Die Bruttomietrendite zeigt, wie viel vom Immobilienkaufpreis jährlich über die Kaltmiete zurückfließt – ohne Nebenkosten.
Die Nettomietrendite liefert ein realistischeres Bild, weil sie auch Ausgaben und Kaufnebenkosten einrechnet.
Eine gute Mietrendite liegt bei mindestens 4 Prozent brutto oder 3 Prozent netto, je nach Lage, Immobilienzustand und Finanzierung.
Ihre Kapitalanlage soll zu Ihrem Leben passen – jetzt und in Zukunft. Die Mietrendite zeigt Ihnen, ob Ihre vermietete Immobilie diesen Anspruch erfüllt. Als Rechengröße verrät sie Ihnen, ob Sie mit Ihrem Investment nicht nur Geld binden, sondern es auch gewinnbringend einsetzen.
Je höher Ihre Mietrendite ausfällt, desto schneller fließt das eingesetzte Kapital in Form von Mieteinnahmen zurück. Sie federn Ihre Kreditkosten ab, sichern sich einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben und schaffen sich mehr finanziellen Spielraum. Ein Objekt mit stabiler Mietrendite hilft Ihnen also dabei, Vermögen aufzubauen. Die regelmäßigen Einnahmen können Sie reinvestieren, etwa in Rücklagen, Modernisierungen oder weitere Objekte. So wächst Ihr Kapital systematisch.
Je niedriger die Rendite dagegen ist, desto länger dauert es, bis sich Ihre Investition rechnet – oder bis sie sich überhaupt trägt. Damit beeinflusst die Mietrendite auch die gesamte Entwicklung Ihres Vermögens.
Wenn Sie prüfen möchten, ob sich der Kauf einer Immobilie zur Vermietung lohnt, ist die Bruttorendite ein guter erster Anhaltspunkt. Sie zeigt Ihnen, wie viel Prozent des Immobilienkaufpreises Sie durch die jährliche Kaltmiete wieder einnehmen. So erkennen Sie schnell, ob die Investition grundsätzlich sinnvoll erscheint.
Die Bruttomietrendite lässt sich einfach selbst berechnen. Sie benötigen nur zwei Angaben: den Immobilienkaufpreis und die zu erwartende oder bereits vereinbarte jährliche Kaltmiete.
Die Formel lautet:
Bruttomietrendite (in Prozent) = (Jahreskaltmiete/Immobilienkaufpreis) × 100
Hinweis: Die Jahreskaltmiete ergibt sich aus der monatlichen Kaltmiete mal 12. Achten Sie darauf, die Kaltmiete ohne Nebenkosten anzusetzen, denn nur dieser Teil fließt tatsächlich an Sie als Vermieterin oder Vermieter.
Nehmen wir an, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro (ohne Nebenkosten). Die Kaltmiete beträgt 850 Euro im Monat. Dann ergibt sich folgende Berechnung:
Bruttomietrendite = (10.200/250.000) × 100 = 4,08 Prozent
Mit diesem Wert können Sie Ihre Immobilie mit anderen Angeboten vergleichen und abschätzen, ob sich das Vermieten aus rein rechnerischer Sicht lohnt.
Die Bruttorendite gibt Ihnen eine schnelle Einschätzung, wie gut die Immobilie auf dem Papier performt. Sie zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals Sie über die Miete pro Jahr zurückbekommen. Doch Vorsicht, die Berechnung berücksichtigt keine laufenden Kosten und keine Kaufnebenkosten.
Das bedeutet: Wenn hohe Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten dazukommen, sinkt Ihre tatsächliche Rendite. Auch Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notargebühren fallen bei der Bruttobetrachtung unter den Tisch.
Tipp: Nutzen Sie die Bruttorendite als schnellen Check – aber treffen Sie keine endgültige Entscheidung nur auf dieser Basis.
In vielen Regionen gilt eine Bruttomietrendite von mindestens 4 Prozent als solide. Dieser Wert zeigt, dass Sie mit Ihrer Immobilie voraussichtlich keine Verluste machen, sofern keine größeren Zusatzkosten auftreten.
