Eine Immobilienerbschaft bringt rechtliche, steuerliche und finanzielle Fragen mit sich.
Die richtige Entscheidung hängt von vielen Faktoren ab – darunter Zustand, Lage und persönliche Situation.
Frühzeitiges Handeln und gute Beratung helfen, Fehler zu vermeiden und Chancen zu nutzen.
Wenn ein Haus oder eine Wohnung vererbt wird, sprechen Fachleute vom sogenannten Erbfall. Mit dem Tod der Erblasserin oder des Erblassers geht der gesamte Nachlass – also das Vermögen und auch die Schulden – automatisch auf die Erbenden über. Wer eine Immobilie erbt, wird damit rechtlich zur Eigentümerin oder zum Eigentümer. Das klingt zunächst einfach – bringt jedoch viele Fragen mit sich: Muss ich die Erbschaft annehmen? Was bedeutet das für meine Finanzen? Und wie lässt sich der Wert des geerbten Hauses einschätzen?
Ob es sich um ein Einfamilienhaus auf dem Land, eine geerbte Eigentumswohnung in der Stadt oder eine vermietete Immobilie handelt: in allen Fällen ist der Besitz mit Verantwortung verbunden. Die Entscheidung, ob das Haus behalten, verkauft oder vermietet werden soll, hängt nicht nur von persönlichen, sondern auch von steuerlichen und finanziellen Aspekten ab.
Grundsätzlich gibt es zwei Wege, wie eine Immobilie vererbt werden kann:
Wichtig zu wissen: Eine Erbschaft muss nicht angenommen werden. Wer befürchtet, dass auf die Immobilie Schulden lasten oder hohe Kosten zukommen, kann sie auch ausschlagen, allerdings nur innerhalb einer Frist von 6 Wochen. Bei einem Auslandsbezug verlängert sich die Frist weiterhin auf 6 Monate.
Eine Immobilie zu erben, bringt nicht nur emotionale, sondern auch organisatorische Herausforderungen mit sich. Damit Sie rechtlich als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer anerkannt werden und über das geerbte Haus verfügen dürfen, sind einige formale Schritte nötig und diese sollten möglichst zügig erfolgen.
Zunächst müssen Sie entscheiden, ob Sie die Erbschaft annehmen oder ausschlagen möchten. Diese Entscheidung betrifft nicht nur die Immobilie, sondern auch alle weiteren Vermögenswerte und Schulden des Nachlasses. Falls Sie sich gegen das Erbe entscheiden, muss dies innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis des Erbfalls beim Nachlassgericht erklärt werden. Bei Erbfällen im Ausland oder bei Wohnsitz im Ausland verlängert sich diese Frist auf sechs Monate.
Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, das Sie als rechtmäßige Erbin oder rechtmäßigen Erben ausweist. Er ist vor allem dann nötig, wenn kein notarielles Testament oder Erbvertrag vorliegt und wird benötigt, um sich gegenüber Banken, Behörden oder auch dem Grundbuchamt zu legitimieren. Den Antrag für den Erbschein stellen Sie beim zuständigen Nachlassgericht, also dort, wo der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
Wird das Erbe ausgeschlagen, können Sie das auch bei dem Nachlassgericht Ihres eigenen Wohnortes erklären. Dieses Gericht leitet Ihre Erklärung dann offiziell an das zuständige Nachlassgericht weiter
Tipp: In einigen Fällen – etwa bei Alleinerbschaft und vorhandenem notariellen Testament – kann auf den Erbschein verzichtet werden. Das spart Zeit und Geld.
Damit Sie im Grundbuch als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer der geerbten Immobilie eingetragen werden, müssen Sie den Erbschein (oder das notarielle Testament) sowie eine Sterbeurkunde beim Grundbuchamt einreichen. Die Umschreibung ist innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei, danach können Kosten entstehen.
Neben der Erbausschlagung sind auch andere Fristen relevant, etwa für die Anzeige der Erbschaft beim Finanzamt, die spätestens 3 Monate nach dem Erbfall erfolgen muss. Zuständig ist das Erbschaftsteuer-Finanzamt am letzten Wohnort der oder des Verstorbenen.
