Ein Verkehrswertgutachten zeigt Ihnen den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag, etwa bei Verkauf, Erbschaft oder Scheidung. Bei gerichtlichen Verfahren ist es oft gesetzliche Pflicht.
Der Verkehrswert wird von qualifizierten Gutachterinnen und Gutachtern ermittelt und berücksichtigt Lage, Zustand und die aktuelle Marktsituation.
Die Kosten richten sich nach Immobilienwert und Aufwand und liegen meist zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Marktwerts. Kurzgutachten sind für private Zwecke eine kostengünstigere Alternative.
Nicht in jeder Situation ist ein offizielles Gutachten über den Verkehrswert gemäß Paragraf 194 Baugesetzbuch (BauGB) – auch Marktwert genannt – gesetzlich vorgeschrieben, aber einige Fälle machen eine professionelle Immobilienbewertung dennoch sinnvoll. Sie erhalten damit eine objektive Grundlage, mit der Sie besser verhandeln können und die Ihnen bei rechtlichen Immobilienangelegenheiten absolute Sicherheit gibt:
Wenn Sie eine Immobilie erben oder verschenken, benötigt das Finanzamt oft ein offizielles Gutachten, um die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer genau festzusetzen. Das Gutachten verhindert, dass die Immobilie zu hoch bewertet wird und Sie dadurch unnötig hohe Steuern zahlen. Ebenso schützt es vor späteren Streitigkeiten innerhalb der Familie, weil die Bewertung neutral erfolgt. Ein Verkehrswertgutachten ist hier besonders wichtig.
Bei Trennung oder Scheidung geht es oft darum, wie das gemeinsame Vermögen gerecht aufgeteilt wird. Ein Verkehrswertgutachten verhindert Streit über den Wert der gemeinsamen Immobilie. Mit dem Gutachten erhalten beide Parteien eine neutrale Basis, um den Zugewinnausgleich fair regeln zu können.
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren oder eine bestehende Immobilie beleihen möchten, verlangen Sparkassen und Banken mitunter ein Verkehrswertgutachten, meist genügt aber auch ein Beleihungswertgutachten. Sie benötigen eine klare Bewertung, um Ihnen ein Kredit anbieten zu können. Das Gutachten stellt dabei sicher, dass die Immobilie den Darlehensbetrag tatsächlich absichert.
Vor Gericht ist ein Verkehrswertgutachten oft Pflicht. Beispiele hierfür sind Streitigkeiten ums Erbe, Zwangsversteigerungen oder Konflikte nach einer Scheidung. Wichtig: Bei Gericht brauchen Sie ein umfassendes Gutachten, das von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammt.
Nicht nur bei Erbschaften oder Schenkungen, sondern auch bei anderen steuerlichen Fragestellungen benötigen Sie eventuell ein Verkehrswertgutachten. Zum Beispiel, wenn Sie die Immobilie in ein Betriebsvermögen überführen oder privat nutzen möchten. Das Gutachten verhindert dann, dass der Fiskus Ihre Immobilie höher bewertet als sie tatsächlich wert ist.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sorgt das Gutachten für Sicherheit beim Verkaufspreis. Denn mit einer professionellen Bewertung kennen Sie den realistischen Marktwert genau. So vermeiden Sie es, zu günstig zu verkaufen oder potenzielle Käuferinnen und Käufer durch einen unrealistisch hohen Preis abzuschrecken. Außerdem unterstützt ein Gutachten Ihre Preisverhandlung und schafft Vertrauen bei allen Beteiligten.
Tipp: Beim privaten Immobilienverkauf ist ein Verkehrswertgutachten nicht zwingend erforderlich. Eine valide erste Preisindikation erhalten Sie schnell und einfach über unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung.
Ein Verkehrswertgutachten hilft Ihnen außerdem bei Unstimmigkeiten über die Schadenshöhe nach einem Versicherungsfall, etwa nach einem Brand, einem Sturmschaden oder einem Wasserschaden. Wenn Sie und Ihre Versicherung uneinig sind, bietet das Gutachten Klarheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie vor dem Schaden. Hilfreich ist das Gutachten auch, wenn die Versicherung zu geringe Schadenssummen anbietet.
