Das bestimmt, was Ihr Grundstück wert ist
Von Bodenrichtwerten und Realteilungen
Bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen, müssen Sie ein realistisches Bild von dessen Wert haben. Dabei spielt nicht nur die Lage eine Rolle. Wir erklären Ihnen, was den Wert Ihres Grund und Bodens bestimmt und wann dessen Teilung für Sie Sinn ergibt.
Der Immobilienmarkt ist in Bewegung. Vielerorts steigen die Preise für Häuser und Wohnungen– ein Trend, der sich in den vergangenen Jahren verfestigt hat. Das gilt übrigens auch für Bauplätze, vor allem in der Nähe von größeren Städten. Aber ist auch Ihr Grundstück im Wert gestiegen? Wie wird der Bodenwert ermittelt? Und woher wissen Sie überhaupt, wie viel Sie für Ihr Grundstück verlangen können. Bevor Sie diese Fragen beantworten können, müssen Sie die Art Ihres Grundstücks kennen. Neben der Lage ist die Grundstückskategorie der wichtigste Faktor bei der Wertermittlung.
Die verschiedenen Arten von Grundstücken
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland kann und darf aktuell nicht bebaut werden. Es ist noch nicht erschlossen und es liegt keine Baugenehmigung vor. Man geht aber mit großer Wahrscheinlichkeit davon aus, dass das Land in absehbarer Zeit bebaut werden darf.
Abgeleitet wird diese Wahrscheinlichkeit aus der Bauleitplanung der Gemeinde und der Entwicklung des Gebiets, in dem sich das Grundstück befindet. Dies ist in der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) so festgelegt.
Wenn das für Sie kompliziert klingt, haben Sie Recht. Wann genau ein Stück Land die Schwelle zum Bauerwartungsland überschreitet, kann schwierig zu bestimmen sein und wird oftmals lokal unterschiedlich gehandhabt. Wenn Sie sich nicht sicher sind, erfragen Sie am besten bei der Gemeinde den Status.
Nicht-erschlossenes Baugrundstück
Einen Schritt weiter ist Ihr Grundstück, wenn es sich um ein Baugrundstück handelt. Das Land wurde von der Gemeinde bereits als bebaubarer Grund eingestuft und es soll in absehbarer Zeit mit dem Bau begonnen werden. Man spricht hier von baureifem Land, weil die Erschließung unmittelbar beginnen könnte.
Bauplatz
Wenn Sie einen Bauplatz Ihr Eigen nennen, steht einer Bebauung nichts mehr im Wege: Es wurde von der Gemeinde als Baugrundstück eingestuft und ist bereits erschlossen. Die Erschließung meint hier den Anschluss an die Infrastruktur. Im Einzelnen kann die Erschließung folgende Punkte umfassen:
- Anschluss ans Straßennetz
- Anschluss ans Stromnetz
- Gasanschluss
- Telefonanschluss
- Kampfmittelbeseitigung
- Maßnahmen zum Wasserschutz
- Ersatzpflanzungen
Was genau die Erschließung bei Ihrem Grundstück beinhaltet, sollten Sie mit einem Fachmann klären.
Bebautes Grundstück
Bei einem bebauten Grundstück ist davon auszugehen, dass es erschlossen ist – immerhin standen oder stehen Wohnhäusern oder Gewerbeimmobilien auf dem Grund.
Es kommt darauf an, um was für eine Bebauung es sich handelt und wie deren Zustand ist. Müssen die Gebäude unter hohen Kosten abgerissen werden? Können vielleicht Teile der alten Häuser für neue Immobilien genutzt werden? Die Beantwortung dieser Fragen hilft bei der Einschätzung, wie sich die Bebauung auf den Grundstückswert auswirkt.
Was ist wie viel wert?
Viele Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle. Wenn die Merkmale der Grundstücke sehr ähnlich oder gleich sind, können Sie davon ausgehen, dass das Bauerwartungsland am wenigsten wert ist. Das liegt daran, dass noch nicht klar ist, wann der Grund bebaut werden kann. Zudem steht die Erschließung noch aus.
Weil auch diese Erschließung sehr kostspielig sein kann, ist ein fertiger Bauplatz gemeinhin wertvoller als ein nicht-erschlossenes Baugrundstück.
