Für Vermieter: 7 Top-Regeln für den Immobilienkauf

Diese Weisheiten sollten Sie kennen, wenn Sie vermieten wollen

Regelmäßig Miete einnehmen ohne Ärger mit Haus und Mietern zu haben: Das wäre schön! Und es ist möglich. Beachten Sie beim Immobilienerwerb diese sieben Tipps.

1. Wenn die Lage ist gefragt, der Vermieter niemals klagt.

Für Vermieter: 7 Top-Regeln für den Immobilienkauf

Jeder Ratgeber für den Immobilienkauf listet diese Weisheit auf Platz 1. Dennoch achten viele Interessenten beim Immobilienerwerb nicht ausreichend auf die Lage. Wie groß ist die Nachfrage nach Mietwohnungen vor Ort? Wie groß ist das Angebot? Beobachten Sie die Entwicklung in Wohnungsbörsen. Prüfen Sie auch die Entwicklung der Mieten in den letzten Jahren. Sie bekommen die Infos im Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Bei der Gemeinde finden Sie auch heraus, ob in der Nähe Bauvorhaben geplant sind. Sie könnten den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Informieren Sie sich bei der Stadt, ob es eine Mietdeckelung gibt. Liegt diese hoch genug, dass sich die Vermietung rentiert?

2. In einem gepflegten Haus wohnt ein glücklicher Mieter.

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Ein guter Zustand des Hauses sorgt dafür, dass es weniger Konfliktpotenzial mit dem Mieter gibt. Außerdem fallen Ihre Instandhaltungskosten dadurch geringer aus. Holen Sie sich zur Besichtigung der Immobilie spätestens beim zweiten Besichtigungstermin Unterstützung durch einen Sachverständigen. Das kann zum Beispiel ein Gutachter sein. Er sollte die Bauweise, Bausubstanz und andere mögliche Mängel prüfen. Zu einem guten Zustand Ihrer Immobilie als Kapitalanlage gehört auch eine gute Energieeffizienz. Sind die Heizkosten der Mieter zu hoch, kann das zu einem höheren Mieterwechsel führen. Eine Lösungsmöglichkeit: Mit einer Förderung der KfW können Sie energieeffizient sanieren.

Tipp: Sie kaufen eine Eigentumswohnung? In den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen sehen Sie nicht nur, welche Renovierungen in nächster Zeit anstehen. Sie bekommen oft auch einen Eindruck von der Stimmung im Haus.

3. Passt die Ausstattung zum Mieter, ein zieht er!

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Fragen Sie sich: An wen möchten Sie vermieten? Größe und Ausstattung der Immobilie sollten zum Mieter passen. Oft können Sie die Ausstattung noch nach dem Kauf beeinflussen. Aber nicht immer. Studenten freuen sich über eine Spülmaschine in der Einbauküche. Frauen ist oft das Tageslichtbad besonders wichtig. Berufstätige, die über ihren Arbeitgeber eine Projektwohnung suchen, brauchen eine möblierte Wohnung. Sie sollte aufgrund der vielen Mieterwechsel praktisch und leicht sauber zu halten sein. Im höheren Preissegment müssen Sie hingegen vor allem etwas Besonderes bieten. Zum Beispiel eine schöne Dachterrasse.

4. Seinen Mieter vorab kennen, ist die halbe Miete.

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Ist die Immobilie schon vermietet? Dann schauen Sie genau hin. Wer ist der Mieter? Ist er zuverlässig? Wie sieht seine finanzielle Lage aus? Will er langfristig bleiben? Fragen Sie nicht nur den Eigentümer. Sprechen Sie auch mit dem Mieter selbst. Versuchen Sie, sich ein möglichst gutes Bild zu machen. Als neuer Eigentümer übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag. Rechnen Sie aus, ob sich die aktuelle Miete für Sie rentiert. Die Miete bekommen Sie in der Regel, sobald Sie im Grundbuch der Immobilie eingetragen sind. Achtung: Sie können die Miete bei Übernahme eines bestehenden Mietverhältnisses nicht beliebig erhöhen.

5. Drum prüfe, bevor man sich länger bindet, ob sich nicht was Besseres findet.

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Sie haben ein Objekt im Auge? Nehmen Sie nicht die erste Finanzierung. Vergleichen Sie mehrere Angebote. Ihre Kosten für Instandhaltung, Finanzierung und Grundsteuer müssen unterhalb der erwarteten Mieteinnahmen bleiben, damit es sich lohnt. Vergessen Sie nicht, die Nebenkosten mit einzurechnen! Bei der Finanzierung gibt darüber der effektive Jahreszins Aufschluss. Für den Immobilienkauf haben Sie ebenfalls Nebenkosten: Makler, Notar und Grunderwerbsteuer stehen an.

Tipp: Lohnt sich die Vermietung? Mit unserem Mietrenditerechner finden Sie es heraus.

6. Wie Vermieter Geld sparen, sie vom Steuerberater erfahren.

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Klar, die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern. Vermieter können dafür aber auch die Kosten für die vermietete Immobilie von der Steuer absetzen. Ob Zinsen für die Finanzierung, Grundsteuer oder Reparaturkosten – die vermietete Immobilie kann Steuern sparen. Auch den Kaufpreis und die Hausnebenkosten können Sie unter Umständen absetzen. Informieren Sie sich bei einem Steuerberater. Schon vor dem Immobilienkauf. Dann sehen Sie, ob sich diese Kapitalanlage auch steuerlich für Sie lohnt.

7. Zieht der Mieter ins Gefecht, der Vermieter sollte kennen sein Recht.

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Im Streitfall mit einem Mieter kann eine gute Rechtsberatung Gold wert sein. Und die kostet meist nicht einmal viel. Ideal, wenn Sie schon beim Immobilienkauf in einer Rechtsschutzversicherung sind – so müssen Sie sich im Falle eines Falles keine Sorgen machen. Auch ein Vermieterverein und der Eigentümerverband „Haus und Grund“ bieten ihren Mitgliedern eine Rechtsberatung. Achten Sie darauf, dass der beratende Anwalt auf Mietrecht beziehungsweise Baurecht spezialisiert ist.