Darauf sollten Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie achten

Lage, Zustand, Grundbuch: So kaufen Sie ein Haus ohne Reue

Gefragte Lage, schöner Garten und das gewisse Extra – alte Häuser haben oft einen ganz besonderen Charme. Der Käufer spart sich den Stress eines Neubaus, kann meist schnell einziehen und weiß, was ihn erwartet. Vorausgesetzt er hat das Objekt vorab genau gecheckt.

Sie haben lange gesucht und endlich ein Haus gefunden, das Ihren Vorstellungen entspricht? Setzen Sie sich jetzt nicht unter Druck. Nehmen Sie sich Zeit für die Kaufentscheidung, damit nach dem Kauf nicht das böse Erwachen kommt. Klären Sie vorab die wichtigsten Fragen.

Reicht das Budget für den geplanten Hauskauf?

„In Anbetracht der aktuellen angespannten Marktlage bei gebrauchten Immobilien sollte man den eigenen finanziellen Rahmen klar abstecken, schon bevor man sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie macht“, empfiehlt Roland Hustert, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH NordWest. „Eine Finanzierungsberatung bei der eigenen Sparkasse oder Hausbank, vielleicht auch noch bei weiteren Instituten ist unerlässlich“.

Klären Sie also vorab, ob und wie Sie Ihre Traumimmobilie finanzieren können. Holen Sie sich vor dem Kauf ein Angebot für die Finanzierung ein und lassen Sie es sich von der Sparkasse oder Bank bestätigen. Damit sichern Sie sich gute Chancen beim Hauskauf, wenn der Verkäufer oder Makler mehrere Interessenten für die Immobilie hat.

„Wer seine finanziellen Möglichkeiten kennt, kann sich spontan entscheiden und einen sehr kurzfristigen Kaufvertragsabschluss anbieten“, ergänzt Hustert.

Ein junges Paar beim Bankberater

Passt die Lage des Objekts?

Sie ist und bleibt das wichtigste Kriterium beim Hauskauf: die Lage der Immobilie. Denn sie entscheidet maßgeblich über den Wert des Objekts, auch über den Wiederverkaufswert. Liegt das Haus fernab vom Schuss oder haben Sie alles, was für den Alltag wichtig ist, in der Nähe?

Achten Sie auf Einkaufsmöglichkeiten vor Ort, auf Arztpraxen und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Sonst müssen Sie später lange Wege in Kauf nehmen. Für Familien mit Kindern interessant: Wie sind die Betreuungsmöglichkeiten für den Nachwuchs?

Prüfen Sie auch, ob es sich um eine ruhige Gegend handelt oder ob mit Lärmbelästigungen durch den Straßenverkehr oder einen Gewerbebetrieb zu rechnen ist. Um das festzustellen, gehen Sie am besten zu unterschiedlichen Tageszeiten zu Ihrem Traumhaus. Bei dieser Gelegenheit können Sie vielleicht auch schon mal Ihre künftigen Nachbarn kennenlernen.

Erkundigen Sie sich, ob in unmittelbarer Nähe Ihres künftigen Eigenheims Neubauten geplant sind, die für Sie nachteilig sein können. Zum Beispiel Gewerbeimmobilien oder eine Tankstelle. Hier gibt der Bebauungsplan für das Wohngebiet Auskunft.

Schreiben Sie auf, welche Kriterien für die Lage des Hauses wichtig für Sie sind und machen Sie einen Abgleich mit den örtlichen Gegebenheiten. So sehen Sie schnell, was passt und was vielleicht nicht. Stimmt die Lage nicht, lassen Sie besser die Finger vom Kauf.

Wie ist der Zustand der Immobilie?

Auf den ersten Blick sieht die Immobilie schick aus? Vorsicht! Lassen Sie sich nicht täuschen. Als Laie können Sie nicht beurteilen, ob das Haus Mängel hat. „Ein seriöser Makler bietet keine Immobilie an, ohne die Mängel zu nennen“, sagt Immobilien-Experte Hustert.

„Kauft man ein Objekt privat oder von einem Makler, den man nicht einschätzen kann, sollte man in jedem Fall die Kosten eines Sachverständigen oder Gutachters investieren, um nach dem Kauf böse Überraschungen zu vermeiden.“ Denn so manches scheinbar günstig erworbene Schnäppchen hat sich später als Schrottimmobilie herausgestellt.

Unterstützung bekommen Sie zum Beispiel vom TÜV, vom Verband Privater Bauherren oder vom Bauherren-Schutzbund e. V. „Wir schauen uns die Gegebenheiten sehr genau an“, erklärt Ludger Weidemüller, ein vom Bauherren-Schutzbund berufener unabhängiger Bauherrenberater. „Gibt es eine Belastung mit Schadstoffen wie Holzschutzmittel oder Asbest? Hat sich im Mauerwerk Schwamm eingenistet? Wie gut ist die Wärmedämmung? Das sind nur einige Kriterien, nach denen das Haus durch den Sachverständigen begutachtet wird.“

Bei mangelnder Wärmedämmung, wie bei vielen alten Immobilien der Fall, bringe auch die beste moderne Heizung nichts, räumt Weidemüller ein. Hier müsse oft deutlich nachgebessert werden. Typische Schwachstellen sind auch veraltete Elektro- und Abwasserleitungen.

