Eine Frau lehnt an einem Baum im Garten vor ihrem Haus.

Darauf müssen Eigenheimbesitzer und Mieter 2024 achten

Neue Rechte, neue Plichten, neue Regeln
Neue Rechte, neue Regeln, neue Pflichten gelten ab Jahresbeginn 2024 für Eigenheimbesitzer und -besitzerinnen, aber auch für Mieterinnen und Mieter. Auch die unterschiedlichen Fördermöglichkeiten ändern sich: mit Verbesserungen und Einschränkungen. Womit sollten Sie rechnen?
Das Wichtigste in Kürze

Heizungsgesetz

Das ergänzte Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – auch Heizungsgesetz genannt – gilt seit 1. Januar 2024: Es kann sukzessive zum Heizungstausch führen. Die Vorschrift besagt, dass neu installierte Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, beispielsweise mit Sonnenenergie, Biomasse oder Erdwärme. Es gibt aber noch viele Ausnahmen.

Wichtig für Eigenheimbesitzer- und -besitzerinnen: Bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten haben noch Übergangsfristen, die von einer kommunalen Wärmeplanung abhängen. Diese Pläne müssen bis Mitte 2026 für Großstädte und bis Mitte 2028 für andere Kommunen erstellt werden. Fossile Heizungen, beispielsweise Öl-, Gas- und Kohleheizungen, sollen nach und nach verschwinden.

Generell gilt: Funktionierende Heizungen können weiter betrieben werden. Das bezieht sich auch auf Heizungen, die kaputt gehen, aber repariert werden können. Falls eine Gas- oder Ölheizung komplett ausgetauscht werden muss, gibt es mehrjährige Übergangsfristen, während derer weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden dürfen. Ab 2029 müssen diese jedoch einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien, wie Biogas oder Wasserstoff, nutzen.

Heizkessel (Konstanttemperaturkessel), die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden – doch es gibt Ausnahmen: Zum einen, wenn die Eigentümer mindestens seit dem 1. Februar 2002 in ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen, zum anderen, wenn der Kessel noch voll funktionsfähig ist.

Heizungsförderung

Ab 2024 werden die Fördergelder für den Einbau moderner Heizungssysteme erhöht – nun wieder durch die staatliche Förderbank KfW, das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) ist nicht mehr für diese Förderungen zuständig. Der Grundfördersatz beträgt 30 Prozent, mit Boni für Haushalte mit niedrigem Einkommen oder Boni fürs zeitnahe Beantragen sind insgesamt bis zu 70 Prozent staatlicher Förderungen möglich. Die Zuschüsse für den Heizungstausch können voraussichtlich ab dem 27. Februar 2024 bei der KfW beantragt werden. Neu ist, dass Heizungsbetriebe bei der Antragstellung mitwirken müssen.

Energetische Sanierung

Doch die klimafreundlichste Heizung nutzt nicht viel, wenn die Wärmedämmung nicht ausreicht. Deshalb ist eine energetische Sanierung in Bestandsbauten besonders wichtig. Viel Energie lässt sich gerade durch eine optimale Wärmedämmung sparen: bei den Außenwänden etwa 25 Prozent, beim Dach etwa 15 Prozent und noch einmal 15 Prozent durch den Austausch alter Fenster oder Haustüren. Für Sanierungen gibt es Zuschüsse vom BAFA: zunächst 15 Prozent. Ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorhanden, gibt es zusätzlich 5 Prozent. Die förderfähigen Ausgaben pro Wohneinheit dürfen maximal 30.000 Euro betragen und steigen auf 60.000 Euro, wenn der iSFP-Bonus gewährt wird. Insgesamt ist ein Zuschuss von bis zu 12.000 Euro möglich. Bisher wurden Energieberatungen gefördert, für 2024 gibt es derzeit noch einen Antragsstopp.

Klimafreundlicher Neubau

Der Staat unterstützt nur noch nachhaltige Immobilienprojekte: Sobald der Bundeshaushalt 2024 in Kraft tritt, sollen wieder Anträge für den klimafreundlichen Neubau möglich sein. Dabei ist die Energiebilanz des Hauses der Maßstab: Je besser die Energieeffizienz ist, desto höher fällt die Förderung aus. Für den Erwerb von entsprechendem Wohneigentum gibt es zinsverbilligte Kredite von der KfW – Privatpersonen, die klimafreundliche Immobilien kaufen möchten, können über ihre Hausbanken die Anträge stellen.

