Bei einer Indexmiete richtet sich die Mieterhöhung nach der Inflationsrate. Beträgt die Inflation 10 Prozent, darf auch die Miete um 10 Prozent steigen. Liegt sie dagegen bei -1 Prozent, muss die Miete um 1 Prozent gesenkt werden.
Die Mietpreisbremse gilt für die Anpassungen nicht.
Die Miete darf nur alle zwölf Monate angepasst werden.
„Aus meiner Sicht haben wir in Deutschland ganz klar ein Problem mit Indexmieten.“ Das sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) Mitte Juni auf dem 70. Deutschen Mietertag. Sie sehe großen Änderungsbedarf, da Indexmieten durch die hohe Inflation zu einer starken Belastung für Mieterinnen und Mieter würden. Dabei seien Indexmieten dazu gedacht, dass kleinere Vermieter rechtssicher Mieterhöhungen vornehmen können.
Doch was hat es mit den Indexmieten genau auf sich und wie teuer sind sie für die Mieter?
Bei einem Indexmietvertrag ist die Mietentwicklung an die Inflation gekoppelt. Steigt die Inflation im Land, kann der Vermieter die Miete um den gleichen Prozentsatz anheben. Wegen der hohen Preissteigerungen seit 2021 wird diese Mietvereinbarung bei Vermietern immer beliebter – für die Mieter aber zunehmend zu einem Problem.
Bei diesem Mietverhältnis ist die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) vom Statistischen Bundesamt gekoppelt – andere Preisindexe sind rechtlich übrigens nicht erlaubt.
Entscheidend ist die Änderung des Preisindexes, die auch Inflationsrate heißt. Um so viel Prozent, wie die Lebenshaltungskosten steigen, um so viel Prozent darf dann auch die Kaltmiete steigen.
Zuletzt haben wir hohe Inflationsraten erlebt, was bedeutet, dass die Preise für Güter und Dienstleistungen allgemein gestiegen sind. 2021 im Jahresdurchschnitt um 3,1 Prozent, 2022 um 6,9 Prozent. Verglichen mit dem Vorjahresmonat war die Inflation im Winter 2022/23 am höchsten mit 8,8 Prozent. Seither fällt sie zwar, doch ist sie mit 6,1 Prozent im Mai immer noch sehr hoch.
Der Vermieter kann auch auf eine Mieterhöhung verzichten, hat aber das Recht, sie nachzuholen. Angenommen die Inflationsrate liegt im ersten Jahr bei 0,5 Prozent. Der Vermieter ist etwa der bürokratische Aufwand zu hoch und er belässt die Miete, wie sie war. Im zweiten Jahr steigt die Inflation auf 4,5 Prozent. Der Vermieter darf die Miete bei einem Indexmietvertrag nun um 5 Prozent erhöhen.
Automatisch steigen darf die Miete allerdings nicht. Der Vermieter muss Ihnen die Erhöhung vorab schriftlich mitteilen. Eine E-Mail genügt dafür. Darin muss stehen, wie hoch die Kaltmiete bislang war, wie stark sich der Preisindex verändert hat und wie hoch die neue Miete sein wird, damit sie nachrechnen können.
Berechnen können Sie die Indexmiete auf Basis des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindexes VPI. Entscheidend ist, wie sich der Indexwert seit der letzten Mietänderung prozentual verändert hat. Wurde die Miete noch nie angepasst, gilt die Ausgangsmiete und der zu diesem Zeitpunkt gültige Indexwert.
Kaltmiete Mai 2022: 650 €
Indexwert VPI Mai 2022: 109,8
Indexwert VPI Mai 2023: 116,5
Steigerung: 6,1 %
Erlaubte Mieterhöhung: 650 € x 6,1/100 = +39,65 €
Neue Kaltmiete: 650 € + 39,65 € = 689,65 €
Die höhere Miete darf frühestens ab dem übernächsten Monat nach der Ankündigung gelten. Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr vergangen sein.
Eine solche Mieterhöhung kann also deutlich sein, wenn die Inflation hoch ist. Die Indexmiete ist auch nicht an die Mietpreisbremse gekoppelt. Sie gilt zwar beim Abschluss des Mietvertrages, also für die erste Miete. Diese darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Erhöhungen danach aber dürfen über den Werten liegen, die in der Mietpreisbremse festgelegt sind.
Für Vermieter ist die Indexmiete momentan von Vorteil, da sie eine regelmäßige Anpassung der Miete an die Inflation ermöglicht.
Die Lage kann sich allerdings auch ändern. Wenn die Preise in Deutschland fallen (bei einer sogenannten Deflation), muss die Indexmiete sinken. In diesem seltenen Fall sollten die Mieter aktiv werden und die Vermieter anschreiben, um eine Mietminderung einzufordern. Der Vermieter ist dazu nicht verpflichtet, so wie er auch keine Erhöhung einfordern muss.
