Immobilienfonds: Auf diese 7 Dinge müssen Sie achten

Die wichtigsten Fakten zu dieser Wertanlage

Einkaufszentren, Logistikhallen oder Hotels – aber auch Wohnimmobilien: Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger in lukrative Gebäude und Bauprojekte. Mieten und Wertsteigerung der Objekte bilden die Rendite für die Anleger. So sind Immobilien gerade in Zeiten des Niedrigzinses eine attraktive und stabile Langfristanlage.

Die Vorteile von Immobilienfonds auf einen Blick:

  • Breite Streuung von Vermögen über verschiedene Immobilienklassen und viele Objekte wirken risikobegrenzend.
  • Professionelles Management auch im An- und Verkauf, in der Vermietung und rund um die Mieter.
  • Mieterträge der Objekte werden in der Regel einmal jährlich an die Anleger ausgeschüttet.
  • Stabilität spiegelt sich in der Anteilspreisentwicklung wider.

Was ist ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds legen das Kapital der Investoren in einer oder mehreren Immobilien an. Zuvor sammeln die Fonds das Geld bei einer Vielzahl von Anlegern ein. Es gibt zwei Arten von Immobilienfonds: offene und geschlossene.

Generell haben offene Immobilienfonds eine größere Zahl von Anlegern und investieren in eine größere Anzahl von Objekten. Geschlossene Fonds legen das Kapital meist nur in eine oder zwei Immobilien an. Damit ist die Anzahl der Fondsanteile begrenzt.

Illustration: Grafiken auf einem Tablett

Die wichtigsten Fakten zu offenen Immobilienfonds:

Anleger erwerben die Anteile an einem offenen Immobilienfonds bei ihrer Sparkasse. Das bedeutet: Legen viele Investoren ihr Geld in einem offenen Fonds an, steigt das Fondsvermögen. Die Fondsgesellschaft kann entsprechend viele Immobilien erwerben. Ihr obliegt auch die Verwaltung der Objekte für ihre Anteilseigner.

  • Die Rendite des Fonds ergibt sich aus den Miet- und Verkaufseinnahmen sowie Wertsteigerung der Objekte nach Abzug der Kosten. Die Mieterträge werden in der Regel einmal jährlich an die Anleger ausgeschüttet. Bei gut verwalteten Fonds ist die Rendite aus Ausschüttungen und Wertsteigerungen oft höher als bei festverzinslichen Anlagen.
  • Offene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger in der Regel in eine Vielzahl von Objekten oft auch in verschiedenen Ländern. So verteilt sich das Risiko: Läuft die Vermietung eines der Objekte nicht wie erwartet, hat das nur eine begrenzte Auswirkung auf den Gesamtwert des Fonds.
  • Offene Immobilienfonds haben zudem eine unbegrenzte Laufzeit. So können immer neue Anleger hinzukommen. Die bereits in dem Fonds investierten Anleger können neue Anteile erwerben oder alte verkaufen.
  •  Wer in einen offenen Immobilienfonds investieren möchte, zahlt in der Regel einen sogenannten Ausgabeaufschlag. Je nach Fonds beträgt er bis zu 6 Prozent. Dazu kommen die jährlich anfallenden Verwaltungskosten als Prozentsatz vom Fondsvermögen. Im Durchschnitt betragen sie 1,5 Prozent.

Auf diese 7 Dinge müssen Sie achten:

1. Niedrigzinsumfeld beachten

Gerade im derzeitigen extremen Niedrigzinsumfeld bieten Immobilienfonds eine gute Möglichkeit, mit einem konservativen Anlageprodukt die Zinsfalle zu umgehen und andere Geldanlagen zu ergänzen. Offene Immobilienfonds sind gut geeignet für Anleger mit geringer Risikobereitschaft.