Wartungspflicht für Eigentümer

Mit der neuen Version des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) könnten auf einige Hausbesitzer und -besitzerinnen Sanierungsarbeiten zukommen. Von 2024 an gelten neue Regeln, darunter die Überprüfung durch routinemäßige Kontrollen. Rechtzeitige Optimierungsmaßnahmen – etwa die Isolierung von Heiz-, Lüftungs- und Klimaanlagen – sind nicht nur angeraten, sondern verpflichtend. Bußgelder drohen etwa, wenn die Vorgaben für eine neu eingebaute Heizung nicht eingehalten werden oder ein Heizkessel, der älter als 30 Jahre ist, weiterhin betrieben wird.

Hat die Immobilie eine Heizung mit Wasser als Wärmeträger, steht 15 Jahre nach der Installation eine Kontrolle an, insbesondere bei Anlagen, die nach Oktober 2009 eingebaut wurden – hierzu zählen auch Öl- und Gasheizungen.

Wärmepumpen sollen nach einer kompletten Heizperiode oder spätestens zwei Jahre nach der Inbetriebnahme geprüft werden – bisher galt dies nur für Besitzer einer Öl- oder Gasheizung. Bei Rohrleitungen für Kalt- und Warmwasser darf die Oberflächentemperatur der Leitung nur noch 40 Grad betragen, freiliegende Rohre sind überhaupt nicht mehr gestattet. Des Weiteren vorgeschrieben ist der hydraulische Abgleich bei Mehrfamilien-Häusern, der Austausch von Heizkesseln nach 30 Jahren und die Dämmung von Geschossdecken. Diese Punkte sind nun ausdrücklich in der Bußgeldvorschrift aufgeführt. Wer gegen diese Vorschriften verstößt, kann mit Geldstrafen zwischen 5.000 Euro und 50.000 Euro belangt werden.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Beim Eigentümerwechsel von Ein- oder Zweifamilienhäusern ergeben sich oft Verpflichtungen zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer– das kann zu einer Nachrüstung oder auch einem Austausch führen. Innerhalb von zwei Jahren müssen Immobilienbesitzer die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen, unabhängig davon, ob das Haus vererbt oder gekauft wurde. Die Sanierungspflichten betreffen insbesondere Heizungen und Gebäudehüllen. Innerhalb von zwei Jahren müssen etwa auch oberste Geschossdecken und warmwasserführenden Rohre gedämmt werden. Langjährige Hausbesitzer und Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie sind derzeit von vielen dieser Verpflichtungen ausgenommen.

Altersgerechtes Umbauen

Die Anforderungen und Wünsche an den Wohnbereich variieren je nach Lebensphase. Möglicherweise ist geplant, das Eigentum zu modernisieren, um die Wohnqualität zu steigern. Im Alter entsteht oft der Wunsch, Barrieren im Haushalt zu reduzieren, um weiterhin frei und selbstbestimmt zu leben. Hierfür sind zinsgünstige Darlehen (ab 2,33 Prozent) bis zu 50.000 Euro über die KfW  möglich. Jedoch: Das Programm „Altersgerecht Umbauen“ steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel, einen Rechtsanspruch hierauf gibt es grundsätzlich nicht. Und für das Programm „Barrierereduzierung – Investitionszuschuss" können aufgrund der haushaltswirtschaftlichen Sperre keine Anträge mehr gestellt und bereits vorliegende Anträge nicht zugesagt werden.

Versicherungen werden teurer

Die Temperaturen in Europa sind laut dem EU-Programm Copernicus in den letzten 30 Jahren mehr als doppelt so schnell gestiegen wie im globalen Durchschnitt. Europa erwärmt sich von allen Kontinenten am stärksten. Das Klima wandelt sich: Extreme Wetterereignisse wie schwere Stürme, Hitzewellen, Waldbrände und Regenfälle, die Fluten verursachen, nehmen zu. Das Hochwasser im Ahrtal verursachte im Jahr 2023 einen versicherten Schaden von acht Milliarden Euro. Das ist, laut Gesamtverband der Versicherer (GDV ), viermal mehr als der bisherige Rekordschaden in Deutschland durch Hochwasser. Land unter auch gleich am Anfang des Jahres 2024, insbesondere in Niedersachsen, dem Süden Sachsen-Anhalts und dem Norden Thüringens. Das treibt die Versicherungskosten in die Höhe.

In Deutschland sind nur 52 Prozent der Gebäude gegen Naturgefahren wie Hochwasser versichert, und die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind erheblich. Viele Eigentümer unterschätzen die Gefahr von starken Regenfällen oder haben unzureichenden Schutz in ihren Wohngebäudeversicherungen, die oft nur Sturm oder Hagel abdecken. Umfassender Schutz erfordert die Naturgefahrenversicherung, einschließlich Elementarschadenversicherung – die Beiträge dafür werden steigen. Die NRW-Verbraucherzentrale geht sogar von mindestens zehn Prozent aus. Möglicherweise werden auch Hausratversicherungen teurer. Es ist jedoch wichtig, nicht überstützt zu kündigen. Insbesondere bei der Elementarschadenversicherung bieten ältere Verträge oft kostengünstige Vorteile.

