Die Grundsteuer wird vom Finanzamt neu berechnet. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sind von deutlich höheren Belastungen betroffen.
Mitunter lohnt es sich, gegen bereits
verschickte Steuerbescheide Einspruch zu erheben.
Alle Bundesländer haben Informationsportale eingerichtet.
Seit Anfang 2025 darf die alte Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Frist gesetzt, da die bisherigen Berechnungen auf veralteten Werten von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland beruhen, was zu ungerechter Besteuerung geführt hat.
Für die neue Kalkulation der Steuersätze mussten die Immobilieninhabenden von 24 Millionen Wohn- und 12 Millionen Gewerbeimmobilien bereits bis Ende Januar 2023 zahlreiche Daten an die Finanzämter übermitteln (in Bayern war das bis Ende April 2023 möglich). 94 Prozent haben die Grundsteuererklärung bisher abgegeben (Stand: Januar 2024). Der Nachrichtenagentur dpa zufolge fehlen aber immer noch mehr als eine Million Grundsteuererklärungen.
Wer die Daten zu spät einreicht, riskiert Verspätungszuschläge und Geldstrafen bis zu 25.000 Euro. Für Immobilien, für die auch nach einer Mahnung keine Daten übermittelt wurden, nehmen die Finanzämter eine Schätzung vor. Die fällt in der Regel zu Ungunsten der Eigentümer und Eigentümerinnen aus.
Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine wichtige Einnahmequelle. Die jährliche Steuer auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden können Vermieter und Vermieterinnen über die Nebenkostenabrechnung auch auf Mietende umlegen.
Bis Mitte Dezember 2024 wurden fast 24 Millionen Steuerbescheide ausgestellt. Demzufolge warten nach wie vor mehr als die Hälfte der Eigentümer und Eigentümerinnen auf die Entscheidung zu ihrer Grundsteuer.
Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind die Grundsteuereinnahmen bundesweit zwischen 2013 und 2023 um 25,2 Prozent gestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 lagen sie 2,9 Prozent über dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Weitere Zahlen liegen noch nicht vor.
Diese Zahlen spiegeln die Entwicklung vor Inkrafttreten der Grundsteuerreform Anfang 2025 wider:
Aufkommensneutralität bedeutet, dass eine Steuerreform die Gesamteinnahmen des Staates oder der Kommunen nicht erhöhen soll – auch wenn einzelne Eigentümer danach mehr oder weniger zahlen. Bei der Grundsteuerreform wurde dieses Ziel vielerorts verfehlt. Hauptgründe für die Belastungszunahme sind gestiegene kommunale Hebesätze und höhere Bodenrichtwerte, vor allem in Städten. Auch das Frühjahrsgutachten der Immobilienbranche bestätigt, dass viele Städte und Gemeinden die Reform zur Einnahmesteigerung genutzt haben.
Besonders Eigentümer und Eigentümerinnen großer Wohnimmobilien und baureifer, unbebauter Grundstücke müssen teils deutliche Aufschläge zahlen. Auch ältere Immobilien in einfachen Lagen sind wegen gestiegener Bodenrichtwerte betroffen. Laut einer Studie von Haus & Grund ist die Steuerbelastung in 79 Prozent der Fälle gestiegen oder gleichgeblieben. Besonders betroffen sind Ein- und Zweifamilienhäuser mit durchschnittlich 119 Prozent höheren Abgaben, Eigentumswohnungen mit 40 Prozent und Mehrfamilienhäuser mit 111 Prozent.
Die Reform war von Beginn an rechtlich umstritten und ist Gegenstand zahlreicher Musterklagen und Gerichtsverfahren: Verbände wie Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler schlagen Alarm und raten pauschal zum Einspruch.
Die Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit betreffen vor allem:
Der „Bund der Steuerzahler Deutschland“ und der Immobilieneigentümerverband „Haus & Grund Deutschland“ betreiben Musterverfahren. Das letzte Wort zur Verfassungsmäßigkeit wird das Bundesverfassungsgericht haben. Erste Entscheidungen werden für 2026 erwartet.
Hinweis: Die meisten Steuerpflichtigen müssen ab 2025 die neue Grundsteuer zahlen, selbst wenn sie Einspruch eingelegt haben. Nur in Einzelfällen ist die Zahlung ausgesetzt – etwa, wenn ein Gericht ausdrücklich eine Aussetzung der Vollziehung angeordnet hat.
