Bauen fürs Gewerbe

Die besten Tipps zu Standortwahl, Finanzierung und Steuersparmöglichkeiten

Die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ist in vielen Regionen deutlich größer als das Angebot. Die Preise sind laut Marktanalysen stabil oder steigen sogar. So gehen potenzielle Investoren am besten vor.

In städtischen Regionen sind Gewerbeflächen so stark nachgefragt wie Wohnungen. Für Investoren eine gute Gelegenheit, Objekte zu kaufen oder neu zu bauen, denn – so aktuelle Prognosen - an der guten Marktlage für Gewerbeimmobilien wird sich kurz- bis mittelfristig wenig ändern. Wie eine Marktanalyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken zeigt, stieg der Kapitalwertindex für Büroimmobilien im dritten Quartal 2017 um 9,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Bei Einzelhandelsimmobilien betrug die Steigerung 2,5 Prozent (siehe Infografik).

Hinzu kommt: Die Zinsen bewegen sich auf historisch niedrigem Niveau. Aufgrund der hohen Investitionssummen und langen Kreditlaufzeiten wirken sich die guten Konditionen deutlich positiv auf den Ertrag der Immobilie aus. Das Vorhaben rechnet sich besonders, wenn noch Steuervorteile hinzukommen. Es bedarf aber einer guten Planung, um hier die Gestaltungsspielräume auszuschöpfen.

Die Lage: Mit Infrastruktur punkten

 „Vor allem eine gut funktionierende Infrastruktur und verkehrsgünstige Anbindung erscheinen sehr wichtig“, sagt Andreas Schmidt, Leiter Gewerbeimmobilien bei der Kreissparkasse Ludwigsburg. Weder Mitarbeiter noch Geschäftspartner wollen auf ihrer Fahrt lange Staus in Kauf nehmen. „Innerstädtische oder auch stadtnahe Standorte gehen künftig als Gewinner hervor“, prognostiziert Schmidt.

Der Experte weiß aber auch: „Industrie und andere Betriebe verabschieden sich zunehmend aus den urbanen Regionen, und zwar einfach, weil geeignete Flächen dort fast nicht vorhanden sind“. Schließlich lässt sich ein citynaher Standort mit Emissionen oder einem erhöhten Verkehrsaufkommen – etwa durch Lieferantenverkehr – mit Wohngebieten kaum vereinbaren.

Einzelhandelsflächen allerdings betrifft dies nicht. Sie bleiben in erster Linie in den citynahen Regionen und innerstädtischen Eins-a-Lagen interessant. Unter dem Strich zeigt dies: Der beste Standort hängt von der Branche ab.

 „Der Markt für Betriebsimmobilien ist sehr heterogen. Allgemeingültige Aussagen zum optimalen Objekt lassen sich kaum treffen“, sagt Roland Hustert, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH NordWest in Münster. Der Wettbewerb in der jeweiligen Branche beeinflusst die Mieten und Kaufpreise. Letztere hängen von der Drittverwertbarkeit des Objekts ab.

Den Sparkassen liegen Daten und Fakten dazu vor. „Wir kennen uns in der jeweiligen Region bestens aus als einer der großen Immobilienmakler und können so den richtigen Preis eines Objekts ermitteln“, sagt Andreas Schmidt von Kreissparkasse Ludwigsburg.

Die Finanzierung: Vom Zinstief profitieren

Investoren sichern sich momentan ideale Konditionen für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Die Zinsen bewegen sich auf niedrigem Niveau. Die Hausbank ist hier der erste Ansprechpartner, denn sie holt bei Bedarf noch Förderinstitute oder eine Beteiligungsgesellschaft mit ins Boot.

„Wir bieten nach wie vor optimale Bedingungen. Dabei ist die Einbindung von Förderbanken natürlich ein Vorteil“, sagt Thomas Timm, Abteilungsdirektor der Sparkasse zu Lübeck. Die Sparkassen beziehen in ihre Finanzierungskonzepte oft Förderprogramme etwa der KfW, der Landesbank oder der Bürgschaftsbank ein.

Die Steuern: Möglichst viele Kosten absetzen

Investoren sollten vor Bau oder Kauf einer Immobilie überlegen, wie sie das Projekt mit Blick auf das Finanzamt planen, denn das kassiert gleich ab, wenn bestimmte Regeln unbeachtet bleiben. Vorsicht ist zum Beispiel bei der Umsatzsteuer geboten. „Sicherlich gewährt der Fiskus – wie üblich bei Anschaffung einer Betriebsimmobilie und deren Nutzung – für umsatzsteuerpflichtige Umsätze den regulären Vorsteuerabzug“, warnt Klaus Peter Reich, Steuerberater in Frankfurt am Main und Mitglied des Vorstands der Steuerberaterkammer Hessen. „Aber bei der späteren Nutzung muss das unbedingt berücksichtigt werden.“

Ein Beispiel: Ein Unternehmer baut ein Bürogebäude und nutzt nur einen Teil davon für seine eigene Firma. Die übrigen Etagen vermietet er an eine Geschäftsbank, eine Versicherungsagentur oder einen Arzt. Ein kostspieliger Fehler, denn sie erzielen in der Regel überwiegend umsatzsteuerfreie Umsätze, und die Vermietung darf nicht mit Umsatzsteuer erfolgen. Das Finanzamt behandelt sie somit quasi wie Privatpersonen – mit der Folge, dass der gewerbliche Vermieter die bereits gezogene Vorsteuer aus den Bauleistungen für diese Etagen wieder zurückzahlen muss.

Will er das vermeiden, muss er die Räume über einen Zeitraum von zehn Jahren umsatzsteuerpflichtig vermieten. „Wer das vorher weiß, preist den Verlust des Vorsteuerabzugs in den genannten Fällen in die Miete mit ein“, sagt Reich.

Sparen bei der Grunderwerbsteuer

Auch die Grunderwerbsteuer lässt sich reduzieren: Wer beispielsweise die untere Etage eines Mehrfamilienhauses als Ladenlokal kaufen will, weist die Reparaturrücklagen der Gemeinschaft getrennt vom Kaufpreis aus. Denn diese Guthaben unterliegen dann nicht der Grunderwerbssteuer.

„Das gilt übrigens ebenso für die sogenannten Betriebsvorrichtungen“, erläutert Michael Krumwiede, Steuerberater und Partner der Kanzlei Theopark in Nürnberg. Der Hintergrund erscheint ein wenig kniffelig: Bei den Betriebsvorrichtungen handelt es sich um bewegliche Wirtschaftsgüter, die also nicht mit der Immobilie verbunden sind. Einen Lastenaufzug klassifiziert der Fiskus ebenfalls als Betriebsvorrichtung, da er unmittelbar der Firma dient.

Kluge Investoren weisen deshalb den Lastenaufzug separat vom Kaufpreis aus und sparen damit die Grunderwerbsteuer. Für fest verankerte Maschinen oder Lüftungsanlagen gilt das übrigens analog.

Die Kosten von Gewerbeimmobilien – ob selbst genutzt oder vermietet ­– schreiben Unternehmer in der Regel mit drei Prozent jährlich ab und reduzieren so den zu versteuernden Firmengewinn. Ausgaben für Renovierungen sind grundsätzlich innerhalb von drei Jahren bis zur Höhe von 15 Prozent der Anschaffungskosten sofort absetzbar sowie später als Aufwand über die Abschreibungen. Bei Betriebsvorrichtungen rechnen Unternehmer je nach Gut mit Abschreibungsfristen von acht, zehn oder 20 Jahren. Der besagte Lastenaufzug ist nach 15 Jahren steuerlich komplett geltend gemacht.

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