Steuerfreibeträge

Bisher betrug der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer 10.908 Euro, zum 1. Januar 2024 ist er auf 11.604 Euro gestiegen; für Verheiratete auf 23.408 Euro. Immobilienbesitzer und -besitzerinnen sollten beachten, dass Mieteinnahmen zu den Steuerfreibeträgen gehören.

Rauchmelder

In sämtlichen Bundesländern besteht bereits die Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern, insbesondere in Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren. Weitere Räume sind durch die Landesbauordnungen spezifiziert. Nur in Sachsen waren Rauchmelder lediglich in Neu- und Umbauten vorgeschrieben – das ändert sich 2024: Nun gilt auch dort die Rauchmelder-Pflicht für alle Bestandsbauten.

Solarpflicht

In Deutschland gibt es zwar keine bundesweite Solarpflicht, aber verschiedene Bundesländer haben eigene Regelungen. So gilt ab 2024 in Nordrhein-Westfalen die Solarpflicht für gewerbliche Neubauten, in Bremen müssen Eigentümer ab 1. Juli 2024 bei Dachsanierungen auf privaten Bauten Solaranlagen installieren, in Niedersachsen betrifft die Pflicht ab 2024 nun auch öffentliche Neubauten und Hessen führt im November die Solarpflicht für landeseigene Bestandsimmobilien ein. Hier erfahren Sie, in welchen Bundesländern die Solarpflicht schon gilt und in welchen noch nicht.

Balkonkraftwerke

Im Jahr 2024 planen, laut Bundesverband Solarwirtschaft (BSW), mehr als 1,5 Millionen Hausbesitzerinnen und -besitzer, eine Solaranlage auf ihren Dächern zu installieren. Schon im vergangenen Jahr wurden in Deutschland so viele neue Solaranlagen für Strom- und Wärmeerzeugung gebaut wie noch nie zuvor: Mehr als eine Million neue Anlagen wurden installiert – die sogenannten Balkonkraftwerke trugen einen großen Teil dazu bei. Gerade Mieter und Mieterinnen entscheiden sich dafür. Um die klimafreundliche Stromerzeugung voranzutreiben, wollte der Staat Interessierte bei der Anschaffung unterstützen. Unklar ist angesichts der Haushaltskrise allerdings, was 2024 aus der staatlichen Förderung wird.

Mietspiegel

Mietspiegel dienen Vermietern dazu, angemessene Mieten zu bestimmen und zukünftige Mieterhöhungen zu rechtfertigen. Qualifizierte Mietspiegel sind seit dem 1. Januar 2024 Pflicht. Sie bieten noch mehr Transparenz und erhöhen die Rechtssicherheit. Einfache Mietspiegel mussten schon seit Anfang 2023 verfügbar sein.

Modernisierungsumlage auf Miete

Es wird nicht billiger: Die Energiekosten werden 2024 steigen, unter anderem durch die Erhöhung der Mehrwertsteuer auf Haushaltsenergie, steigende Stromnetzgebühren und einen höheren CO₂-Preis. Gleichzeitig dürften die Mieten weiter steigen, da die Neubauoffensive der Bundesregierung stagniert, während die Bevölkerungszahl zunimmt. Das ab 2024 geltende Gebäudeenergiegesetz ermöglicht Vermietern, Kosten für Heizungstausch und Sanierung auf Mieter umzulegen, insbesondere wenn sie öffentliche Fördermittel nutzen. Die Erhöhung der Modernisierungsumlage beträgt nun 10 Prozent statt zuvor 8 Prozent. Die jährliche Mietsteigerung aufgrund des Heizungstausches ist auf höchstens 50 Cent pro Quadratmeter begrenzt.

Kabelgebühren

Bisher hatten Vermieter das Privileg, die Kabelgebühren  über die Nebenkosten abzurechnen, egal ob die Mietenden den Kabel-Fernsehanschluss genutzt haben oder nicht. Spätestens ab 1. Juli 2024 (seit Dezember 2021 gilt eigentlich schon eine Übergangsfrist) können dann Mieter und Mieterinnen eigene Kabelverträge abschließen oder über Satellitenschüssel, Antennenempfang beziehungsweise Internet ihr Fernsehprogramm schauen – oder können es lassen.

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Stand: 05.01.2024

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