Die sorgfältige Auswahl neuer Mieter und Mieterinnen sowie ein klar formulierter Mietvertrag sind entscheidend für eine reibungslose Vermietung.
Als Vermieterin und Vermieter haben Sie regelmäßige Pflichten und müssen Mieteinnahmen versteuern, können jedoch verschiedene Kosten steuerlich absetzen.
Ein Mietverhältnis kann unter bestimmten Bedingungen beendet werden, etwa bei Eigenbedarf, Vertragsbruch oder im Zuge eines Immobilienverkaufs.
Die langfristige Vermietung einer Immobilie erfordert viel Zeit und Engagement – dessen sollten Sie sich bereits vor dem Immobilienkauf bewusst sein. Zu den regelmäßigen Pflichten und Aufgaben der Vermieterinnen und Vermieter zählen:
Mit einem monatlichen Beitrag können Sie eine Hausverwaltung beauftragen, die einige dieser Pflichten übernimmt und Ihre Rechte gegenüber den Mieterinnen und Mietern durchsetzt.
Mit der Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrags gehen Sie eine langfristige Bindung mit den Mieterinnen und Mietern ein. So schnell eine Wohnung vermietet ist, so schwierig ist eine ordentliche Kündigung.
Bevor Sie vermieten, sollten Sie sich intensiv mit dem Immobilienmarkt in Ihrer Region beschäftigen. Dabei helfen Ihnen folgende Fragen:
Der regionale Mietspiegel dient als Basis für den Mietpreis. Er
berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung
der Wohnung, sodass Sie eine Einordnung Ihrer Immobilie vornehmen und die
ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln können.
Wenn die Mietpreisbremse in Ihrer Region gilt, darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Regionen ohne Mietpreisbremse beträgt die Obergrenze bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Nehmen Sie sich als Vermieterin oder Vermieter ausreichend Zeit für die Gestaltung des Mietvertrags. Alles, was im Vertrag nicht vollständig oder zu Ihrem Vorteil geregelt ist, wird zunächst Vertragsbestandteil. Sind Klauseln unklar formuliert, werden diese oft zugunsten der Mieter und Mieterinnen ausgelegt. Änderungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung können Sie vielen potenziellen Problemen für beide Seiten vorbeugen. Achten Sie dabei besonders auf folgende Punkte:
Diese Frage stellt sich wahrscheinlich jedem, der zum ersten Mal eine Immobilie vermieten möchte und nach idealen Mietern und Mieterinnen sucht. Beide Varianten – die private Vermietung und das Einschalten eines Maklerbüros – haben ihre Vor- und Nachteile. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer entscheiden sich für die Privatvermietung, um Kosten zu sparen. Die Beauftragung einer Maklerin oder eines Maklers ist mit Gebühren verbunden: Die Provision bei Vermietung liegt in der Regel bei bis zu zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
Beim Hinzuziehen eines Maklerbüros greift das sogenannte Bestellerprinzip: Beim Mieten und Vermieten übernimmt die Person die Kosten, die das Maklerbüro beauftragt. Das Bestellerprinzip ist im Wohnungsvermittlungsgesetz in §2 Absatz 1a festgelegt.
Konkret bedeutet das: Wenden Sie sich an einen Maklerbetrieb, um neue Mieterinnen und Mieter zu finden, tragen Sie nach erfolgreicher Vermittlung und Vertragsabschluss die Provision. Die Kosten können Sie steuerlich geltend machen.
Beachten Sie auch weitere Tipps in unserem Ratgeber „Gute Mieter finden“.
Wer ein Haus oder eine Wohnung vermieten möchte, muss die Werbetrommel für sein Objekt rühren. Ein gutes Exposé bietet potenziellen Mietern und Mieterinnen die wichtigsten Informationen zur Immobilie auf einen Blick. Neben den grundlegenden Angaben zur Wohnung oder zum Haus sollte das Exposé auch emotionale Erwartungen wecken und die größten Vorteile hervorheben. Gleichzeitig sollten Sie nicht übertreiben, um Enttäuschungen bei der Besichtigung zu vermeiden.
