Neue Grundsteuer-Abgabefrist: Was Sie jetzt wissen und tun müssen

Grundstücksdaten bis Ende Januar 2023 übermitteln, sonst drohen Geldstrafen bis zu 25.000 Euro


Die Finanzminister der Länder haben entschieden: Eigentümer und Eigentümerinnen dürfen ihre Grundsteuererklärung später einreichen. Bis Ende Januar 2023 müssen wichtige Grundstücksdaten beim Finanzamt eingegangen sein. Das entlastet viel Bürger und Bürgerinnen sowie Steuerberater und -beraterinnen. Hier finden Sie alles Wesentliche, um die Gründe für die notwendige Neuberechnung besser zu verstehen, sowie eine Übersicht der Daten, die die einzelnen Bundesländer einfordern.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Grundsteuer wird vom Finanzamt neu berechnet.
  • Immobilienbesitzerinnen und -besitzer müssen bis zum 31.01.2023 wichtige Grundstücksdaten an ihr Finanzamt schicken.
  • Wer dem Finanzamt seine Daten nicht übermittelt, muss mit hohen Strafzahlungen rechnen.
  • Alle Bundesländer haben Grundsteuer-Informationsportale für Grundstücksbesitzer eingerichtet.

Viele Daten, harte Deadlines, hohe Strafen

Ab 2025 darf die alte Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Frist gesetzt, weil die bisherigen Berechnungen auf veralteten Werten von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland beruhen, was zu ungerechter Besteuerung geführt hat.

Die Finanzämter und Gemeinden arbeiten mit Hochdruck daran, die neue Grundsteuer vorzubereiten. Sie gilt zwar erst ab dem 1. Januar 2025. Aber die Finanzämter müssen für rund 24 Millionen Wohn- und 12 Millionen Gewerbeimmobilien neue Grundsteuerbescheide erlassen.

Für die neue Berechnung der Steuersätze benötigen die Finanzämter zahlreiche Daten. Diese müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien zwischen Anfang Juli 2022 und Ende Januar 2023 über das Steuerportal „Elster“ einreichen. Ausnahmen auf Papier sind nur für ältere und hilfsbedürftige Menschen erlaubt, die nicht über die entsprechende Technik verfügen. Eine rechtzeitige Übermittlung der Daten an den Fiskus ist gesetzlich vorgeschrieben: Nach einem Versäumen der Frist wollen die Finanzämter nur eine Mahnung versenden. Danach drohen Verspätungszuschläge und Geldstrafen bis zu 25.000 Euro.

Für Immobilien, für die auch nach einer Mahnung keine Daten übermittelt wurden, nehmen die Finanzämter eine Schätzung vor. Die fällt in der Regel zu Ungunsten der Eigentümer und Eigentümerinnen aus.

Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine wichtige Einnahmequelle. Die jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden können Vermieter und Vermieterinnen über die Nebenkostenabrechnung auch auf Mietende umlegen.

Drei Berechnungsmodelle: Je nach Bundesland werden andere Daten abgefragt

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien müssen die Angaben bereitstellen und eine sogenannte Feststellungserklärung einreichen. Dafür gelten je nach Bundesland andere Regeln und Daten, denn jedes Land konnte sein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer beschließen:

Bodenwertmodell

Am einfachsten haben es die Eigentümerinnen und Eigentümer in Baden-Württemberg. Dort entscheidet nur die Grundstücksfläche, kombiniert mit dem amtlich ermittelten Bodenrichtwert, über die Höhe der neuen Grundsteuer. Die Größe des Gebäudes darauf und sein Wert sind unerheblich. Folgende Daten müssen zusammengetragen werden:

  • Grundbuchdaten,
  • Art der Nutzung,
  • Bodenrichtwert,
  • Aktenzeichen des Einheitswertes und
  • Grundstücksfläche

Flächenfaktormodell

Etwas arbeitsintensiver ist das Flächenfaktormodell in Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Dafür benötigen die Finanzämter:

