Neue Rechte: Eigenheimbesitzer und Mieter haben 2026 Anspruch auf einen Grundfreibetrag von 12.348 Euro (Alleinstehende) bzw. 24.696 Euro (Verheiratete) – Mieteinnahmen können diesen jedoch überschreiten.
Neue Pflichten: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst die strikte 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch ab. Kommunale Wärmepläne zeigen Eigentümern, ob künftig Fernwärme oder individuelle Lösungen wie Wärmepumpen sinnvoll sind.
Neue Regeln: Die Bundesförderung für energetische Komplettsanierungen wird 2026 deutlich gekürzt; der Heizungstausch über KfW-Zuschüsse bleibt stabil. Das GModG führt zudem eine stufenweise bundesweite Solarpflicht ein (ab 2027 erste Standards, für neue Wohnhäuser ab 2030).
Für 2026 kündigt sich eine spürbare Veränderung bei der Gebäudeförderung an: Betroffen sind vor allem größere energetische Sanierungen. Also Projekte, die Wohn- und Nichtwohngebäude umfassend modernisieren und auf ein Effizienzhaus-Niveau heben sollen. Genau diese Vorhaben geraten unter Druck, weil der Etat der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) deutlich gekürzt werden soll. Der Finanzrahmen ist ab 2026 von rund 15,3 Milliarden Euro auf etwa 12 bis 12,6 Milliarden Euro gesunken.
Dieses Minus trifft insbesondere Komplettsanierungen (etwa Projekte mit Dämmung, Fenstern oder neuer Anlagentechnik), bei denen Eigentümer auf hohe Zuschüsse angewiesen sind. Dadurch steigt das Risiko, dass Programme zeitweise stoppen, Budgets schneller ausgeschöpft sind oder Anträge längere Wartezeiten haben.
Der Heizungstausch über die Förderbank KfW hingegen wird nach aktuellem Stand stabil gefördert. Wer also 2026 eine klimafreundliche Heizung einbauen will, kann weiterhin auf Zuschüsse zählen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – oft als Heizungsgesetz bezeichnet – wird 2026 durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) reformiert, das das bisherige GEG ablöst. Die bisherige strikte Pflicht, neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, wird für Bestandsgebäude spürbar gelockert. Gas- und Ölheizungen bleiben dauerhaft erlaubt – ab 2029 müssen neu eingebaute Anlagen jedoch schrittweise steigende Anteile grüner Brennstoffe nutzen (sogenannte „Bio-Treppe", z. B. mindestens 10 Prozent Biomethan).
Praktische Wirkung entfaltet das Gesetz weiterhin durch die verpflichtende kommunale Wärmeplanung: Großstädte müssen sie bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis 30. Juni 2028.
Bis zum 30. Juni 2026 (Großstädte) beziehungsweise 30. Juni 2028 (kleinere Kommunen) müssen die Städte ihre Wärmepläne vorlegen. Für Eigentümer sind diese Pläne eine wichtige Orientierung, ob künftig ein Fernwärmeanschluss möglich ist. Individuelle Heizungsfristen hängen davon jedoch nicht mehr ab: Das GModG garantiert Technologieoffenheit – bestehende Heizungen dürfen unbegrenzt weiterlaufen und repariert werden.
Heizkessel (Konstanttemperaturkessel), die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Hier gibt es nur wenige Ausnahmen:
Der Heizungstausch wird weiterhin über das KfW-Programm 458 mit direkten Zuschüssen gefördert.
Doch die klimafreundlichste Heizung nutzt nicht viel, wenn die Wärmedämmung nicht ausreicht. Deshalb ist eine energetische Sanierung in Bestandsbauten besonders wichtig. Viel Energie lässt sich gerade durch eine optimale Wärmedämmung sparen: bei den Außenwänden etwa 25 Prozent, beim Dach rund 15 Prozent und noch einmal 15 Prozent durch den Austausch alter Fenster oder Haustüren.
Für Sanierungen gibt es Zuschüsse über die BEG‑Einzelmaßnahmen. Meist mit Fördersätzen um 15 Prozent, die durch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) um weitere 5 Prozentpunkte erhöht werden können. Die förderfähigen Kosten liegen, je nach Programm, bei bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit, sodass sich fünfstellige Zuschussbeträge erreichen lassen. Energieberatungen sind wieder förderfähig, sofern sie mit einem Sanierungsfahrplan oder konkreten Maßnahmen verknüpft werden.
