Mehrere Geldscheine stehen wie Häuser gefaltet in einer Reihe auf gelbem Untergrund.

Kostenfallen für Immobilienbesitzer und -besitzerinnen

Zusatzausgaben für Eigentümer

Wer sich für eine Immobilie entscheidet, muss viele Details berücksichtigen. Diese sollten sorgsam kalkuliert werden. Auch erwartbare Gesetzesänderungen beispielsweise zum Klimaschutz sollten mit in die Finanzplanung einfließen. Beim Erwerb von Bestandsimmobilien sollten vorher mögliche Belastungen, zum Beispiel durch Asbest, geprüft werden. Wir geben Ihnen Tipps, damit Ihre finanzielle Planung trotz außergewöhnlicher Kosten solide bleibt.

Stand:29. Juni 2026

Mit Zusatzkosten rechnen

Schon bei der Anschaffung einer Immobilie entstehen viele Kosten. Gut, wenn Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie schon an alle Kaufnebenkosten gedacht haben: Zinszahlungen, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, gegebenenfalls Gutachterkosten. Was aber, wenn die Immobilie längst im eigenen Besitz ist? Kann es dann zu den Kaufnebenkosten und den gewöhnlich laufenden Jahreskosten wie Instandhaltung und Verwaltung noch weitere Belastungen geben? Ja, das sind unerwartete Zusatzkosten, geschuldet der jeweils aktuellen gesellschaftlichen Situation – und für solche unerwartete Ausgaben sollten Sie immer einen Puffer haben.

Grundsteuer – die große oder kleine Unbekannte

Die Grundsteuer muss schon immer gezahlt werden. Sie ist eine kommunale Abgabe, die auf den Wert des Grundstücks und der Immobilie erhoben wird. Die Höhe der Grundsteuer hängt entscheidend von den Hebesätzen der jeweiligen Gemeinden ab, die diese selbst festlegen können. Seit Januar 2025 gilt bundesweit die reformierte Grundsteuer. Die Neuberechnung ist abgeschlossen, neue Bescheide wurden verschickt. Einer Auswertung von Daten des Statistischen Bundesamtes zufolge, erhöhten im Jahr 2022 immerhin 12,5 Prozent der Kommunen den Hebesatz der Grundsteuer – so viele Kommunen waren es zuletzt im Jahr 2017. Hauptgrund ist die angespannte Finanzsituation in vielen Städten und Gemeinden.

Ein Vater mit Sohn und Tochter rennt im Garten eines Hauses.

Für die Neuberechnung der Grundsteuer haben Immobilienbesitzer bei ihren Finanzämtern eine Erklärung mit Daten zu ihrem Grundstück und Haus abgegeben. Der Wert von fast 36 Millionen Immobilien wurde neu berechnet. Die Höhe variiert je nach Standort und Größe der Immobilie. Wie erwartet, kam es dabei in vielen Fällen zu Anhebungen – in Einzelfällen wurden Steigerungen bis zum Zehnfachen der bisherigen Grundsteuerzahlung gemeldet.

Juristische Lage zur Grundsteuerreform

BFH billigt neue Grundsteuer, doch der Rechtsstreit geht weiter

Die Berechnung halten Verbände wie der Steuerzahlerbund und der Eigentümerverband Haus und Grund sowie einige Juristen für problematisch. Inzwischen hat sich die juristische Lage zugespitzt: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Grundsatzentscheidungen die Klagen gegen das sogenannte Bundesmodell – das in 11 von 16 Bundesländern gilt – abgewiesen und die neue Berechnungsmethode für verfassungskonform erklärt. Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler haben daraufhin angekündigt, das Bundesverfassungsgericht anzurufen, um eine finale Klärung herbeizuführen. Parallel laufen noch spezifische Verfahren zu den Ländermodellen, etwa in Hamburg und Bayern.

