Immobilien sind eine beliebte Geldanlage. Wer eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte sich sowohl über die Immobilie selbst als auch über deren Lage Gedanken machen. Denn beides hat einen wichtigen Einfluss darauf, wie viel Miete Sie am Ende dafür verlangen können.
Die Anbindung an den Öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten aber auch Nähe zu Schulen, Kitas und Natur sind für viele wichtige Kriterien, wenn es um die Suche nach einer Mietwohnung geht. Ein Neubau wirft eine höhere Miete ab als ein unsanierter Altbau. Informieren Sie sich außerdem über die ortsüblichen Vergleichsmieten.
Tipp: Schauen Sie sich die Wohngegend auch unter der Woche genau an. Zur Beurteilung der Wohnung können Sie beispielsweise einen Makler oder eine Gutachterin zu Rate ziehen.
Eigentum verpflichtet – das gilt natürlich auch in Sachen Immobilien. Als Vermieter oder Vermieterin einer Wohnung oder eines Hauses müssen Sie beispielsweise auf die Sicherheit Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters achten. Wenn es in der Wohnung schimmelt, der Balkon bröckelt oder ein Baum im Garten umzufallen droht, ist Ihr Handeln gefragt. Kommen Sie Ihren Pflichten nicht ausreichend nach oder entsteht ein Mangel, können die Mieter und Mieterinnen sogar eine Mietminderung geltend machen.
Umso wichtiger ist es, dass Sie sich mit den Rechten und Pflichten als Vermieter und Vermieterin und auch dem aktuellen Mietrecht vertraut machen. Letzteres ist gar nicht so einfach, denn Reformen und neue BGH-Urteile hat man nicht immer auf dem Schirm. Es kann daher sinnvoll sein, sich zur Unterstützung eine Hausverwaltung, einen Fachanwalt oder einen guten Makler an die Seite zu holen. Gerade private Vermieter und Vermieterinnen sollten sich schon am Anfang gut beraten lassen, damit es beispielsweise keine bösen Überraschungen durch unzuverlässige Mieter oder einen Mietvertrag mit kleinen Fehlern gibt. Auch das Thema Nebenkosten gehört zu den wichtigsten Themen, wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten.
Vor der Neuvermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses sollten Sie sich Gedanken über den Mietvertrag und passende Mieter und Mieterinnen machen. Wollen Sie einen unbefristeten Mietvertrag anbieten oder die Zeit der Miete zunächst begrenzen? Wollen Sie einen Mietvertrag mit Staffelmiete oder die Wohnung möbliert vermieten? Wollen Sie die Haltung von Haustiere oder Untervermietung erlauben? Auch bei der Festlegung des Mietpreises und Mieterhöhungen müssen Sie einige Dinge beachten. Bei der Orientierung für eine angemessene Miete hilft ein Blick auf den Mietspiegel (sofern verfügbar) und der Vergleich ortsüblicher Mieten.
Bei einer Neuvermietung dürfen Sie die Miete anheben – allerdings darf diese maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Wollen Sie die Miete für Ihre aktuellen Mieter erhöhen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Das kann zum einen eine Sanierung oder Modernisierung sein oder wenn die derzeitige Miete unter dem Mietspiegel liegt. Allerdings dürfen Sie innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen, in einige Regionen in Deutschland sind es nur 15 Prozent.
Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder eine andere Unterkunft vermieten möchten, müssen Sie einige Dinge beachten. Die wichtigsten Aufgaben und Pflichten sind im Mietrecht festgelegt. Informieren Sie sich regelmäßig über gesetzliche Änderungen.
Damit Sie den richtigen Mietpreis festlegen können, sollten Sie sich über ortsübliche Vergleichsmieten informieren und ob Sie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse vermieten. Diese Rahmenbedingungen sind auch wichtige Informationen für den Fall, dass Sie eine Mieterhöhung für die Wohnung veranlassen möchten.
