Renovieren, sanieren, modernisieren – wo liegt der Unterschied?

Eine Sanierung stellt das Objekt überhaupt erstmal wieder her. Sie umfasst größere Bauarbeiten, die dazu führen können, dass das Objekt für die Zeit der Baumaßnahmen nur eingeschränkt oder gar nicht genutzt werden kann. Hierbei werden solche Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, die unbedingt notwendig sind, um die Immobilie wieder bewohnbar zu machen – zum Beispiel durch ein neues Dach.

Bei der Modernisierung dagegen wird die vorhandene Wohnqualität noch verbessert. Hier gibt es meist nur vorübergehende Einschränkungen beim Wohnen – ein Auszug jedoch ist nicht unbedingt nötig. So verbessern neue Heizungen oder Isolierglasfenster etwa die Wohnqualität. Natürlich gibt es Möglichkeiten, in manchen Fällen sogar Vorschriften, notwendige Sanierungsarbeiten mit nachhaltigen Modernisierungsarbeiten zu kombinieren. So werden Dachsanierungen oft mit Dämmmaßnahmen verbunden, die die Energiesparverordnung vorschreibt.

Alles, was die Immobilie zurück in den ursprünglich bewohnbaren Zustand bringt, gehört zur Sanierung. Dabei werden Mängel oder Schäden an der Bausubstanz der Gebäude beseitigt. Das kann die Fassade, das Dach, den Balkon, Abwasserrohre, die Elektrik oder morsche Böden und Balken betreffen, aber auch die Entfernung von Schimmelpilz oder Feuchtigkeit in Räumen. Eine Sanierung ist sozusagen die grundlegende Stabilisierung der vier Wände, um prinzipiell ein Wohnen zu ermöglichen. Sanierungen sind nicht zu verwechseln mit Luxussanierungen, wo etwa Marmortreppen eingebaut werden, nur zum Zwecke, die Mieten zu erhöhen. Notwendige Sanierungen – im eigentlichen Sinne – zerstören keinen bezahlbaren Wohnraum, sondern stellen ihn wieder her – wenn etwa winddurchlässige Fenster durch neue Isolierfenster ersetzt werden.

Alles, was die Wohnqualität hebt und verbessert, was nachhaltig Energie und Wasser spart, gehört zu den Modernisierungsmaßnamen. Das kann der barrierefreie Umbau, die Wärmedämmung, der Austausch der Türen, die Heizungserneuerung, der Lifteinbau oder der Balkonausbau sein. Als Modernisierung gilt etwa auch, wenn noch intakte Fenster gegen neue isolierverglaste Schallschutzfenster ausgetauscht werden.

Renovierungen sind nicht zwingend notwendige, meist optische Anpassungen der eigenen vier Wände mit dem Ziel, das persönliche Wohngefühl zu verbessern. Mit handwerklichen Arbeiten, den so genannten Schönheitsreparaturen, wird das Wohndesign aufgehübscht. Zeigen sich etwa an Wänden, Decken, Fußböden, Heizkörpern und Heizrohren die Zeichen der Zeit, gehören eine neue Auslegeware oder ein neuer Farbanstrich (auch an der Fassade vom Gebäude) zur typischen Renovierung.

Renovierungsmaßnahmen wie das Streichen von Wänden kann der Mieter – soweit nicht anders im Mietvertrag vereinbart – allein und nach seinem Geschmack in der Wohnung durchführen (lassen). Sie sind eher eine ästhetische als eine baulich erforderliche Maßnahme. Die Kosten trägt der Mieter in der Regel selbst.

Modernisierungsmaßnahmen, wie der Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizung, kann der Eigentümer beschließen und auf die Miete umlegen. Die energetische Sanierung, die oft eine Modernisierung ist, wird in vielen Bereichen vom Staat gefördert.

Sanierungsmaßnahmen stellen einen Zustand wieder her, der das Wohnen überhaupt erstmal ermöglicht. Sanierungen sind die aufwändigsten Arbeiten und können nur von Fachleuten durchgeführt werden. Die Kosten dieser Maßnahmen trägt vorrangig der Eigentümer oder die Eigentümerin.

Kleine Schönheitsreparaturen und Umbauten dürfen Sie in der Regel selbst ausführen oder ausführen lassen. Dazu gehören: das Einbauen einer Küche oder eines Hochbetts, das Anbringen von Regalen an der Wand, von neuen Fußleisten am Boden und das Auslegen von Teppich. Beim Verlegen von Laminat oder Parkett empfiehlt es sich, den Vermieter zu fragen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen Malerarbeiten aller Art: wie das Streichen der Wände, der Türen, Fenster und Rahmen oder der Heizung. Übrigens: Die Vermieterin oder der Vermieter kann verlangen, dass Sie Kleinreparaturen für sogenannte Bagatellschäden selbst oder auf eigene Kosten durchführen. Eine Reparatur (zum Beispiel am Wasserhahn oder der Jalousie) darf nicht mehr als 75 Euro kosten. In der Regel gilt, dass die jährliche Belastung für Kleinreparaturen nicht über 200 Euro liegen soll.

Eine Sanierung ist die gravierendste Baumaßnahme: Hier muss ein bewohnbarer Zustand überhaupt erstmal wiederhergestellt werden. Da es große Unterschiede zwischen einer Kernsanierung (umfangreiche Arbeiten im gesamten Haus) und einer Teilsanierung (Arbeiten an bestimmten Stellen/Etagen des Hauses) gibt, ist eine pauschale Zeitangabe kaum möglich. Eine Kernsanierung (etwa die Verlegung neuer Rohre, Umbau der Sanitäranlagen, neue Dachkonstruktion) kann gute 6 Monate beanspruchen, eine Teilsanierung (etwa neue Fenster und Bäder) zwei Tage bis 4 Wochen. Dabei kommt es aber immer auf den Umfang an. Unvorhergesehene Ereignisse nicht eingeschlossen.

Wer eine Sanierung plant, sollte sich zunächst von einem Architekten oder von Fachhandwerkerinnen beraten lassen und die entsprechenden Kostenvoranschläge einholen, um die finanzielle Belastung kalkulieren zu können. Als Faustformel gilt: Wenn die Kosten einer Sanierung 75 Prozent der Kosten für einen Neubau betragen, lohnt sich eine Sanierung meist nicht mehr.

Der Staat fördert insbesondere die energetische Sanierung von Häusern und Wohnungen. Nicht zuletzt wegen der Energiekrise und der gestiegenen Heizkosten ist das Interesse an Förderungen 2022 auf einen Rekordwert gestiegen: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) zahlte rund 2,6 Milliarden Euro an die Antragsteller aus: 85 Prozent mehr als im Jahr 2021 (1,4 Milliarden). Wer plant, dauerhaft Energiekosten zu sparen – und dafür etwa seine alte Heizung gegen eine neue austauscht beziehungsweise sie modernisiert – kann auch im nächsten Jahr mit staatlichen Förderungen rechnen. Einen Überblick über alle aktuellen Förderprogramme  mit Zuschüssen gibt der Bund. Energieeffiziente Gebäude fördert auch die  KfW. Da erfreulicherweise seit August 2022 so viele Anträge wie nie zuvor gestellt werden, müssen sich Antragsteller jedoch auf lange Bearbeitungszeiten (von mehr als 20 Wochen) einstellen.