Zehn Tipps für Vermieter

Sie wollen Wohnraum vermieten? Darauf sollten Sie achten

Viele Menschen kaufen eine Immobilie, um diese zu vermieten, statt sie für den Eigenbedarf zu nutzen. Insbesondere Privateigentümer, die neu in der Vermietungsbranche sind und keine Erfahrungen haben, stehen schnell vor einigen Fragen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, geben wir Ihnen zehn Tipps, worauf Sie beim Vermieten achten müssen.

Tipp 1: Langfristig planen

Die dauerhafte Vermietung einer Immobilie ist eine zeitintensive Angelegenheit – dessen sollten Sie sich bereits vor der Investition in Immobilien bewusst sein. Zu den alltäglichen Pflichten des Vermieters gehören:

  • Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung für die Mieter
  • Jährliche Wirtschaftsprüfung des Finanzamts
  • Teilnahme an Eigentümerversammlungen
  • Abstimmung von Sanierungen u.ä. mit den Miteigentümern
  • Verantwortung für Pflege und Instandhaltung
  • Mieterfluktuation, Renovierung
  • Potentielle Rechtsstreitigkeiten mit Mietern und Miteigentümern

Für einen Monatsbeitrag können Sie eine Hausverwaltung einschalten, die für sie einen Teil der Pflichten gegenüber dem Mieter erfüllt und ihre Rechte für Sie wahrnimmt.

Mit der Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrags gehen Sie eine enge und langfristige Bindung mit dem Mieter ein. So schnell eine Wohnung vermietet ist, so schwierig ist auch die Beendigung eines bestehenden Mietvertrags.

Tipp 2: Den richtigen Mietpreis festlegen

Vor der Vermietung müssen Sie sich mit dem Immobilienmarkt Ihrer Region auseinandersetzen. Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:

  • Welche Mieten sind am Markt üblich?
  • Gibt es mehr Mieter als verfügbare Wohnungen?
  • Wie lange dauert die Neuvermietung?
  • Kann meine Immobilie durch attraktive Ausstattung oder Lage zusätzlich überzeugen?
  • Gibt es eine Mietpreisbremse in der Region?

Um den Mietpreis festzulegen, wird der lokale Mietenspiegel der jeweiligen Region als Grundlage hinzugezogen. Anhand verschiedener Kriterien im Mietspiegel (Lage und Größe der Wohnung, Baujahr, Ausstattung) ordnen Sie Ihre Immobilie ein, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu erkennen.

Gilt in der Region, in der Sie vermieten wollen die Mietpreisbremse, darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Greift keine Mietpreisbremse in Ihrer Region, gilt eine Obergrenze von maximal 20 Prozent über der Vergleichsmiete.

Tipp 3: Vermieterfreundlichen Mietvertrag aufsetzen

Jemand unterschreibt ein Dokument

Nehmen Sie sich als Vermieter Zeit für die Ausgestaltung des Mietvertrages. Alles, was in dem Mietvertrag nicht vollständig oder zu Ihren Ungunsten geregelt ist, ist erstmal Vertragsbestandteil. Ist etwas in dem Vertrag unklar, wird es dann regelmäßig zum Vorteil des Mieters ausgelegt. Änderungen sind dann nur bedingt möglich. Generell gilt: Solange die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden, können Sie gerade bei der Gestaltung des Mietvertrages einigen Schwierigkeiten vorbeugen. Achten Sie unter anderem auf folgende Fallstricke:

  • Welche Haustiere sind in der Wohnung erlaubt?
  •  Welche Reinigungspflichten muss der Mieter nachgehen (Treppenhaus)?
  • Die Art der Renovierungsarbeiten bei Auszug
  • Zuständigkeiten bei Kleinstreparaturen
  • Zustimmung bei Untervermietung

Tipp 4: Makler ja oder nein?