Eigentümerinnen und Eigentümer haben einen Monat nach Erhalt ihres Bescheides Zeit für einen Einspruch.
Ein genereller Einspruch wird empfohlen, da spätere Korrekturen durch ein Verfassungsgerichtsurteil dann auch rückwirkend gelten könnten.
Die Grundsteuerreform hat in einigen Fällen zu drastischen Erhöhungen geführt:
(Quelle: "Bund der Steuerzahler" und Verband „Haus & Grund“)
Sollte eine Verfassungsklage eingereicht und auch zugelassen werden, würden Bescheide nur noch unter Vorbehalt ausgestellt. Da dies bisher nicht der Fall sei, sollten sich Steuerzahlende durch einen generellen Einspruch absichern, so Kai H. Warnecke, der Präsident von „Haus & Grund“. Würde das aktuelle Grundsteuergesetz für verfassungswidrig erklärt, wäre das Urteil auch für alle Bescheide bindend – unabhängig davon, ob eine einzelne Person Einspruch beim Finanzamt eingelegt hat.
Beanstanden können Sie den Bescheid beim ersten Mal kostenlos. Beachten Sie aber die Frist: Innerhalb eines Monats nach Ausstellung der Mitteilung muss Ihr Einwand eingegangen sein. Entsprechende Musterschreiben finden Sie beispielsweise bei Haus & Grund beziehungsweise beim Bund der Steuerzahler online im Internet.
Lehnt das Finanzamt den Einspruch ab, müsste die Eigentümerschaft vor dem Finanzgericht klagen.
Am einfachsten haben es die Immobilieninhabenden in Baden-Württemberg. Dort entscheidet nur die Grundstücksfläche, kombiniert mit dem amtlich ermittelten Bodenrichtwert, über die Höhe der neuen Grundsteuer. Wie groß das Gebäude darauf ist und welchen Wert es hat, spielt keine Rolle. Folgende Daten müssen erhoben werden:
Am einfachsten haben es die Eigentümerinnen und Eigentümer in Baden-Württemberg. Dort entscheidet nur die Grundstücksfläche, kombiniert mit dem amtlich ermittelten Bodenrichtwert, über die Höhe der neuen Grundsteuer. Wie groß das Gebäude darauf ist und welchen Wert es hat, spielt keine Rolle Folgende Daten müssen erhoben werden:
Etwas arbeitsintensiver sind die jeweiligen Flächenmodelle in Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) und Hamburg (Wohnlagenmodell). Dafür benötigen die Finanzämter:
In den übrigen elf Bundesländern (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern) ist der Ermittlungsaufwand am größten. Das vom Bund vorgeschlagene Modell, daher auch Bundesmodell genannt, soll Boden- und Gebäudewerte möglichst genau abbilden:
Die Grundsteuer wird in vier Schritten ermittelt. Auf Grundstücke mit Wohnbebauung wird sie jährlich erhoben.
Legt das Finanzamt beispielsweise für eine Wohnimmobilie 100.000 Euro fest, gilt dieser Betrag als Grundlage für die Berechnung. Ist die Steuermesszahl mit 0,031 Prozent angesetzt, werden die 100.000 mit 0,00031 multipliziert (das entspricht dem Dezimalwert von 0,031 Prozent). Das Ergebnis: Ein Steuermessbetrag von 31. Diese 31 wird mit dem Hebesatz der Gemeinde, beispielsweise 400 Prozent, multipliziert. Die Grundsteuer beträgt 31 x 4 = 124 Euro.
Die wenigsten Menschen dürften bereits über die erforderlichen Daten verfügen. Um sie zusammenzutragen, ist der Besuch des Grundbuchamts der jeweiligen Kommune hilfreich. Denn im Grundbuch finden sich unter anderem die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registriernummer“ des Anwesens.
Den im Bodenwert- und im Bundesmodell geforderten Bodenrichtwert (der für die Grundsteuer anzusetzende Preis für das Grundstück) liefert das Bodenrichtwertinformationssystem „Boris“. Das ist auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer zu finden. Dort müssen die Immobilieneigentümer lediglich Ort und Straße eingeben bzw. ihr Grundstück auf einer Online-Landkarte anklicken. Dann erfahren sie – meist kostenlos – die Quadratmeterpreise.
Die Größe der Wohnfläche findet sich meist in Bauplänen, Kaufverträgen oder Versicherungspolicen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen lässt sie sich auch der Nebenkostenabrechnung oder dem Mietvertrag entnehmen.
