Fünf Tipps zum Immobilienkauf ohne Trauschein
Warum ein Partnerschaftsvertrag für Unverheiratete sinnvoll sein kann
Ob Eigentumswohnung oder Haus – auch Paare, die nicht in einer Ehe oder eingetragenen Lebenspartnerschaft leben, möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Doch was passiert im Fall einer Trennung mit der Immobilie und mit dem Kredit? Regeln Sie die Verhältnisse schon vor dem Kauf – wir haben fünf Tipps für Sie.
Tipp 1: Eintrag ins Grundbuch
Beim Hauskauf ohne Trauschein sollten Sie wissen: Die Rechte an der Immobilie hat, wer im Grundbuch steht – unabhängig davon, wie viel Geld und Sachleistung er tatsächlich hineingesteckt hat. Idealerweise sollten beide Partner im Grundbuch stehen.
Üblich ist eine anteilige Aufteilung nach Bruchteilen. Zum Beispiel jeweils zur Hälfte oder mit Anteilen von zwei Zehnteln und acht Zehnteln. Aus den Anteilen leiten sich die Rechte an der Immobilie ab.
Tipp 2: Ein Partnerschaftsvertrag bietet Sicherheit
Auch ein Partnerschaftsvertrag bietet Rechtssicherheit bei einer Trennung. Bisher haben Sie vielleicht mit Ihrem Partner zur Miete gewohnt und noch keine größeren gemeinsamen Anschaffungen getätigt. Aber gerade wenn es um Wohneigentum und das Grundstück geht, sollten Sie die Verhältnisse vertraglich regeln und notariell beurkunden lassen.
Je mehr Geld auf dem Spiel steht, desto wichtiger ist es, dass Sie alle Fragen rechtssicher klären.
Was ist ein Partnerschaftsvertrag?
Ein Partnerschaftsvertrag regelt die Besitzverhältnisse bei unverheirateten Paaren. Darin werden Rechte und Pflichten beider Parteien klar und verbindlich festgehalten. Nicht nur beim Hauskauf, sondern auch bei anderen Verpflichtungen. Das können zum Bespiel Regelungen zu Unterhaltszahlungen, Finanzierungsverpflichtungen oder die Verteilung gemeinsamer Vermögensgegenstände sein.
Bei einem Partnerschaftsvertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag. Er kann, aber muss nicht, notariell beglaubigt werden. Ein Notar sorgt für zusätzliche Verbindlichkeit und macht den Vertrag weniger anfechtbar.
Was steht in einem Partnerschaftsvertrag?
Zunächst einmal können Sie in dem Vertrag den Status Quo festhalten: Wer hat wie viel Eigenkapital eingebracht? Wem gehören welche Möbel? Dabei geht es zwar oft um das Finanzielle, aber auch das Emotionale kann eine Rolle spielen: Wem gehören der Hund oder die Katze?
Dazu können Sie regeln, wie es bei der Trennung oder dem Tod eines der Partner weitergehen soll. Wer haftet für die Rückzahlung der Baufinanzierung? Was geschieht mit Ihren Rentenzahlungen? Bei wem sollen gemeinsame Kinder aufwachsen?
Die Praxis zeigt: Bei einer Trennung kommt es oft zum Verkauf der gemeinsamen Immobilie. In einem Partnerschaftsvertrag können Sie festlegen, ob und wie das geschehen soll und wer wie viel vom Verkaufspreis erhält.
Wie schließe ich einen Partnerschaftsvertrag?
Im Vergleich zu anderen Verträgen können Sie einen Partnerschaftsvertrag sehr individuell gestalten. Das können Sie grundsätzlich alleine mit Ihrem Partner tun. In der Praxis empfiehlt es sich häufig, dass Sie sich von einem Notar beraten lassen und alle offenen Fragen mit Ihm klären.
Je komplexer die Besitz- und Eigentumsverhältnisse zwischen den Partnern sind, umso schwieriger ist es auch, alles rechtssicher in dem Vertrag festzuhalten.
Tipp 3: Weitere Option – ein Gesellschaftsvertrag
Sie können Ihren Immobilienkauf ohne Trauschein auch mit einem Gesellschaftsvertrag rechtlich absichern. Beide Partner können eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen bzw. sich als solche verstehen. Dann können sowohl die GbR als auch die Partner gemeinsam ins Grundbuch eingetragen werden.
Regeln Sie dabei auch, wer im Fall einer Trennung die Immobilie behalten darf und wie der andere Partner entschädigt wird. Der schlimmste Fall, eine Teilungsversteigerung, kann so verhindert werden. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie gegen den Willen eines Partners zwangsversteigert. Das ist oft mit erheblichen Werteinbußen verbunden. Auch den Verzicht auf eine Teilungsversteigerung können beide in einem Vertrag vereinbaren.
