Regelmäßiges Renovieren sichert langfristig die Bausubstanz und damit den Wert einer Wohnung. Kleinere Renovierungsmaßnahmen können Sie als Mieterin oder Mieter jederzeit und ohne gesonderte Freigabe der Vermieterin oder des Vermieters durchführen. In der Regel werden Sie dazu sogar im Mietvertrag verpflichtet – nämlich dann, wenn sogenannte Schönheitsreparaturen notwendig sind. Größere Eingriffe, die die Bausubstanz beeinflussen, sollten Sie allerdings immer mit der Vermieterseite absprechen, um rechtliche Probleme oder Konflikte bei der Rückgabe der Wohnung zu vermeiden.
Ob die Mietpartei oder die Vermieterseite Schönheitsreparaturen durchführen muss, ist meist im Mietvertrag festgehalten.
Eingriffe, die die Substanz der Wohnung dauerhaft verändern, dürfen nur mit Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters durchgeführt werden.
Vermieterinnen und Vermieter können verlangen, dass die Mieterseite Änderungen rückgängig macht, wenn sie eigenmächtig vorgenommen wurden.
Im Mietverhältnis haben sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter bestimmte Pflichten. Die rechtlichen Grundlagen dafür sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt, insbesondere in den Paragrafen 535, 538, 554a BGB.
Für die Instandsetzung und Instandhaltung ist gemäß Mietrecht grundsätzlich die Vermieterseite verantwortlich. Vermieterinnen und Vermieter müssen dafür sorgen, dass ihre Wohnung in einem bewohnbaren Zustand bleibt. Größere Instandhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen müssen also in der Regel von Vermieterseite durchgeführt und bezahlt werden. Dies schließt das Beseitigen von Mängeln und das Warten von Heizsystemen, Wasserleitungen, Sanitäranlagen, Dächern oder Fassaden ein. Diese Maßnahmen sind notwendig, um die Substanz des Gebäudes zu erhalten und gesetzliche Sicherheitsanforderungen zu erfüllen.
Vermieterinnen und Vermieter können zudem Modernisierungen und energetische Sanierungen einer Wohnung durchführen, um langfristig die Betriebskosten zu senken und den Wert ihrer Immobilie zu steigern. Die Mietpartei ist in der Regel verpflichtet, solche Modernisierungsarbeiten zu dulden, sofern sie nicht unzumutbar sind. Die Kosten für solche Sanierungen sind mitunter erheblich und die Vermieterseite kann diese unter bestimmten Voraussetzungen teilweise auf Mieterinnen und Mieter umlegen. Umfang, Beginn und Dauer der geplanten Maßnahmen sowie die Auswirkungen auf die Miete müssen jedoch rechtzeitig und transparent kommuniziert werden.
Mietende sind meist für anfallende Schönheitsreparaturen verantwortlich, sofern diese Maßnahmen wirksam im Mietvertrag vereinbart wurden. Dazu gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper sowie der Innentüren, Fenster sowie Außentüren von innen. Diese Arbeiten sollen die Wohnung in einem ästhetisch ansprechenden Zustand erhalten.
Unter bestimmten Umständen sind Sie als Mieterin oder Mieter zudem zum Renovieren bei Auszug verpflichtet – wenn es also um die Rückgabe der Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand geht. Haben Sie die Wohnung während Ihrer Mietzeit verändert oder verschönert, sie zum Beispiel mit auffälligen Wandfarben gestrichen oder Tapeten angebracht, dann kann im Mietvertrag festgelegt sein, dass diese Veränderungen beim Auszug zu entfernen sind. Sie sind dann verpflichtet, die Wohnung in den ursprünglichen oder einen neutralen Zustand zurückzuversetzen.
Voraussetzung für die mieterseitige
Renovierungspflicht ist, dass die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag
wirksam vereinbart wurden. Sogenannte „starre Fristenpläne" für
Schönheitsreparaturen, die Mieterinnen und Mieter zu regelmäßigen Renovierungen
in festen Zeitabständen verpflichten, sind unwirksam. Das hat der
Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen festgelegt. Die Renovierung muss
bedarfsabhängig erfolgen: Sie ist nur dann erforderlich, wenn tatsächlich ein
Bedarf aufgrund des Zustandes der Mietsache besteht. Ist eine entsprechende
Klausel im Mietvertrag unwirksam, liegt die Renovierungspflicht bei der
Vermieterin oder beim Vermieter.
Achtung: Wenn Sie Ihrer vereinbarten Renovierungspflicht aus dem Mietvertrag nicht nachkommen, kann Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter Sie für die entstehenden Kosten in Haftung nehmen – also entweder bei Auszug die Mietkaution (teilweise) einbehalten oder Schadensersatz fordern. Umgekehrt haben Sie als Mieterin und Mieter das Recht, notwendige Reparaturen von der Vermieterin oder dem Vermieter zu verlangen und können bei Nichterfüllung eine Mietminderung geltend machen.
Als Mieterinnen und Mieter dürfen Sie diverse Renovierungen und Verbesserungen durchführen, wenn diese die Bausubstanz nicht dauerhaft verändern oder rückgängig gemacht werden können. Umfangreichere Arbeiten bedürfen aber oft einer Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters. Dazu zählen unter anderem:
Ob die Vermieterseite die Genehmigung für Ihre Umbauwünsche erteilt, liegt im individuellen Ermessen. Die Kosten für solche Anpassungen tragen in der Regel Sie als Mieterinnen und Mieter selbst – es sei denn, es gibt andere Vereinbarungen.
