Immobilien vermieten: die Chancen & Risiken

Ein Interview mit dem Immobilienexperten Dr. Reiner Braun

Lohnt sich die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses als Kapitalanlage? Worauf sollten Vermieter beim Kauf einer Immobilie achten? Wir befragen dazu den Immobilienexperten Dr. Reiner Braun vom empirica-Institut. Er ist stellvertretender Vorstandsvorsitzender der empirica AG und befasst sich seit vielen Jahren mit den Entwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Ist eine Immobilie eine sichere und gute Geldanlage?

Grundsätzlich ja, aber es gibt eben nicht die eine Immobilie. Sie unterscheiden sich hinsichtlich Lage, Region und Qualität. Wohnungen in zentralen oder grünen Lagen sind sicherer, aber auch teurer im Einkauf. Genauso sind Wohnungen in demographischen Schrumpfungsregionen weniger begehrt als solche in attraktiven „Schwarmstädten“ mit bundesweiter Zuwanderung. Letztlich ist es aber auch eine Frage der Qualität: Fast überall können Wohnungen erfolgreich vermietet werden. Man muss nur in dem Preissegment und in der Qualität anbieten, die dem Geschmack und dem Geldbeutel der Menschen vor Ort entsprechen.

Immobilien vermieten: die Chancen & Risiken
Dr. Reiner Braun, empirica-Institut

Lohnt es sich aktuell, eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten?

Der Immobilienmarkt ist sehr zyklisch und die Preise sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen – zum Teil haben sie sich mehr als verdoppelt. Insofern darf man die Wertzuwächse der letzten Jahre nicht linear fortschreiben. Wer aber langfristig investiert, der muss sich darüber wenig Sorgen machen und kann von den aktuellen Mini-Zinsen profitieren.

Wo liegen die Chancen für Vermieter, wo die Risiken?

Gute Immobilien bieten derzeit höhere Renditechancen als viele andere Anlagen. Denn der Anstieg der Kaufpreise wird durch die gesunkenen Bauzinsen oft mehr als kompensiert. Sobald die Zinsen jedoch (schnell) steigen, wird die Refinanzierung teurer und kann es zu (deutlichen) Preisrückgängen kommen. Wer seine Kreditzinsen aber langfristig festschreibt und eine lange Haltedauer anstrebt, kann dieses Risiko minimieren bzw. aussitzen.

Worauf sollte man achten, wenn man eine Immobilie vermieten will?

Jeder Käufer sollte sich vorher überlegen, wie es wäre, selbst darin zu leben. Dabei muss man hinsichtlich Größe und Ausstattung meist Zugeständnisse machen. Nicht aber im Hinblick auf Lärm, Gestank oder Infrastruktur: Wo ist der nächste Bäcker, Arzt, Einzelhändler und wie kommt man zu Arbeit, Schule oder Hobby? Derzeit wird nämlich auch viel „Schrott“ angeboten. Last but not least sind politische Eingriffe nicht zu unterschätzen (Mietspiegel, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse).

Was meinen Sie: Wie entwickelt sich der Markt?

Es wird zu wenig gebaut. Deswegen steigen die Mieten zunächst noch weiter, aber weniger als die Kaufpreise. Letztere erfahren wegen des Renditenotstandes einen zusätzlichen Push. Deswegen besteht auch ein Rückschlagpotenzial der Kaufpreise bei steigenden Zinsen. In den Top-Städten liegt dies bei 20 bis 30 Prozent. Leerstände drohen dort aber nicht. Denn es gibt ein Pufferpotential: Die hohen Preise treiben immer mehr Menschen ins Umland, dieser Effekt dreht sich bei nachlassenden Preisen und stabilisiert dann die innerstädtische Nachfrage.

Welche Möglichkeiten für eine Immobilie als Kapitalanlage gibt es neben der Vermietung?

Wohnungen kann man auch selbst nutzen. Langjährige Erfahrungen zeigen, dass Selbstnutzer infolge der Tilgungsleistungen mehr sparen als im Alter und Einkommen vergleichbare Mieter. Außerdem schützt Eigentum vor Mieterhöhungen und Verdrängung. Wohneigentümer geben also weniger für Urlaub oder Auto aus, dafür haben sie mehr Freiraum und mehr Altersvorsorge.