Tipp 4: An den Erbfall denken
Legen Sie fest, was im Todesfall eines Partners mit der Immobilie und den damit verbundenen Verpflichtungen passieren soll. Ohne Regelung greift die gesetzliche Erbfolge. Bei unverheirateten Partnern erben dann zum Beispiel die Kinder oder andere Familienangehörige des Verstorbenen. Und auch das sollten Sie wissen: Für Paare, die nicht verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, gelten bei einer Erbschaft niedrigere Steuerfreibeträge.
Wenn Sie eine andere Regelung als die gesetzliche Erbfolge treffen wollen, sollten Sie einen Erbvertrag aufsetzen lassen. Falls Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, können Sie festlegen, was mit dem Haus passieren soll. Oft entscheiden Paare, dass der Partner im Todesfall der Erbe der Immobilie ist.
Tipp 5: Baufinanzierung auch ohne Trauschein
Für die finanzierende Sparkasse oder Bank ist die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer wichtig – und die verlässliche Kreditrückzahlung. Sie machen bei der Bonitätsbeurteilung keinen Unterschied zwischen Paaren mit und ohne Trauschein. In der Regel nehmen beide nicht verheirateten Partner ein gemeinsames Darlehen auf. Damit haften sie gesamtschuldnerisch. Das gilt unabhängig davon, wer die Raten bezahlt oder wie die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse liegen. Die Haftung bleibt auch bei einer Trennung bestehen.
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Vorab gründlich informieren
Suchen Sie vor dem gemeinsamen Kauf einer Immobilie den Rat eines Rechtsanwalts oder Notars. Klären Sie alle wichtigen Punkte. Wenn es dann um die Finanzierung geht, beraten wir Sie gern. Mit unserem Baufinanzierungsrechner bekommen Sie einen guten Eindruck davon, wie eine mögliche Finanzierung aussehen könnte.
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Häufig gestellte Fragen
Um gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, muss man nicht heiraten. Wer ohne Ehevertrag oder eingetragene Lebensgemeinschaft kauft, sollte jedoch einige Dinge beachten, um ausreichend abgesichert zu sein. So ist es sinnvoll, klare Regelungen zu treffen, was bei einer Trennung oder nach dem Tod eines Partners geschehen soll. Für diese Fälle eignen sich beim Immobilienerwerb besonders ein Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Durch einen Erbvertrag lassen sich zusätzlich vorsorgende Regelungen für den Todesfall eines Partners treffen. Diese Vorkehrungen vermeiden später Ärger. Denn wenn es keine individuellen Vereinbarungen gibt, gilt grundsätzlich das, was im Grundbuch steht.
Die Kosten für einen Partnerschaftsvertrag liegen bei rund fünf Euro je 1.000 Euro Immobilienwert. Beträgt der Wert ihres Hauses also 300.000 Euro, müssen Sie mit Kosten von circa 1.500 Euro zuzüglich Notar- und Anwaltsgebühren rechnen.
Grundsätzlich gilt: Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt im Rechtsverkehr auch als Eigentümer. Wird bei unverheirateten Paaren nur eine Person in das Grundbuch eingetragen, hat die andere Person keine Eigentumsrechte – selbst dann nicht, wenn sie eigenes Geld in die Immobilie investiert. Allerdings können auch beide Partner im Grundbuch eingetragen sein. Steuert der eine beispielsweise mehr Geld zur Finanzierung des Wohneigentums bei als der andere, kann sich jeder gemäß seiner finanziellen Beteiligung ins Grundbuch eintragen lassen.
Mit einem Partnerschaftsvertrag regeln beide Parteien detailliert ihre Rechte an dem Wohneigentum – zum Beispiel, was im Falle einer Trennung mit den geleisteten und künftigen Zins- und Tilgungszahlungen passiert. Paare ohne Trauschein können alternativ eine Immobilie über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben. Damit regeln sie Ereignisse wie Heirat, Trennung und Todesfall. Wichtig: Nur wer als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, ist rechtlich abgesichert. Es lässt sich auch ein Wohnrecht im Grundbuch festschreiben. Mit einem Vorkaufsrecht kann sich der Lebenspartner sein Zuhause zusätzlich sichern, wenn der andere seinen Anteil vorzeitig verkaufen möchte.
Nicht bei jedem Immobilienkauf können beide Partner gleich viel Eigenkapital einbringen. Auch tragen nicht immer beide Partner den gleichen Anteil an der Finanzierungsrate. Hier gilt: Sie können den Eintrag im Grundbuch auch danach aufteilen, wer wie viel zur Finanzierung der eigenen vier Wände beigesteuert hat – zum Beispiel 25 Prozent für den einen, 75 Prozent für den anderen.
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