Trotz aller juristischen Unsicherheiten gilt: Die neue Grundsteuer muss seit 2025 gezahlt werden, auch wenn Eigentümerinnen und Eigentümer Einspruch eingelegt haben.

Zudem wurde mit der Reform die neue Grundsteuer C eingeführt: Sie erlaubt Kommunen, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen – ein Instrument gegen Bodenspekulation. Auch 2026 gibt es keinen einheitlichen Hebesatz; Änderungen erfolgen ausschließlich auf kommunaler Ebene.

Heizung – zukünftig nachhaltig

Für Verbraucherinnen und Verbraucher, Hersteller und Handwerker gibt es beim Heizungsgesetz nun neue Klarheit: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Das Kabinett hat das GModG am 13. Mai 2026 beschlossen; das Gesetz soll am 1. November 2026 in Kraft treten.

Wichtig ist: Das GModG gilt zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten; Heizungen in Bestandsimmobilien müssen nicht ausgetauscht werden. Auch Reparaturen bleiben möglich. Ein Austausch erfolgt nur, wenn die Anlage nicht mehr reparabel ist.

Die 65-Prozent-Regel entfällt, die Biotreppe soll kommen
Die bisherige 65-Prozent-Pflicht – wonach neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden mussten – entfällt mit dem GModG ersatzlos. Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer können künftig wieder frei wählen: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse – aber auch Gas- oder Ölheizungen. Wer ab 2029 jedoch eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss schrittweise wachsende Anteile grüner Brennstoffe beimischen (Bio-Treppe)
- ab 2029 mindestens 10 Prozent,
- ab 2030 mindestens 15 Prozent,
- ab 2035 mindestens 30 Prozent,
- ab 2040 mindestens 60 Prozent.
Langfristige Kostenrisiken durch steigende Biogas-Pflichtanteile und den wachsenden CO₂-Preis sollten bei der Entscheidung einkalkuliert werden. Bis Ende 2044 soll der vollständige Umstieg auf klimaneutrales Heizen vollzogen sein.

Auf einen Blick

Was der Heizungstausch für Immobilienbesitzer bedeutet

Wer eine neue Heizung plant, sollte Anschaffungs- und Betriebskosten langfristig kalkulieren. Übergangsfristen, Förderungen und Ausnahmen (etwa für Menschen über 80 Jahre) erleichtern den Umstieg. Das Ziel bleibt: Ab 2045 sollen Gebäude klimaneutral beheizt werden.
Eine Kappungsgrenze schützt Mieterinnen und Mieter vor übermäßigen Kostensteigerungen: Die Monatsmiete darf sich durch eine neue Heizung um nicht mehr als 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Ein Heizungstausch ist eine Investition – aber keine, die man allein stemmen muss. Je nach Einkommen sind staatliche Förderungen von bis zu 70 Prozent möglich (zuvor: 40 Prozent). Die Anschaffungskosten für eine neue, umweltfreundliche Anlage liegen in der Regel zwischen 10.000 und 30.000 Euro.
Vor jeder Heizungsentscheidung lohnt ein Blick in die kommunale Wärmeplanung; sie zeigt, welche Lösung vor Ort wirtschaftlich und technisch sinnvoll ist, etwa ein Fernwärmeanschluss oder eine Wärmepumpe.

Wir haben die Kosten für die verschiedenen Heizsysteme miteinander verglichen.

Energetische Sanierung – in jedem Fall nachhaltig, mitunter teuer

Vor der energetischen Sanierung einer Immobilie sollten Sie eine gründliche Analyse durchführen lassen, um den aktuellen Energieverbrauch und mögliche Schwachstellen zu identifizieren. Zieht es durch die Fenster? Ist das Dach noch dicht? Können Sie beim Warmwasserverbrauch sparen? Prüfen Sie dafür zuerst mit einem kleinen Energiecheck den Ist-Zustand. Für den nächsten Schritt ziehen Sie Energieberater oder -beraterinnen hinzu. Die zeigen Ihnen nach einer professionellen Bestandsaufnahme die Schwachstellen der Immobilie, weisen Sie auf Alternativen und auf Fördermöglichkeiten hin.