Wenn Sie umfangreiche Renovierungsarbeiten ohne die erforderliche Genehmigung Ihrer Vermieterin oder Ihres Vermieters durchführen, können diese laut Mietrecht verlangen, dass Sie die Mietwohnung in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Sie müssen dann alle ungenehmigten Veränderungen wieder entfernen und eventuell weitere Arbeiten durchführen, um Schäden zu reparieren. Dies kann besonders teuer werden, wenn die durchgeführten Arbeiten umfangreich waren.
Sollten durch die ungenehmigten Renovierungsarbeiten Schäden an der Immobilie entstanden sein, können Vermieterinnen und Vermieter darüber hinaus Schadenersatz fordern. In manchen Mietverträgen sind auch spezielle Klauseln enthalten, die Vertragsstrafen für nicht genehmigte Arbeiten vorsehen. In schwerwiegenden Fällen können ungenehmigte Renovierungsarbeiten auch fristlose Kündigungen rechtfertigen, besonders wenn sie eine erhebliche Verletzung des Mietvertrags darstellen.
Holen Sie daher vor Beginn von größeren Renovierungsarbeiten immer eine schriftliche Zustimmung von Vermieterseite ein, um Probleme zu vermeiden.
Wenn Sie aufgrund von Behinderung oder Alter besondere Anforderungen an Ihre Wohnsituation haben, dürfen Sie die Wohnung Ihren Bedürfnissen entsprechend gestalten – beispielsweise mit Haltegriffen im Bad, einer barrierefreien Badewanne, breiteren Türen, Rampen oder rutschfesten Bodenbelägen.
Auch für derartige Anpassungen benötigen Sie in der Regel die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters, aber diese Umbauten sind gesetzlich durch das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) geschützt. Das bedeutet: Die Vermieterseite darf ihre Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern, besonders wenn es um barrierefreie Umbauten geht, die Ihren Alltag erleichtern.
Als Mieterin und Mieter tragen Sie auch hier normalerweise die Kosten für die Anpassungen, können aber unter bestimmten Umständen finanzielle Unterstützung von der Pflegekasse oder anderen Sozialleistungsträgern erhalten.
Tipp: Treffen Sie bei größeren Renovierungsprojekten frühzeitig klare Vereinbarungen mit der Vermieterseite und halten Sie alles schriftlich fest – den Umfang der Arbeiten, die Kostenübernahme und die Zuständigkeiten. Sammeln Sie alle Belege und dokumentieren Sie die durchgeführten Arbeiten, um bei Konflikten oder bei der Endabrechnung Nachweise vorlegen zu können.
Renovierungen in Mietwohnungen sind ein wichtiger Bestandteil der Wohnqualität und des Erhalts der Bausubstanz. Sie können von einfachen Schönheitsreparaturen bis hin zu umfangreichen Sanierungsmaßnahmen reichen. Falls Sie aufgrund von Alter oder Behinderung spezielle Anpassungen benötigen, kann Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter verpflichtet sein, entsprechende Renovierungen zu unterstützen oder zuzulassen, um die Wohnung barrierefrei zu gestalten. Sorgen Sie als Mieterin oder Mieter in jedem Fall dafür, dass Ihnen vor größeren Renovierungen oder Änderungen, die in die Bausubstanz eingreifen, die ausdrückliche Genehmigung der Vermieterseite vorliegt. Eine offene Kommunikation zwischen beiden Parteien und verlässliche rechtliche Grundlagen sind die Schlüsselaspekte für eine langfristig angenehme Wohnsituation.
Die Mietpartei ist in der Regel für Schönheitsreparaturen verantwortlich, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Schönheitsreparaturen umfassen kleinere Instandsetzungsarbeiten, die regelmäßig erforderlich sind, um die Wohnung in einem ansehnlichen Zustand zu halten. Dazu gehören:
Die Arbeiten dienen dazu, normale Abnutzungsspuren zu beseitigen.
Eine Mieterin oder ein Mieter ist zur Renovierung verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag klar und wirksam vereinbart wurde. Die Pflicht besteht also nur dann, wenn der Bedarf nachweisbar ist und spezifische und zulässige vertragliche Vereinbarungen bestehen.
Die Frage, wer die Kosten für die Renovierung einer Mietwohnung trägt, hängt von den jeweiligen Vereinbarungen im Mietvertrag ab und von der Art der Renovierungsarbeiten. In vielen Fällen wird erwartet, dass die Mietpartei Schönheitsreparaturen übernimmt, wenn dies im Mietvertrag wirksam festgelegt ist. Dazu zählen Maßnahmen wie das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern und das Tapezieren.
Größere Instandsetzungen fallen in der Regel in den – auch finanziellen – Verantwortungsbereich der Vermieterseite, besonders wenn es um Reparaturen an der Bausubstanz oder an technischen Anlagen wie der Heizung und Elektrik geht. Kosten für Modernisierungen, die den Wohnwert der Immobilie erhöhen (zum Beispiel der Einbau moderner Fenster oder eine neue Heizungsanlage), werden üblicherweise von der Vermieterin oder dem Vermieter getragen. Allerdings können diese unter bestimmten Umständen eine Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieterseite vornehmen, was zu einer Mieterhöhung führen kann.
Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind grundsätzlich zulässig, unterliegen aber strengen Vorgaben und Einschränkungen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH):