Der Staat unterstützt weiterhin vor allem nachhaltige Immobilienprojekte; die Programme für klimafreundlichen Neubau wurden fortgeschrieben und teils budgetiert. Dabei ist die Energiebilanz des Hauses der Maßstab:
Je besser die Energieeffizienz ist, desto höher fällt die Förderung aus. Für den Erwerb von entsprechendem Wohneigentum gibt es zinsverbilligte Kredite von der KfW. Privatpersonen, die klimafreundliche Immobilien kaufen möchten, können über ihre Hausbank die Anträge bei der Förderbank stellen.
Neu ist, dass die Förderung nur dann möglich ist, wenn der Neubau definierte KfW-Standards wie den EH-40-Standard erfüllt und die Nachhaltigkeitskriterien eingehalten werden. Zusätzlich gewinnt 2026 die überarbeitete Gebäuderichtlinie der Europäischen Union (EU) an Bedeutung: Neubauten müssen perspektivisch nahezu emissionsfrei sein. Das bringt künftig strengere Anforderungen an Dämmung, Haustechnik und den Einsatz erneuerbarer Energien mit sich.
Das
neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird für Eigentümer erhebliche
Erleichterungen bringen: Bürokratische Prüfpflichten – wie die verpflichtende
Heizungsprüfung nach 15 Jahren oder der pauschale Zwang zum hydraulischen
Abgleich – werden abgeschafft.
Bestehen bleibt die allgemeine Pflicht zur
regelmäßigen, fachgerechten Wartung der Heizungsanlage.
Auch grundlegende Nachrüstpflichten gelten weiterhin: Zugängliche Wärme- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen – etwa im Keller – müssen verpflichtend isoliert sein.
Diese Wartungs- und Kontrollpflichten rücken 2026 stärker in den Fokus, weil die Wärmeplanung für Großstädte zum 30. Juni 2026 fällig war und damit GEG-Vorgaben für mehr Haushalte praktisch relevant werden. Wer diese verbleibenden Mindeststandards dauerhaft ignoriert, riskiert weiterhin empfindliche Bußgelder (von bis zu 50.000 Euro).
Beim Eigentümerwechsel von Ein- oder Zweifamilienhäusern entstehen
für neue Eigentümer Sanierungspflichten nach GModG. Innerhalb von zwei Jahren
müssen die gesetzlichen Vorgaben erfüllt werden – unabhängig davon, ob das Haus
gekauft oder vererbt wurde. Betroffen sind insbesondere Heizungen,
Gebäudehüllen sowie die Dämmung oberster Geschossdecken und warmwasserführender
Rohre.
Langjährige Selbstnutzer (seit mindestens 1. Februar 2002) und Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien sind von vielen Pflichten ausgenommen.
Bei Eigentumswohnungen gelten die Pflichten nur für Sondereigentum – etwa Gasetagenheizungen. Für Gemeinschaftseigentum wie die zentrale Heizungsanlage oder die Gebäudehülle ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.
Je nach Lebensphase verändern sich die Anforderungen an den Wohnraum. Im Alter entsteht oft der Wunsch, Barrieren im Haushalt abzubauen und selbstbestimmt zu leben. Hierfür bietet die KfW zwei Wege:
Seit dem 8. April 2026 ist das Zuschussprogramm
455-B (Barrierereduzierung) wieder geöffnet. Für Einzelmaßnahmen wie einen barrierefreien Badumbau
gibt es bis zu 2.500 Euro, beim Umbau zum Standard „Altersgerechtes Haus"
bis zu 6.250 Euro. Der Fördertopf ist begrenzt, der Antrag ist unbedingt vor
Arbeitsbeginn stellen. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Das frühere Programm
455-E (Einbruchschutz) wurde dauerhaft eingestellt.
Darüber hinaus steht der Kredit "Altersgerechtes Umbauen" bereit: zinsgünstige Darlehen bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit (effektiver Jahreszins aktuell zwischen 2,4 und 3,5 Prozent), vergeben ausschließlich über Banken und Sparkassen.