Nehmen Sie zur Besichtigung des Hauses eine Checkliste mit und notieren Sie alle entdeckten Mängel – Raum für Raum: Checkliste für die Immobilienbesichtigung

Vor Ort: Hausbesichtigung mit einer Immobilienspezialistin

Für den Kauf einer gebrauchten Immobilie gilt: „Gekauft wie gesehen“. Für Schäden am Haus, die erst nach Vertragsunterzeichnung entdeckt werden, gibt es in der Regel keine Gewährleistung. Deshalb: Augen auf vor dem Kauf! 

Was würde eine Sanierung bzw. Modernisierung kosten?

Bei einer Besichtigung mit einem Sachverständigen wird schnell klar, wo nachgebessert werden muss. „Wir machen nach der Objektbegehung eine Grobkalkulation und geben einen Richtwert, welche Kosten auf den Käufer zukommen können“, so Ludger Weidemüller. Wer ein gebrauchtes Haus kaufe, gehe viele Kompromisse ein, aber alles habe seine Grenzen. „Muss der Käufer zu viele Kompromisse machen oder ist der finanzielle Aufwand für die Instandsetzung oder Sanierung unverhältnismäßig hoch, dann rate ich auch schon mal ab vom Kauf.“

Besprechen Sie mit dem Fachmann, welche Mängel dringend beseitigt werden müssen und welche Maßnahmen vielleicht noch Zeit haben. Holen Sie sich Kostenvoranschläge ein. Liegt der Aufwand noch in Ihrem finanziellen Rahmen? Denn eins wird bei gebrauchten Immobilien oft unterschätzt: Sie können zwar durchaus günstiger in der Anschaffung sein als ein Neubau, ziehen aber oft erhebliche Folgekosten nach sich, wenn noch viel gemacht werden muss.

Was sagt der Energieausweis über das Haus?

Der Verkäufer der Immobilie muss Ihnen vor dem Hauskauf einen gültigen Energieausweis vorlegen. Dieser Ausweis, manchmal auch Energiepass genannt, funktioniert wie eine Ampel: Steht der Pfeil im grünen Bereich, ist der Energieverbrauch gering. Bei Gelb oder Rot gibt es viel Verbesserungspotenzial. Möglicherweise müssen Heizung und Wärmedämmung modernisiert werden.

Als Käufer sehen Sie so auf Anhieb, wie die Energiebilanz des Hauses ist und mit welchen Betriebskosten Sie für das Eigenheim rechnen müssen. Lassen Sie sich auch die Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zeigen, um ein genaueres Bild zu bekommen. Es kann zudem sinnvoll sein, einen Energieberater einzubeziehen, der energetische Schwachstellen am Haus aufzeigt und Ihnen Tipps für deren Beseitigung gibt.

Ist ein Um- oder Ausbau möglich?

Das Haus gefällt Ihnen, aber der Platz reicht nicht aus und Sie planen deshalb einen Anbau oder möchten das Gebäude aufstocken? Oder wollen Sie Wände entfernen lassen, um einen größeren Raum zu schaffen? Gehen Sie vor dem Kauf zum Bauamt und machen Sie sich schlau. „Der Käufer sollte sich vor dem Erwerb über die örtlichen Besonderheiten informieren, um später keine Überraschungen zu erleben, wenn nicht alles, was er gern ändern würde möglich ist“, rät Ludger Weidemüller, der selber als Architekt arbeitet. Bei sehr alten Gebäuden gibt es möglicherweise Auflagen vom Denkmalschutz, die beachtet werden müssen. Klären Sie auch für Um- und Ausbauten den Finanzbedarf.

Zwei Leute beim Dachausbau

Was steht im Grundbuch?

Beantragen Sie beim Grundbuchamt eine Einsicht ins Grundbuch. Dort steht, wer der Eigentümer des Grundstücks ist, aber auch welche Belastungen auf der Immobilie liegen. Grundschulden zum Beispiel. Vielleicht gibt es Beschränkungen für das Grundstück. Dann sollten Sie darüber Bescheid wissen.

Ist der Kaufvertrag in Ordnung?

Sie haben sich für den Kauf der Immobilie entschieden? Prüfen Sie den Kaufvertrag, bevor Sie ihn unterschreiben. Der Entwurf sollte spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen, damit Sie noch Zeit für Änderungswünsche haben. Denn sobald der Vertrag durch einen Notar beurkundet ist, kann er praktisch nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung kommen weitere Aspekte hinzu. Sie werden Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Sehen Sie sich deshalb vorab die Teilungserklärung, den Wirtschaftsvertrag und den Verwaltervertrag genau an. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben. So erkennen Sie schnell, in was für eine Gemeinschaft Sie sich einkaufen. Schließlich leben Sie hier auf engerem Raum mit Ihren Nachbarn zusammen. Und nicht zu vergessen: Erkundigen Sie sich nach der Höhe des Wohngeldes, das Sie als Eigentümer der Wohnung regelmäßig zahlen müssen.

Sie spielen mit dem Gedanken, sich ein Eigenheim zu kaufen? Wir beraten Sie gern.

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