2. Fonds bewerten

Ganz gleich ob Immobilien oder andere Werte: Bei der Auswahl eines Investmentfonds sollten sich Anleger zunächst grundsätzlich die Anlageregion und Nutzungsart sowie die Performance anschauen, das heißt die Wertentwicklung der vergangenen Jahre. Andere hilfreiche Quellen für die Fondsbewertung sind Jahres- und Halbjahresberichte, wesentliche Anlegerinformationen – und vor allem: das Gespräch mit einem Anlageberater, zum Beispiel in der Sparkasse.

Weitere Eckpfeiler für eine Entscheidung sind neben dem Anlageschwerpunkt und der Liquidität des Fonds die Vermietungsquote und die Laufzeiten der Mietverträge der Immobilien im Fonds. Die Fonds zeichnen sich besonders aus, wenn sich die Objekte in Top-Lagen oder -Märkten wie Metropolen befinden, über geringe Leerstände verfügen und langfristig vermietet sind.

3. Kursschwankungen möglich aber gering

Ähnlich wie bei Aktienfonds kann der Kurs eines Immobilienfonds schwanken. Sowohl Veränderungen bei Erträgen (wie etwa Mieteinnahmen) als auch bei dem Verkehrswert der Immobilien wirken sich auf den Wert des Fonds aus. Grund dafür sind meist Leerstände und Mietausfälle. Sie ergeben sich zum Beispiel aus der Standortqualität oder der Mieterbonität.

4. Mindesthalte- und Rückgabeankündigungsfristen kennen

Offene Immobilienfonds unterliegen einer gesetzlichen Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie einer einjährigen Kündigungsfrist.

5. Entwicklung des Immobilienmarkts beobachten

Ob geschlossen oder offen: Immobilienfonds sind nicht nur angesichts der anhaltenden Niedrigzinszeiten eine attraktive Anlage. Die relevanten Schlüsselfaktoren sind weiterhin positiv. Seit 2010 verteuerten sich deutsche Gewerbeobjekte wie Büros, Einkaufszentren und Hotels um mehr als 30 Prozent. Auch die Mietsteigerungen und die nach wie vor hohen Investments treiben den Immobilienmarkt weiter an.

6. Immobilienfonds langfristig halten

Fondsexperten empfehlen einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren. Wie rentabel ein Investment tatsächlich ist, zeigt sich erst beim Verkauf. Um auf Nummer Sicher zu gehen, können Anleger in mehrere Fonds investieren. Damit lassen sich die weltweiten Marktschwankungen oder punktuelle Risiken ausgleichen.

Gerade im Vergleich zu Sparbüchern oder deutschen Staatsanleihen bieten Immobilienfonds weiterhin die Chance auf eine solide Rendite.

7. Auf Qualitätsbewusstsein und Erfahrung achten

Die Immobilienfonds der DekaBank entwickeln sich seit ihrer Auflegung sehr gut. Die Fonds für Privatanleger verbuchen jährlich Nettomittelzuflüsse von mehr als einer Milliarde Euro pro Jahr.

Mit einem verwalteten Vermögen von rund 40 Milliarden Euro im Immobilienbereich bleibt die Deka-Gruppe einer der führenden Immobilien-Asset-Manager in Europa. Dazu hat auch die verstärkte internationale Aufstellung ihres Portfolios in den vergangenen Jahren beigetragen. Neben Deutschland und Europa waren dynamisch wachsende Metropolen weltweit primäre Investitionsziele der Fonds.

Grafik mit bunten Gebäuden

Risiken:

  • Immobilientypische Risiken wie Mietausfall können zur Wertminderung der Anlage führen.
  • Bei Anlagen außerhalb der Euroländer ergeben sich Wechselkursschwankungen.
  • Bei der Anlage liquider Mittel ist ein Zinsänderungsrisiko möglich.
  • Konjunkturzyklen beeinflussen die Wertentwicklung der Immobilien.