Ob Sie eine Massenbesichtigung oder Einzeltermine vereinbaren, hängt vom Wohnungsmarkt und der Anzahl der Interessentinnen und Interessenten ab. In Regionen mit hoher Nachfrage können Sie die potenziellen Mietenden in größeren Gruppen durch die Wohnung führen und anschließend eine Selbstauskunft einholen. Beachten Sie jedoch: Einzelbesichtigungen sind zwar zeitaufwändiger, bieten Ihnen jedoch die Möglichkeit, sich ein genaueres Bild von den potenziellen Mietenden zu machen.
Unzuverlässige Mieterinnen und Mieter können Sie viel Geld und Nerven kosten. Daher ist es wichtig, Ihre Entscheidung nicht allein auf Sympathie zu stützen. Folgende Informationen sollten Sie unbedingt im Vorfeld einholen:
Vor der Wohnungsübergabe sollten Sie bereits die Mietkaution und die erste Monatsmiete erhalten haben. Anstelle der klassischen Mietkaution auf einem Sparbuch können Sie auch eine Barkaution oder eine Mietkautionsbürgschaft akzeptieren.
Für die Wohnungsübergabe ist ein sorgfältig ausgefülltes Übergabeprotokoll entscheidend. Damit lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden. Zusätzlich können Sie das Protokoll durch eine Zeugin oder einen Zeugen absichern, sodass es im Ernstfall auch vor Gericht Bestand hat. Für die Nebenkostenabrechnung sollten zudem die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser notiert werden.
Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie müssen Sie selbstverständlich versteuern; sie werden zu Ihrem Gesamteinkommen hinzugerechnet und unterliegen damit der Einkommensteuer. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie das Geld erhalten, ist es steuerpflichtig. Zu diesen Einnahmen zählen übrigens nicht nur die monatliche Miete, sondern auch die umlagefähigen Nebenkosten, die Sie von Ihren Mietenden erhalten. Nur wenn die Mieteinnahmen die allgemeine Steuerfreigrenze nicht überschreiten, sind sie steuerfrei. Der Grundfreibetrag liegt 2024 bei 11.604 Euro. Bei einer Zusammenveranlagung gilt bei Ehepartnern oder Lebenspartnern der doppelte Betrag.
Es gibt jedoch verschiedene Möglichkeiten, Ausgaben steuerlich geltend zu machen, die Ihre Steuerlast reduzieren können. Die Einkünfte und absetzbaren Kosten aus der Vermietung tragen Sie in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ein. Zu diesen Werbungskosten zählen unter anderem Zinsen für Kredite, Reparaturen, Fahrtkosten und Verwaltungsgebühren.
Die Gründe, sich von Mieterinnen und Mietern trennen zu wollen, sind vielfältig. Mieterschutz wird in Deutschland allerdings großgeschrieben, was die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses erschwert. Eine Möglichkeit ist die Eigenbedarfskündigung, die dann greift, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder für Ihren engeren Familienkreis benötigen.
Bei Vertragsbruch, wie etwa Mietrückständen oder Pflichtverletzungen, müssen Sie den Mietenden zunächst abmahnen und auf das Fehlverhalten hinweisen. Bei fortgesetzten Verstößen können Sie dann die Kündigung aus berechtigtem Grund aussprechen. Oft kommt es jedoch vor, dass Mietende erst nach einer Räumungsklage ausziehen, was ein langwieriger und teurer Prozess sein kann. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten für juristische Streitfälle.
Sollten Sie die Immobilie verkaufen wollen, besteht die Möglichkeit, die Mietenden mit einer finanziellen Abfindung zum freiwilligen Auszug zu bewegen. Ein solcher Anreiz ist meist günstiger als die potenziellen Wertverluste, die durch den Verkauf einer vermieteten Wohnung entstehen. In der Regel lassen sich unvermietete Wohnungen zu einem weitaus höheren Preis verkaufen.
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Je nach Bundesland ergeben sich andere Prozentsätze bei Maklerkosten und Grunderwerbsteuer.
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Sie müssen die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben und gewährleisten, dass alle grundlegenden Einrichtungen wie Heizung, Wasseranschlüsse und Elektrik funktionieren. Darüber hinaus sollte die im Mietvertrag vereinbarte Ausstattung bereitgestellt und instandgehalten werden, sodass die Mietenden ungestört wohnen können.
