Corona-Krise: Entwicklungen am Immobilienmarkt

Was Eigentümer, Käufer und Verkäufer jetzt wissen sollten

Die Coronakrise hat den Immobilienmarkt kaum erreicht – die Preise steigen weiter, wenn auch nicht ganz so heftig wie in den Vorjahren. Die Nachfrage ist unverändert hoch. Einen regelrechten Boom gibt es bei Ferienhäusern und -wohnungen. 

Ein Mann sitzt am Schreibtisch.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der rasante Preisanstieg am Immobilienmarkt ist erst einmal gebremst – wohl auch durch die Corona-Pandemie.
  • Die Nachfrage ist unverändert hoch, aber die Menschen fragen vermehrt nach kleineren Immobilien.
  • Langfristige Prognosen bleiben schwierig; die Auswirkungen der Krise werden wohl 2021 deutlicher zu spüren sein.

Aktuelle Entwicklungen

Gewohnt wird immer – so könnte das Zwischenfazit der Immobilienexperten zur Corona-Pandemie lauten. Während die Gesamtwirtschaft zwischen Rezession und Erholung stark schwankt, bleibt der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt stabil. „Man sucht, kauft und mietet auch in unseren Zeiten, aber eher eine Nummer kleiner“, sagt Peter Hettenbach, Geschäftsführer beim iib Institut für Immobilienmarktforschung.

Der lange Höhenflug bei den Preisen für Wohnimmobilien ist aber erst einmal gestoppt. Das zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Im 3. Quartal 2020 lagen die Preise für Wohnimmobilien durchschnittlich 2,6 Prozent über dem 2. Quartal. Im Vergleichsquartal 2019 stiegen die Preise um 7,8 Prozent. 

Rezession schlägt noch nicht voll durch

Das ist überraschend. Immerhin ging es mit der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland teilweise dramatisch bergab, bedingt durch die Corona-Pandemie und den Maßnahmen zur Bekämpfung des Virus. So sank das Bruttoinlandsprodukt im 2. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 11,2 Prozent – ein starker Rückgang.

Offenbar schlägt sich die Rezession noch nicht mit voller Wucht auf dem Immobilienmarkt nieder. Möglicherweise ist dies aber nur eine Frage der Zeit. Der länger anhaltende Teil-Lockdown könnte 2021 dafür sorgen, dass Preise nicht mehr weiter steigen. Oder sogar sinken.

Dies beträfe vor allem bestimmte Arten von Gewerbeimmobilien, meint Hettenbach: „Durch Corona ist zu erwarten, dass beispielsweise Event- und Gastronomie-Immobilien verstärkt auf den Markt kommen.“ Durch das steigende Angebot würden die Preise vermutlich sinken. 

Wohnungsbesichtigung: Geht das im Moment überhaupt?

Ein Termin zur Wohnungsbesichtigung steht an. Doch wie lässt sich das mit 1,5 Meter Abstand, Ausgangsbeschränkung und Kontaktverbot umsetzen? Dürfen die Interessenten überhaupt noch kommen? 

Weitere Immobilientrends

  • Die Angebotspreise sind wegen der großen Nachfrage in der Regel nicht zu verhandeln. Die Verkaufspreise entsprechen den Angebotspreisen.
  • Einen regelrechten Boom erleben Ferienhäuser und -wohnungen in Deutschland –vor allem in Brandenburg und an Nord- und Ostsee
  • Das Arbeiten im Homeoffice macht das Wohnen in ländlicher Lage mit guter Internetanbindung attraktiver
  • Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist weiterhin vergleichsweise niedrig. Laut einer Studie von empirica und LBS-Research lag sie 2018 bei 42 Prozent – und damit niedriger als in jedem anderen EU-Land. 

Wo kann ich noch preiswerte Immobilien finden?

Wegen der großen Veränderungen fragen sich derzeit viele: Was ist eine Immobilie wert? Ist der in der Anzeige angegebene Wert realistisch? Die Wertermittlung gestaltet sich oft nicht einfach. Sie können andere Immobilienanzeigen in Ihrer Region heranziehen. Dieser Vergleich ist aber oft sehr ungenau.

Auch Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer wissen nicht genau, wie sich der Wert der eigenen Immobilie entwickelt. Jedes Haus und jede Wohnung hat unterschiedliche Merkmale. Manchmal gibt es schon große Preisunterschiede bei Immobilien in der gleichen Gegend. Eine professionelle Immobilienbewertung wiederum ist mit Kosten verbunden und ein langwieriger Prozess.