· Personalausweis der Erbin oder des Erben
· Erbschein oder notarielles Testament
· Sterbeurkunde
· Grundbuchauszug
· Nachweise zum Verkehrswert der Immobilie
Wer eine Immobilie erbt, muss sich frühzeitig mit dem Thema Steuern auseinandersetzen. Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Verkehrswert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser oder zur Erblasserin sowie von möglichen Freibeträgen ab. Für viele Erbende gilt: Je enger die familiäre Beziehung, desto höher der Freibetrag und desto geringer die Steuerlast.
Seit 2025 wird der Immobilienwert für steuerliche Zwecke strenger nach dem aktuellen Marktwert (Verkehrswert) ermittelt. Bewertungslücken oder Abschläge, wie sie in der Vergangenheit bei geringeren Werten üblich waren, werden dadurch unwahrscheinlicher. Dabei werden insbesondere gestiegene Baukosten, neue Gebäudestandards und regionale Preisdaten stärker berücksichtigt. Die gängigen Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) wurden angepasst, um den Wert präziser an den tatsächlichen Marktpreisen auszurichten. Ziel ist, unrealistisch niedrige Bewertungen zu verhindern und eine gerechtere, nachvollziehbare Steuerbasis zu schaffen – was für Erben oft zu höheren Steuerbeträgen führen kann.
Eine professionelle Bewertung durch Gutachter kann helfen, den Verkehrswert realistisch festzustellen und Steuervorteile zu sichern.
Das Erbschaftsteuerrecht sieht je nach Verwandtschaftsverhältnis verschiedene Freibeträge und Steuerklassen vor. Die Freibeträge für nahe Angehörige wie Kinder und Ehepartner wurden 2025 teilweise gesenkt. Für entferntere Verwandte ist der Freibetrag seit der Reform meist geringer.
Beispiele für Freibeträge:
Liegt der Wert der geerbten Immobilie unterhalb des Freibetrags, fällt keine Erbschaftssteuer an. Wird der Freibetrag überschritten, wird auf den darüberliegenden Betrag je nach Steuerklasse zwischen 7 und 50 Prozent fällig.
Entscheidend für die Berechnung der Erbschaftssteuer ist der sogenannte Verkehrswert der Immobilie – also der Preis, der bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen erzielt werden könnte. Wesentliche Änderung ab 2025: Der Verkehrswert der Immobilie muss zwingend auf aktuellem Börsen- oder Marktwert zum Todeszeitpunkt basieren und ist von einem qualifizierten Gutachter zu bestätigen.
Bei vermieteten Immobilien gibt es weiterhin einen 10-Prozent-Bewertungsabschlag. Maßgeblich für die Besteuerung sind 90 Prozent des Verkehrswerts
Weicht der vom Finanzamt angesetzte Verkehrswert stark vom tatsächlichen Marktwert ab, kann ein Gegengutachten sinnvoll sein. Das lohnt sich insbesondere bei geerbten Immobilien in schlechter Bausubstanz oder ungünstiger Lage.
Eine vollständige Befreiung von der Erbschaftssteuer ist unter bestimmten Bedingungen möglich. Wer als Ehepartnerin, Ehepartner oder Kind eine selbstgenutzte Immobilie erbt, kann von der Steuer befreit werden – vorausgesetzt, man zieht innerhalb von 6 Monaten ein und bewohnt das Haus oder die Wohnung mindestens 10 Jahre lang selbst.
Auch bei vermieteten Immobilien kann sich ein steuerlicher Vorteil ergeben: In vielen Fällen wird der Wert der vermieteten Immobilie pauschal um 10 Prozent gemindert. Allerdings gelten dabei enge gesetzliche Vorgaben.
Erben mehrere Personen eine Immobilie, entsteht automatisch eine sogenannte Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Kein Mitglied kann alleine über das geerbte Haus oder die Wohnung verfügen – sämtliche Entscheidungen, sei es Verkauf, Vermietung oder Renovierung, müssen gemeinsam getroffen werden. Das klingt zunächst nach einer pragmatischen Lösung, birgt aber Konfliktpotenzial. Uneinigkeit kann dann zur Teilungsversteigerung führen. Hier genügt es, dass ein Mitglied allein dieses Verfahren beantragt.
Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft – auch Miterben genannt – sind gemeinsam Eigentümerinnen und Eigentümer der gesamten geerbten Immobilie. Einzelne Räume oder Wohnungen können dabei nicht separat zugewiesen werden. Die Miterben verwalten das Haus gemeinschaftlich und tragen gemeinsam die Verantwortung für Pflege, Kosten und eventuelle Entscheidungen zur Nutzung oder Verwertung.
Solange keine Einigung erzielt wird, bleibt die Immobilie im gemeinschaftlichen Besitz. Maßnahmen wie Renovierungen, Vermietungen oder ein Verkauf erfordern die Zustimmung aller Beteiligten. Ein typischer Grund für Spannungen innerhalb der Erbengemeinschaft ist, dass es zu keiner gemeinschaftlichen Einigung kommt.
Wenn sich ein Mitglied der Erbengemeinschaft ausbezahlen lassen möchte, kann dies im Idealfall im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen. Gelingt dies nicht, bleibt als letzter Ausweg häufig nur die sogenannte Teilungsversteigerung: Die Immobilie wird öffentlich versteigert, der Erlös unter den Erbenden aufgeteilt. Dabei besteht das Risiko, dass der Versteigerungserlös unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.
Eine frühzeitige Einigung – etwa auf eine Nutzung durch eine Person gegen Ausgleichszahlung – kann helfen, rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden und den Wert der Immobilie zu sichern.
Mehr zur Erbengemeinschaft erfahren
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht häufig vor der Frage: Behalten und vermieten – oder verkaufen? Beide Optionen haben Vor- und Nachteile und hängen stark von der persönlichen Lebenssituation, dem Zustand der Immobilie und der Lage ab.
Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt werden soll, eine Erbengemeinschaft vorliegt oder kurzfristig finanzielle Mittel benötigt werden. Auch bei Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf oder in schlechter Lage entscheiden sich viele Erbende für den Verkauf.
Vorteile:
Nachteile:
Weitere Informationen: Geerbte Immobilie verkaufen – mit Unterstützung der Sparkasse
Die Vermietung eines geerbten Hauses oder einer Wohnung kann eine langfristige Einnahmequelle darstellen – vorausgesetzt, die Immobilie ist in gutem Zustand und liegt in einer gefragten Lage. Wer keine eigene Nutzung plant und über ausreichende Rücklagen für eventuelle Modernisierungen verfügt, kann mit Mieteinnahmen ein stabiles Zusatzeinkommen erzielen.
Vorteile:
Nachteile:
Weitere Informationen: Professionelle Immobilienverwaltung mit der Sparkasse
Tipp: Wer sich nicht entscheiden kann, sollte alle Kosten und Erträge gegenüberstellen – idealerweise mit Unterstützung einer professionellen Beratung. Auch steuerliche Aspekte wie die Spekulationsfrist oder mögliche Erbschaftssteuerbefreiungen sollten mitbedacht werden.
Eine geerbte Immobilie ist nicht automatisch ein Gewinn.
Auch wenn Haus oder Wohnung schuldenfrei übertragen werden, entstehen häufig laufende Kosten, die Erbende nicht auf den ersten Blick erkennen. Vor allem bei älteren Gebäuden, Leerstand oder fehlender Eigennutzung können sich diese Belastungen summieren. Aufgrund der neuen strengeren Bewertungsvorschriften sollten Erbende den genauen Verkehrswert kennen, um böse Überraschungen bei der Steuerpflicht zu vermeiden.
Unabhängig davon, ob das Haus bewohnt, vermietet oder leer steht, fallen in der Regel folgende Ausgaben an:
Diese Ausgaben müssen auch dann getragen werden, wenn noch keine Entscheidung über Verkauf oder Vermietung getroffen wurde.
