Immobilienkredite könnten teurer werden

Was die steigenden Bauzinsen für Sie bedeuten

Erstmals seit 2019 steigen im Moment die Hypothekenzinsen wieder. Was die Entwicklung für Sie bedeutet und ob es ratsam ist, jetzt eine Baufinanzierung abzuschließen, erklärt LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann.

Eine Bauarbeiterin und ein Bauarbeiter besprechen die Planung eines Hausbaus

Das Wichtigste in Kürze:

  • Verschiedene Gründe tragen zum aktuellen Anstieg der Bauzinsen bei – darunter der Ausverkauf bei US-Anleihen, angekündigte Zinserhöhungen durch die Federal Reserve und die aufgrund des starken Preisanstiegs im Euro-Raum zu erwartende geldpolitische Zurückhaltung der Europäischen Zentralbank.
  • Steigende Bauzinsen erhöhen die monatliche Belastung der Finanzierung. Im Gegenzug ist jedoch damit zu rechnen, dass sich die Entwicklung der Immobilienpreise beruhigt.
  • In einer Phase, in der sich ein Anstieg der Bauzinsen abzeichnet, ist es wichtig, bei Baudarlehen auf eine möglichst lange Zinsbindung zu achten. 

Schluss mit den Negativzinsen

Im Moment sind Immobilienkredite noch günstig. Das könnte sich jedoch bald ändern. Erstmals seit 2019 steigen die Bauzinsen wieder. Das hat nicht nur für den verschuldeten deutschen Staat, sondern auch für Verbraucherinnen und Verbraucher Auswirkungen. Schließlich müssen dann wieder höhere Zinsen für aufgenommene Kredite gezahlt werden. Die Gründe für den Anstieg sind vielfältig.

Zum einen spielt der Ausverkauf bei US-Anleihen eine Rolle, die auch Bundesanleihen beeinträchtigt. Diese werden von Investorinnen und Investoren aus den Depots geworfen. Die Folge: Kurse fallen und Renditen steigen. Außerdem wird die Europäische Zentralbank vermutlich früher oder später vom expansiven Kurs ihrer Geldpolitik abrücken, weil die Inflation im Euroraum seit einigen Monaten über der angepeilten Zielmarke von 2 Prozent liegt.

Viele Expertinnen und Experten rechnen damit, dass es vorerst so bleiben wird. Die Gründe für diese Erwartung sind Materialknappheit, Lieferengpässe und die klimapolitisch bedingte Verteuerung der Energie.

Hinzu kommt eine neue Anforderung der Finanzaufsichtsbehörde BaFin. In Zukunft sollen sich Banken gegen ausfallende Immobilienkredite mit höheren Rücklagen besser absichern. Das hat zur Folge, dass die Kreditinstitute für einzelne Darlehen mehr Eigenkapital vorhalten müssen. Das kann für die Banken und deren Kundinnen und Kunden die Kreditkosten in die Höhe treiben.  

Vom Pfandzins und dem Risikoaufschlag

Das Baufinanzierungsgeschäft besteht zum großen Teil aus dem Handel mit Pfandbriefen. Wie hoch der Pfandbriefzins ausfällt, hängt auch von der Höhe des Beleihungsauslaufs ab und wird nicht von den Banken selbst festgelegt. Diese richten sich nach den Vorgaben der Deutschen Girozentrale in Frankfurt. Um das Risiko für die Banken zu minimieren, kann zum Pfandbriefzins noch eine Risikoprämie hinzukommen.

Doch nicht immer sind Risikozuschläge notwendig. Diese werden von Banken genutzt, wenn der Beleihungsauslauf größer als 60 Prozent ist. Kreditnehmerinnen und -nehmer mit geringem Eigenkapital sind in diesem Falle höheren Zinsen ausgesetzt. Steigende Bauzinsen können daher zu einem gewissen Teil dadurch kompensiert werden, dass die Käuferinnen und Käufer mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Deshalb ist es aus heutiger Sicht für junge Menschen besonders wichtig, frühzeitig mit dem Sparen zu beginnen, um das nötige Eigenkapital aufzubauen.

Was genau die steigenden Bauzinsen für Sie bedeuten und ob es sinnvoll ist, jetzt einen Baukredit abzuschließen, erfahren Sie im Gespräch mit LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann.

Herr Axel Guthmann
3 Fragen an
Herr Axel Guthmann
Verbandsdirektor der LBS

Herr Guthmann, was bedeuten die aktuellen Zinsentwicklungen für angehende Käuferinnen und Käufer sowie Wohneigentümerinnen und -eigentümer?

„Die monatliche Belastung kann durch die Finanzierung aufgrund der höheren Zinsen steigen. Allerdings wirken steigende Zinsen für Wohnimmobilienkredite ambivalent: Weil sie den Finanzierungsspielraum einschränken, dämpfen sie die Nachfrage nach Wohneigentum und damit auch die Preise. Dieser Effekt dürfte aber erst mit Verzögerung eintreten, deshalb ist in naher Zukunft nicht mit Preisrückgängen auf breiter Front zu rechnen. Dafür sprechen auch Materialengpässe und Handwerkermangel, die den Neubau verteuern. Aber selbst mit stagnierenden Preisen wäre gegenüber dem aktuellen rasanten Anstieg aus Käufersicht schon etwas gewonnen.“

Wann ist der beste Zeitpunkt, um eine Baufinanzierung abzuschließen?

„Sinnvoll ist es immer dann, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, wenn es zur Lebenssituation passt. Also dann, wenn die bisherige Wohnung für die Familie zu klein geworden ist, eine größere Mietwohnung nicht zu finden ist, die Familie in einem grüneren Umfeld leben möchte und wenn nicht mehr unbedingt mit jobbedingten Umzügen zu rechnen ist.

Welche generellen Vorteile der Eigentumserwerb gegenüber dem Mieten hat, dazu muss nicht mehr viel gesagt werden. Dass Wohneigentümerinnen und -eigentümer mehr Vermögen aufbauen als Mieterinnen und Mieter und im Alter geringere Wohnkosten haben, ist hinlänglich bekannt.

Mit anderen Worten: Wenn der Zeitpunkt gekommen ist, ist er gekommen. Zu warten lohnt sich nie, auch deshalb nicht, weil dann je nach Alter unter Umständen weniger Zeit für die Rückzahlung des Kredits bliebe und die monatliche Belastung schon dadurch steigen würde. Grundvoraussetzung ist und bleibt natürlich, dass die Finanzierung überhaupt machbar ist, also das Einkommen hoch genug und das nötige Eigenkapital vorhanden ist. Zu empfehlen ist, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital zu bestreiten.“

Was gibt es bei der Zinsbindung zu beachten?

In Zeiten wie diesen, in denen die Zinsen historisch niedrig sind, aber mit einem Anstieg zu rechnen ist, ist es generell sinnvoll, beim Baudarlehen auf eine möglichst lange Zinsbindung zu achten. Besonders gut funktioniert das mit den sogenannten Bauspar-Kombikrediten: Diese Finanzierungsmodelle verknüpfen einen Vorfinanzierungskredit, für den lediglich Zinsen anfallen, mit einem Bausparvertrag, über dessen Besparung in zehn oder 15 Jahren der Anspruch auf ein Bauspardarlehen entsteht. Mit diesem wird der Vorfinanzierungskredit abgelöst. So lassen sich die günstigen Zinsen von heute direkt für eine über 20 oder 30 Jahre laufende Finanzierung nutzen.

(Stand: 09.02.2022)


Mit mehr Abstand als gewohnt. Aber genauso nah. Erreichen Sie jetzt Ihre Sparkasse vor Ort.