem Fall ist eine umfassende Heizungsmodernisierung zu empfehlen. Mit einem neuen Brennwertgerät können Sie die Energiekosten um bis zu 30 Prozent senken. Das Brennwertgerät ist eine Heizung, die die eingesetzten Brennstoffe besonders gut ausnutzt. Auch in diesem Fall helfen häufig staatliche Fördermaßnahmen, durch die sich die Kosten einer Neuanschaffung für die Eigentümer verringern.

 Kosten im Schnitt: Circa 10.000 Euro pro Anlage.

Zu wenige oder fehlende Steckdosen, geringe Absicherung und erhöhter Verbrauch durch neue Geräte – nach 30 bis 40 Jahren ist es an der Zeit, in einem Altbau die Elektrik zu erneuern. Wer einmal dabei ist, sollte bei Bedarf gleich ein sogenanntes BUS-System installieren lassen. Sie bieten eine intelligente Vernetzung von analogen und IP-basierten Smart Home-Geräten und ermöglichen intelligente Hausautomation. So wird selbst ein älteres Haus ganz schnell smart.

 Kosten im Schnitt: Je nach Aufwand ab ca. 100 Euro pro Quadratmeter.

Nicht nur die Energieeinsparung, auch der Wunsch nach mehr Komfort in den Wohnräumen kann Anlass zur Modernisierung sein. Bei Teppich und Laminat geht man von einer Lebensdauer von etwa 10 Jahren aus. Hartholz-Parkett hält länger – etwa 40 Jahre. Ist es aber durch Abschleifen nicht mehr zu retten, muss der Boden komplett erneuert werden. Die Kosten bei einem neuen Bodenbelag sind vor allem materialabhängig. Für Entfernung und Entsorgung alter Belege fallen zusätzliche Kosten von zirka zehn bis 20 Euro pro Quadratmeter an.

Kosten im Schnitt: 

Fliesenbelag zwischen 35 und 50 Euro pro Quadratmeter
Teppichboden ab circa 25 Euro pro Quadratmeter
Parkett ab 80 Euro pro Quadratmeter
Vinylboden zwischen 15 – 45 Euro pro Quadratmeter
Laminat zwischen 7 und 30 Euro pro Quadratmeter

Die Immobilie bekommt einen Aufzug oder es wird eine Solaranlage auf dem Dach installiert. Maßnahmen wie diese sind klassische Modernisierungsmaßnahmen. Die Kosten hierfür trägt zunächst der Vermieter.

 Einen Teil davon dürfen die Wohnungsinhaber allerdings, gemäß Paragraph 559 BGB, auf die Mieter umlegen – in Form einer Mieterhöhung.

 Modernisierungsumlagen stammen aus den siebziger Jahren. Damals hatten in Deutschland rund elf Millionen Wohnungen keine Zentralheizung und drei Millionen kein Bad. Die Sonderform der Mieterhöhung diente Vermietern als Anreiz, ihre Mietobjekte zu modernisieren.

Mit Ausnahme der Alternativen „Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/Klimaschutz“ und „Schaffung neuen Wohnraums“ ist der Vermieter berechtigt, seinen Kostenaufwand für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme in Höhe von bis zu elf Prozent auf die Jahresmiete umzulegen.

 Am 1. Januar 2019 wurde die Umlage auf acht Prozent reduziert – allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur für fünf Jahre. Ob ein Wohnungsmarkt angespannt ist, legen die einzelnen Bundesländer fest.

 Bei der Schaffung neuen Wohnraums muss der Mieter dennoch dulden, dass Handwerker seine Wohnung betreten, um beispielsweise das Dachgeschoss auszubauen. Als Ausnahme gilt das Reihenhaus. In diesem Fall würde die Maßnahme die Geschäftsgrundlage seines Mietvertrages unangemessen beeinträchtigen.

 Wenn es um die Verbesserung des Wohnwertes geht, kann der Umbau innerhalb und außerhalb der Wohnung des Mieters erfolgen. Hierbei kommt es darauf an, welchen Ausstattungsgrad der Vermieter mietvertraglich schuldet. Gewährleistet er lediglich den mietvertraglich vereinbarten Standard, kann er keine mieterhöhende Verbesserung des Wohnwerts begründen.