Insbesondere ältere geerbte Immobilien entsprechen häufig nicht dem aktuellen energetischen Standard. Steht eine Vermietung an oder soll das Haus verkauft werden, kann eine umfassende Sanierung nötig werden – beispielsweise für neue Fenster, Dämmung, Heizung oder Dach. Diese Maßnahmen können schnell mehrere zehntausend Euro kosten und sind häufig Voraussetzung für gute Vermietbarkeit oder einen marktgerechten Verkaufspreis.
Wer eine vermietete Immobilie übernimmt, wird zur Vermieterin oder zum Vermieter – mit allen Rechten und Pflichten: etwa die Instandhaltungspflicht und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Sofern keine professionelle Hausverwaltung beauftragt wurde, gehört auch die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen dazu. Sicherheitshalber sollten auch mögliche Auseinandersetzungen mit Mieterinnen und Mietern einkalkuliert werden.
Nicht jeder Verkauf einer geerbten Immobilie ist automatisch steuerfrei. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Gewinn aus dem Hausverkauf der sogenannten Spekulationssteuer unterliegen – vor allem dann, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als 10 Jahre vergangen sind.
Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie verkauft, die nicht selbst genutzt wurde, muss den Veräußerungsgewinn versteuern, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Diese Regelung betrifft auch Erbende – mit einem wichtigen Unterschied:
Im Erbfall zählt nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern der ursprüngliche Kaufzeitpunkt der verstorbenen Person. Wer also ein geerbtes Haus verkauft, das der Erblasser oder die Erblasserin erst vor wenigen Jahren selbst erworben hat, kann in die Spekulationsfrist fallen – mit entsprechenden steuerlichen Konsequenzen.
Beispiel: Hat der Erblasser die Immobilie 2018 gekauft und verstirbt 2025, endet die Spekulationsfrist erst 2028 – auch wenn der Verkauf durch die Erbenden 2025 erfolgt.
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilie
Diese sogenannte Drei-Jahres-Regel macht den Verkauf steuerfrei – unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist.
Besteht Steuerpflicht, ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Werbungskosten relevant. Der steuerpflichtige Gewinn unterliegt dann dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Tipp: Ob die Spekulationssteuer fällig wird, hängt vom Einzelfall ab. Wer sich unsicher ist, sollte rechtzeitig steuerlichen Rat einholen – etwa bei einer Steuerberatung oder der Sparkasse mit entsprechendem Fachbereich.
Am Ende steht eine zentrale Frage: Was soll mit der geerbten Immobilie geschehen? Die Antwort darauf ist so individuell wie die Lebenssituation der Erbenden. Während einige das Haus als Kapitalanlage behalten und vermieten möchten, entscheiden sich andere für einen Verkauf – sei es aus praktischen, emotionalen oder finanziellen Gründen.
Wer selbst in die geerbte Immobilie einzieht, kann langfristig von mietfreiem Wohnen profitieren – insbesondere in begehrten Lagen. Gleichzeitig können durch Eigenbedarf mögliche Konflikte mit Mieterinnen oder Mietern vermieden werden. Voraussetzung ist jedoch, dass das Haus in einem Zustand ist, der den eigenen Wohnvorstellungen entspricht oder dass ausreichend Mittel für eine Sanierung vorhanden sind.
Ist ein Einzug nicht geplant, kann die Vermietung eine attraktive Möglichkeit sein, langfristige Einnahmen zu erzielen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass mit der Rolle als Vermieterin oder Vermieter auch Verantwortung und Verwaltungsaufwand verbunden sind. In manchen Fällen lohnt sich die Zusammenarbeit mit einer professionellen Hausverwaltung.
Ein Verkauf bietet den Vorteil, das Kapital aus der geerbten Immobilie zeitnah verfügbar zu machen. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn hohe Sanierungskosten drohen, eine Erbengemeinschaft vorliegt oder persönliche Bindung zur Immobilie fehlt. Auch bei finanziellen Belastungen (etwa laufenden Krediten) kann ein Verkauf Entlastung schaffen.
Die Entscheidung sollte gut durchdacht sein und möglichst auf einer fundierten Bewertung der Immobilie basieren – unter Berücksichtigung von Marktwert, Lage, Zustand und steuerlichen Rahmenbedingungen. Eine individuelle Beratung kann helfen, alle Optionen realistisch einzuschätzen.