Liegen keine offiziellen Flächenangaben vor, müssen die Wohnungen oder Häuser vermessen werden. Es gibt professionelle Vermessungstechniker, die dies für einige hundert Euro übernehmen. Wenn die Immobilieninhabenden diese Aufgabe selbst übernehmen, ist es wichtig, sich nach der Wohnflächenverordnung zu richten. Sie legt fest, welche Räume zur Wohnfläche zählen.
Keller-, Abstell- und Waschräume sind in der Regel nicht mitzuzählen. Räume mit Dachschrägen, niedriger Deckenhöhe und ein Schwimmbad zählen in der Regel hälftig, ein Balkon oder eine Terrasse zu einem Viertel.
Bei dieser Berechnung ist es wichtig, sehr genau vorzugehen. Denn: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer. Bei der Angabe des Baujahrs gilt der Erstbezug. Kernsanierungen müssen ebenfalls angegeben werden. Denn sie erhöhen den Wert – und damit die Bestimmungsgrundlage für die Abgabe auf Grundbesitz.
Einige Länder wie Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben noch eine Sonderregelung festgelegt – die sogenannte Grundsteuer C –, um die Bebauung von Grundstücken zu fördern: Ist das Grundstück unbebaut, aber baureif, dürfen die Kommunen eine höhere Abgabe auf Grundbesitz festlegen.
Die Grundsteuer besteuert den Besitz und die Bebauung von Grundstücken. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer fällt die Abgabe auf Grundbesitz regelmäßig an. Bei der Berechnung der Abgabe auf Grundbesitz sind die relevanten Werte von zahlreichen Faktoren abhängig: Unter anderem davon, ob sich das Grundstück in den neuen oder alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt. Das bisherige Modell der Grundbesitzabgabe basiert auf dem Einheitswert,
Diese Unterschiede führten zu Ungleichbehandlungen, was einer der Gründe für die Grundsteuerreform war.
Das
Bundesverfassungsgericht hat bereits 2018 entschieden, dass die bislang
geltende Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Richter
begründen ihr Urteil damit, dass die zugrunde gelegten Einheitswerte völlig
veraltet seien und damit gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes
verstießen. Daraufhin mussten rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu
bewertet werden.
Seit 1. Januar
2025 wird die reformierte Grundsteuer angewandt. Ende 2019 wurde deshalb auf
Bundesebene das Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) verabschiedet. Die Umsetzung
des Gesetzes liegt nun maßgeblich bei den Ländern und Kommunen.
Die
Gesetzesänderung sieht vor, dass die Abgabe auf Grundbesitz wertabhängig
bleibt. Es gibt eine Klausel, die den Bundesländern erlaubt, eigene Regeln für
die Berechnung der Grundbesitzabgabe aufzustellen. Bundesweit gerechnet soll
die Reform für die Kommunen in Summe einnahmenneutral ausfallen – das heißt,
die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollen sich durch die Neuregelung nicht
erhöhen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass viele Städte und Gemeinden höhere
Einnahmen erzielen als vor der Reform. Für einige Personen kann das im
Einzelnen höhere Steuern bedeuten, für andere dann entsprechend weniger.
Nach der Reform berechnet sich die Grundsteuer anhand des „Grundsteuerwerts“ wie bislang:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.
Ein Hebesatz ist ein Faktor, den die Gemeinde festlegt und
der dazu dient, die tatsächliche Höhe einer Steuerschuld zu bestimmen.
Hebesätze werden auf die Realsteuern (Gewerbesteuer, Grundsteuer) angewandt.
Sie werden in Prozent angegeben. Der Steuermessbetrag wird mit bindender
Wirkung für die Gemeindevertretung durch die Finanzverwaltung ermittelt.
Beträgt ein Hebesatz beispielsweise 350 Prozent, wird der Steuermessbetrag mit
dem Faktor 3,5 multipliziert.
Den Wert
ermittelt das zuständige Finanzamt auf Grundlage der Grundsteuererklärung, die Immobilieninhabende
abgeben müssen. Die Regelung betrifft auch unbebaute Grundstücke, für die die
Abgabe ebenfalls fällig wird. Das Verfahren, um die Höhe der Steuer zu
berechnen, unterscheidet sich von Land zu Land.