Der S-ImmoPreisfinder sorgt jetzt für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Mit nur wenigen Daten zu Standort und Art Ihrer Immobilie können Sie eine erste individuelle Einschätzung zum Verkehrswert erstellen.


Tipps vom Experten

Axel Guthmann leitet die Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen und ist Experte für Wohnungspolitik. Im Interview erklärt er, welche Folgen die Coronakrise für den Immobilienmarkt haben könnte.

Corona-Krise: Entwicklungen am Immobilienmarkt
Interview mit
Axel Guthmann
Leiter der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen

Herr Guthmann, die Corona-Krise hat den Immobilienmarkt erreicht. Was verändert sich ganz aktuell?

Anscheinend – das heißt, wenn man nur auf die Preise schaut – hat die Pandemie auf dem Markt für Wohnimmobilien noch keine Spuren hinterlassen. Viele Experten, so auch wir, hatten damit gerechnet, dass der historische Einbruch der Konjunktur nach dem Lockdown im Frühjahr zu einer verringerten Nachfrage und damit zumindest zu einem verlangsamten Preisanstieg, wenn nicht sogar zu einem Rückgang führen würde. Stattdessen klettern die Immobilienpreise in unvermindertem Tempo weiter. Das zeigen nicht nur die Preisindizes, beispielsweise des Statistischen Bundesamts, sondern auch die Geschäftszahlen der Immobilienvermittler von LBS und Sparkassen. Darin spiegelt sich wider, dass das ohnehin knappe Angebot an bezahlbaren Objekten noch weiter geschrumpft ist.

Mit welcher Preisentwicklung rechnen Sie denn längerfristig?

Generell sind Prognosen derzeit mit vielen Unsicherheiten behaftet. Dennoch lassen die aktuellen Rahmenbedingungen erwarten, dass die Preise von Wohnimmobilien nicht substanziell nachgeben werden. Insbesondere die niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass Wohneigentum erschwinglich bleibt – zumindest, wenn genug Eigenkapital vorhanden ist – und es auch als Kapitalanlage weiter gefragt sein wird. Zugleich ist das Angebot, trotz vermehrten Neubaus in den Ballungsräumen, nach wie vor zu knapp, und das hält die Preise dort zunächst einmal hoch.

Gleichwohl bleiben die ökonomischen Folgen der zweiten Corona-Welle und vor allem der daraus resultierenden Lockdown-Maßnahmen abzuwarten. Den ersten Lockdown hat Deutschland besser überstanden, als die meisten Prognostiker erwartet hatten: Das Bruttoinlandsprodukt hat sich im dritten Quartal kräftig erholt. Ab Januar 2021 schlägt die nächste Stunde der Wahrheit, denn dann gilt die Insolvenzantragspflicht wieder und im Zuge dessen könnte die Arbeitslosigkeit wieder beziehungsweise weiter zunehmen. Beides – eine Häufung von Insolvenzen sowie steigende Arbeitslosenzahlen – würden auf die Immobilienkauflaune drücken und den Preisanstieg zumindest dämpfen.

Illustration: Ein Stadtplan

Was empfehlen Sie Eigentümern, die durch das Coronavirus mit finanziellen Schwierigkeiten zu kämpfen haben?

Die gesetzlichen Stundungsmöglichkeiten für Kredite sind inzwischen ausgelaufen, einige Berufsgruppen stehen aber vor unverändert großen finanziellen Sorgen. Für die Betroffenen kann es teils immer schwieriger werden, die Raten für ein Immobiliendarlehen aufzubringen. Es gibt in diesem Fall zwei Möglichkeiten: Zum einen sollten auf jeden Fall alle verfügbaren staatlichen Unterstützungsleistungen in Anspruch genommen werden, also Corona-Überbrückungshilfen, Wohngeld oder Arbeitslosengeld II. Das Letztgenannte wird bis Ende März 2021 ohne Vermögensprüfung gewährt. Zum anderen können auch individuelle Stundungsvereinbarungen mit dem Kreditinstitut geschlossen werden.

Angenommen ich habe vor der Coronakrise geplant, in nächster Zeit eine Immobilie zu kaufen. Sollte ich möglichst jetzt kaufen oder die Krise erst aussitzen und danach auf die Suche gehen?

