Die Europäischen Zentralbank (EZB) hat im Jahr 2024 mehrfach die Leitzinsen gesenkt, was die Finanzierung von Immobilienkäufen attraktiver macht. Die Preise für Wohnimmobilien steigen daher derzeit wieder.
Immobilien mit hoher Energieeffizienz sind besonders gefragt und erzielen höhere Preise, während günstigere Objekte oft deutlichen Sanierungsbedarf aufweisen.
Für das Jahr 2025 werden Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent prognostiziert, insbesondere bei energieeffizienten Immobilien in städtischen Gebieten.
Die Zinswende im März 2022 beendete die Niedrigzinsphase und führte zu einem starken Anstieg der Bauzinsen, wodurch der Immobilienkauf für viele Normalverdienende unerschwinglich wurde. Hinzu kamen pandemiebedingte Verwerfungen mit anhaltender Inflation. Die Folge: Nach Jahren steigender Preise sanken die Immobilienpreise, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Die Preise für bereits gebaute Einfamilienhäuser sanken im Frühjahr 2024 um 11 Prozent im Vergleich zum Frühjahr 2023. Ähnliche Rückgänge gab es bei älteren Reihenhäusern (minus 9 Prozent), Eigentumswohnungen (minus 6 Prozent) und Bauland (minus 9 Prozent). Neubauten blieben dagegen weitgehend stabil.
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Nach dieser rund zweijährigen Phase hoher Kreditzinsen und sinkender Immobilienpreise zeichnet sich seit Juni 2024 ein Richtungswechsel am Immobilienmarkt ab: Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte da die Leitzinsen erstmals gesenkt, die zweite Senkung erfolgte im September 2024, weitere im Oktober und Dezember, jeweils um 0,25 Prozentpunkte. Die letzte Senkung erfolgte im März 2025, wodurch der Leitzins nun bei 2,5 Prozent liegt. Diese Maßnahmen haben die Finanzierungskosten für Immobilienkäuferinnen und -käufer spürbar reduziert.
Claudia Amelingmeyer, Diplom-Sachverständige (DIA) und Leiterin des dezentralen Vertriebs bei der LBS Immobilien GmbH NordWest, beobachtet: „Die Zinssenkungen machen Immobilien wieder finanzierbar – sowohl für private Käuferinnen und Käufer als auch für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger. Dies regt die Nachfrage an.“ Denn die Zinsen beeinflussen nicht nur die Finanzierungsmöglichkeiten, sondern auch die Renditeerwartungen von Investorinnen und Investoren. Der Markt zeigt nun seit Mitte 2024 erste Anzeichen einer Erholung, wie Daten des Statistischen Bundesamtes belegen.
In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf entwickeln sich die Preise dank hoher Nachfrage und anhaltendem Wohnraummangel besonders offensiv – wenn auch noch immer weit entfernt vom hohen Niveau der Niedrigzinsphase.
Regionen mit guter Verkehrsanbindung und Lebensqualität profitieren dabei mehr als strukturschwache Gebiete. Dennoch betont Amelingmeyer: „Entscheidend ist nicht allein, ob die Immobilie in der Stadt oder auf dem Land liegt. Vielmehr kommt es auf die Energieeffizienz an, da diese zunehmend das Kaufverhalten bestimmt.“
Käuferinnen und Käufer bewerten zunehmend die langfristigen Betriebskosten eines Objekts: „Die tatsächlichen Energiekosten sind für viele entscheidend. Sie rechnen sich diese in realen Eurobeträgen hoch und legen dies mit in die Waagschale“, hebt Amelingmeyer hervor. Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft fallen allerdings derzeit knapp 47 Prozent der angebotenen Immobilien in die Effizienzklassen D oder schlechter.
Das bedeutet, dass fast die Hälfte der verfügbaren Immobilien dringend saniert werden muss, um den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieverbrauch gerecht zu werden. Amelingmeyer kennt die Konsequenzen dieses Status quo aus dem eigenen Vertrieb: „Der Großteil des aktuellen Marktes besteht aus Objekten, die nicht den Standards von A oder A+ entsprechen. Käuferinnen und Käufer müssen daher Sanierungskosten einkalkulieren, was sich auf ihre Kaufbereitschaft auswirkt.“ Der Sanierungsbedarf ineffizienter Immobilien setzt Verkäuferinnen und Verkäufer zunehmend unter Druck, ihre Preise nach unten anzupassen. Denn energieeffiziente Immobilien der Klassen A bis B sind zwar teurer, aber langfristig kosteneffizienter.
