Drei Wege der Verkehrswertermittlung
So werden Immobilienwerte ermittelt
Für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen wird gerne das Vergleichswertverfahren genutzt. Grundlage sind die in jüngster Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Dafür müssen vergleichbare Objekte gefunden werden – was oft nicht einfach ist. Lage, Ausstattung, Zustand und Verkehrsanbindung spielen bei der Bewertung eine Rolle.
Wenn es keine Vergleichsobjekte gibt oder eine übliche Miete nicht ermittelt werden kann, greift das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Dann wird die Abnutzung des bestehenden Objektes bewertet und abgezogen. Dazu wird noch der Wert des Grund und Bodens addiert.
Auch bei unbebauten Grundstücken kommt das Vergleichswertverfahren, der direkte Vergleich mit artgleichen Grundstücken, infrage. Oder die örtlichen Bodenrichtwerte (Preis je Quadratmeter) der Gemeinde oder eines Bezirks bestimmen den Wert des Grundstücks. Keine Berücksichtigung finden beim Ansatz nach Bodenrichtwert individuelle Merkmale wie schöner Ausblick oder unverbaubare Hanglage.
Bei vermieteten Objekten wird das Ertragswertverfahren angewandt, wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht. Hier spielt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete für die Wertberechnung die entscheidende Rolle.