Forward-Darlehen
Attraktive Konditionen
Fester Zinssatz über viele Jahre
Maßgeschneiderter Darlehensstart
Für langfristige Zinssicherheit
In einigen Monaten oder Jahren endet die Zinsbindung Ihres Kredits, doch voraussichtlich bleibt eine Restschuld? Dann bietet ein Forward-Darlehen (auch: Forward-Kredit) Sicherheit. Sie können ihn bis zu 5 Jahre im Voraus abschließen. Das Darlehen bekommen Sie dann zum vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft, um die Restschuld aus dem anderen Kredit abzulösen. So wissen Sie genau, was auf Sie zukommt. Steigen in der Zwischenzeit die Zinsen, profitieren Sie besonders. Denn der im Vertrag vereinbarte Zinssatz ist garantiert.
Vorteile eines Forward-Darlehens bei Ihrer Sparkasse
- Planungssicherheit lange im Voraus
Sie können den Forward-Kredit bis zu 60 Monate im Voraus abschließen. Dank garantierter Konditionen wissen Sie also frühzeitig, wie es nach Ablauf der Zinsbindung Ihres aktuellen Kredits weitergeht.
- Fester Zinssatz gegen steigende Zinsen
Wie auch immer sich die Zinsen entwickeln, mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den vereinbarten Zinssatz für die gesamte Zinsbindungsfrist Ihrer späteren Anschlussfinanzierung. Man spricht deshalb von einer Zinssicherung oder Zinsabsicherung: Sie legen heute fest, welchen Zins Sie morgen zahlen, und schließen das Risiko steigender Bauzinsen für Ihre Restschuld aus.
- Feste monatliche Rate gegen böse Überraschungen
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Monatsrate über die ganze Zinsbindungsfrist konstant. Eventuell sind freiwillige Sondertilgungen möglich.
So funktioniert das Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon heute die Zinsen, um einen Kredit in der Zukunft abzulösen. Das kann wenige Monate bis hin zu 5 Jahre im Voraus sein. Je nachdem, wann die Zinsbindungsfrist des bestehenden Kredits ausläuft. Auch wenn in der Zwischenzeit die Zinsen steigen: Der vereinbarte Zinssatz bleibt bestehen. Für absolute Planungssicherheit!
Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem tatsächlichen Beginn der Laufzeit ist die „Forward-Periode". Während dieser Phase zahlen Sie weder Zinsen noch Tilgung. Für diese „Vorratshaltung", also die Zinssicherheit des Darlehens in der Forward-Phase, wird ein geringer Aufschlag berechnet.
Die Auszahlung erfolgt zum vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft, um die Restschuld aus dem jetzigen Darlehen abzulösen.
Hinweis: Die Zinssicherung schützt Sie effektiv vor steigenden Raten. Da es sich jedoch um einen verbindlichen Vertrag handelt, gilt der vereinbarte Zinssatz auch dann, wenn die Marktzinsen bis zur Auszahlung unerwartet sinken sollten. Ein nachträglicher Wechsel zu einem günstigeren Zins ist nicht möglich.
Vom ersten Finanzierungscheck bis zur digitalen Selbstauskunft – im Cockpit Immobilie begleiten wir Sie auf Ihrem Weg zur passenden Finanzierung. Verfolgen Sie den Bearbeitungsstatus Ihrer Anfrage, laden Sie Unterlagen hoch und behalten Sie bestehende Finanzierungen stets im Blick.
Alternativen für die Zeit nach Ihrer Erstfinanzierung:
- Anschlussfinanzierung (Prolongation):
Fortführung Ihres bestehenden Darlehens zu neuen, aktuell gültigen Konditionen
- Vorteil: sehr unkompliziert, schnell und komplett ohne Notar- oder Grundbuchkosten
- Nachteil: Sie sind an das Zinsangebot der Hausbank gebunden.
- Umschuldung:
Ablösung Ihres alten Darlehens durch einen neuen Kredit bei Ihrer Sparkasse
- Vorteil: Chance auf einen niedrigeren Zinssatz, falls ein Mitbewerber ein besseres Angebot macht.
- Nachteil: höherer bürokratischer Aufwand und zusätzliche Gebühren für die Grundschuldabtretung beim Notar.
