Corona-Krise: Entwicklungen am Immobilienmarkt

Was Sie jetzt wissen müssen

Die Corona-Krise hat den Immobilienmarkt nie wirklich erreicht – die Preise steigen anders als erwartet in unvermindertem Tempo weiter. Die Nachfrage ist unverändert hoch. Einen regelrechten Boom gibt es bei Ferienhäusern und -wohnungen. 

Ein Mann sitzt am Schreibtisch.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der rasante Preisanstieg am Immobilienmarkt hat sich 2020 ungebremst fortgesetzt – trotz der Corona-Pandemie.
  • Die Nachfrage ist unverändert hoch, aber die Menschen fragen vermehrt nach kleineren Immobilien oder weichen ins Umland urbaner Zentren aus.
  • Der ländliche Raum wird als Wohnstandort wieder attraktiver. Die Corona-Pandemie verstärkt diesen Trend.
  • Materialengpässe können Baustellen im Sommer zum Erliegen bringen.

Aktuelle Entwicklungen

Gewohnt wird immer – so könnte das Fazit der Immobilienexperten zur Corona-Pandemie Stand heute lauten. Während die Gesamtwirtschaft sich langsam erholt und die Inflation anzieht, bleibt der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt stabil. „Man sucht, kauft und mietet auch in unseren Zeiten, aber eher eine Nummer kleiner“, sagt Peter Hettenbach, Geschäftsführer beim iib Institut für Immobilienmarktforschung. Auf einen weiteren Trend, der in erster Linie eine Reaktion auf die hohen Wohnkosten in den Städten ist, hat kürzlich beispielsweise das Institut der deutschen Wirtschaft hingewiesen: Die Menschen ziehen verstärkt ins Umland, weil sie dort wegen der niedrigeren Preise keine solch großen Abstriche an ihren Wohnwünschen vornehmen müssen. Eine aktuelle Auswertung des Forschungsinstituts Empirica ergab allerdings, dass selbst in abgelegenen Regionen die Immobilienpreise um 40 Prozent gestiegen sind.

Diese Entwicklung ist überraschend: galt doch jahrelang, dass die Ballungsräume wachsen und sich verteuern, während der ländliche Raum mit Abwanderung, Leerstand und sinkenden Preisen zu kämpfen hat. Doch mittlerweile ist selbst der Wohnraum in den sogenannten Speckgürteln knapp. Neben den günstigeren Preisen, die auf dem Land locken, ziehen vor allem der Platz, die Freiräume und die Nähe zur Natur immer mehr Menschen an – eine Entwicklung, die durch die Pandemie nochmal deutlich an Schwung gewonnen hat.

Der Höhenflug der Preise für Wohnimmobilien setzt sich jedenfalls trotz der Corona-Krise mit unvermindertem Tempo fort. Das zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Im 3. Quartal 2020 lagen die Preise für Wohnimmobilien durchschnittlich um 7,8 Prozent über jenen im selben Zeitraum des Vorjahres. Damit sind die Preise im ersten Dreivierteljahr 2020 noch einmal deutlich kräftiger gestiegen als 2019 mit einem durchschnittlichen Plus von 5,8 Prozent. 

Eine weitere Entwicklung, die die Pandemie hervorgerufen hat, ist der Materialengpass, der zur Verzögerung an Baustellen führt. Die zu Beginn der Pandemie heruntergefahrene Produktion von Baumaterialien zeigt nun Auswirkungen auf dem Baustoffmarkt. Es kommt zu Engpässen und enormen Preissteigerungen. Aufgrund des Mangels ist mit Verzögerungen und Unterbrechungen im Bau zu rechnen.

Weitere Immobilientrends

  • Die Angebotspreise sind wegen der großen Nachfrage in der Regel nicht zu verhandeln. Die Verkaufspreise entsprechen den Angebotspreisen.
  • Einen regelrechten Boom erleben Ferienhäuser und -wohnungen in Deutschland – vor allem in Brandenburg und an Nord- und Ostsee
  • Das Arbeiten im Homeoffice macht das Wohnen in ländlicher Lage mit guter Internetanbindung attraktiver
  • Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist weiterhin vergleichsweise niedrig. Laut einer Studie von empirica und LBS-Research lag sie 2018 bei 42 Prozent – und damit niedriger als in jedem anderen EU-Land. 

Wo kann ich noch preiswerte Immobilien finden?