Bei bebauten Grundstücken kommt es darauf an, wie es um die Gebäude auf dem Grund bestellt ist. Falls hohe Kosten für die Beseitigung der alten Immobilien entstehen, mindert dies den Wert des Grundstücks.
Verfahren zur Wertbestimmung
Der Grundstückswert soll nicht einfach aus dem Bauch heraus entschieden werden. Außerdem ist eine gewisse Transparenz für Verkäufer und Käufer wünschenswert. Deshalb sind in der Wertermittlungsverordnung verschiedene Verfahren vorgesehen, um den Wert besser bestimmen zu können.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Grundstücke und deren Verkaufspreis herangezogen, um den Preis einschätzen zu können. Fast alle Grundstücke weisen individuelle Merkmale auf, weswegen eine komplette Vergleichbarkeit quasi nie gegeben ist. Aber zumindest kann das Vergleichswertverfahren eine gute Einschätzung für den preislichen Rahmen geben.
Bodenrichtwert
Die Bodenrichtwerte werden von den Gemeinden alle zwei Jahre erhoben und dienen normalerweise als Grundlage zur Besteuerung von Grundstücken. Sie werden aber auch zur Bestimmung von Grundstückswerten herangezogen.
Die Werte werden durch die amtlichen Kaufpreissammlungen bestimmt. Dazu werden viele Grundstücksverkäufe in einem Gebiet zusammengerechnet, dann wird ein Durchschnittswert gebildet.
Bei der Wertermittlung wird der Bodenrichtwert zusammen mit anderen Faktoren zur Schätzung des Verkehrswertes herangezogen. Diese anderen Faktoren können sein:
- Größe und Form des Grundstücks
- Lage
- Art der Pflanzung auf dem Grundstück
- Eigenschaften des Bodens
- Erschließung
Die Bodenrichtwerte sind mittlerweile für alle Bundesländer auch online verfügbar. Die Informationen bekommen Sie über das sogenannte VBORIS-System Ihres Bundeslandes oder über die Gutachterausschüsse.
Der Bodenrichtwert ist nur ein Anhaltspunkt
Experten sind sich oftmals einig darin, dass der Bodenrichtwert wirklich nur das ist, was der Name besagt: ein Richtwert. Deshalb sollten ihn Verkäufer von Grundstücken kennen, aber sich nicht alleine auf ihn verlassen.
Wenn sowohl Vergleichswertverfahren und Bodenrichtwerte zu kurz greifen und Sie sich unsicher sind bei der Bewertung Ihres Grundstücks, sollten Sie auf jeden Fall einen Makler hinzuziehen. Meist geht es um sehr viel Geld und es lohnt sich, die Unterstützung eines Profis anzufordern.
Den Grundstückswert maximieren: die Realteilung
Unter Umständen kann es sinnvoll sein das Grundstück nicht als Ganzes zu verkaufen, sondern in mehrere Parzellen aufzuteilen. Im Idealfall so, dass mehrere Bauplätze entstehen. Das kann insgesamt gut für den Verkaufswert sein.
Rechtlich geschieht dies durch die sogenannte Realteilung. Voraussetzung ist, dass die Teilstücke neu vermessen werden. Dazu bestellen Sie einen Vermessungsingenieur, der die Grundstücke neu einmisst. Die neuen Daten werden beim Vermessungs- oder Katasteramt in den Flurplan eingetragen. Dies wird ins Grundbuch übertragen und die Teilung ist rechtskräftig. Für die Änderung am Grundbuch sind Gebühren fällig, die sich nach der Größe des Grundstücks richten.
Ob eine Realteilung für Sie in Frage kommt, hängt vor allem von der Lage und Größe des Grundstücks ab. Die entscheidende Frage ist: Kann es in mehrere Parzellen aufgeteilt werden, die sich jeweils als Bauplatz eignen?
Sie sollten aber auch mögliche Käufer im Auge haben: Ist das Grundstück für die Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus geeignet, kann es für Sie besser sein, es so zu verkaufen wie es ist.
Tipp: Von der Realteilung zu unterscheiden ist die ideelle Teilung. Dabei wird ein Grundstück auf mehrere Eigentümer aufgeteilt. Das passiert beispielsweise, wenn zwei Ehepartner ein Grundstück kaufen und sich gemeinsam ins Grundbuch eintragen lassen.
