Energieausweis: Das müssen Sie wissen

Alles über den energetischen Steckbrief für Wohngebäude

Wände, Fenster, Türen, Dach und Heizung – für den Energieausweis kommt alles an einem Gebäude auf den Prüfstand. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, bekommen Sie dadurch wichtige Informationen über den Wert der Immobilie und die zu erwartenden Energiekosten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • In der Regel dürfen Immobilien nur noch mit einem gültigen Energieausweis verkauft (oder neu vermietet) werden.
  • Es gibt den bedarfs- und den verbrauchsorientierten Energieausweis.
  • Die Preise dafür unterscheiden sich deutlich.
  • Die Erstellung eines Energieausweises ist nur von dafür ausgebildeten Experten zulässig.
  • Billiganbieter im Internet sind meist unseriös.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, interessieren Sie sich für alle technischen Daten rund um die Immobilie. Dazu zählen aber nicht nur Quadratmeterzahlen, Bausubstanz und Baujahr. Auch die Energieeffizienz gehört zu den entscheidenden Kriterien, die Sie prüfen sollten, bevor Sie zuschlagen und das Objekt kaufen.

Entscheidend für die Bewertung der Effizienz ist der sogenannte Energieausweis. Er bietet eine Evaluierung der energetischen Daten: Je besser die Immobilie beim Stromverbrauch abschneidet, desto niedriger sind theoretisch die zu erwartenden Energiekosten.

In Immobilienanzeigen verpflichtend

Beim Verkauf einer Immobilie ist der aktuelle Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis zu beschaffen und spätestens bei der Besichtigung ungefragt vorzuzeigen. Gesetzliche Grundlage dafür ist die Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014. Sie regelt auch, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis auf jeden Fall in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen:

  • Baujahr der Immobilie
  • Effizienzklasse der Immobilie
  • Energieträger für die Heizung im Gebäude
  • Endenergiebedarf oder Energieverbrauchswert

Bedarfs- oder verbrauchsorientiert – die verschiedenen Energieausweise

Es gibt zwei Varianten von Energieausweisen: Der verbrauchsorientierte Ausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie jährlich verbraucht haben. Grundlage für die Berechnung sind die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre.

Die Zahlen sagen aber nicht, ob die Bewohner besonders sparsam waren oder ob sie es gerne sehr warm mochten. Das ist der Nachteil beim verbrauchsorientieren Energieausweis: Die persönlichen Vorlieben der bisherigen Eigentümer beim Heizen können die Effizienzwerte des Gebäudes überschatten. Wenn die Immobilie beispielsweise in den vergangenen Jahren leer stand, sagt der Verbrauchsausweis gar nichts aus.

Der Bedarfsausweis ist umfassender und basiert nicht auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten. Stattdessen untersucht der Aussteller des Ausweises die wichtigsten Eckdaten in seiner Berechnung. Dazu zählen Baujahr, Angaben zum Gebäudetyp (wie Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus), Bauunterlagen und weitere technische Daten, vor allem über die Heizung im Objekt. Auf dieser Grundlage wird der Energiebedarf berechnet und im Energieausweis eingetragen.

Abbildung eines Energieausweises

Wann der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist

Zumeist können Eigentümer von Immobilien wählen, ob sie beim Verkauf einen verbrauchs- oder einen bedarfsorientierten Energieausweis beantragen. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen der aufwändigere Bedarfsausweis Pflicht ist:

  • Das trifft zu für alte Bestandsgebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und in denen es bis zu vier Wohnungen gibt.
  • Von dieser Pflicht ausgenommen sind Gebäude, die nach 1977 energetisch saniert wurden. Dann reicht ein Verbrauchsausweis.
  • Bei Gewerbeimmobilien greift diese Regelung nicht. Es genügt auch bei älteren Gebäuden der Verbrauchsausweis. Kompliziert wird es bei Mischgebäuden. Wenn weder Gewerbe- noch Wohnnutzung dominiert, werden die Gebäudeteile getrennt behandelt.

Das Ampelsystem der Effizienzklassen

So kompliziert die Erhebung der Daten für den Energieausweis sein kann, so einfach ist es, ihn zu lesen: Im Prinzip funktioniert die Anzeige im Ausweis wie eine Ampel. Zeigt der Pfeil in den grünen Bereich, ist der zu erwartende Energieverbrauch eher gering. Steht die Anzeige auf Gelb, gibt es Verbesserungspotenzial. Im roten Bereich müssen Sie sich auf hohe Energiekosten oder eine grundlegende Sanierung einstellen.

Neben der farblichen Einteilung gibt es im Energieausweis auch eine Einteilung nach Energieeffizienzklassen. Sie kennen das vielleicht von technischen Geräten wie beispielsweise Kühlschränken. Bei Immobilien reicht das Spektrum von der besten Klasse A+ bis zur schlechtesten H.

Außerdem können Sie dem Energieausweis den genauen Energieverbrauch in Kilowattstunden (kWp) entnehmen.

Was sonst noch im Energieausweis steht

Die wichtigsten Daten stehen gleich oben auf der ersten Seite und sind gut zu erkennen: Die Ampel zeigt an, in welchem Bereich sich der Energieverbrauch bewegt. Zudem finden sich dort Angaben zum Gebäude und zur Fläche sowie Aussagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien und zum Lüftungskonzept.