Erbschaft oder Schenkung
Scheidung oder Zugewinnausgleich
Finanzierung oder Kreditaufnahme
Gerichtliche Verfahren
Steuerliche Angelegenheiten
Immobilienverkauf
Versicherungsfall
Oft Pflicht, für die korrekte Besteuerung
Sinnvoll, verhindert Streit beim Verteilen des gemeinsamen Eigentums
Meist von Sparkassen und Banken gefordert, um Risiken einzuschätzen (Beleihungswert steht im Vordergrund)
Umfassendes Gutachten als rechtssicheres Dokument erforderlich
Häufig Pflicht, sorgt für eine korrekte Besteuerung
Sinnvoll, um einen realistischen Preis zu finden
Sinnvoll, bei Uneinigkeit über die Schadenssumme
Sie können zwischen unterschiedlichen Gutachten wählen. Die richtige Wahl hängt dabei davon ab, wofür Sie die Immobilienbewertung genau brauchen. Nur die umfassende Variante eignet sich für Gerichte oder Behörden, die anderen eher für private Zwecke oder für Ihre Baufinanzierung:
Ein umfassendes Verkehrswertgutachten bietet die detaillierteste Bewertung und ist juristisch überall anerkannt. Darin bewerten Sachverständige Ihre Immobilie ausführlich und nach festen Kriterien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es kann im Einzelfall mehrere Wochen dauern, bis das Gutachten vorliegt.
Ein Kurzgutachten bewertet Ihre Immobilie kompakter, kostet deutlich weniger und liegt in der Regel innerhalb weniger Tage vor. Sie erhalten schnell Klarheit über den Immobilienwert, allerdings verzichtet das Kurzgutachten auf tiefergehende Untersuchungen. Es basiert oft lediglich auf einer einfachen Besichtigung und wenigen ausgewählten Unterlagen. Daher erkennen Gerichte oder Behörden diese Gutachten meist nicht an. Es eignet sich für interne Zwecke, etwa für einen privaten Immobilienverkauf.
Dieses Gutachten erstellen Sparkassen oder Banken, um den maximal möglichen Kreditbetrag festzulegen. Ein Beleihungswertgutachten bewertet nicht unbedingt den tatsächlichen Marktwert, sondern den Wert, den die Bank bei einer Finanzierung als Sicherheit akzeptiert. Dabei berücksichtigt die Bank oft vorsichtigere, langfristige Kriterien und setzt den Wert niedriger an als den tatsächlichen Marktwert.
Die entstehenden Kosten hängen von mehreren Faktoren ab: dem Wert und der Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Gewerbeimmobilie), dem Umfang des Gutachtens sowie dem Aufwand für die Bewertung. Es gibt keine gesetzlich festgelegten Preise, daher sollten Sie sich vorab beim Gutachter oder der Gutachterin über die zu erwartenden Kosten informieren.
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet in der Regel zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro können die Kosten somit zwischen 1.500 und 4.500 Euro liegen.
Die Kosten für ein Kurzgutachten liegen in der Regel im Bereich von einigen hundert Euro. Es stellt eine schnelle und kostengünstige Option dar, wenn keine gerichtliche Anerkennung nötig ist.
Tipp: Holen Sie vor der Beauftragung eines Gutachtens mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Leistungen. Achten Sie darauf, dass Sachverständige qualifiziert sind und das Gutachten Ihren Anforderungen entspricht.
Ein Verkehrswertgutachten darf nicht einfach jede beliebige Person erstellen. Vielmehr müssen Sie darauf achten, dass entsprechend qualifizierte Sachverständige Ihre Immobilie bewerten. Nur dann hat Ihr Gutachten auch die nötige Aussagekraft und wird von Behörden, Gerichten, Sparkassen oder Banken akzeptiert. Folgende Personen dürfen den Verkehrswert ermitteln:
Diese Gutachterinnen und Gutachter haben die höchste Anerkennung, da sie von einer Kammer oder Behörde geprüft und offiziell bestellt sind. Ihre Gutachten sind neutral, unabhängig und besitzen vor Gericht volle Gültigkeit. Gerade bei Streitigkeiten wie Scheidungen, Erbstreitigkeiten oder Zwangsversteigerungen sollten Sie unbedingt auf öffentlich bestellte Sachverständige zurückgreifen.