Sprechen Sie mit Ihrem Sparkassen-Berater oder Ihrer -Beraterin über Ihre aktuelle Finanzierung, um zu analysieren, welches Angebot für Sie finanziell am günstigsten ist.
Sie möchten Planungssicherheit beim Abzahlen Ihrer Immobilie?
Ein Forward-Darlehen ist ein bindender Vertrag: Sie verpflichten sich, das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt abzunehmen, Ihre Bank oder Sparkasse verpflichtet sich, Ihnen den Zinssatz zu garantieren. Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Zinsbindung ist nicht vorgesehen. Es gibt aber Ausnahmen und Sonderfälle, zum Beispiel:
- 14-tägiges Widerrufsrecht: Direkt nach Vertragsschluss können Sie das Forward-Darlehen wie jeden Verbraucherdarlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen.
- Verkauf der Immobilie vor Auszahlung: Sollten Sie das finanzierte Objekt vor dem Auszahlungszeitpunkt verkaufen müssen, können Sie den Vertrag auflösen. Da der Sparkasse dadurch jedoch die fest eingeplanten Zinsgewinne entgehen, verlangt sie in diesem Fall eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung (eine Gebühr für den Schaden der Bank, wenn der vertraglich vereinbarte Kredit gar nicht erst abgerufen wird).
- Verkauf der Immobilie nach Auszahlung: Ist das Forward-Darlehen bereits aktiv und die Immobilie wird dann verkauft, ist eine vorzeitige Ablösung unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Hierbei fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an (eine Entschädigung für entgangene Zinsen, wenn ein bereits laufender Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird).
Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss von Ihrer Sparkassenberatung erklären, wann eine Entschädigung anfallen kann und wie sie grundsätzlich berechnet wird.
Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB
Nach Paragraf 489 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Das ist vor allem bei Sollzinsbindungen von mehr als 10 Jahren relevant.
Hinweis: Die 10-Jahres-Frist beginnt nicht mit der Unterschrift unter den Forward-Vertrag, sondern erst am Tag nach der vollständigen Auszahlung des Geldes (also, wenn die Restschuld der alten Bank tatsächlich abgelöst wurde).
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Die Kosten für ein Forward-Darlehen stecken im Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit, dem sogenannten Forward-Aufschlag. Er wird auf den Sollzinssatz aufgeschlagen, der zum Zeitpunkt des Abschlusses gilt. Die Faustregel: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag. Bei vielen Banken und Sparkassen sind die ersten 6 bis 12 Monate der Forward-Periode sogar aufschlagsfrei. Die genauen Konditionen legt Ihre Sparkasse vor Ort fest. Ob sich der Aufschlag lohnt, entscheidet die Zinsentwicklung.
Wie hoch sind die Zinsen für mein Forward-Darlehen?
Welchen Zinssatz Sie persönlich bei einem Forward-Kredit bekommen, hängt vor allem von 4 Faktoren ab:
- Vorlaufzeit:
Je länger die Forward-Periode ist, desto höher ist meist auch der Aufschlag.
- Zinsbindungsdauer:
15 oder 20 Jahre Zinsbindung kosten in der Regel mehr als 10 Jahre, bieten aber länger Planungssicherheit.
- Beleihungsauslauf:
Je niedriger die Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert, desto günstiger können die Konditionen sein. Bei der Anschlussfinanzierung ist der Beleihungsauslauf meist deutlich niedriger als beim Kauf.
- Bonität:
Sicheres Einkommen und eine hohe Kreditwürdigkeit verbessern die Konditionen.
Beispiel für den Forward-Aufschlag
Mal angenommen, Ihre Zinsbindung endet in 3 Jahren (36 Monaten) und der Sollzins für eine 10-jährige Zinsbindung liegt bei 4,0 Prozent, der Aufschlag bei 0,012 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.
- Rechnung: Für 36 Monate Vorlaufzeit ergibt das 36 × 0,012 (monatlicher Forward-Aufschlag) = 0,43 Prozentpunkte.
- Ihr Forward-Zins: 4,43 Prozent Sollzins.
Hinweis: Sind die ersten 12 Monate aufschlagsfrei, zahlen Sie nur für 24 Monate (0,29 Prozentpunkte): also 4,29 Prozent.
Es gibt zwei Varianten des Forward-Kredits:
Das echte Forward-Darlehen
- Funktion: Die beginnt die Zinsbindung (z. B. 10 Jahre) beginnt erst am Tag der Auszahlung zu laufen, also wenn das neue Darlehen Ihr bestehendes Baudarlehen ablöst.