Diese Information kann ein Beratungsgespräch nicht ersetzen. Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds sind die jeweiligen wesentlichen Anlegerinformationen, die jeweiligen Verkaufsprospekte und die jeweiligen Berichte, die Sie in deutscher Sprache bei Ihrer Sparkasse oder von der DekaBank Deutsche Girozentrale, 60625 Frankfurt und unter www.deka.de erhalten.


„Unser Angebot ist auf Privatkunden und deren Anlagebedarf zugeschnitten“

Porträtfoto Esteban de Lope Fend
Expertengespräch mit
Esteban de Lope Fend
Geschäftsführer Deka Immobilien

Herr de Lope Fend, warum sind Immobilienfonds so empfehlenswert?

Gerade auf lange Sicht sind Immobilien eine beständige Anlage. Denn bei ihnen handelt es sich um reale Werte. Besonders vielversprechend ist es, in bekannte und nachgefragte Objekte zu investieren, da sie renditestark vermietet werden können. Auf Basis eines Green-Building-Konzeptes erhöht unser Fondsmanagement dabei kontinuierlich den Anteil an Gebäuden, die hinsichtlich Energieeffizienz und Ressourceneinsatz anspruchsvolle Kriterien erfüllen.

Die meisten unserer Immobilienfonds investieren in Gewerbeimmobilien. Sie profitieren durch Risikostreuung nach Nutzungsarten, Größenklassen und Mietern von den Immobilienmarktentwicklungen in verschiedenen Regionen.

Das hört sich sehr positiv an. Risiken gibt es keine?

Jede Geldanlage bringt auch Nachteile oder Risiken mit sich. Denken Sie zum Beispiel an das klassische Sparbuch, bei dem Sie riskieren, dass die Kaufkraft angesichts des Zusammenwirkens von Niedrigzinsen und Inflation kontinuierlich abnimmt.

Konjunkturzyklen können auch die Wertentwicklung von Immobilien beeinflussen. Dennoch sind wir davon überzeugt, dass die Vorteile unserer Immobilienfonds bei weitem überwiegen.

Ist die Investition in einen Immobilienfonds besser als der Kauf eines selbstgenutzten Hauses?

Unsere offenen Immobilienfonds investieren immer in eine Vielzahl von Objekten. Damit verringert sich das Risiko von Mietausfällen deutlich gegenüber einer Direktanlage in nur eine Immobilie. Auch der Umstand, dass in unseren Objekten langfristige Mietverträge vergeben werden, führt zu verlässlichen Einnahmen.

Attraktive Renditechancen ergeben sich aber nicht nur durch die regelmäßigen Einnahmen aus Mieten – sondern auch aus möglichen Wertsteigerungen der Objekte. Deshalb setzen wir auf Immobilien in Top-Lagen bzw. Metropolregionen.

Last but not least: Ein Teil der Erträge unserer Immobilienfonds bleibt – dank der sogenannten Teilfreistellung – steuerfrei. Bei den Publikums-Immobilienfonds der Deka beträgt diese Teilfreistellung 60 Prozent, bei Fonds mit überwiegend ausländischen Immobilien sogar 80 Prozent.

Investiert die Deka ausschließlich in Gewerbeimmobilien oder bietet sie auch Wohnfonds an?

Die Gespräche mit unseren exklusiven Vertriebspartnern, den Sparkassen, haben immer wieder das große Interesse von Privatanlegern an Wohnfonds gezeigt. Daher bieten wir ihnen über eine Kooperation mit Swiss Life Asset Managers seit 2019 auch die Möglichkeit, in einen Wohnfonds zu investieren.

Mit Swiss Life Asset Managers haben wir uns die Zusammenarbeit mit einem in diesem Segment sehr erfahrenen Partner gesichert. Im Fokus stehen moderne Wohnungen im mittleren Mietpreisniveau in europäischen Metropolen und Ballungsräumen.

Sie möchten in Wertpapiere investieren? Wir beraten Sie gern.

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