Das Thema Nießbrauch ist oft im Zusammenhang mit Schenkungen von Immobilien interessant. Darüber hinaus kann dieses Nutzungsrecht aber auch etwa bei der Übertragung eines Unternehmens Anwendung finden, zum Beispiel bei der Unternehmensnachfolge.
Wer ein Nießbrauchrecht (auch: Nießbrauchsrecht) an einer Immobilie hat, darf diese bewohnen oder vermieten – aber nicht verkaufen.
Oft räumen sich Eigentümerinnen oder Eigentümer einer Immobilie selbst ein Nießbrauchrecht ein, wenn sie das Haus oder die Wohnung per Schenkung zum Beispiel an ihre Kinder übertragen. Ein Nießbraucher oder eine Nießbraucherin wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Das Recht geht mit verschiedenen Pflichten einher – sowohl für den Nießbraucher oder die Nießbraucherin als auch für die neuen Eigentümer oder Eigentümerinnen.
Als Nießbraucherin oder Nießbraucher einer Immobilie dürfen Sie diese nutzen, ohne deren Eigentümer oder Eigentümerin zu sein. Sie können das Haus oder die Wohnung bewohnen oder auch vermieten. Dieses Recht kann zeitlich beschränkt oder lebenslang zugesichert werden.
Häufig wird das Nießbrauchrecht bei Schenkungen interessant. Ein Beispiel: Angenommen Sie möchten Ihren Kindern im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge Ihr Eigenheim schon zu Lebzeiten übertragen. Denn das kann gegenüber einer Erbschaft etwa steuerliche Vorteile für Ihre Kinder haben.
Nun wollen Sie aber vielleicht dennoch gern weiter in Ihrer Immobilie wohnen. Eventuell möchten Sie diese in Zukunft auch einmal vermieten, um beispielsweise Ihre Rente aufzustocken. Indem Sie sich bei der Übertragung des Hauses oder der Wohnung ein Nießbrauchrecht eintragen lassen, haben Sie dazu weiterhin das Recht. Obwohl die Immobilie nach der Schenkung nicht mehr Ihr Eigentum ist.
Hinweis: Das ist nur ein Beispiel für einen möglichen Anwendungsfall. Natürlich können Sie ein Nießbrauchrecht als Eigentümer oder Eigentümerin auch einer dritten Person einräumen.
Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken und sich im Zuge der Schenkung einen Nießbrauch eintragen lassen, können Sie von folgenden Vorteilen profitieren:
Je nach Fall kann eine Schenkung mit Nießbrauch für die Schenkenden aber auch Nachteile haben.
Das Nießbrauchrecht gewährt Ihnen Wohnrecht und weitere Vorteile, bindet Sie jedoch auch an bestimmte Pflichten. Dadurch können Ihnen, je nachdem, was Sie mit der Immobilie vorhaben, Nachteile entstehen. Dazu gehören die Folgenden:
Eine Immobilie, in deren Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen ist, ist weniger wert. Grundsätzlich kann das für die Beschenkten natürlich ein Nachteil sein. In der Praxis verkaufen diese allerdings wohl ohnehin nicht, solange die Eltern im Haus oder der Wohnung wohnen. Das lässt sich auch vertraglich im Rahmen der Schenkung ausschließen. Sterben die Eltern, wird der Nießbrauch gelöscht und die Wertminderung ist damit aufgelöst. So ergibt sich also tatsächlich eher kein Nachteil.
Der Wert des Hauses oder der Wohnung wirkt sich allerdings auch auf die Höhe der gegebenenfalls anfallenden Schenkungssteuer aus. So führt die Wertminderung durch den Nießbrauch dazu, dass die Beschenkten weniger Schenkungssteuer bezahlen müssen – wenn Sie nicht sogar unter dem steuerlichen Freibetrag bleiben. Im letzteren Fall müssen sie gar keine Schenkungssteuer bezahlen.
Dabei wird unter anderem vertraglich festgelegt, ob der Nießbrauch zeitlich befristet oder lebenslang gilt und ob der Nießbraucher oder die Nießbraucherin für das Wohnrecht etwas bezahlen muss oder nicht. Häufig legen die Parteien auch fest, dass die beschenkte Person die Immobilie nicht verkaufen darf, solange die nießbrauchberechtigte Person lebt.