- Kosten: Sie zahlen für jeden Monat der Wartezeit einen monatlichen Forward-Aufschlag auf den Zinssatz.
- Vorteil: Sie erhalten die volle Zinsbindung ab dem Moment, in dem Sie das Geld tatsächlich nutzen.
Das unechte Forward-Darlehen
- Funktion: Die Zinsbindung beginnt sofort mit der Unterschrift. Die Wartezeit bis zur Auszahlung wird über eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit überbrückt.
- Kosten: Es fällt kein monatlicher Aufschlag an.
- Nachteil: Die Zeit des Wartens „frisst“ Ihre Zinssicherheit auf. Bei 12 Monaten Vorlaufzeit und 10 Jahren Zinsbindung bleiben nach der Auszahlung nur noch 9 Jahre Zinssicherheit übrig.
Tipp: Hier finden Sie einen Überblick über weitere Darlehensarten.
4 Schritte zum Forward-Kredit
- Timing beachten
Beobachten Sie Zinsentwicklung und Prognosen für jenen Zeitpunkt, an dem Ihr Kredit ablaufen wird. Bis zu 60 Monate im Voraus können Sie abschließen.
- Angebot einholen
Lassen Sie sich von Ihrem Sparkassen-Berater oder Ihrer -Beraterin ein Angebot für einen Forward-Kredit machen.
- Ablösung der bisherigen Finanzierung abstimmen
Stimmen Sie mit Ihrer Bank oder Sparkasse ab, wie und zu welchem Termin das bisherige Darlehen abgelöst wird.
- Neue Immobilienfinanzierung ersetzt bisherige
Am Ende der Zinsbindungsfrist tilgt das Forward-Darlehen die Restschuld Ihres alten Kredits. Wenn Sie Ihre Erstfinanzierung und das Forward-Darlehen bei Ihrer Sparkasse abgeschlossen haben, entstehen keine Kosten für die Neueintragung oder Übertragung der Grundschuld. Bei einem Wechsel der Bank wird der Grundbucheintrag kostenpflichtig angepasst.
Voraussetzungen für den Abschluss eines Forward-Darlehens
Grundsätzlich gelten für den Forward-Kredit dieselben Voraussetzungen wie für den Abschluss der ursprünglichen Baufinanzierung; die wesentlichen sind:
eine gute Kreditwürdigkeit (Bonität)
ein sicheres Einkommen in ausreichender Höhe
Immobilie als Sicherheit
Forward-Darlehen: Ab wann und für wen lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen kommt besonders infrage, wenn Ihre Zinsbindung in 1 bis 5 Jahren endet und Sie früh Planungssicherheit wünschen. Besonders attraktiv kann es sein, wenn Sie steigende Bauzinsen erwarten und die Immobilie in den nächsten Jahren behalten wollen.
Weniger sinnvoll ist ein Forward-Darlehen, wenn ein Verkauf der Immobilie denkbar ist, etwa wegen Jobwechsel, Trennung oder Umzug. Denn normalerweise sind Sie verpflichtet, das Darlehen abzunehmen. Sollten Sie den Forward-Kredit aus triftigen Gründen kündigen können, müssen Sie in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung bezahlen. Der Forward-Kredit lohnt sich auch dann weniger, wenn Sie fallende Zinsen erwarten: Dann zahlen Sie den Aufschlag, ohne dass er sich auszahlt, und eine Prolongation kurz vor Ablauf der Zinsbindung wäre günstiger.
Tipp zum Timing: Beschäftigen Sie sich frühzeitig mit Ihrer Anschlussfinanzierung und vergleichen Sie Angebote. Je länger die Vorlaufzeit, desto wichtiger ist es, den möglichen Forward-Aufschlag gegen die gewünschte Zinssicherheit abzuwägen.
Rechenbeispiel: Forward-Darlehen vs. gewöhnliche Prolongation
Angenommen, die Zinsbindung Ihrer aktuellen Baufinanzierung (Annuitätendarlehen) läuft im September 2029 aus. Es bleibt voraussichtlich eine Restschuld von 100.000 Euro. Aktuell haben wir in unserem Beispiel September 2026. Der Forward-Kredit bei einer Zinsbindung von 10 Jahren kann (in unserem Beispiel) zu einem Zinssatz von 4,2 Prozent abgeschlossen werden (inkl. Aufschlag).
