Achtung Tilgungsfalle!

Baufinanzierung in der Niedrigzinsphase

Baufinanzierungen waren noch nie so günstig wie jetzt. Kein Wunder, dass Immobilien momentan eine beliebte Geldanlage sind. Doch achten Sie auf die Tilgungsfalle!

In der aktuellen Niedrigzinsphase sind Immobilien als Geldanlage beliebt. Auch wer wenig Eigenkapital hat, überlegt jetzt vielleicht, ob er ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft. Das große Interesse führt aber dazu, dass die Preise für Grundstücke, Häuser und Wohnungen steigen. Wer in der Niedrigzinsphase kauft, sollte deshalb einiges beachten. Vor allem wenn er zu einem hohen Anteil finanziert.

Ein Blick in die Zukunft: Was passiert am Ende der Zinsbindung

Im Finanzierungsvertrag sichern Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen für eine bestimmte Frist – die Zinsbindungsfrist. Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger sind die Zinsen. Am Ende der Zinsbindung müssen Sie die Restschuld zurückzahlen. Können Sie das nicht, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Die Zinsen werden dabei neu festgelegt. Wenn die Niedrigzinsphase vorbei ist, werden die Zinsen aber wieder höher sein. Sie sollten also damit rechnen, dass Sie am Ende der Zinsbindung die Restschuld mit einem höheren Zinssatz finanzieren müssen.

Je höher Ihre Restschuld, desto mehr treffen Sie die gestiegenen Zinsen. Wer während der Zinsbindung nur wenig tilgt, also zurückzahlt, hat eine besonders hohe Restschuld. Daher spricht man von der Tilgungsfalle.

Angenommen Sie entscheiden Sie sich aufgrund der gestiegenen Bauzinsen in der Anschlussfinanzierung für den Verkauf Ihrer Immobilie. Inzwischen hat sich aber vielleicht die Lage auf dem Immobilienmarkt verändert. Die gestiegenen Zinsen lassen die Nachfrage nach Immobilien möglicherweise zurückgehen – die Immobilienpreise sinken wieder. Was kann das bedeuten? Vielleicht bekommen Sie  beim Verkauf Ihrer Immobilie dann weniger Geld als Sie beim Kauf gezahlt haben. Ihre Restschuld müssen Sie dennoch zurückzahlen. Die Tilgungsfalle wird im schlimmsten Fall zur Schuldenfalle.

So umgehen Sie die Tilgungsfalle

Vermeiden Sie hohe Finanzierungskosten nach Ende der Zinsbindung, indem Sie vorher möglichst hoch tilgen. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung wird dadurch niedriger. Ideal ist natürlich, wenn Sie das Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett tilgen können.

Welchen Unterschied macht eine hohe Tilgung? Ein Beispiel:

Andreas Müller kauft ein Haus für 300.000 Euro. Er steuert 120.000 Euro Eigenkapital bei. Das sind 40 Prozent des Kaufpreises. 180.000 Euro, also 60 Prozent, muss er finanzieren. Die Zinsen liegen bei einer Zinsbindung von 10 Jahren bei 1,5 Prozent. Die Tabelle zeigt, wie hoch seine monatliche Rate mit der jeweiligen Tilgung ist. Und wie viel Restschuld damit jeweils am Ende der Zinsbindung bleibt.

Tilgungsfalle

Achtung: Dieses Beispiel ignoriert, dass beim Kauf einer Immobilie Kaufnebenkosten  anfallen. Es soll nur darstellen, wie sich die Auswahl der Tilgung auf Rate und Restschuld auswirkt.

Mit einer Tilgung von 4 Prozent zahlt Herr Müller zwar monatlich 450 Euro mehr als bei einer Tilgung von 1 Prozent. Nach Ende der Zinsbindung hat er allerdings auch 58.221,09 Euro weniger Restschuld.

Fazit: Je weniger Restschuld, desto leichter stemmt er die Anschlussfinanzierung – auch bei gestiegenen Zinsen.

Wie die Zinsbindung die Restschuld verändert

Sie haben noch eine weitere Stellschraube. Auch eine lange Zinsbindung sorgt dafür, dass am Ende weniger Restschuld bleibt. Ihre Finanzierung wird dadurch sicherer. Nachteil: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Achten Sie deshalb darauf, dass bei einer zusätzlichen hohen Tilgung Ihre monatliche Rate nicht zu hoch wird. Einen ersten Anhaltspunkt gibt Ihnen unser Belastungsquotenrechner. Gern sprechen wir mit Ihnen darüber, wie viel Immobilie Sie sich sicher leisten können.