Freie Sachverständige dürfen ebenfalls Verkehrswertgutachten erstellen, sind aber nicht zwingend öffentlich bestellt. Achten Sie hierbei besonders genau auf die Qualifikation. Gutachten freier Sachverständiger sind oft günstiger und schneller verfügbar. Allerdings akzeptieren Gerichte und Behörden diese Gutachten nicht immer. Freie Sachverständige eignen sich daher vor allem für private Zwecke, wie zum Beispiel einen Immobilienverkauf, wenn keine gerichtliche Anerkennung nötig ist.
Bei Krediten und Finanzierungen setzt Ihre Sparkasse eigene Sachverständige ein. Diese Gutachterinnen und Gutachter erstellen in der Regel – wie bereits gezeigt – sogenannte Beleihungswertgutachten, um den möglichen Kreditrahmen für Sie zu bestimmen. Der Beleihungswert kann dabei deutlich vom Verkehrswert abweichen. Sprechen Sie mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater, wenn Sie den tatsächlichen Marktwert für private Zwecke benötigen.
Um sicherzugehen, dass Ihr Gutachten anerkannt wird und qualitativ hochwertig ist, achten Sie auf folgende Kriterien:
Übrigens: Ein Verkehrswertgutachten ist in der Regel etwa 1 bis 2 Jahre gültig. Gerichte, Banken oder Sparkassen verlangen manchmal aktuellere Gutachten, maximal 6 Monate alt. Prüfen Sie immer rechtzeitig, ob Ihr Gutachten für Ihren Zweck noch gültig ist.
Sachverständige folgen typischerweise einem klaren Schema, wenn sie ein umfassendes Verkehrswertgutachten erstellen:
Gutachterinnen und Gutachter besichtigen die Immobilie genau und dokumentieren Zustand, Lage, Größe, Ausstattung und Bausubstanz.
Baupläne, Grundbuchauszüge und Flurkarten fließen in die Bewertung ein.
Aktuelle Marktpreise und lokale Entwicklungen werden berücksichtigt.
Abhängig vom Immobilientyp kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren).
Alle Ergebnisse, Daten und Berechnungen werden nachvollziehbar zusammengefasst und schriftlich dokumentiert. Am Ende erhalten Sie einen detaillierten Bericht mit der genauen Wertangabe.
Die eigene Immobilie ist für die meisten die größte Investition ihres Lebens, ein wichtiger Teil der Altersvorsorge und letztlich auch ein Ort, an dem Erinnerungen hängen. Bei ihrem Verkauf, einer Erbschaft oder einer Scheidung stehen folglich wichtige Entscheidungen an. Ein Verkehrswertgutachten gibt Ihnen hierfür nicht nur eine Zahl, sondern Sicherheit und Orientierung. Sie wissen genau, wo Sie stehen, können damit selbstbewusst über Ihre Immobilie verhandeln und Streitigkeiten vermeiden.
Vor allem bei Verkäufen, Erbschaften, Scheidungen, Finanzierungen oder bei gerichtlichen Streitigkeiten benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten.
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ergibt sich aus dem Zustand, der Lage, vergleichbaren Verkaufspreisen und dem Potenzial der Immobilie. Dafür verwenden Gutachterinnen und Gutachter das Vergleichs-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
Je nach Umfang liegen die Kosten für ein umfassendes Verkehrswertgutachten zwischen 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Ein Kurzgutachten ist günstiger.
Nur zertifizierte Sachverständige dürfen Verkehrswertgutachten erstellen. Für absolute Rechtssicherheit sollten Sie sich an öffentlich bestellte und vereidigte Gutachterinnen und Gutachter wenden.
Ein ausführliches Verkehrswertgutachten dauert mehrere Wochen. Kurzgutachten sind meist nach wenigen Tagen verfügbar.
Nicht immer. Der Verkehrswert stellt den objektiv ermittelten Marktwert dar. Der Verkaufspreis entsteht durch Angebot und Nachfrage und kann höher oder niedriger liegen.
Ja, aber nur ausführliche Gutachten gelten als gerichtsfest. Kurzgutachten sind dafür nicht geeignet.
Ein Kurzgutachten ist kompakter, weniger detailliert und nicht vor Gericht anerkannt. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten ist umfangreicher, gerichtsfest und enthält deutlich mehr Details.
Ein Gutachten sollte möglichst aktuell sein, idealerweise nicht älter als 6 Monate.