Bei der Zinsprognose für eine herkömmliche Prolongation im September 2029 gehen wir von gestiegenen Zinsen von 4,8 Prozent aus – bei gleicher Zinsbindungsfrist. Wir nehmen an, Sie möchten gern innerhalb von maximal 10 Jahren volltilgen, sodass am Ende der Zinsbindung diesmal keine Restschuld bleibt.
Die Tabelle zeigt: Rechnerisch spart das Forward-Darlehen in diesem Beispiel 29 Euro pro Monat beziehungsweise 3.450 Euro über die 10 Jahre. Im ungünstigen Fall kann ein Forward-Darlehen für Sie aber auch nachteilig sein, wenn sich die Zinsen am Markt nicht so entwickeln, wie Sie es erwartet haben.
Die Entwicklung der Zinsen bei der Baufinanzierung
Wie entwickeln sich die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung? Eine genaue Vorhersage gestaltet sich schwierig, da dies von zahlreichen, miteinander interagierenden Faktoren abhängt. Dazu gehören die Inflation, die wirtschaftliche Entwicklung sowie globale politische Ereignisse. Seit dem Frühjahr 2026 sind die Bauzinsen jedenfalls gestiegen: Für 10 Jahre Zinsbindung liegen sie im September 2026 bei grob 4 Prozent effektiv, nachdem sie Ende 2024 noch bei etwa 3,3 Prozent lagen. Dazu beigetragen haben gestiegene Renditen der Bundesanleihen, höhere Energiepreise infolge des Konflikts im Nahen Osten und eine Inflation im Euroraum über dem Ziel von 2 Prozent (Inflation Stand September 2026: 3,2 Prozent). [1]
Tipp: Sie rechnen mit höheren oder zumindest gleichbleibend hohen Zinsen zum Ende Ihrer Zinsbindung? Dann prüfen Sie frühzeitig ein Forward-Darlehen. Auch ohne Zinsanstieg gibt Ihnen der Forward-Kredit langfristige finanzielle Planungssicherheit.
Sie planen eine Anschlussfinanzierung?
Häufige Fragen zum Thema Forward-Darlehen
Für die Zinssicherheit des Kredits wird ein Forward-Aufschlag auf den Sollzins fällig. Er akkumuliert sich über die entsprechende Vorlaufzeit. Er ist umso höher, je früher Sie den Vertrag im Voraus abschließen. Die ersten 6 bis 12 Monate sind häufig aufschlagsfrei.
- Rechnerisch kann sich ein Forward-Darlehen auszahlen, wenn die später verfügbaren Konditionen ungünstiger sind als der heute vereinbarte Forward-Zins. Bei 36 Monaten Vorlauf und beispielsweise 0,012 Prozentpunkten pro Monat Aufschlag müssten die Zinsen also um mehr als 0,43 Prozentpunkte steigen.
- Praktisch lohnt es sich für alle, die ihre Immobilie sicher behalten wollen und Planungssicherheit einem möglichen Zinsvorteil vorziehen. Vergleichen Sie Angebote ab etwa 36 Monaten vor Ende der Zinsbindung.
Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung, Sie zahlen dafür einen Forward-Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Beim unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung sofort mit dem Vertragsschluss, die Wartezeit überbrückt eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Dafür ist die Zinsbindung nach der Auszahlung entsprechend kürzer.
Nur in Ausnahmen.
- Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss können Sie widerrufen. Danach sind Sie grundsätzlich an den Vertrag gebunden.
- Nehmen Sie das vereinbarte Darlehen später nicht ab, kann eine Nichtabnahmeentschädigung anfallen.
- Auch beim Verkauf der Immobilie ist eine Kündigung möglich, aber gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
- 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie jederzeit nach Paragraf 489 BGB mit einer Frist von 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen.
Die Konditionen hängen beispielsweise von Ihrer Restschuld, der gewählten Vorlaufzeit und Ihrer Bonität ab; sie werden dann vom kreditgebenden Institut kalkuliert. Sprechen Sie mit Ihrem Sparkassen-Berater oder Ihrer -Beraterin über Ihre aktuelle Finanzierung, um zu analysieren, welche Anschlussfinanzierung für Sie finanziell am günstigsten ist.