Diese Frage stellt sich wohl jeder, der erstmalig eine Immobilie vermieten möchte. Beides bringt Vor- und Nachteile mit sich. Häufig entscheiden sich Eigentümer für den Privatverkauf um Kosten zu vermeiden. Die Maklertätigkeit hat natürlich ihren Preis: In der Regel beträgt die Maklerprovision bei Vermietung bis zu zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Die Vorteile von Privatvermietung und Makler auf einen Blick:

Vorteile Makler Vorteile Privatverkauf

Sie sparen Zeit, Aufwand und Nerven

Angebot ohne Maklerprovision führt oft zu einer höheren Anzahl an potentiellen Käufern

Schnellere Vermarktung durch Kundenstamm des Maklers

Keine Provision nötig                                                                            

Professionelle Prüfung des Mieters

Eigenverantwortliches Handeln                                                     

Tipp 5: Diese Angaben gehören in ein gutes Exposé

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermieten möchte, muss die Werbetrommel für sein Objekt rühren. Ein gutes Exposé liefert potenziellen Interessenten die wichtigsten Angaben zur Immobilie auf einen Blick. Neben grundlegenden Informationen zu Wohnung oder Haus, soll das Exposé auch emotional Erwartungen wecken und die größten Vorteile hervorheben. Anderseits darf auch nicht zu hochgestapelt werden, um Enttäuschungen bei der Besichtigung zu vermeiden.

Tipp 6: Der Besichtigungstermin

Ob Sie eine Massenbesichtigung oder Einzeltermine vereinbaren, hängt von dem Wohnungsmarkt und der Anzahl der Interessenten ab. Auf stark umkämpften Mietmärkten können Sie die Mietinteressenten in großen Gruppen durch die Wohnung führen und sich anschließend eine Selbstauskunft geben lassen. Aber aufgepasst: Einzelbesichtigungen sind zwar zeitaufwändiger, allerdings können Sie sich hier einen besseren Eindruck von den potentiellen Mietern machen.

Zwei Frauen und ein Mann stehen auf Balkon mit Bauplan in der Hand

Tipp 7: Solvente Mieter erkennen

Der falsche Mieter kann Sie viel Geld und Nerven kosten. Deshalb ist es wichtig, nicht nur nach Sympathie zu entscheiden. Folgende Informationen sollten Sie sich deshalb unbedingt im Vorfeld einholen:

  •  Bonität des Mieters, zum Beispiel durch den  SCHUFA-Bonitätscheck
  • Selbstauskunft des Mieters
  • Einkommensbescheide 

Tipp 8: Wohnungsübergabe optimieren

Vor der Wohnungsübergabe sollten Sie bereits die Mietkaution und die erste Monatsmiete des Mieters erhalten haben. So vermeiden Sie eine schlechte Zahlungsmoral.

Statt einer klassischen Mietkaution auf einem Sparbuch, können Sie auch eine Barkaution oder eine Mietkautionsbürgschaft annehmen.

Wichtig für die Wohnungsübergabe ist ein ordentliches Übergabeprotokoll. So vermeiden Sie bereits im Vorfeld mögliche spätere Streitigkeiten. Durch einen Zeugen können Sie das Protokoll zusätzlich absichern, damit es auch im schlimmsten Fall vor Gericht Bestand hätte. Für die Abrechnung der Nebenkosten, werden zusätzlich die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser notiert.

Tipp 9: Miteinnahmen richtig versteuern

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie müssen Sie natürlich versteuern. Nur wenn die steuerlichen Einnahmen nicht die generelle Steuergrenze überschreiten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht versteuern.

Die Einkünfte aus der Vermietung werden in der Anlage V in der Steuererklärung angegeben und unterliegen damit der Einkommenssteuer. Weitere Informationen und Tipps dazu finden Sie in unserem Ratgeber „Steuern sparen beim Hausverkauf“.

Tipp 10: Probleme mit dem Mieter – so werden Sie ihn wieder los

Die Gründe sich von einem Mieter trennen zu wollen, sind vielfältig. Mieterschutz wird in Deutschland großgeschrieben, was die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses erschwert. Eine Möglichkeit ist die Eigenbedarfskündigung, die immer dann greift, wenn Sie die Wohnung selbst oder für Ihren engeren Familienkreis benötigen.

Wird der Mieter vertragsbrüchig, sei es Mietrückstand oder Pflichtverletzungen, müssen Sie mittels Abmahnungen den Mieter auf sein Fehlverhalten hinweisen und den Mieter kündigen. Nicht selten kommt es so weit, dass der Mieter erst auszieht, wenn eine Räumungsklage gegen ihn vorliegt. Dies kann ein langwieriger, teurer Prozess werden.

Im Falle eines Immobilienverkaufs, gibt es die Möglichkeit den Mieter aus der Wohnung herauszukaufen. Ein finanzieller Anreiz, freiwillig aus der Wohnung auszuziehen, fällt meist geringer aus, als die Einbußen beim Verkauf inklusive Bewohner. In der Regel lassen sich unvermietete Wohnungen, zu einem weitaus höheren Preis verkaufen.

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