Steuern sparen beim Hausverkauf

Wann der Hausverkauf steuerfrei ist – und wann nicht

Beim Verkauf einer Immobilie müssen Sie mit bestimmten Nebenkosten rechnen – und unter Umständen fallen auch Steuern an. Sechs Dinge, die Sie über Steuern beim Immobilienverkauf wissen sollten.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, wissen Sie im Idealfall schon, dass bestimmte Nebenkosten anfallen. Der Eintrag ins Grundbuch, die Kosten für Makler, das Erstellen des Energieausweises – all das sind Posten, um die Sie nicht herumkommen.

Es kann aber auch passieren, dass Sie beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung Steuern bezahlen müssen. Das ist aber nur unter bestimmten Umständen der Fall. Wir erklären Ihnen, wann Steuern anfallen und wie Sie sie eventuell vermeiden können.

1. Vorsicht, Spekulationssteuer!

Für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken hat der Staat eine Spekulationsfrist festgelegt: Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ein Objekt kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie auf den dabei erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen.

Dies entfällt, wenn Sie in der Immobilie gewohnt haben oder noch wohnen.

Diese Steuer ist nicht für jeden gleich hoch, sondern richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz. Dementsprechend müssen Spitzenverdiener in einer hohen Steuerklasse deutlich mehr Spekulationssteuer zahlen als Normalverdiener.

Beispiel: Michael investiert 2013 in eine kleine Eigentumswohnung und bezahlt dafür 150.000 Euro. Sie ist beim Kauf bereits vermietet und er wohnt nie selbst dort. Jetzt will er die Wohnung verkaufen. Weil sie eine gute Lage hat, ist sie nun deutlich mehr wert. Michael findet einen Käufer und erzielt 2018 einen Preis von 200.000 Euro.

Da zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist die Spekulationsfrist noch nicht verstrichen. Michael muss also Spekulationssteuer auf den Gewinn entrichten.

2. Bei Eigennutzung steuerfrei

Das Beispiel zeigt, wie sehr die Spekulationsteuer am Gewinn aus einem Immobilienverkauf nagen kann. Allerdings gibt es eine Sonderregelung: Wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst genutzt haben, entfällt grundsätzlich die Spekulationsteuer. Dann spielt es keine Rolle, ob zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre Spekulationsfrist liegen.

Wenn Sie die ganze Zeit selbst in der Immobilie gewohnt haben, ist das ein klarer Fall von Eigennutzung. Das gilt auch, wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde oder der Eigentümer insgesamt mindestens fünf Jahre dort gelebt hat.

Beispiel: Miriam kauft 2010 für 300.000 Euro ein Haus und vermietet dieses bis 2012. 2014 zieht sie in das Haus ein und wohnt dort, bis sie es 2019 für 400.000 Euro verkauft. Obwohl zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Miriam das Haus zeitweise vermietet hatte, muss sie keine Spekulationssteuer zahlen. Aus rechtlicher Sicht liegt hier Eigennutzung vor und der Gewinn von 100.000 Euro ist steuerfrei.

Tipp: Damit Eigennutzung vorliegt, muss die Immobilie nicht unbedingt der Hauptwohnsitz sein. Auch bei einer hauptsächlich selbst genutzten Ferienwohnung geht der Staat von Eigennutzung aus. 

3. Nicht die Drei-Objekt-Grenze überschreiten

Beim Hausverkauf ist die Spekulationsfrist nicht das einzige, was Sie aus steuerlicher Hinsicht beachten müssen. Denn schneller als Sie denken, sind Sie rechtlich gesehen ein Immobilienhändler und müssen ein Gewerbe anmelden!

Entscheidend ist hierbei die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke verkaufen, wird das als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft.

Wenn das der Fall ist, müssen Sie nicht nur den Gewinn aus dem Verkauf versteuern, sondern auch ein Gewerbe anmelden und dementsprechend Steuern entrichten.

Die Drei-Objekt-Grenze ist unter Umständen schneller erreicht, als Sie annehmen. Wenn Sie beispielsweise ein großes Stück Bauland haben, lohnt sich eine Realteilung in mehrere Bauplätze. Verkaufen Sie nun drei Bauplätze, ist die Drei-Objekt-Grenze überschritten und Sie müssen Gewerbesteuer zahlen (§15 EStG).

Beispiel: Martin erbt ein großes Vermögen und investiert 2015 in ein Mehrfamilienhaus. In dem Haus gibt es sechs separate Wohnungen. Weil er nun ein Haus für sich und seine Familie baut, braucht Martin Eigenkapital und verkauft drei Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus.

Obwohl er als Angestellter arbeitet, muss er sich als Gewerbetreibender anmelden: Die Drei-Objekt-Grenze ist überschritten und er ist rechtlich gesehen ein gewerblicher Immobilienhändler.

Tipp: Wenn Sie auf einem Grundstück drei oder mehr Häuser als Eigentümer besitzen und verkaufen, gilt dies nicht als gewerblicher Handel. 

Infografik: Wann man die Drei-Objekt-Grenze überschreitet

4. Das gilt beim Erben und Schenken

Für den Fall, dass Sie eine Immobilie erben und nach Antritt des Erbes verkaufen, gilt die Spekulationsfrist nur unter ganz bestimmten Umständen.

Rechtlich gesehen ist Erben nicht dasselbe wie Erwerben. Das heißt: Auch wenn zwischen Erbantritt und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist keine Spekulationssteuer fällig. Entscheidend ist, wie lange dem Erblasser die Immobilie gehörte und ob sie von ihm oder ihr selbst genutzt wurde.

Sie erben also nicht nur die Immobilie, sondern auch die daran geknüpfte Spekulationsfrist. Wenn der Erblasser das Haus oder die Wohnung selbst genutzt hat oder mehr als zehn Jahre besessen hat, fällt keine Spekulationssteuer an.

Beispiel: Maria erbt von ihrer Mutter eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Die Verstorbene hatte die Immobilie 2016 erworben. Maria ist sich nicht sicher, ob sie Spekulationssteuer zahlen muss, falls sie einen Käufer findet. 

Diese Sorge ist aber unbegründet, da ihre Mutter die Immobilie selbst genutzt hat. Die Spekulationsfrist greift also in Marias Fall nicht, obwohl sie nie selbst in der Wohnung gelebt hat.

Tipp: Die Drei-Objekt-Grenze gilt nicht für vererbte Immobilien.

5. Das gilt beim Grundstücksverkauf

Im Grunde genommen gelten beim Verkauf eines Grundstücks dieselben Regeln wie beim Verkauf einer Immobilie. Es gibt also auch hier eine Spekulationsfrist und die Drei-Objekt-Regel.

Einziger Unterschied: Bei einem Grundstück kann keine Eigennutzung vorliegen. Mit Nutzung ist hier Wohnen gemeint. Auch wenn Sie das Grundstück beispielsweise als Garten genutzt haben, liegt keine Eigennutzung im rechtlichen Sinne vor. 

6. Was bei Verlusten passiert

In Zeiten stark ansteigender Immobilienpreise ist dies ein seltener Fall, kann aber durchaus vorkommen: Sie kaufen und verkaufen eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und machen dabei einen Verlust. Weil es keinen Gewinn gibt, wird natürlich keine Spekulationssteuer fällig.

Es ist möglich, diesen Verlust steuerlich geltend zu machen. Laut Gesetz (§23 EStG) müssen Sie allerdings im selben Kalenderjahr Gewinne aus Immobiliengeschäften gemacht haben, mit denen der Verlust verrechnet werden kann. Entscheidend ist, dass es sich tatsächlich um Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen handelt.

Beispiel: Max verkauft eine kürzlich erworbene Eigentumswohnung mit einem Verlust von 20.000 Euro. Bei einem Einfamilienhaus, das ihm ebenfalls gehörte, beweist er mehr Verkaufsgeschick und macht einen Gewinn von 100.000 Euro.

Weil der Verlust aus vergleichbaren Geschäften – man spricht hier von privaten Veräußerungsgeschäften mit Immobilien – entstanden ist, kann Max die beiden Beträge verrechnen. Er muss also nur auf 80.000 Euro Spekulationssteuer bezahlen.

Tipp: Detailierte Informationen zur Drei-Objekt-Grenze finden Sie im Amtlichen Einkommenssteuer-Handbuch.

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