Wichtig ist auch der Primärenergiekennwert (PE-Kennwert). Daraus lassen sich die Auswirkungen der Energieversorgung für die Umwelt ablesen, weil auch die Art des Brennstoffs eine Rolle spielt. Deshalb schneiden hier Immobilien, die mit erneuerbaren Energien versorgt werden, besonders gut ab.

Seit dem 1. November 2020 enthält der Energieausweis zusätzliche Angaben zu den CO2-Emmissionen, die durch Primärenergieverbrauch in einem Gebäude entstehen. Die Maßnahme soll den tatsächlichen Energiebedarf und den daraus entstehenden CO2-Ausstoß transparenter machen.

Nicht nur auf den Energieausweis verlassen

Durch die farbliche Kennzeichnung, die Effizienzklasse und die anderen Daten bekommen Sie wichtige Fingerzeige auf den Energieverbrauch der Immobilie. Dennoch sollten Sie sich nicht allein auf den Energieausweis verlassen, da zahlreiche weitere Faktoren Ihre zukünftigen Energiekosten beeinflussen können.

Prüfen Sie deshalb, wie aussagekräftig der Energieausweis in Ihrem Fall ist. Wie schon beschrieben: Wenn eine Immobilie lange Zeit leer stand, sagt der Verbrauchsausweis nicht viel aus. Außerdem gilt der Energieausweis immer für ganze Gebäude. In der Dachgeschosswohnung könnten Sie aber womöglich einen ganz anderen Energieverbrauch als im Erdgeschoss haben.

Vor allem bei Verbrauchsausweisen ist deshalb eine gewisse Vorsicht geboten. Informieren Sie sich beim Verkäufer über möglichst viele weitere Details, wenn Sie die Energiekosten genau abschätzen wollen.

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Das dürfen nur Fachleute mit spezieller Ausbildung. Das sind in der Praxis oft Architekten, Heizungsbauer, Schornsteinfeger und Ingenieure. Den bedarfsorientierten Energieausweis stellt normalerweise ein zertifizierter Energieberater aus.

Es gibt auch im Internet zahllose Angebote für das Erstellen von Energieausweisen. Darunter befinden sich leider auch schwarze Schafe. Schauen Sie sich deshalb den Energieausweis genau an und prüfen Sie, so gut es Ihnen möglich ist, wie plausibel die Angaben sind.

Gültigkeit des Energieausweises

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Das gilt gleichermaßen für den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Ob die Gültigkeitsdauer abgelaufen ist, kann in den meisten Fällen der Kopfzeile des Energieausweises entnommen werden (siehe dort „Gültig bis …“).

Bestehen Sie auf den Energieausweis

Bei allen Schwächen, die vor allem der Verbrauchsausweis hat: Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, sollten auf jeden Fall auf Vorlage des Energieausweises bestehen. Falls sich der Verkäufer weigert, begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld geahndet.

Wichtige Fragen und Antworten

Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen den Energieausweis nur Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis ausstellen. Dazu zählen unter anderem Ingenieure, Architekten und Handwerker. Im GEG sind alle Voraussetzungen dafür festgelegt.

Da es aber kein amtliches Zertifikat für die Zulassung gibt, sind klare Angaben des Ausstellers wichtig, dass er die GEG-Anforderungen erfüllt. Wer Energieausweise ohne Berechtigung ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die kann mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden.

In der Energieeffizienz-Expertenliste  ist eine Datenbank mit Energieberatern hinterlegt, deren Qualifikation regelmäßig überprüft wird. Sie wird von der Deutschen Energieagentur (dena) betreut.

Der Energieausweis, oder auch Energiepass, weist den energetischen Zustand des betreffenden Gebäudes aus. Er beurteilt diesen und gibt Hinweise auf die künftigen Betriebskosten. Außerdem enthält er wichtige Informationen über die Heizungsart (etwa Gas, Holzpellets oder Öl) und beziffert weitere energetische Kennwerte.

Anhand des Energieausweises lässt sich erkennen, wie hoch die laufenden Energiekosten ausfallen werden. Diese Informationen sind eine wichtige Entscheidungshilfe beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung.

Bei Verkauf oder Neuvermietung einer Immobilie sind die Eigentümer dazu verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen. Ausgenommen davon sind denkmalgeschützte Gebäude sowie Häuser mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.

Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung 1977 oder später errichtet wurden, besteht Wahlfreiheit beim Energieausweis. Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten gilt ebenfalls Wahlfreiheit – unabhängig vom Baujahr. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurden, ist hingegen der bedarfsorientierte Energieausweis (Bedarfsausweis) vorgeschrieben.

Nein. Verkaufen Eigentümer eine Immobilie ohne Energieausweis oder mit fehlerhaften Angaben, droht ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Der Preis eines Energieausweises hängt von vielen Faktoren ab. Der Aufwand zur Erstellung eines Bedarfsausweises ist in der Regel sehr viel höher als der zur Erstellung eines Verbrauchsausweises. Das liegt daran, dass dem Bedarfsausweis eine theoretische Kalkulation zugrunde liegt, die die Haustechnik und Bauweise des Gebäudes (Dach, Heizung, Fenster und Wände) als Grundlage für die Berechnung des theoretischen Energiebedarfes nutzt.

Als Faustregel kann man sagen, für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet der Verbrauchsausweis 50 bis 100 Euro, der Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro.


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