Die Bestimmungen über die Miethöhe und die Mieterhöhung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach darf eine Erhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden: nach Vereinbarung und nach Gesetz. Eine solche Vereinbarung kann im Mietvertrag beispielsweise in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden.
Nur in Ausnahmefällen haben Vermieter und Vermieterinnen das Recht, auch ohne Absprache eine Erhöhung zu verlangen: entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen – oder weil sie Modernisierungen vorgenommen haben.
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beträgt die Fristverlängerung, um welche die eigentlich zum Ende des Jahres 2025 auslaufende Regelung der sogenannten Mietpreisbremse verlängert wurde.
1. Verbesserung des Wohnwerts
2. Reduktion des Energieverbrauchs, Verbesserung der Energieeffizienz
3. Modernisierungen, die dauerhaft Betriebskosten senken:
Mieterinnen und Mieter haben das Recht, der Modernisierung zu widersprechen – falls sie mit einer großen Härte verbunden ist. Dies kommt unter anderem im Fall einer Erkrankung oder schweren Behinderung in Betracht. Wichtig: Diese Härtefallregel kann nur dann greifen, wenn der Mieter oder die Mieterin sie rechtzeitig geltend macht.
Eine Mieterhöhung nach einem Eigentumswechsel ist ebenfalls nur im Rahmen des BGB möglich. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Auch bei einem neuen Eigentümer oder einer neuen Eigentümerin gelten demnach die Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag.
Vermieterinnen und Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Haben Vermietende mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete erneut anheben können.
Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen.
Achtung: Liegt die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, gilt sie als überhöht. Das heißt, in Städten, in denen Wohnraum knapp ist, können die Mieterinnen und Mieter ihre monatliche Zahlung bei 120 Prozent deckeln. Außerdem haben sie das Recht, zu viel bezahlte Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern.
Am 25. Juni 2025 hat der Bundestag beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Damit gilt die zum Ende des Jahres 2025 eigentlich auslaufende Regelung vorerst um weitere vier Jahre. Der Bundesrat muss dem noch zustimmen.
Ziel dieser Maßnahme ist es, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Die Miete bei einer Neuvermietung darf in betroffenen Gegenden höchstens 10 Prozent (statt 20 Prozent) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ob die Mietpreisbremse für Ihren Wohnort gilt, können Sie auf den Webseiten der jeweiligen Landesregierungen oder beim Deutschen Mieterbund nachlesen. Dort finden Sie Listen der betroffenen Städte und Gemeinden.
Vermietende dürfen die Miete nicht einfach spontan erhöhen. Der Gesetzgeber hat dafür Fristen festgelegt. Eine Mieterhöhung muss mindestens zwei volle Kalendermonate vor ihrem Inkrafttreten angekündigt werden. Erhalten die betroffenen Mietparteien die Ankündigung zum Beispiel im März, müssen sie ab Juni die höhere Miete zahlen.
Wichtig: Auch wenn Vermieterinnen und Vermieter alle Vorgaben einhalten, können sie die Miete nicht automatisch erhöhen. Ihre Mieterinnen und Mieter müssen vorher zugestimmt haben.
Nach Ablauf des Monats, indem betroffene Mietparteien die Ankündigung zur Mieterhöhung erhalten haben, haben sie zwei Monate Zeit zu widersprechen. Können die Vermietenden eine Erhöhung aber entsprechend dem BGB begründen, dürfen Mieterinnen und Mieter die Zustimmung nicht verweigern. Schweigen der Mietpartei gilt nicht sofort als Zustimmung. Als stilles Einverständnis gilt aber beispielsweise, wenn Sie mindestens fünf Monate lang die neue, höhere Miete zahlen beziehungsweise Ihren Dauerauftrag dementsprechend anpassen.
Sind Sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, können Sie innerhalb der Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats ihre Wohnung außerordentlich kündigen, denn Sie haben auch bei einer gerechtfertigten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Für Mietverträge mit einer Index- oder Staffelmiete gilt das jedoch nicht.
Zuerst gilt es zu prüfen, ob eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorgaben rechtens ist.
Grundsätzlich gilt, dass nach Neuabschluss eines Vertrages die Miete für einen Zeitraum von einem Jahr nicht erhöht werden kann. Danach ist eine Anhebung im Fall eines Standardmietvertrages alle zwölf Monate möglich.
Aber: Faktisch bedeutet das, dass eine Mieterhöhung zwischen dem Einzug (beziehungsweise der letzten Mietanhebung) und dem Wirksamwerden der nächsten Anpassung höchstens alle 15 Monate möglich ist, da die Zustimmungsfrist der Mieter zu berücksichtigen ist.
Die Berechnung ist abhängig von der Art des Mietvertrags und der Situation vor Ort. Während bei einer Staffelmiete die Beträge zur Erhöhung bereits im Vornherein festgelegt sind, werden Mieterhöhungen bei einer Indexmiete an den allgemeinen Lebenshaltungsindex gekoppelt.
Das heißt: Steigen die Preise, steigt auch die Indexmiete. Wer einen Indexmietvertrag abschließt, muss mit einer jährlichen Mieterhöhung rechnen. Allerdings darf sie nicht höher ausfallen als die jährliche Inflationsrate.
Während Erhöhungen eines Staffelmietvertrages automatisch in Kraft treten, müssen Vermieter alle anderen Arten der Erhöhung schriftlich ankündigen – per Post oder E-Mail. Dabei sind Form und Frist der Mieterhöhung klar geregelt. Fehler können eine Erhöhung um Monate verzögern.
Stimmen die betroffenen Mietparteien der Erhöhung nicht innerhalb der zweimonatigen Überlegungsfrist zu, können die Vermietenden sie innerhalb von drei Monaten darauf verklagen.
Wenn die Mieterinnen und Mieter der Erhöhung zugestimmt haben oder vom Gericht dazu verurteilt werden, wird die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig.
Die Form und Begründung der Mieterhöhung sind im BGB § 558a geregelt:
Form: Die Mieterhöhung muss in Textform per Brief oder E-Mail erfolgen.
Begründung: Sie muss nachvollziehbar begründet sein, z. B. durch einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen (mindestens drei), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder durch ein Gutachten.
Fristen: Die Miete darf frühestens 12 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung erhöht werden. Sie muss darüber hinaus seit 15 Monaten unverändert gewesen sein, wenn die Mieterhöhung in Anlehnung an die örtliche Vergleichsmiete erfolgt. Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter oder die Mieterin zwei volle Monate Zeit zur Prüfung.
Zustimmung: Die betroffenen Mietparteien müssen der Erhöhung zustimmen; bei Ablehnung kann der Vermieter oder die Vermieterin auf Zustimmung klagen.
Ja, eine Begründung ist gesetzlich vorgeschrieben (BGB § 558a). Mögliche Begründungen sind:
Ohne eine solche Begründung ist die Mieterhöhung unwirksam.
In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt: Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung gilt nicht für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert.
Das besagt die Kappungsgrenze: Sie begrenzt Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren; in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 Prozent.
Prüfungsrecht: Mieterinnen und Mieter können die Mieterhöhung auf formelle und inhaltliche Richtigkeit prüfen.
Sonderkündigungsrecht: Nach Zugang der Mieterhöhung können Mietparteien das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei Monaten zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Recht auf Zustimmungsklage: Lehnt der Mieter oder die Mieterin die Erhöhung ab, kann der Vermieter oder die Vermieterin auf Zustimmung klagen.
Rückforderung überhöhter Mieten: Bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse können Mieterinnen und Mieter zu viel gezahlte Mietkosten für bis zu 30 Monate rückwirkend geltend machen.