Nur: Auch das alles kostet Geld. Je nach Aufwand können vier- bis sechsstellige Investitionskosten anfallen.

Die Beratung kann ab 1.600 Euro kosten (ist aber zu 80 Prozent förderfähig).
Die richtigen Dämmstoffe (Fassade ab 140 Euro pro Quadratmeter),
der Austausch von Fenstern (ab 500 Euro pro Quadratmeter)
und die Anschaffung neuer Heiztechnologien (ab 10.000 Euro)

werden Ihr Budget auf kurze Sicht belasten.

Auf Dauer handeln Sie mit einer energetischen Sanierung aber nicht nur gesetzeskonform, sondern auch nachhaltig und senken aufgrund der steigenden Energiepreise langfristig die Kosten.

Energetisch sanieren

Modernisierungsrechner

Sie möchten Ihre Immobilie energetisch verbessern? Erstellen Sie für Ihr Ein- und Zweifamilienhaus einen individuellen Modernisierungsplan mit:

Passenden Maßnahmen für Ihre Immobilie
Potentiellen Modernisierungskosten
Einsparpotenzial bei Kosten und CO₂
Fördermöglichkeiten

Gegebenenfalls wird Ihre Sparkasse Sie im Nachgang per E-Mail kontaktieren.

Warnung vor Asbest

Schadstoff-Gebäudepass gefordert

In Wohngebäuden in Deutschland schlummern Millionen Tonnen krebserregender Asbest-Stoffe. Eine Studie des Pestel-Instituts zählt rund 9,4 Millionen Wohngebäude, die betroffen sein können – errichtet zwischen 1950 und 1989, als Asbest-Baustoffe intensiv genutzt wurden. Die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) fordert deshalb einen „Schadstoff-Gebäudepass" mit Gefahrenstufen für die jeweilige Belastung. Dieser steht auch 2026 noch aus.

Was sich jedoch geändert hat: Am 20. Dezember 2025 ist die reformierte Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) in Kraft getreten. Seitdem gilt eine strenge Erkundungspflicht vor Bauarbeiten in Gebäuden, die vor dem Asbestverbot von 1993 errichtet wurden. Verdeckter Asbest – etwa in alten Putzen, Spachtelmassen oder Fliesenklebern – muss vorab systematisch ermittelt werden. Für Baubetriebe gelten zudem neue Anzeige- und Genehmigungspflichten. Das Thema bleibt für Käuferinnen und Käufer sowie Eigentümer von Bestandsimmobilien aus der Nachkriegszeit hochrelevant – und ist jetzt auch rechtlich schärfer gefasst.

Nebenkosten und Zusatzkosten auf einen Blick

Als Immobilienbesitzer haben Sie die immer wiederkehrenden üblichen Nebenkosten im Blick: wie etwa Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energiekosten, Versicherungen, Finanzierungskosten, Wartung und Instandhaltung, Müllentsorgung, kommunale Abgaben und Gebühren, Hausmeister- und Verwaltungskosten, gegebenenfalls auch Kapitalertragssteuer und Grundstückspflege. Es ist wichtig, die anhaltenden Nebenkosten in Ihre finanzielle Planung als Immobilieneigentümer einzubeziehen, um unerwartete Belastungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass Sie Ihre Immobilie langfristig erfolgreich verwalten können.

Wichtig ist, auch die Zusatzkosten im Blick zu behalten. Es kommt oft anders als geplant im Leben. Ein kleines Finanzpolster ist immer sinnvoll, um eine stabile Finanzplanung sicherzustellen, den langfristigen Wert ihrer Immobilie zu wahren und die Zeit in den eigenen vier Wänden genießen zu können.

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