Nach einem historisch beispiellosen Preisverfall am deutschen Immobilienmarkt deuten neue Daten auf eine Stabilisierung hin.
Trotz Unsicherheiten prognostiziert das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) eine Normalisierung – gestützt durch erwartete Zinssenkungen für Immobiliendarlehen, Mietpreisanstiege und positive Einkommensentwicklungen.
Vor allem der Rückgang der Renditen am Anleihenmarkt hat maßgeblich zur Stabilisierung der Bauzinsen beigetragen.
Nach dem krassesten Preisrutsch seit den 1960er-Jahren deuten neue Daten darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt nun stabilisiert. Laut einer Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) reduzierten sich die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2023 um 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser sogar um 20,1 Prozent. Besonders betroffen von den Preisrückgängen seien Wohnungen und Häuser mit schlechter Energiebilanz gewesen.
„Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland sind historisch einmalig“, heißt es in der IfW-Studie. „Noch nie seit Beginn der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den 1960er-Jahren fielen Immobilienpreise so schnell so stark.“ Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen ist allerdings eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye, die etwa 2009 begonnen hat. Seither sind die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe 2022 der Absturz begann.
Doch neue Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) weisen auf einen Wendepunkt hin und prognostizieren eine Normalisierung des Immobilienmarktes für 2024. Demnach stiegen von Oktober bis Dezember 2023 die Preise für Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,6 Prozent.
„Vor dem Hintergrund der für das Jahr 2024 erwarteten weiteren Zinssenkungen für Immobiliendarlehen, starken Mietpreisanstiegen und positiven Einkommensentwicklungen privater Haushalte ist damit zu rechnen, dass der Kaufmarkt in eine Phase der Normalisierung eintritt“, sagen die Expertinnen und Experten des IW voraus. Auch die Transaktionszahlen – also die Kauf- beziehungsweise Verkaufszahlen – dürften sich wieder erhöhen. Mit einer sprunghaften Rückkehr zu den sehr hohen Volumina bis zum Jahr 2021 sei aber noch nicht zu rechnen: „Vielmehr ist der Markt auf dem Weg, eine schrittweise Erholung zu vollziehen“, so das IW Köln weiter.
Aber nicht nur die Preise für Wohnimmobilien scheinen sich zu stabilisieren, sondern auch die Bauzinsen: Seit Anfang des Jahres 2024 pendeln sie sich je nach Anbieter um die 3,5 Prozent ein. Damit dürften sie erst einmal ihren Boden gefunden haben.
Einer der zentralen Auslöser dieser Entwicklung ist der Rückgang am Anleihenmarkt. Markierten Bundesanleihen Ende Oktober 2023 noch ein Zwölfjahreshoch bei 4,22 Prozent, so notieren zehnjährige Staatsanleihen Anfang Februar 2024 mit 2,18 Prozent. Für Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe mit zehnjähriger (Rest-)Laufzeit werden laut Bundesbank im Moment 3,05 Prozent aufgerufen (ebenfalls Anfang Februar 2024). Ende Oktober lag die Pfandbriefrendite in der Spitze noch bei 3,79 Prozent, was ebenfalls ein Zwölfjahreshoch bedeutete.
Kreditinstitute nutzen Bundesanleihen als Sicherheit, um sich Geld von der Europäischen Zentralbank (EZB) oder anderen Banken zu leihen. Diese Anleihen dienen als Grundlage für die Refinanzierung von Hypothekenkrediten und anderen Darlehen, die sie ihren Kundinnen und Kunden gewähren.
Die Zeichen stehen also erst einmal gut: Ob sich der Immobilienmarkt 2024 tatsächlich im Interesse der Verbraucherinnen und Verbraucher entwickelt, muss sich im Jahresverlauf zeigen. Sinkende Zinsen und eine mögliche Stabilisierung der Preise lassen aber darauf schließen, dass es für Kaufinteressenten und Bauherren günstiger wird, in den Markt einzusteigen.
Niedrige Zinsen können die Nachfrage nach Immobilienkäufen erhöhen, da sie die Kosten für Hypotheken senken und somit den Kauf attraktiver machen. Auf der anderen Seite können steigende Zinsen die Nachfrage dämpfen, da höhere Hypothekenzinsen die monatlichen Zahlungen für Käuferinnen und Käufer erhöhen und damit die Erschwinglichkeit verringern.
Indikatoren wie Arbeitslosenquote, Einkommenswachstum und Konsumverhalten sind entscheidende Faktoren für die Gesundheit des Immobilienmarktes. Eine positive wirtschaftliche Entwicklung kann die Nachfrage nach Immobilien steigern, während eine wirtschaftliche Abschwächung die Nachfrage verringern kann.
Gesetzliche Änderungen, wie etwa neue Vorschriften für Mietpreisbremse oder Steuerreformen im Immobilienbereich, können erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben. Sie können das Investitionsklima beeinflussen, das Angebot und die Nachfrage verändern und somit die Preise und Transaktionen am Immobilienmarkt beeinflussen.
Faktoren wie das Bevölkerungswachstum, die Alterung der Bevölkerung und Veränderungen in der Struktur der Privathaushalte haben einen starken Einfluss auf den Immobilienmarkt. Beispielsweise kann ein steigendes Bevölkerungswachstum die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen, während eine alternde Bevölkerung die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen oder Seniorenheimen steigert.
Geopolitische Ereignisse, Handelskriege oder Naturkatastrophen können unvorhersehbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Sie können das Vertrauen der Investoren beeinträchtigen, die Wirtschaftsentwicklung behindern oder die Immobilienpreise durch Angebotsschocks oder Marktschwankungen beeinflussen.
Hier dreht sich alles ums Geld. Mit uns bleiben Sie auf dem Laufenden und erfahren alles über clevere Spartipps, lukrative Anlagemöglichkeiten, smarte Altersvorsorgen und News aus der Finanzwelt. Denn: Wissen zahlt sich aus!
Stand: 09.02.2024