Wegen der großen Veränderungen fragen sich derzeit viele: Was ist eine Immobilie wert? Ist der in der Anzeige angegebene Wert realistisch? Die Wertermittlung gestaltet sich oft nicht einfach. Sie können andere Immobilienanzeigen in Ihrer Region heranziehen. Dieser Vergleich ist aber oft sehr ungenau.

Auch Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer wissen nicht genau, wie sich der Wert der eigenen Immobilie entwickelt. Jedes Haus und jede Wohnung hat unterschiedliche Merkmale. Manchmal gibt es schon große Preisunterschiede bei Immobilien in der gleichen Gegend. Eine professionelle Immobilienbewertung wiederum ist mit Kosten verbunden und ein langwieriger Prozess.

Der S-ImmoPreisfinder sorgt jetzt für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Mit nur wenigen Daten zu Standort und Art Ihrer Immobilie können Sie eine erste individuelle Einschätzung zum Verkehrswert erstellen.


Tipps vom Experten

Axel Guthmann leitet die Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen und ist Experte für Wohnungspolitik. Im Interview erklärt er, welche Folgen die Coronakrise für den Immobilienmarkt haben könnte.

Corona-Krise: Entwicklungen am Immobilienmarkt
Interview mit
Axel Guthmann
Leiter der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen

Herr Guthmann,die Corona-Krise hat vieles infrage gestellt, auch bei Immobilien. Hat sich der Immobilienmarkt durch die Pandemie verändert? Von welchen Trends gehen Sie aus?

Wohnen ist – noch – wichtiger geworden. Auch das ist wohl ein Grund dafür, dass die Corona-Krise bislang kaum sichtbare Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen hat – jedenfalls nicht die von vielen erwartete Preisdelle.

Welche Trends auf dem Markt für Wohnimmobilien zu erwarten sind, dazu befragen wir alljährlich auch die Immobilienvermittler der Landesbausparkassen und Sparkassen, weil diese besonders dicht am Marktgeschehen sind. Sie bestätigen, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiterhin hoch ist und das Angebot knapp bleibt, die Preise also schon deshalb nicht fallen werden. Das gilt jedenfalls, so lange die Zinsen nicht steigen.

Glücklicherweise hat die Bautätigkeit noch nicht unter der Pandemie gelitten. Im vergangenen Jahr wurden erstmals seit Anfang der 2000er Jahre wieder mehr als 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Die anhaltend positive Entwicklung verspricht Entlastung bei den Preisen. Allerdings ist ein neues Thema hinzugekommen, das in die entgegengesetzte Richtung wirkt: die sich immer stärker abzeichnenden Materialengpässe, über die die Bauwirtschaft klagt. Die Baukosten sind schon in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen, Entspannung ist an dieser Front erst mal nicht in Sicht.

Hat sich die Wohnpräferenz der Menschen durch die Pandemie verändert?

Unsere Immobilienvermittler haben dies in der Frühjahrsbefragung mehrheitlich bejaht: Vor allem ein schneller Internetanschluss, ein Garten und eine höhere Zimmerzahl seien wichtiger geworden, sagen sie. Dass die Menschen weiter nach draußen ins Umland der Städte ziehen, beobachten wir schon eine Weile. Es ist eine unmittelbare Folge der Preisexplosion in den Städten. Inzwischen ist es aber eben immer öfter auch Wunsch und nicht nur eine Notlösung.

Illustration: Ein Stadtplan

Wie stark und wie nachhaltig wird sich das Bild unserer Städte durch die Coronakrise verändern?

Das Verhältnis von Wohnen und Gewerbe wird sich möglicherweise etwas verschieben. Der Abgesang auf das Büro kam jedoch meiner Meinung nach zu früh. Massenhafte Leerstände werden wir wohl nicht erleben, aber vielleicht wird doch an der einen oder anderen Stelle eine Teil-Umwidmung von Büro- zu Wohnflächen stattfinden. Der Einzelhandel dürfte dagegen nachhaltiger von der Pandemie getroffen sein, darin sind sich die meisten Gewerbeimmobilien-Experten einig. Die Innenstädte neu zu erfinden und wieder attraktiv zu machen, wird eine große Herausforderung sein.

Auf der anderen Seite ist es für vermeintlich abgehängte Regionen aber eine Chance, dass wieder mehr Menschen auf dem Land oder zumindest näher an der Natur leben möchten. Homeoffice und Coworking-Spaces könnten ihnen einiges an Pendelzeit ersparen. Aber auch dafür müssen die Rahmenbedingungen stimmen. Eine gute Internet- und ÖPNV-Versorgung sind Grundvoraussetzung.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie noch – trotz explodierender Preise?