  • Grundbuchdaten,
  • Art der Nutzung,
  • Aktenzeichen des Einheitswertes,
  • Wohnfläche und
  • Grundstücksfläche

Bundesmodell

Den größten Aufwand verursacht die Berechnung in den anderen elf Bundesländern (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern). Das vom Bund vorgeschlagene Modell, daher auch Bundesmodell genannt, soll die Werte der Grundstücke und Gebäude möglichst genau abbilden:

  • Grundbuchdaten,
  • Art der Nutzung,
  • Bodenrichtwert,
  • Aktenzeichen des Einheitswertes,
  • Wohnfläche,
  • Art der Immobilie,
  • Anzahl der Wohnungen und ihre Größe,
  • Anzahl Garagen und Stellplätze,
  • mögliches Gebäudealter und
  • Grundstücksfläche

So setzt sich die Grundsteuer zusammen

Die Grundsteuer B wird in drei Schritten ermittelt. Auf Grundstücke mit Wohnbebauung wird sie jährlich erhoben.

  1. Schritt: Der Einheitswert wird durch das Finanzamt festgelegt.
  2. Schritt: Die Steuermesszahl wird bestimmt. Bei bebauten oder unbebauten Grundstücken und Immobilien liegt diese zwischen 2,6 und 3,5 Promille.
  3. Schritt: Der Einheitswert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. So ergibt sich der Steuermessbetrag.
  4. Schritt: Der Steuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert. So ergibt sich die Grundsteuer.

 

Legt das Finanzamt beispielsweise für eine Wohnimmobilie 100.000 Euro fest, gilt dieser Betrag als Grundlage für die Berechnung. Ist die Steuermesszahl 3,5 angesetzt, werden die 100.000 damit multipliziert. Das Ergebnis: Ein Steuermessbetrag von 350. Diese 350 wird mit dem Hebesatz der Gemeinde, beispielsweise 400 Prozent, multipliziert. Die Grundsteuer beträgt: 1.400 Euro.

Bei Fragen Grundbuchamt und Boris konsultieren

Die wenigsten Menschen dürften schon über die benötigten Daten verfügen. Um sie zusammenzutragen, ist der Besuch des Grundbuchamts der jeweiligen Kommune hilfreich. Denn im Grundbuch finden sich unter anderem die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registrierungsnummer“ des Anwesens.

Den im Bodenwert- und im Bundesmodell geforderten Bodenrichtwert (der für die Grundsteuer anzusetzende Preis für das Grundstück) liefert das Online-System „Boris“. Das ist auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer zu finden. Dort müssen die Immobilieneigentümerinnen oder -eigentümer lediglich Ort und Straße eingeben bzw. ihr Grundstück auf einer Online-Landkarte anklicken. Dann erfahren sie – meist kostenlos – die Quadratmeterpreise.

Adlerauge auf bei der Berechnung der Wohnfläche

Die Größe der Wohnfläche findet sich meist in Bauplänen, Kaufverträgen oder Versicherungspolicen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen lässt sie sich auch der Nebenkostenabrechnung oder dem Mietvertrag entnehmen.

Liegen keine offiziellen Flächenangaben vor, müssen die Wohnungen oder Häuser gemessen werden. Es gibt professionelle Vermesser, die das für einige hundert Euro erledigen. Übernehmen die Besitzerinnen oder Besitzer selbst diese Aufgabe, ist es wichtig, sich nach der Wohnflächenverordnung zu richten. Sie legt fest, welche Räume als Wohnfläche gelten.

Nicht mitgezählt werden müssen für gewöhnlich Keller, Abstellräume oder die Waschküche. Räume mit Dachschrägen, niedrigen Deckenhöhen und ein Schwimmbad zählen in der Regel halb, ein Balkon oder eine Terrasse ein Viertel. 

Je größer, neuer oder unbebaut aber baureif – desto teurer

Bei dieser Berechnung ist es wichtig, sehr genau vorzugehen. Denn: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer. Bei der Angabe des Baujahrs gilt der Erstbezug. Kernsanierungen müssen ebenfalls angegeben werden. Denn sie erhöhen den Wert – und damit die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer.