Im gesetzlichen Rahmen dürfen Sie dabei bestimmte individuelle Regelungen treffen. So können Sie beispielsweise festlegen, was passiert, wenn die beschenkte Person vor Ihnen sterben sollte. Das Eigentum an der Immobilie kann dann an eine andere, von Ihnen festgelegte Person übertragen werden. Letztlich nehmen Sie damit jedoch dem oder der Beschenkten in gewissem Ausmaß die Möglichkeit, deren Eigentum nach eigenen Vorstellungen zu vererben.
Der Notar oder die Notarin veranlasst, dass der Nießbrauch im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.
Nicht zuletzt kann ein Nießbrauch an einer Immobilie unter Umständen auch eine Möglichkeit sein, den Partner oder die Partnerin abzusichern, falls Ihnen etwas passieren sollte. Das Recht kann ihm oder ihr dann ermöglichen, weiterhin Ihre Immobilie zu nutzen. Insbesondere bei unverheirateten Paaren kann das hilfreich sein. Denn gibt es kein Testament, gehen unverheiratete Partner oder Partnerinnen nach der gesetzlichen Erbfolge leer aus.
Eine häufig getroffene Regelung ist, dass das Eigenheim gegebenenfalls an die Kinder vererbt wird, der Lebenspartner oder die -partnerin über einen Nießbrauch aber das Wohnrecht behält. Stirbt der länger lebende Partner oder die Partnerin, erlöscht der Nießbrauch. Sie können diesen sofort oder auch in einem Erbvertrag oder einem Testament anordnen. In einem Ehegattentestament geht das jedoch nur bei verheirateten oder verpartnerten Paaren.
Tipp: Wenn Sie über die Schenkung eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung mit Nießbrauch nachdenken, sollten Sie sich unbedingt von einem Anwalt oder einer Anwältin beraten und unterstützen lassen. So haben Sie die Möglichkeit, bei dem komplexen Thema vorab Ihre Rechte und Pflichten genau kennenzulernen und für Ihren Fall optimal zu entscheiden. Unterstützen kann Sie etwa auch das Notarbüro, bei dem Sie die Schenkung durchführen.
In bestimmten Fällen können Schenkungen rückgängig gemacht werden. Das kann zum Beispiel zutreffen, wenn der Schenker oder die Schenkerin selbst bedürftig geworden ist. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 529 Ausschluss des Rückforderungsanspruchs ist jedoch geregelt, dass eine Schenkung vor dem Hintergrund einer Bedürftigkeit nicht rückgängig gemacht werden kann, wenn zwischen der „Leistung des geschenkten Gegenstands“ und dem Beginn der Bedürftigkeit mindestens zehn Jahre vergangen sind.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall zu einem Grundstück am 18. Juli 2011 entschieden , dass es zu dieser „Leistung des geschenkten Gegenstands“ bei dem Grundstück genügt hat, dass der Beschenkte beim Grundbuchamt beantragt hat, dass die Rechtsänderung eingetragen wird. Damit kann also die Zehn-Jahresfrist beginnen. Ein eingetragener Nießbrauch hatte auf den Beginn der Frist in diesem Fall keinen Einfluss.
Nießbrauch ist das Recht, etwas zu nutzen, ohne dessen Eigentümerin oder Eigentümer zu sein: So können Sie als Nießbraucher oder Nießbraucherin an einem Haus dieses beispielsweise bewohnen. Es gehört Ihnen aber nicht.
Im Unterschied dazu wird bei einer Schenkung das Eigentum an etwas (zum Beispiel eines Hauses) übertragen. Der oder die Beschenkte wird dadurch also der Eigentümer oder die Eigentümerin.
Oft wird bei einer Schenkung ein Nießbrauchrecht (auch: Nießbrauchsrecht) eingetragen. Das bedeutet zum Beispiel: Jemand verschenkt sein Haus und sichert sich dabei selbst einen Nießbrauch. Er oder sie darf es dadurch weiter nutzen, ist aber nicht mehr Eigentümer oder Eigentümerin. In der Praxis machen das häufig Eltern. Indem sie ihr Eigenheim zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken und sich selbst ein Nießbrauchrecht sichern, können die Kinder häufig Erbschaftssteuern sparen. Trotzdem können die Eltern die Immobilie weiterhin nutzen.
