Ein Handwerker schleift auf einer Baustelle eines Privathauses eine Trockenbauwand.

Mietwohnung renovieren: Rechte und Pflichten von Mieterinnen und Mietern

Wohnqualität erhalten
Eine frisch renovierte Mietwohnung schafft ein einladendes, modernisiertes Umfeld – gut für den Werterhalt der Immobilie und das Wohlbefinden der Wohnenden. Nicht jede Renovierungsmaßnahme dient nur der oberflächlichen Ästhetik. Manchmal geht’s auch an die Substanz – dann muss die Vermieterseite laut Mietrecht zustimmen: ein Überblick.

Regelmäßiges Renovieren sichert langfristig die Bausubstanz und damit den Wert einer Wohnung. Kleinere Renovierungsmaßnahmen können Sie als Mieterin oder Mieter jederzeit und ohne gesonderte Freigabe der Vermieterin oder des Vermieters durchführen. In der Regel werden Sie dazu sogar im Mietvertrag verpflichtet – nämlich dann, wenn sogenannte Schönheitsreparaturen notwendig sind. Größere Eingriffe, die die Bausubstanz beeinflussen, sollten Sie allerdings immer mit der Vermieterseite absprechen, um rechtliche Probleme oder Konflikte bei der Rückgabe der Wohnung zu vermeiden.

Das Wichtigste in Kürze:

Verantwortungsteilung bei den Renovierungspflichten

Im Mietverhältnis haben sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter bestimmte Pflichten. Die rechtlichen Grundlagen dafür sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt, insbesondere in den Paragrafen 535, 538, 554a BGB.

Frau in Latzhose streicht sitzend mit einem Pinsel eine weiße Wand unterhalb einer Fensterbank.

Renovierungspflichten dürfen die Mietpartei nicht unangemessen benachteiligen

Voraussetzung für die mieterseitige Renovierungspflicht ist, dass die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden. Sogenannte „starre Fristenpläne" für Schönheitsreparaturen, die Mieterinnen und Mieter zu regelmäßigen Renovierungen in festen Zeitabständen verpflichten, sind unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen festgelegt. Die Renovierung muss bedarfsabhängig erfolgen: Sie ist nur dann erforderlich, wenn tatsächlich ein Bedarf aufgrund des Zustandes der Mietsache besteht. Ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam, liegt die Renovierungspflicht bei der Vermieterin oder beim Vermieter.

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Achtung: Wenn Sie Ihrer vereinbarten Renovierungspflicht aus dem Mietvertrag nicht nachkommen, kann Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter Sie für die entstehenden Kosten in Haftung nehmen – also entweder bei Auszug die Mietkaution (teilweise) einbehalten oder Schadensersatz fordern. Umgekehrt haben Sie als Mieterin und Mieter das Recht, notwendige Reparaturen von der Vermieterin oder dem Vermieter zu verlangen und können bei Nichterfüllung eine Mietminderung geltend machen.

Mieterrenovierungen über Schönheitsreparaturen hinaus

Als Mieterinnen und Mieter dürfen Sie diverse Renovierungen und Verbesserungen durchführen, wenn diese die Bausubstanz nicht dauerhaft verändern oder rückgängig gemacht werden können. Umfangreichere Arbeiten bedürfen aber oft einer Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters. Dazu zählen unter anderem:

Ob die Vermieterseite die Genehmigung für Ihre Umbauwünsche erteilt, liegt im individuellen Ermessen. Die Kosten für solche Anpassungen tragen in der Regel Sie als Mieterinnen und Mieter selbst – es sei denn, es gibt andere Vereinbarungen.

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Häufige Fragen zum Renovieren einer Mietwohnung

Mieterinnen und Mieter müssen in der Regel dann renovieren, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart wurde. Solche Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen sind je nach Formulierung im Mietvertrag unterschiedlich. Häufig wird festgelegt, dass Mieterinnen und Mieter am Ende der Mietzeit renovieren müssen oder es werden bestimmte Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorgegeben. Es ist zulässig, dass Vermieter und Vermieterinnen auch bei einem ungekündigten Mietverhältnis Schönheitsreparaturen verlangen dürfen – wenn es der Zustand der Wohnung erfordert.

Eine Klausel im Mietvertrag kann jedoch unwirksam sein, wenn sie die Mietpartei zu stark in die Pflicht nimmt, ohne dass ein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht. Ist keine spezifische Vereinbarung im Mietvertrag getroffen worden oder eine entsprechende Klausel unwirksam, liegt die Renovierungsverpflichtung bei der Vermieterin oder beim Vermieter.

Die Mietpartei ist in der Regel für Schönheitsreparaturen verantwortlich, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Schönheitsreparaturen umfassen kleinere Instandsetzungsarbeiten, die regelmäßig erforderlich sind, um die Wohnung in einem ansehnlichen Zustand zu halten. Dazu gehören:

  • Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden (falls erforderlich)
  • Streichen der Heizkörper sowie der Innentüren
  • Lackieren von Fenstern von innen und anderen Holzbestandteilen

Die Arbeiten dienen dazu, normale Abnutzungsspuren zu beseitigen.

Eine Mieterin oder ein Mieter ist zur Renovierung verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag klar und wirksam vereinbart wurde. Die Pflicht besteht also nur dann, wenn der Bedarf nachweisbar ist und spezifische und zulässige vertragliche Vereinbarungen bestehen.

Die Frage, wer die Kosten für die Renovierung einer Mietwohnung trägt, hängt von den jeweiligen Vereinbarungen im Mietvertrag ab und von der Art der Renovierungsarbeiten. In vielen Fällen wird erwartet, dass die Mietpartei Schönheitsreparaturen übernimmt, wenn dies im Mietvertrag wirksam festgelegt ist. Dazu zählen Maßnahmen wie das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern und das Tapezieren.

Größere Instandsetzungen fallen in der Regel in den – auch finanziellen – Verantwortungsbereich der Vermieterseite, besonders wenn es um Reparaturen an der Bausubstanz oder an technischen Anlagen wie der Heizung und Elektrik geht. Kosten für Modernisierungen, die den Wohnwert der Immobilie erhöhen (zum Beispiel der Einbau moderner Fenster oder eine neue Heizungsanlage), werden üblicherweise von der Vermieterin oder dem Vermieter getragen. Allerdings können diese unter bestimmten Umständen eine Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieterseite vornehmen, was zu einer Mieterhöhung führen kann.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind grundsätzlich zulässig, unterliegen aber strengen Vorgaben und Einschränkungen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH):

  • Klauseln, die die Mieterseite verpflichten, in festen Zeitintervallen zu renovieren – beispielsweise alle drei oder fünf Jahre – sind in der Regel unwirksam. Solche starren Fristen gelten laut BGH-Urteil als unangemessen, weil sie nicht berücksichtigen, ob tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht.
  • Klauseln, die Mieterinnen und Mieter verpflichten, die Wohnung bei Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung zu renovieren, sind ebenfalls für unwirksam erklärt worden. Die Pflicht zur Renovierung muss sich nach dem tatsächlichen Abnutzungszustand richten. Sollten auffällige Veränderungen vorgenommen worden sein, muss aber mieterseits in der Regel der ursprüngliche oder ein neutraler Zustand wiederhergestellt werden.
  • Schönheitsreparaturen können grundsätzlich auf Mieterinnen und Mieter übertragen werden, wenn die Klauseln klar und verständlich sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

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