Einige Bundesländer wie Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben noch eine Sonderregelung festgelegt, um die Bebauung von Grundstücken zu fördern: Ist das Grundstück unbebaut aber baureif, dürfen die Kommunen eine höhere Grundsteuer festlegen.

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Grundsteuerreform

Die Idee hinter der Grundsteuer ist, dass durch Grundstücke Kosten für die Gemeinden entstehen – zum Beispiel durch Ausgaben für die Infrastruktur. Durch die Steuer sollen die Eigentümer an diesen Kosten beteiligt werden.

Die Grundsteuer besteuert Besitz und Bebauung von Grundstücken. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer fällt die Grundsteuer regelmäßig an. Bei der Berechnung der Grundsteuer sind die relevanten Werte von zahlreichen Faktoren abhängig: Unter anderem davon, ob sich die Immobilie in den neuen oder alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die bislang bestehende Form der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Richter begründen ihr Urteil damit, dass die Werte völlig überaltert sind und damit gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung im Grundgesetz verstoßen. Außerdem urteilte das Gericht, dass bis Ende 2024 rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssen.

Ab 1. Januar 2025 muss die reformierte Grundsteuer angewandt werden. Ende 2019 wurde deshalb auf Bundesebene das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) verabschiedet. Die Umsetzung des Gesetzes liegt nun maßgeblich bei den Bundesländern und Kommunen.

Die Gesetzesänderung sieht vor, dass die Grundsteuer wertabhängig bleibt. Es gibt eine Klausel, die den Bundesländern erlaubt, eigene Regeln für die Berechnung der Grundsteuer aufzustellen. Insgesamt soll die Reform kostenneutral ausfallen und Grundbesitzerinnen sowie -besitzer sollen in Zukunft nicht höher besteuert werden.

Nach der Reform berechnet sich die Grundsteuer anhand des „Grundsteuerwerts“ wie bislang: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Ein Hebesatz ist ein Faktor, den die Gemeinde festlegt und der dazu dient, die tatsächliche Höhe einer Steuerschuld zu bestimmen. Hebesätze werden auf die Realsteuern (Gewerbesteuer, Grundsteuer) angewandt. Sie werden in Prozent ausgedrückt. Der Steuermessbetrag wird mit bindender Wirkung für die Gemeindevertretung durch die Finanzverwaltung ermittelt. Beträgt ein Hebesatz beispielsweise 350 Prozent, wird der Steuermessbetrag mit 3,5 multipliziert.

Den Wert ermittelt das zuständige Finanzamt auf Grundlage der Grundsteuererklärung, die Eigentümerinnen und Eigentümer abgeben müssen. Erster Stichtag für die Bewertung ist der 1.1.2022.

Das Grundsteuerreformgesetz sieht vor, dass zum 1.1.2022 eine Neubewertung der Grundstücke erfolgt. Dabei ändern sich die grundsätzlichen Positionen zur Berechnung der Steuer nicht. Dennoch müssen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer ab 2022 höhere Grundsteuern zahlen. Der Grund: Viele Gemeinden erhöhen die Hebesätze für die Grundsteuer. In vielen Kommunen steigt die Grundsteuer sogar zweistellig. 

In den Innenstadtlagen dürfte es ab 2025 noch einmal teurer werden. Denn hier sind die Immobilienpreise und die Mieten in den zurückliegenden Jahren stärker gestiegen als auf dem Land. Dort dürfte es dagegen preiswerter werden.

 


Ziel der Grundsteuerreform ist es, für Fairness zu sorgen sowie die bisherigen Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Die Reform soll „aufkommensneutral“ bleiben. Das bedeutet, dass die jährlichen Steuereinnahmen, sprich die Steuerlast für Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, insgesamt nicht steigen werden. Wie sich das auswirkt, bleibt noch abzuwarten.

 

 


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