Als Vermieter und Vermieterin fallen auch zahlreiche bürokratische Aufgaben an. Dazu zählt das Aufsetzen des Mietvertrags, die Steuererklärung und die Nebenkostenabrechnung. Beim Verwalten vieler Dinge können Sie sich Unterstützung in Form eines Maklers, einer Hausverwaltung oder eines Steuerberaters holen. Auch Vermieter-Ratgeber und Software für Vermietungen können hier sehr hilfreich sein.
Weitere heikle Fragen gibt es für Vermieter und Vermieterinnen bei einer Kündigung des Mietverhältnisses. Eine fristlose Kündigung ist beispielsweise nur in wenigen Fällen möglich – zum Beispiel, wenn Ihr Mieter oder Ihre Mieterin über einen längeren Zeitraum die Miete nicht bezahlt.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten möchten, bringt das Pflichten mit sich. Vermieterinnen und Vermieter müssen für die Instandhaltung ihrer Immobilie Sorge tragen. Das gilt zum Beispiel für die Reparatur von Dachschäden, Fenstern oder Leitungen. Lediglich kleinere Schäden oder die sogenannten Schönheitsreparaturen können Sie dabei auf Ihre Mieter übertragen. Auch bei Schimmel oder Baumängeln ist der Vermieter oder die Vermieterin verpflichtet zu handeln.
Das Mietrecht legt auch noch andere Aufgaben für Vermieterinnen und Vermieter fest: Dazu zählen die Sorge für eine funktionierende Heizung, das Unterbinden von unzumutbarem Lärm, die Pflege von Garten und Grünanlagen (sofern nicht anders im Mietvertrag vereinbart) und eine Verkehrssicherungspflicht – letztere beinhaltet zum Beispiel Schneeräumen auf dem Gehweg oder beschädigte Bäume sichern. Zur Erfüllung solcher Aufgaben kann eine Hausverwaltung oder ein Hausmeisterdienst beauftragt werden.
Und auch Bürokratie gehört dazu: Sie müssen Ihre Mieterinnen und Mieter über die Hausordnung in Kenntnis setzen. Sie sind zudem verpflichtet, eine Wohnungsgeberbestätigung für Ihre Mieter auszustellen und Steuern auf die Mieteinnahmen zu zahlen. Auch das fristgerechte Abrechnen der Nebenkosten binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums zählt dazu.
Bevor ein Mietverhältnis zustande kommt, sollten Sie sich von Ihrem potenziellen Mieter oder Mieterin diverse Unterlagen und Informationen einholen. Dazu zählen aktuelle Gehalts- und Einkommensnachweise sowie ein Personaldokument. Damit Sie auf der sicheren Seite sind und einen solventen Mieter oder eine solvente Mieterin finden, sollten Sie zudem eine Mieterselbstauskunft, eine Schufa-Auskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einfordern.
Wer in Immobilien investieren möchte will selbstverständlich, dass sich diese rentabel vermieten lassen. Aufgrund der großen Nachfrage und der durchschnittlichen Dauer der Vermietung bringen Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen und eine Größe bis zu 75 Quadratmetern die besten Renditen und Vermietungschancen. Für eine gute Rendite ist es wichtig, dass nach der Kündigung eines Mietvertrags schnell neue Mieter gefunden sind, um Mietausfälle zu vermeiden.
Wer seine Wohnung, eine Ferienwohnung oder sein Haus vermietet und dadurch Gewinne erzielt, muss diese über die Einkommenssteuer versteuern. Die Mieteinnahmen müssen in der Anlage V angegeben werden. In der Steuererklärung müssen die Gewinne innerhalb des betroffenen Steuerjahres berücksichtigt werden.
Einen festen Steuersatz für Einnahmen aus Vermietung gibt es dabei nicht, er hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab. Bis zu einem Freibetrag von derzeit 8.820 Euro (Alleinstehende) und 17.649 Euro (Ehepaare) sind die Miteinnahmen steuerfrei.