Verschenken Sie Ihre Immobilie und lassen sich im Zuge dessen als deren Nießbraucher oder Nießbraucherin eintragen, kann das auch Nachteile haben. So können Sie das Haus oder die Wohnung beispielsweise anschließend nicht mehr verkaufen. Denn es handelt sich nicht mehr um Ihr Eigentum. Haben Sie dies nicht anderweitig vertraglich vereinbart, können die neuen Eigentümerinnen oder Eigentümer das Haus oder die Wohnung jedoch verkaufen. Möchten Sie sanieren, müssen Sie außerdem die Eigentümerinnen und Eigentümer um deren Einverständnis bitten.
Das hängt davon ab, was Sie mit der Immobilie vorhaben. Sowohl mit einem lebenslangen Wohnrecht als auch mit einem Nießbrauchrecht können Sie als Rechteinhaber oder -inhaberin lebenslang in der Immobilie wohnen. Ein Unterschied ergibt sich etwa, wenn Sie die Immobilie vermieten möchten. Für Nießbraucher und Nießbraucherinnen ist das möglich. Beim lebenslangen Wohnrecht geht das nicht.
Als Nießbraucher oder Nießbraucherin haben Sie das Recht, die Immobilie zu nutzen. Sie können sie bewohnen oder auch vermieten. Bei Vermietung nehmen Sie die Mieteinnahmen ein und müssen diese versteuern.
Zu Ihren Pflichten gehört es auf der anderen Seite, dass Sie die gewöhnlichen Unterhaltungskosten der Immobilie bezahlen. Dazu gehören etwa kleinere Renovierungen am Haus, zum Beispiel das Streichen der Wände, aber auch Kosten für Immobilienversicherungen und das Schornsteinfegen. Möchten Sie bauliche Veränderungen durchführen, müssen Sie die Eigentümerinnen oder Eigentümer um Erlaubnis bitten. Sie dürfen die Immobilie außerdem als Nießbraucherin oder Nießbraucher nicht verkaufen.
Grundsätzlich fällt beim Eigentum an Immobilien regelmäßig die Grundsteuer an. Bei einer Schenkung kann mit und ohne Nießbrauch Schenkungssteuer anfallen, wenn die Beschenkten den jeweiligen Freibetrag überschreiten. Handelt es sich nicht um eine Schenkung, kann stattdessen Grunderwerbsteuer anfallen. Das ist jedoch nicht immer der Fall. Sie entfällt etwa bei Übertragungen zwischen Ehepaaren, Verpartnerten und von Eltern an ihre Kinder.
Bei einer Schenkung mit Nießbrauch gehört das Haus dem Beschenkten. Bei einem Verkauf mit Nießbrauch gehört es dem Käufer oder der Käuferin. Ein Nießbrauch gibt das Recht zu dessen Nutzung, macht aber nicht zum Eigentümer oder zur Eigentümerin.
Stirbt ein Nießbraucher oder eine Nießbraucherin, erlischt deren Nießbrauchrecht (auch: Nießbrauchsrecht). Als Nutzungsrecht kann dieses vom Nießbraucher oder der Nießbraucherin nicht vererbt werden.
Dieser kann in unterschiedlichen Fällen sinnvoll sein. Bei Immobilien ist das etwa häufig der Fall, wenn Eigentümerinnen oder Eigentümer ihren Kindern zu Lebzeiten das Eigenheim schenken, dennoch aber bis zum Lebensende darin wohnen wollen. Die Kinder werden durch die Schenkung zu den neuen Eigentümerinnen oder Eigentümern. Steuerlich können Schenkungen gegenüber einer Erbschaft unter Umständen für die Kinder vorteilhafter sein. Mit einem Nießbrauch sichern sich die Eltern aber dennoch das Recht, die Immobilie zu nutzen, etwa zu bewohnen oder zu vermieten.