Europa erwärmt sich laut EU-Programm Copernicus doppelt so schnell wie der globale Durchschnitt. Extreme Wetterereignisse nehmen zu – mit spürbaren Folgen für Versicherungsprämien. Das Ahrtal-Hochwasser 2021 verursachte mit 8 Milliarden Euro den vierfachen Schaden früherer Hochwasserkatastrophen in Deutschland (Quelle: GDV). Trotzdem sind nur 57 Prozent der deutschen Gebäude gegen Naturgefahren versichert. Viele Standardpolicen decken lediglich Sturm oder Hagel ab – Schutz vor Starkregen oder Überflutung erfordert eine separate Elementarschadenversicherung.
Für 2026 sind folgende Preissteigerungen zu erwarten:
Wohngebäudeversicherung: bis zu 13,6 Prozent durch Anpassung an den Baupreisindex
Elementarschadenversicherung: mindestens 10 Prozent in risikoreichen Regionen
Hinweis: Prüfen Sie, ob Ihre Police Elementarschäden abdeckt. Kündigen Sie ältere Verträge nicht voreilig – sie sind oft günstiger und deckungsstärker. Ein höherer Selbstbehalt kann die Jahresprämie spürbar senken.
Ab 1. Januar
2026 gilt ein Grundfreibetrag von 12.348 Euro (Alleinstehende) bzw. 24.696 Euro
(Verheiratete) – gesetzlich festgelegt durch das Jahressteuergesetz 2025. Die
Anpassung federt die sogenannte kalte Progression ab.
Immobilienbesitzer
sollten beachten: Mieteinnahmen zählen als steuerpflichtige Einkünfte zum
Gesamteinkommen und können dazu führen, dass der Grundfreibetrag überschritten
wird. Besteuert wird nur der Teil, der nach Abzug der Werbungskosten oberhalb
des Freibetrags liegt.
Eine einheitliche bundesweite Solarpflicht gibt es 2026 noch
nicht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sieht jedoch eine stufenweise
Einführung vor: Ab 2027 gelten erste Mindeststandards, für neue Wohnhäuser ab
2030.
Auf Länderebene existieren bereits sehr unterschiedliche Regelungen – von echten Installationspflichten bis hin zu reinen „PV-Ready"-Vorschriften, die lediglich eine technische Vorbereitung des Dachs verlangen. Wer baut oder saniert, sollte die aktuell gültigen Regeln im jeweiligen Bundesland vorab prüfen.
Mietspiegel dienen Vermietern dazu, angemessene Mieten zu bestimmen und zukünftige Mieterhöhungen zu rechtfertigen. Viele größere Städte müssen seit 2024 einen Mietspiegel erstellen; qualifizierte Mietspiegel sind jedoch nicht überall verpflichtend.
2026 liegen in vielen Städten aktualisierte Daten vor. Sie bieten mehr Transparenz und erhöhen die Rechtssicherheit.
Es wird nicht billiger: Auch 2026 bleibt Wohnen teuer. Energiepreise, Netzentgelte und CO₂-Kosten liegen deutlich über dem Vorkrisenniveau. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter, da die Neubauoffensive stagniert, während die Bevölkerungszahl zunimmt. Wer als Vermieter in den Klimaschutz investiert, kann die Kosten über die Modernisierungsumlage anteilig auf die Mieter umlegen, aber mit klaren Grenzen:
Umlagesatz: 8 Prozent der Sanierungskosten
jährlich (z. B. Dämmung, Fenster); beim Heizungstausch mit staatlicher
Förderung bis zu 10 Prozent.
Fördermittel abziehen: Erhaltene KfW-Zuschüsse müssen vorab von den Modernisierungskosten abgezogen werden – nur die Eigenkosten sind umlagefähig.
Kappungsgrenzen: Maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren; beim reinen Heizungstausch maximal 50 Cent pro Quadratmeter.
Die Mietpreisbremse gilt 2026 weiterhin in Gebieten mit
angespannten Wohnungsmärkten – verlängert bis Ende 2029. Bei Neuvermietungen
darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen;
Maßstab ist der lokale Mietspiegel.
Stellen Mieter eine Überschreitung fest und rügen diese, können sie eine Mietsenkung sowie Rückzahlungen verlangen – rückwirkend ab Mietbeginn, sofern die Rüge innerhalb der ersten 30 Monate nach Einzug erfolgt.
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