Das kommt darauf an, was man unter lohnend versteht – und wo man wohnt. Der Gedanke, eine Immobilie später einmal mit Gewinn verkaufen zu können, sollte für Selbstnutzer jedenfalls nicht entscheidungsleitend sein. Ihr Wert besteht vor allem darin, mietfrei wohnen zu können, wenn sie abbezahlt ist.

Eine andere Frage ist, in welchen Regionen Selbstnutzer wirklich günstiger wohnen als Mieter. Das Institut der deutschen Wirtschaft untersucht dies regelmäßig auf Basis der sogenannten Selbstnutzerkosten. In die Rechnung fließen Kreditzinsen, Instandhaltungskosten, Abschreibung und entgangene Zinsen aus einer alternativen Anlage des Eigenkapitals ein, nicht aber die Tilgung, weil diese dem Vermögensaufbau dient, den Mieter –theoretisch – über eine alternative Anlage ihres Kapitals ebenfalls erreichen könnten. In dieser Betrachtung ist der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung fast überall in Deutschland ratsamer als zur Miete zu wohnen, sogar in den teuren Großstädten.

Zu etwas anderen Ergebnissen kommt man, wenn man die tatsächliche finanzielle Belastung vergleicht. In diesem Fall darf die Tilgung natürlich nicht ausgeklammert werden, denn sie ist ja in der Regel zu leisten. Das führt dazu, dass Käufer für die Finanzierung mancherorts Monat für Monat eben doch sehr viel mehr von ihrem Einkommen abzweigen müssen als Mieter einer vergleichbaren Wohnung. Dass dies wiederum vor allem die Metropolen mit ihren extremen Preisen sowie einige teure Ferienregionen betrifft, ist wenig überraschend. Es gilt aber für deutlich weniger als die Hälfte aller Kreise und kann sich wegen des Vermögensaufbaus trotzdem lohnen.

Obwohl es also sehr oft eine kluge Entscheidung wäre, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, scheitern viele Menschen daran. Grund dafür ist, dass ihre Ersparnisse nicht mit den steigenden Immobilienpreisen Schritt gehalten haben und sie deshalb zu wenig Eigenkapital mitbringen. Hier könnte die Politik aus meiner Sicht noch mehr tun. Die Verbesserung der Wohnungsbauprämie als Sparanreiz für junge Berufseinsteiger in dieser Legislaturperiode war schon ein wichtiges Signal. Analog sollte jetzt aber auch die Arbeitnehmersparzulage aufgewertet werden. Neue, gezielte Eigenkapitalhilfen als Nachfolge für das Baukindergeld und beispielsweise eine Ermäßigung der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber wären ebenfalls hilfreich.

Illustration: Häuser

Sehen Sie die Gefahr einer Immobilienblase am Markt?

Gemessen an Indikatoren wie dem regionalen Verhältnis von Kaufpreisen zur Jahresmiete oder zum Jahreseinkommen liegt vielerorts eine rechnerische Überbewertung von Wohnimmobilien vor. Darauf weist beispielsweise die Bundesbank immer wieder hin. Genau wie diese sehen wir aber auch keine spekulativen Übertreibungen, also keine Zahlungsbereitschaft von Käufern, die sich aus der Hoffnung auf Wertsteigerungen speist und durch eine zu laxe Kreditvergabe angeheizt wird. Im Gegenteil: Im Pandemiejahr 2020 haben die Kreditinstitute in Deutschland ihre Standards für die Kreditvergabe etwas verschärft. Die Beleihungswerte von Immobilien werden hierzulande ohnehin nach konservativen Vorgaben ermittelt. Dies verhindert wirksam, dass die Kreditsicherheiten überschätzt werden.

Wegen des nach wie vor extrem niedrigen Zinsniveaus ist die hohe Nachfrage sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern nach Wohnimmobilien trotz der hohen Preise durchaus als rational einzustufen. Umgekehrt gilt: Wenn die Zinsen für Baufinanzierungen wieder etwas steigen sollten, würde dies voraussichtlich die Preisentwicklung dämpfen. Bausparer profitieren in einer solchen Situation übrigens doppelt, weil sie gegen steigende Zinsen gut abgesichert sind.

(Stand: 24.06.2021)


Wir unterstützen Sie bei Ihrem Weg ins Eigenheim.