Grundsteuererklärung: Eigentümer sollten jetzt schnell sein

Ab 2025 darf die alte Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Frist gesetzt, weil die bisherigen Berechnungen auf veralteten Werten von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland beruhen, was zu ungerechter Besteuerung geführt hat.

Die Finanzämter und Gemeinden arbeiten mit Hochdruck daran, die neue Grundsteuer vorzubereiten. Sie gilt zwar erst ab dem 1. Januar 2025. Aber die Finanzämter müssen für rund 24 Millionen Wohn- und 12 Millionen Gewerbeimmobilien neue Grundsteuerbescheide erlassen.

Für die neue Berechnung der Steuersätze benötigen die Finanzämter zahlreiche Daten. Diese müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien bis Ende Januar 2023 über das Steuerportal „Elster“ einreichen. Ausnahmen auf Papier sind nur für ältere und hilfsbedürftige Menschen erlaubt, die nicht über die entsprechende Technik verfügen. Eine rechtzeitige Übermittlung der Daten an den Fiskus ist gesetzlich vorgeschrieben: Nach einem Versäumen der Frist wollen die Finanzämter nur eine Mahnung versenden. Danach drohen Verspätungszuschläge und Geldstrafen bis zu 25.000 Euro.

Für Immobilien, für die auch nach einer Mahnung keine Daten übermittelt wurden, nehmen die Finanzämter eine Schätzung vor. Die fällt in der Regel zu Ungunsten der Eigentümer und Eigentümerinnen aus.

Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine wichtige Einnahmequelle. Die jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden können Vermieter und Vermieterinnen über die Nebenkostenabrechnung auch auf Mietende umlegen.

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien müssen die Angaben bereitstellen und eine sogenannte Feststellungserklärung einreichen. Dafür gelten je nach Bundesland andere Regeln und Daten, denn jedes Land konnte sein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer beschließen:

Die wenigsten Menschen dürften schon über die benötigten Daten verfügen. Um sie zusammenzutragen, ist der Besuch des Grundbuchamts der jeweiligen Kommune hilfreich. Denn im Grundbuch finden sich unter anderem die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registrierungsnummer“ des Anwesens.

Den im Bodenwert- und im Bundesmodell geforderten Bodenrichtwert (der für die Grundsteuer anzusetzende Preis für das Grundstück) liefert das Online-System „Boris“. Das ist auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer zu finden. Dort müssen die Immobilieneigentümerinnen oder -eigentümer lediglich Ort und Straße eingeben bzw. ihr Grundstück auf einer Online-Landkarte anklicken. Dann erfahren sie – meist kostenlos – die Quadratmeterpreise.

Die Größe der Wohnfläche findet sich meist in Bauplänen, Kaufverträgen oder Versicherungspolicen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen lässt sie sich auch der Nebenkostenabrechnung oder dem Mietvertrag entnehmen.

Liegen keine offiziellen Flächenangaben vor, müssen die Wohnungen oder Häuser gemessen werden. Es gibt professionelle Vermesser, die das für einige hundert Euro erledigen. Übernehmen die Besitzerinnen oder Besitzer selbst diese Aufgabe, ist es wichtig, sich nach der Wohnflächenverordnung zu richten. Sie legt fest, welche Räume als Wohnfläche gelten.

Nicht mitgezählt werden müssen für gewöhnlich Keller, Abstellräume oder die Waschküche. Räume mit Dachschrägen, niedrigen Deckenhöhen und ein Schwimmbad zählen in der Regel halb, ein Balkon oder eine Terrasse ein Viertel. 

Bei dieser Berechnung ist es wichtig, sehr genau vorzugehen. Denn: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer. Bei der Angabe des Baujahrs gilt der Erstbezug. Kernsanierungen müssen ebenfalls angegeben werden. Denn sie erhöhen den Wert – und damit die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer.

Einige Bundesländer wie Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben noch eine Sonderregelung festgelegt, um die Bebauung von Grundstücken zu fördern: Ist das Grundstück unbebaut, aber baureif, dürfen die Kommunen eine höhere Grundsteuer festlegen.