Die Kaufpreissteigerungen aus der zweiten Jahreshälfte 2024 dürften sich 2025 fortsetzen, sofern die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben. Amelingmeyer blickt optimistisch auf das kommende Jahr: „Wir erwarten moderate Preissteigerungen, vor allem wenn die Zinsen weiter sinken. Wir werden zwar keine zweistelligen Steigerungen mehr sehen wie in den Jahren 2018 bis 2020, aber zwei bis vier Prozent sind realistisch. Je stärker die Zinsen sinken, desto mehr könnte die Nachfrage anziehen.“
Im Jahr 2024 stiegen die Mieten in den deutschen Metropolen um mehr als 6 Prozent. Denn steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzvorgaben belasten die Attraktivität von Neubauten. Da der Neubau so hinter der Nachfrage zurückbleibt, sind Anzeichen für eine Verbesserung der Wohnraumsituation nicht in Sicht. Zielgerichtete Förderprogramme könnten hier einen großen Unterschied machen und den starken Mietzinssteigerungen entgegenwirken. Laut Claudia Amelingmeyer sind die Effekte der aktuell verfügbaren KfW-Programme jedoch begrenzt: „Insgesamt ist ein erheblicher Rückgang der Bautätigkeit im wohnwirtschaftlichen Bereich zu erkennen. Ich hoffe auf politische Initiativen, die den Neubau wieder attraktiver gestalten, denn Wohnraum wird dringend benötigt.“
Der deutsche Immobilienmarkt vollzieht nach einer Phase sinkender Preise einen klaren Richtungswechsel. Die mehrfachen Zinssenkungen der EZB haben die Finanzierung von Immobilienkäufen bereits jetzt attraktiver gemacht und die Nachfrage angekurbelt. Energieeffizienz wird dabei zum Schlüsselthema, das den Markt nachhaltig beeinflusst. Moderate Preissteigerungen in den kommenden Jahren sind wahrscheinlich, insbesondere bei energieeffizienten und urban gelegenen Immobilien.
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Für das Jahr 2025 erwarten Expertinnen und Experten moderate Preissteigerungen zwischen zwei und vier Prozent. Diese Prognose basiert auf einer stabilen wirtschaftlichen Lage und den sinkenden Zinsen, die den Markt bereits 2024 belebt haben. Besonders in Städten und bei energieeffizienten Immobilien wird mit einem stärkeren Anstieg gerechnet. Ländliche Regionen mit geringer Nachfrage könnten hingegen stabil bleiben oder nur leicht zulegen. Die weitere Entwicklung hängt stark von wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen ab, einschließlich der Entwicklung der Inflation und der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).
Die höchsten Preissteigerungen sind in städtischen Regionen wie Berlin, München, Hamburg und Frankfurt zu erwarten. Diese Metropolen profitieren von einer hohen Nachfrage, begrenztem Wohnraum und einer starken Infrastruktur. Auch in ländlichen Regionen mit guter Verkehrsanbindung und hoher Lebensqualität könnten die Preise überdurchschnittlich steigen. Besonders energieeffiziente Immobilien treiben die Preise, da sie langfristig kostengünstiger im Unterhalt sind.
In strukturschwachen ländlichen Regionen, in denen die Nachfrage gering und das Angebot hoch ist, könnten die Preise stagnieren oder weiter sinken. Auch Immobilien mit schlechter Energieeffizienz, die hohe Sanierungskosten verursachen, sind stärker von Preisrückgängen betroffen. Käuferinnen und Käufer kalkulieren diese Kosten ein und drücken die Preise entsprechend.
In Deutschland gibt es derzeit keine Anzeichen für eine klassische Immobilienblase, die bald platzen könnte. Die Preissteigerungen der letzten Jahre basieren auf realen Faktoren wie hoher Nachfrage, niedrigem Angebot und steigenden Baukosten, nicht auf spekulativen Übertreibungen. Zwar kam es in den Jahren 2022 und 2023 zu Preisrückgängen, diese waren jedoch eine Reaktion auf die stark gestiegenen Zinsen und keine Folge einer Blase. Die aktuelle Marktentwicklung mit moderaten Preissteigerungen deutet auf eine Stabilisierung hin. Sollte es jedoch zu massiven wirtschaftlichen Verwerfungen oder einem plötzlichen Nachfrageeinbruch kommen, könnte dies den Markt negativ beeinflussen. Derzeit bleibt der Markt jedoch robust.
Ein Immobilienpreisindex gibt an, wie sich die Bau- und Immobilienpreise eines Jahres im Vergleich zu den Vorjahren entwickeln. Ein Beispiel für einen solchen Index ist der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes.