Die grundsätzlichen Positionen zur Berechnung der Steuer ändern sich nicht. Allerdings müssen viele Immobilieninhabende ab 2025 mehr Abgabe auf Grundbesitz zahlen. Der Grund: Viele Gemeinden erhöhen die Hebesätze für die Grundsteuer. Teilweise nutzen sie auch die Spielräume der Reform aus, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Das hat nichts mit der Reform zu tun, sondern liegt an lokalen Beschlüssen der Gemeinden. In vielen Kommunen steigt die Grundsteuerabgabe sogar zweistellig.
Es ist möglich, dass die Grundsteuer in Innenstadtlagen teurer wird, weil das Bundesmodell stärker auf wertabhängige Faktoren wie den Bodenrichtwert und die Wohnfläche setzt. Diese Werte sind in städtischen Gebieten oft deutlich höher als in ländlichen Regionen.
Auf dem Land könnte die Abgabe auf Grundbesitz niedriger ausfallen, da dort die Bodenrichtwerte und Immobilienwerte in der Regel geringer sind.
Hinweis: In Bundesländern, die von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben (z. B. Bayern mit dem Flächenmodell), hängt die Grundsteuer nicht direkt von den Immobilienwerten ab. Hier könnte die Änderung weniger spürbar sein, unabhängig von der Lage.
Ziel der
Grundsteuerreform ist es, für Fairness zu sorgen und die bisherigen
Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Die Reform soll „einnahmenneutral“
bleiben. Das bedeutet, dass die jährlichen Steuereinnahmen der Kommunen dadurch
insgesamt nicht steigen werden. Erste Auswertungen zeigen jedoch, dass dieses
Ziel in vielen Städten und Gemeinden nicht erreicht wurde. Im Einzelfall können
die Steuerlasten für Immobilieninhabende jedoch je nach Region, Lage und
Immobilie steigen oder sinken.
Die Abgabe auf
Grundbesitz sollte unter anderem gerechter werden. Der Steuerrechtsexperte
Gregor Kirchhof argumentiert aber, dass die neue Grundsteuer-Berechnung in
einigen Bundesländern verfassungswidrig sei. Er kritisiert, wie die
Bodenrichtwerte zur Berechnung eingesetzt werden. Seiner Ansicht nach sind die
Bodenrichtwerte nicht vergleichbar, auch würden viele Faktoren wie Baumängel,
Altlasten oder Denkmalschutz bei der Grundstücksbewertung nicht berücksichtigt.
Das betrifft all jene Länder, die das vom Bund empfohlene Berechnungsmodell
nutzen, sowie Baden-Württemberg. Mehrere Verfahren sind inzwischen beim
Bundesfinanzhof (BFH) anhängig, erste Entscheidungen werden für 2025 oder 2026
erwartet.
Wenn Sie den Grundsteuerbescheid vom zuständigen Finanzamt erhalten haben, bleibt Ihnen ein Monat Zeit für einen Einspruch. Dabei können Sie beispielsweise fehlerhafte Daten und Informationen bemängeln, die beim Berechnen verwendet wurden. Wenn Sie Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes an sich haben, können Sie auch das als Grund anführen. Musterschreiben finden Sie im Internet. Der erste Einspruch ist kostenfrei. Sollte das Finanzamt Ihren Einspruch ablehnen, bleibt Ihnen eine Klage vor dem Finanzgericht.
Wenn Sie den Grundsteuerbescheid von der zuständigen Steuerbehörde erhalten haben, bleibt Ihnen ein Monat Zeit für Ihren Vorbehalt. Dabei können Sie beispielsweise fehlerhafte Daten und Informationen bemängeln, die beim Berechnen verwendet wurden. Wenn Sie Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes an sich haben, können Sie auch das als Grund anführen. Musterschreiben finden Sie im Internet. Der erste Einspruch ist kostenfrei. Sollte das Amt Ihre Anfechtung ablehnen, bleibt Ihnen eine Klage vor dem Finanzgericht.
Hinweis: Auch wenn Sie Einspruch einlegen, müssen Sie die im Bescheid festgesetzte Grundsteuer zunächst bezahlen. Sollte der Einspruch erfolgreich sein, wird Ihnen die zu viel gezahlte Steuer rückerstattet.
Die Gemeinden setzen ihre Hebesätze selbst fest. Der Hebesatz ist einer der Faktoren, die die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer bestimmen. Dabei unterscheiden die Kommunen in der Regel zwischen 3 Hebesätzen:
