Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert pro Quadratmeter Bodenfläche. Er wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen auf Basis echter Kaufpreise berechnet.
Die Kennzahl bildet nur den reinen Bodenwert ab, ohne Gebäude, Erschließung oder individuelle Besonderheiten. Die tatsächliche Grundstücksbewertung kann also abweichen.
Für Käufer und Käuferinnen bietet der Bodenrichtwert eine erste Einschätzung des Grundstückswerts. Verkaufende können ihn nutzen, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen wollen, kommen Sie um den Bodenrichtwert nicht herum. Diese amtliche Kennzahl verrät, wie viel der Grund und Boden in einem bestimmten Gebiet durchschnittlich wert ist – in Euro pro Quadratmeter. Der Wert basiert auf echten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke innerhalb einer Zone, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Dabei zählt der Bodenanteil, nicht die Gebäude. Ziel ist eine objektive und nachvollziehbare Einschätzung des Bodenwerts.
Klingt technisch, hilft aber ungemein – zum Beispiel, um einen fairen Grundstückspreis festzulegen oder um Ihre Baufinanzierung realistisch zu planen.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist keine Schätzung, sondern wird amtlich ermittelt. Alle zwei Jahre (in manchen Bundesländern auch jährlich) wird der Wert aktualisiert – je nach Marktlage kann er also steigen oder sinken. Sie erhalten ihn kostenlos über die Bodenrichtwertkarte Ihres Bundeslands oder über das Portal der Gutachterausschüsse (BORIS-Portal).
Die Daten für den Bodenrichtwert kommen aus der Arbeit der sogenannten Gutachterausschüsse. Diese sind in jeder Stadt und Gemeinde dafür zuständig, Daten aus realen Grundstücksverkäufen (unbebaute und bebaute Grundstücke) zu sammeln und die Grundstückswerte in einem bestimmten Gebiet zu analysieren. Die Berechnungen basieren auf den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Daraus entsteht ein durchschnittlicher Wert.
Dieser Wert gilt für das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück – ein Grundstück mit typischer Lage, Größe, Erschließung und Nutzung innerhalb der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Das Ergebnis hilft Ihnen dabei, den Wert Ihres Grundstücks innerhalb dieser Zone zu ermitteln – aber es sagt noch nicht alles über den tatsächlichen Preis aus.
Der Bodenrichtwert ist also ein statistischer Referenzwert, aber kein konkreter Preis für Ihr individuelles Grundstück. Er ist der Startpunkt, der Grundstückswert das Ziel. Dazwischen liegt die individuelle Prüfung.
Hinweis: Für die neue Grundsteuer ist der Bodenrichtwert ebenfalls relevant.
Der Bodenrichtwert ist zwar aus echten Zahlen gewonnen, bleibt aber ein Mittelwert. Viele Merkmale beeinflussen die durchschnittliche Grundstücksbewertung einer Zone und fließen damit in das standardisierte Bodenrichtwertgrundstück ein.
Zentral, ruhig, ländlich – je gefragter, desto höher ist der Bodenwert.
Unregelmäßige oder sehr große Flächen können den Wert senken.
Ein Gebiet mit freistehenden Einfamilienhäusern wird anders bewertet als eines mit Mehrfamilienhäusern oder Gewerbe.
Strom, Wasser, Abwasser und Straßenanschlüsse erhöhen den Wert.
Handelt es sich um tragfähigen Untergrund? Gibt es Altlasten (zum Beispiel Schadstoffe) oder Altbauten im Gebiet?
Angebot, Nachfrage und die Entwicklung der Region beeinflussen den Wert ebenfalls.
Hinweis: Der tatsächliche Preis eines Grundstücks kann – besonders in Mischgebieten mit vielen Ausnahmen – stark vom mittleren Wert abweichen. Je homogener eine Zone ist, etwa in Neubaugebieten, desto aussagekräftiger ist der Bodenrichtwert.
Die drei Begriffe klingen ähnlich, meinen aber jeweils etwas anderes:
Wenn Sie den Wert eines Grundstücks ermitteln wollen, bildet der Bodenrichtwert Ihre Grundlage. Sie brauchen daneben aber zum Beispiel zusätzlich Angaben zu:
Bei bebauten Grundstücken kommt es darauf an, wie es um die Gebäude auf dem Grund bestellt ist. Falls hohe Kosten für die Beseitigung alter Immobilien entstehen, mindert dies den Wert des Grundstücks.
Die Grundstücksart hat zudem großen Einfluss auf den individuellen Bodenwert. Der Bodenrichtwert mag zwar für eine Zone identisch sein, jedoch schwankt der tatsächliche Bodenwert – je nachdem, ob Sie einen Acker, ein erschlossenes Bauland oder ein voll bebautes Grundstück kaufen oder verkaufen wollen.
Kurz zusammengefasst: Auch wenn zwei Grundstücke in der gleichen Bodenrichtwertzone liegen, können ihre Boden- und Grundstückswerte sehr unterschiedlich sein – je nachdem, ob sie bereits erschlossen, bebaut oder nur für die Zukunft vorgesehen sind.
Sie wollen ein Grundstück verkaufen oder überlegen, ein Angebot anzunehmen? Jetzt benötigen Sie eine Antwort auf die Frage: Wie viel ist das Grundstück wirklich wert? Ein offizielles Gutachten ist dafür nicht immer notwendig.
Sie können den Bodenwert relativ einfach selbst berechnen. In vielen Fällen genügt das – etwa, wenn Sie sich nur einen ersten Überblick verschaffen möchten.
So lässt sich der Wert des Grundstücks zumindest überschlägig berechnen. Aber: Auch weiche Kriterien wie eine „besonders ruhige Lage" oder „gute Aussicht" fließen in die letztendliche Preisbildung für ein Grundstück ein. Der Bodenrichtwert bildet das nicht ab. Deshalb ist der Wert zwar ein guter Startpunkt für die Grundstückswertermittlung, aber kein Garant für den tatsächlichen Verkaufspreis.
Übrigens: Auch Banken und Sparkassen arbeiten mit dem Bodenrichtwert. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem durchschnittlichen Bodenwert, kann das Einfluss auf die Kreditvergabe für eine Immobilienfinanzierung haben.
Wenn Sie mehr Sicherheit brauchen – etwa bei einem Erbfall, einer Scheidung oder einem geplanten Verkauf – hilft nur ein professionelles Verkehrswertgutachten. Dabei kommen je nach Art des Grundstücks das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren zum Einsatz.
Ein erfahrener Gutachter oder eine Gutachterin berücksichtigt dann unter anderem:
Das Ergebnis ist ein belastbarer Marktwert, den Sie bei Verhandlungen, steuerlichen Fragen oder rechtlichen Auseinandersetzungen verwenden können.
Eine Wertermittlung für ein Grundstück oder eine Immobilie soll und kann nicht aus dem Bauch heraus passieren. Deshalb sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei standardisierte Verfahren vor:
Der Bodenrichtwert fließt in alle drei Verfahren ein. Alle Details zu den verschiedenen Bewertungsmethoden lesen Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Manchmal lohnt es sich, ein Grundstück nicht als Ganzes zu verkaufen, sondern in mehrere Parzellen aufzuteilen. So können mehrere Bauplätze entstehen – das steigert den Grundstückswert.
Rechtlich geschieht dies durch die sogenannte Realteilung. Voraussetzung ist, dass die Teilstücke von einer Vermessungsingenieurin oder einem Vermessungsingenieur neu vermessen werden. Die neuen Daten werden beim Vermessungs- oder Katasteramt in den Flurplan eingetragen. Dies wird anschließend ins Grundbuch übertragen – erst danach ist die Teilung rechtskräftig. Für die Änderung am Grundbuch sind Gebühren fällig, die sich nach der Größe des Grundstücks richten.
Ob eine Realteilung sinnvoll ist, hängt von Lage, Größe und Nachfrage für das Grundstück ab. Bedenken Sie: Für ein Mehrfamilienhaus kann ein großer Bauplatz interessanter sein als einzelne Bauplätze.
Hinweis: Von der Realteilung zu unterscheiden ist die ideelle Teilung. Dabei wird ein Grundstück auf mehrere Eigentümerinnen und Eigentümer aufgeteilt. Das passiert beispielsweise, wenn zwei Ehepartner oder Ehepartnerinnen ein Grundstück kaufen und sich gemeinsam ins Grundbuch eintragen lassen.
Der Bodenrichtwert ist ein hilfreicher Startpunkt, wenn Sie den Wert eines Grundstücks ermitteln wollen. Er macht den Markt transparenter und ist oft die erste Zahl, auf die Kreditinstitute oder Käuferinnen und Käufer schauen. Doch verlassen Sie sich nicht allein auf diesen Mittelwert. Jedes Grundstück ist einzigartig. Nutzen Sie den Bodenrichtwert also als Kompass, aber ergänzen Sie ihn mit einem genauen Blick aufs Grundstück selbst. Im Zweifel lohnt sich der Schritt zu einer erfahrenen Immobilienexpertin oder einem Immobilienexperten Ihrer Sparkasse.
Die meisten Bundesländer stellen den Bodenrichtwert kostenlos online zur Verfügung. Über das sogenannte BORIS-Portal Ihres Bundeslands finden Sie die passende Bodenrichtwertkarte. Dort sehen Sie, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt und wie hoch der Quadratmeterwert aktuell ist.
Neben dem Bodenrichtwert wirken sich diese Punkte auf den Grundstückswert aus:
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Boden allein – also ohne Bebauung, ohne besondere Merkmale, ohne Infrastruktur. Der Grundstückswert betrachtet das gesamte Grundstück, inklusive Gebäude, Erschließung, individueller Lage und Zustand. Für eine realistische Einschätzung brauchen Sie beides.
In der Regel alle zwei Jahre, manchmal auch jährlich – das hängt vom Bundesland ab. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen jeweils eine neue Bodenrichtwertkarte, die den aktuellen Stand der Kaufpreise in den Regionen widerspiegelt.
Die zuständigen Gutachterausschüsse legen den Bodenrichtwert fest. Sie werten dazu alle Grundstücksverkäufe in der jeweiligen Gemeinde aus und ermitteln einen durchschnittlichen Bodenwert für typische Grundstücke in einer bestimmten Zone. Die Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Ja – mit dem Bodenrichtwert, Ihrer Grundstücksfläche und etwas Recherche können Sie eine erste Schätzung selbst durchführen. Als einfacher Impuls reicht das oft aus. Wenn Sie verkaufen, erben oder bauen wollen, ist aber eine Beratung durch Ihre Sparkasse und ein Verkehrswertgutachten sinnvoll. So treffen Sie Ihre Entscheidungen auf einer sicheren Grundlage.
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Grundlage, um den Angebotspreis realistisch einzuschätzen – egal ob Sie kaufen oder verkaufen. Er hilft bei Verhandlungen, beeinflusst die Finanzierung und bildet die Basis für professionelle Immobilienbewertungen.