In Metropolen und anderen besonders nachgefragten Lagen kann der Wert auch etwas niedriger liegen, da dort die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten. In strukturschwächeren Gebieten dagegen sind manchmal auch Werte von 6 Prozent oder mehr möglich. Dort bringen allerdings Leerstände und Modernisierungsbedarf oft ein höheres Risiko mit sich.
Die oben aufgeführte Formel ist die gängige Berechnungsvariante, wenn Sie eine konkrete Immobilie kaufen und wissen möchten, ob sich das Objekt insgesamt für Sie lohnt. Sie betrachten dabei die absoluten Zahlen, also die komplette Jahresmiete im Verhältnis zum gesamten Kaufpreis (ohne Nebenkosten).
Es gibt aber auch noch eine quadratmeterbezogene Berechnungsart. Diese kann sinnvoll sein, wenn Sie verschiedene Immobilien auf Immobilienplattformen vergleichen möchten – und nur Miet- und Kaufpreise pro Quadratmeter angegeben sind. Dies ist häufig bei Neubauprojekten, Bauträgerangeboten oder in Standortanalysen der Fall. Sie wollen dabei herausfinden: Welche Rendite bringt mir ein Quadratmeter (qm) Wohnfläche in einer bestimmten Lage?
Die Formel lautet dann:
Bruttomietrendite = (Kaltmiete pro qm/Kaufpreis pro qm) × 100
Tipp: Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten und alle Zahlen kennen, dann reicht die objektbezogene Rendite vollkommen aus. Wenn Sie aber Angebote auf Plattformen sondieren oder sich einen Marktüberblick verschaffen wollen, ermöglicht Ihnen die Quadratmeterrendite auch bei unvollständigen Angaben eine grobe Einordnung.
Wie bereits gezeigt, gibt Ihnen die Bruttorendite einen ersten Eindruck, ob sich eine vermietete Immobilie lohnt, aber sie zeigt nur einen Teil des Bildes. Wenn Sie wissen wollen, was Ihnen von Ihren Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten wirklich bleibt, sollten Sie die Nettomietrendite berechnen. Aus dieser können Sie ableiten:
Die Nettorendite berücksichtigt nicht nur den Immobilienkaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten und laufenden Ausgaben, die beim Vermieten entstehen. Damit ist sie die entscheidende Kennzahl für Ihre langfristige Planung.
Die Formel lautet:
Nettomietrendite (in Prozent) = (Jahreskaltmiete - laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Diese Kosten entstehen einmalig beim Kauf, sollten aber in die Renditeberechnung einfließen:
Tipp: Als Faustformel können Sie 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für alle Nebenkosten einplanen.
Diese Kosten entstehen einmalig beim Kauf, sollten aber in die Renditeberechnung einfließen:
Tipp: Als Faustformel können Sie 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für alle Nebenkosten einplanen.
Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro. Die Wohnung bringt eine monatliche Kaltmiete von 850 Euro, also 10.200 Euro im Jahr. Dazu rechnen Sie:
Dann ergibt sich:
Nettomietrendite = (8.200/275.000) × 100 = ca. 2,98 Prozent
Mit der Nettorendite sehen Sie, was unter dem Strich übrigbleibt – also den realistischen Ertrag Ihrer Immobilie. Anders als bei der Bruttomietrendite fließen hier alle relevanten Belastungen ein, die Ihre Rendite schmälern können. Genau deshalb eignet sich diese Kennzahl viel besser, um Investitionen fundiert zu vergleichen – gerade dann, wenn Objekte unterschiedlich teuer oder aufwendig in der Verwaltung sind.
Als grober Richtwert gilt: Ab 3 Prozent netto lohnt sich die Vermietung meist. In manchen Lagen ist auch weniger akzeptabel, zum Beispiel wenn die Immobilie sich stark im Wert entwickeln könnte. In renditestarken Regionen können auch 4 oder 5 Prozent netto realistisch sein.
Die Mietrendite zeigt, wie rentabel Ihre Immobilie wirtschaftet – unabhängig davon, ob Sie sie aus eigener Tasche bezahlen oder über ein Darlehen finanzieren. Doch sobald Sie eine Finanzierung einplanen, spielt auch die monatliche Kreditbelastung eine Rolle.
Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren, zahlen Sie monatlich Zins und Tilgung. Diese Beträge reduzieren den Teil der Mieteinnahmen, den Sie tatsächlich behalten können. Damit sinkt zwar nicht die rechnerische Mietrendite, aber Ihr verfügbarer Überschuss schrumpft.
Eine gute Mietrendite allein reicht nicht aus, wenn die Finanzierung nicht passt. Umgekehrt kann eine günstige Finanzierung eine mittelmäßige Rendite aufwerten. Prüfen Sie daher immer beides gemeinsam:
So schaffen Sie sich nicht nur eine solide Rendite auf dem Papier, sondern auch finanziellen Freiraum in der Praxis.
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie hoch die jährliche Verzinsung Ihres eingesetzten Eigenkapitals ausfällt. Anders gesagt: Wie viel Gewinn machen Sie im Verhältnis zu dem Geld, das Sie selbst eingebracht haben? Dabei zählt nicht der gesamte Immobilienpreis, sondern nur der Teil, den Sie nicht über ein Darlehen finanziert haben.
Die Eigenkapitalrendite kann deutlich höher als die Mietrendite ausfallen – vor allem dann, wenn Sie nur wenig Eigenkapital einsetzen und trotzdem hohe Mieteinnahmen erzielen. Das macht sie zu einer hilfreichen Zusatzkennzahl, wenn Sie Ihre Investition mit der Rendite von anderen Geldanlagen wie Festgeld, Fonds oder Aktien vergleichen möchten.
Tipp: Besprechen Sie Ihre Pläne frühzeitig mit Ihrer Sparkassen-Beraterin oder Ihrem Berater. So lassen sich Rendite, Finanzierungsmodell und Ihr persönlicher Spielraum realistisch aufeinander abstimmen und Ihre Immobilie wird zur tragfähigen Kapitalanlage.
Die Bruttorendite betrachtet nur die Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite bezieht zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben ein und zeigt damit ein realistischeres Bild Ihrer Rendite.
Hier zählen alle Ausgaben, die Sie nicht auf die Mieterinnen und Mieter umlegen können: Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Rücklagen sowie Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notariatskosten und Maklerprovision.
Ab etwa 4 Prozent Bruttorendite oder 3 Prozent Netto können Sie von einer lohnenden Investition ausgehen. Je nach Lage, Objektzustand und Finanzierungsmodell können auch leicht abweichende Werte sinnvoll sein.
Die Nettorendite zeigt Ihnen, wie viel von Ihren Mieteinnahmen tatsächlich übrigbleibt, nachdem Sie alle realen Kosten einbezogen haben. Dazu zählen unter anderem Ausgaben für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung sowie die Kaufnebenkosten. Im Unterschied zur Bruttorendite, die nur das Verhältnis von Kaltmiete und Kaufpreis beschreibt, bildet die Nettomietrendite also die wirtschaftliche Realität ab. Das macht sie zur aussagekräftigeren Grundlage, um sich für oder gegen eine Immobilie zu entscheiden, ein Finanzierungsmodell zu wählen oder ein Immobilienportfolio aufzubauen.
Der Kaufpreis bildet die Grundlage Ihrer Investition. Je höher er ausfällt, desto mehr Miete müssen Sie erzielen, um eine solide Rendite zu erreichen. Ein günstiger Kaufpreis kann Ihre Rendite deutlich verbessern.
Rechnen Sie sowohl die Brutto- als auch die Nettorendite durch und beziehen Sie alle Kosten ein, die dauerhaft anfallen. Prüfen Sie außerdem, ob Miete und Kaufpreis zur Lage und Zielgruppe passen.
Nutzen Sie folgende einfache Rechenformeln:
Die Lage wirkt doppelt: Sie beeinflusst sowohl den Kaufpreis als auch die erzielbare Miete. In gefragten Gegenden steigen oft beide Werte – manchmal aber nicht im gleichen Tempo. Entscheidend ist, wie gut sie zueinander passen.