Die gängigen Empfehlungen gelten selbstverständlich weiterhin. Wer Wohneigentum erwerben will, sollte genügend Eigenkapital mitbringen und die monatliche Kreditbelastung aus seinem Einkommen stemmen können, ohne dass es dadurch zu eng wird. Letzteres sollte nicht nur heute, sondern auch in Zukunft gelten. Was das betrifft, ändern sich die Voraussetzungen in der Tat gerade. Corona beschleunigt den Strukturwandel in einigen Branchen – nicht alle Geschäftsmodelle und Berufsbilder werden nach der Krise so da stehen wie vorher. Wer gerade mitten in einer Situation des Umbruchs mit offenem Ausgang steckt, wird sich sowieso kaum Hals über Kopf in ein Projekt Hausbau oder Wohnungskauf stürzen. Auch die Banken berücksichtigen die Einkommensperspektiven bei ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung. Umgekehrt gilt: Wer sein Wunschobjekt solide finanzieren kann, für den gibt es keinen Grund zu warten.

Bei der Beantwortung der Frage, ob Mieten oder Kaufen jetzt das Richtige ist, hilft es sich klarzumachen, dass ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung nicht in erster Linie als Renditeobjekt betrachtet werden sollte, sondern vor allem zum Leben passen muss. Dann kann bei der Entscheidung nicht viel schiefgehen.

Illustration: Häuser

Welche langfristigen Folgen wären nach der Krise auf dem Immobilienmarkt möglich? Von welchen Trends gehen Sie aus?

Das ist eine spannende Frage. Dass sich die Wohnpräferenzen verschieben könnten, hatten wir ja schon vermutet, als der erste Lockdown beschlossen wurde. Inzwischen wird sehr viel darüber geredet und geschrieben, aber es ist eigentlich immer noch zu früh, um Trends tatsächlich beobachten zu können. Zumal wir ja noch mitten in der Pandemie stecken. Trotzdem, die Indizien mehren sich. Eine Befragung von 20- bis 45-Jährigen im Auftrag der Landesbausparkassen hat kürzlich ergeben, dass gerade Mieter bei einem anstehenden Umzug viel stärker auf Balkon oder Garten, mehr Zimmer und – auch das ist nicht unwichtig – geringere Wohnkosten achten würden. Außerdem ist bei fast jedem Dritten der Wunsch gestiegen, in einer eigenen Immobilie zu wohnen. Nimmt man alles zusammen, spricht das schon dafür, dass vor allem junge Familien sich künftig noch stärker aus den Städten herausorientieren könnten, auch weil sich die meisten Wohnwünsche schon aus Kostengründen im Umland leichter erfüllen lassen.

Hinzu kommen noch die voraussichtlich anstehenden Änderungen in der Büroarbeitswelt. Deren Digitalisierung hat in den vergangenen Monaten einen Quantensprung hingelegt, viele Mitarbeiter sind auf den Geschmack des Homeoffice gekommen und die Unternehmen sehen dies auch als Chance, künftig Büroflächen einzusparen. Wer seltener oder gar nicht mehr ins Büro pendeln muss, kann aber auch seinen Wohnort nach anderen Kriterien als der Länge des Arbeitswegs wählen. Wenn beide Partner berufstätig sind, gilt das natürlich nur, wenn auch beide im Homeoffice arbeiten können. Wie nachhaltig sich die Wohnvorlieben wandeln, dürfte zudem stark davon abhängen, ob es den Orten in der Peripherie der Wirtschaftszentren gelingt, dauerhaft attraktive Lebensbedingungen zu bieten; die Stichworte hier sind unter anderem ÖPNV, Internet, Kinderbetreuung und Gesundheitsversorgung, um nur einige wesentliche Faktoren zu nennen.

Werden Impfstoffe den Markt wieder schlagartig verändern?

Immobilienmärkte verändern sich in aller Regel langsam. Wie in anderen Märkten auch ist allerdings nicht davon auszugehen, dass die Zeit wieder in Richtung alte Normalität zurückzudrehen ist. Die positiven Erfahrungen werden die Menschen in die Zukunft tragen wollen. Dazu gehört zweifellos das Homeoffice. Auch das gewachsene Bewusstsein für das unmittelbare Lebensumfeld dürfte erhalten bleiben. Die Bedeutung der eigenen vier Wände jedenfalls wird nach meiner Einschätzung auch in Deutschland – das ja manchmal den Beinamen Mieterland trägt – eher noch zunehmen. Denn dort lassen sich die individuellen Vorstellungen von einem Zuhause mit Lebensqualität nun einmal am besten umsetzen.

(Stand: 10.12.2020)


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