Vermieterinnen und Vermieter haben das Recht, die Wohnung unter den vereinbarten Bedingungen zu vermieten, pünktliche Mietzahlungen zu erhalten und eine Mietkaution als Sicherheit einzufordern. Zudem steht ihnen das Recht zu, innerhalb der gesetzlichen Regelungen die Miete anzupassen. Sie können ebenfalls gewisse Regeln im Mietvertrag festlegen, etwa zur Hausordnung, Haustierhaltung oder zur Untervermietung, solange diese den gesetzlichen Vorschriften entsprechen.
Einige Forderungen sind unzulässig, um die Rechte der Mietenden zu schützen. Vermieter dürfen beispielsweise nicht ohne Zustimmung die Wohnung betreten oder unangemessen hohe Mietkautionen (mehr als drei Monatskaltmieten) verlangen. Auch Vertragsklauseln, die die Rechte von Mieterinnen und Mietern unverhältnismäßig einschränken, sind unzulässig und können rechtlich angefochten werden.
Zu den typischen Kosten zählen Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten sowie eventuell eine Maklerprovision, falls ein Maklerbüro eingeschaltet wurde. Außerdem fallen Steuern auf die Mieteinnahmen an. Einige der Kosten, wie Zinsen für Kredite oder Verwaltungskosten, können steuerlich geltend gemacht werden und mindern die Steuerlast.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, sobald sie die allgemeine Steuerfreigrenze überschreiten. Die Einkünfte aus der Vermietung werden in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben und unterliegen der Einkommensteuer. Vermieterinnen und Vermieter sollten sich zudem über mögliche steuerliche Abzugsmöglichkeiten informieren, die durch Werbungskosten oder Abschreibungen entstehen können.
Wichtig ist eine sorgfältige Auswahl der Mietenden, ein klar und präzise formulierter Mietvertrag sowie die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben. Es empfiehlt sich, die ortsüblichen Mietpreise zu prüfen, den Zustand der Wohnung zu bewerten und gegebenenfalls notwendige Dokumente wie Bonitätsnachweise der Mietenden einzuholen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Zu den Rechten gehören pünktliche Mietzahlungen, eine Mietkaution und die Möglichkeit, bestimmte Hausregeln im Mietvertrag festzuhalten, wie etwa die Zustimmungspflicht für eine Untervermietung oder das Halten von Haustieren. Bei Vertragsverstößen seitens der Mietenden haben Vermieterinnen und Vermieter zudem das Recht auf Abmahnung und, bei Wiederholung, auf Kündigung des Mietverhältnisses.
Im Mietvertrag können Vermieterinnen und Vermieter Regelungen zur Haustierhaltung, zu Renovierungsverpflichtungen beim Auszug sowie zu Reinigungsarbeiten im Gemeinschaftsbereich (zum Beispiel im Treppenhaus) festlegen. Sie können auch verlangen, dass Mieterinnen und Mieter vor einer Untervermietung die Zustimmung einholen, wobei alle Vorschriften den gesetzlichen Regelungen entsprechen müssen.
Zu den Rechten gehört es, die Miete einzufordern, eine Kaution zu erheben und bestimmte Hausregeln festzulegen. Die Pflichten umfassen die Bereitstellung einer funktionsfähigen und bewohnbaren Wohnung. Das bedeutet, regelmäßig notwendige Reparaturen durchzuführen sowie das Recht der Mietenden auf Privatsphäre und ungestörtes Wohnen einzuhalten.
Grundsätzlich besteht keine pauschale Pflicht, nach einer bestimmten Zeit – wie 10 Jahren – zu renovieren. Die Verpflichtung zu Renovierungsarbeiten hängt vielmehr vom Zustand der Wohnung und den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Im Mietrecht (BGB) ist festgelegt, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand halten muss (§ 535 BGB).
Falls im Mietvertrag sogenannte Schönheitsreparaturen auf die Mieter und Mieterinnen übertragen wurden, sind sie für die regelmäßige Renovierung zuständig. Sind solche Klauseln unwirksam oder fehlen sie, bleibt die Instandhaltungspflicht bei der Vermieterin oder dem Vermieter.