Auf lange Sicht waren die Indexmieten trotz der jüngst hohen Inflation für Mieterinnen und Mieter keine schlechte Variante. Von 2002 bis 2022 lag die Teuerungsrate bei insgesamt knapp 40 Prozent. Demzufolge wäre eine vor 20 Jahren angemietete Wohnung mit Indexmiete 40 Prozent teurer.
Unter der Mietpreisbremse sind in der Regel Steigerungen von 20 Prozent erlaubt – innerhalb von drei Jahren. Auch Staffelmieten sehen häufig eine feste Erhöhung vor, die in etwa einer Steigerung von 2 Prozent pro Jahr entspricht. Nach 20 Jahren hätte sich dabei die Miete um 49 Prozent erhöht, also sogar etwas mehr als bei der Indexmiete. Das Problem, das die Bundesbauministerin sieht, würde sich mit niedrigeren Inflationsraten, wie es sie lange Zeit gab, erledigen.
Ob Sie einen Indexmietvertrag abgeschlossen haben, steht in Ihrem Mietvertrag.
Wie stark sich die Miete verändert, hängt von der Inflationsrate ab. Da diese öffentlich bekannt ist, kann es keine Überraschungen geben, wenn das Mieterhöhungsschreiben eintrifft. Die Erhöhung lässt sich zudem leicht überprüfen.
Wenn die Inflationsraten niedrig oder negativ sind, ist das gut für den Mieter oder die Mieterin. Die Mieterhöhungen fallen dann entsprechend niedrig aus, mitunter auch niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete. Sollten die Verbraucherpreise fallen, besteht bei einer Indexmiete sogar der Anspruch, dass die Miete gesenkt wird.
Die Mieten dürfen über die Inflationsrate hinaus nicht erhöht werden, auch nicht bei einer Modernisierung. Ausnahme: Es besteht eine gesetzliche Pflicht für eine Modernisierungsmaßnahme. Dann darf die Miete auch über die Inflationsrate hinaus angehoben werden.
Der größte Nachteil zeigt sich, wenn die Inflation hoch ist. Dann steigt die Miete entsprechend stark, obwohl auch schon alle weiteren Lebenshaltungskosten deutlich höher geworden sind. An die Mietpreisbremse sind die Erhöhungen nicht gebunden.
Die Berechnung erfolgt auf der Basis des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindexes. Der Vermieter vergleicht den neuen Indexwert mit dem Indexwert, der beim Mietvertragsabschluss beziehungsweise bei der letzten Mietanpassung gemessen wurde. Die Differenz in Prozent wird auf die aktuelle Miete aufgeschlagen – oder auch abgezogen, sollten die Preise seither gefallen sein.
Die Indexmiete darf nur so stark steigen wie die Inflationsrate. Wenn die Inflationsrate dauerhaft hoch ist, gilt das auch für Ihre Mietsteigerungen. Gibt es eine Hyperinflation, steigt auch Ihre Kaltmiete entsprechend. Die Mietpreisbremse greift nur bei der Ausgangsmiete.
Nein, der Vermieter muss die Mieterhöhung zum übernächsten Monat ankündigen. Zudem muss ein Jahr seit der letzten Anpassung vergangen sein.
Bei einer Staffelmiete wird mit Vertragsabschluss festgelegt, um wie viel Prozent die Miete pro Jahr steigen wird. Das bietet maximale Planungssicherheit.
Wie stark sich die Indexmiete verändert, kann hingegen auf mehrere Jahre voraus nicht zuverlässig vorhergesehen werden. Wenn Sie damit rechnen, dass die Inflationsrate niedriger sein wird, als die in der alternativen Staffelmiete vorgesehenen Steigerungen, dann ist die Indexmiete von Vorteil. Die Europäischen Zentralbank strebt an, dass die Inflationsrate bei knapp 2 Prozent pro Jahr liegt. 2023 lag sie in Deutschland jedoch bei 6,9 Prozent im Jahresdurchschnitt. Seit Frühling 2023 sinkt die Rate wieder.
Der Mietspiegel gilt nur bei der Ausgangsmiete. Die erste Miete darf also maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Danach richten sich die Anpassungen allein nach dem Verbraucherpreisindex. Der Mietspiegel spielt dann keine Rolle mehr.
Der Vorteil für den Vermieter ist, dass die Miete regelmäßig an die Inflation angepasst werden kann, ohne eine Zustimmung vom Mieter oder der Mieterin einholen zu müssen. Der Nachteil ist, dass die Miete auch weniger stark steigen kann als die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn die Inflation sehr niedrig ist. Sollte die Inflation negativ sein, muss der Vermieter die Kaltmiete sogar senken, wenn der Mieter dies einfordert.
