Möblierte Wohnungen kosten in Großstädten deutlich mehr als unmöblierte; wie viel vom Mietpreis auf die Möbel entfällt, blieb Mietern bislang oft verborgen.
Das ändert sich: Vermieter müssen Kaltmiete und Möblierungszuschlag künftig getrennt ausweisen; und der Zuschlag wird erstmals bundesweit gedeckelt.
Wer kurzfristig und unkompliziert wohnen will, profitiert vom Modell. Wer langfristig plant, fährt mit einer unmöblierten Wohnung meist günstiger.
Wer für ein Praktikum, ein Projekt oder einen beruflichen Neustart in eine andere Stadt zieht, sucht oft vor allem eines: eine schnelle Lösung. Genau hier setzt möbliertes Wohnen an. Bett, Schrank, Küche, vielleicht sogar eine Waschmaschine – alles steht schon bereit. Meist geht es sogar ohne Umzugswagen.
Besonders in Großstädten boomt das Angebot. Doch die Bequemlichkeit hatte in den vergangenen Jahren ihren Preis. Viele möblierte Wohnungen kosteten deutlich mehr als vergleichbare unmöblierte Objekte. Kritiker sprachen sogar von einem Geschäftsmodell zulasten von Wohnungssuchenden.
Eigentlich hatte der Gesetzgeber gegengesteuert: Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen; sie soll Mieten in angespannten Märkten begrenzen. In der Praxis ließ sich die Regel jedoch häufig nicht durchsetzen. Viele Vermieter verlangten eine sogenannte All-inclusive-Miete. Im Mietvertrag stand lediglich ein Gesamtbetrag. Wie hoch die eigentliche Kaltmiete war und welcher Anteil auf die Möbel entfiel, blieb dann unklar.
Hinzu kam: Schon eine minimale Ausstattung mit Bett, Tisch und Stühlen genügte häufig, um eine Wohnung als möbliert anzubieten. Wer die Miethöhe überprüfen wollte, musste den Wert der Möbel oft selbst nachweisen – ein Aufwand, den viele Mieter scheuten.
Die Folgen zeigen sich in Zahlen aus Ballungsräumen wie Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf oder Stuttgart. In Berlin lagen beispielsweise die Angebotsmieten für möblierte Wohnungen zeitweise fast 6 Euro pro Quadratmeter über vergleichbaren unmöblierten Wohnungen. Wie sich dieser Aufpreis von 2012 bis 2024 entwickelt hat, zeigt der Vergleich der Angebotsmieten in ausgewählten Großstädten. Laut einer vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zitierten Studie war der Möblierungszuschlag nur in gut jedem zehnten Mietvertrag separat ausgewiesen.
Wer eine möblierte Wohnung mietet, könnte erwarten, dass das Gesetz genau festlegt, welche Möbel vorhanden sein müssen. Tatsächlich fehlte eine solche Definition jahrzehntelang. Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt zwar die möblierte Vermietung, schreibt aber nicht vor, ab wann eine Wohnung als möbliert gilt. Diese Lücke nutzten manche Vermieter aus, um einen Möblierungszuschlag zu verlangen.
Erst die Gerichte schufen im Laufe der Jahre Leitlinien. Demnach gilt eine Wohnung in der Regel als voll möbliert, wenn der Vermieter den überwiegenden Teil der für einen Haushalt notwendigen Einrichtung stellt. Dazu zählen neben Bett, Tisch, Stühlen und Schränken häufig auch Lampen, Gardinen sowie eine funktionsfähige Küchenausstattung mit Geräten.
Die geplante Mietrechtsreform 2026 setzt deshalb nicht bei der Definition „möbliert“ an. Stattdessen soll sie die Miethöhe transparenter machen und Möblierungszuschläge begrenzen. So soll unterbunden werden, dass schon wenige Einrichtungsgegenstände als Rechtfertigung für drastisch höhere Mieten dienen.
Die Mietrechtsreform soll nun Schlupflöcher verhindern. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf „Mietrecht II" am 29. April 2026 beschlossen. Geltendes Recht ist er aber noch nicht. Bundestag und Bundesrat beraten den Entwurf derzeit; mit einem Inkrafttreten ist frühestens im Herbst 2026 zu rechnen.
Transparenzpflicht: Vermieter müssen Kaltmiete und Möblierungszuschlag künftig getrennt im Mietvertrag ausweisen. Für Mieterinnen und Mieter wird damit erstmals klar erkennbar, ob der verlangte Preis angemessen ist. Wer die Aufteilung weglässt, dessen Wohnung gilt mietrechtlich als unmöbliert – mit voller Mietpreisbremse.
Deckelung des Möblierungszuschlags (zweistufig): Der Entwurf kombiniert zwei Regelungen.
10-Jahre-Grenze: Die lineare Abschreibung der Möbel wird verbindlich. Nach 10 Jahren kann für Möbel kein Möblierungszuschlag mehr angesetzt werden.
Nachweispflicht: Wer einen höheren Zuschlag verlangt, muss den tatsächlichen Wert der Einrichtung nachvollziehbar belegen, Anschaffungskosten und Kaufdatum der Möbel inklusive.
Geltungsbereich: Die neuen Regeln sollen primär für Neuvermietungen und Vertragsänderungen gelten.
Kurzzeitmietverträge – die große Ausnahme schrumpft: Besonders attraktiv war für Vermieter bislang die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch"; solche Zeitmietverträge waren häufig von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das soll sich ändern: Die Sonderregelung greift künftig grundsätzlich nur noch bei Mietverhältnissen von höchstens 6 Monaten, in Ausnahmefällen bis zu 8 Monaten. Wer länger in einer möblierten Wohnung lebt, fällt damit deutlich stärker unter den Schutz des regulären Mietrechts.
Indexmieten – Bremse bei starker Inflation: Bisher konnten Mietsteigerungen die Entwicklung des Verbraucherpreisindex nahezu vollständig nachvollziehen. Künftig soll eine Bremse greifen: Steigt die Inflation um mehr als 3 Prozent pro Jahr, wirkt sich der darüberliegende Anteil nur noch zur Hälfte auf die Miete aus; das ist besonders wirksam in angespannten Wohnungsmärkten.
Mietpreisbremse – schärfere Auskunftspflichten: Sie begrenzt seit 2015 die Miete bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bislang mussten Vermieter nicht von sich aus offenlegen, was die Vormiete war oder warum sie einen höheren Preis verlangen. Mieterinnen und Mieter mussten aktiv nachfragen, oft bis vor Gericht. Das soll sich ändern: Künftig sollen Vermieter diese Informationen unaufgefordert mitteilen müssen.
Im Mietrecht und in der Bewertung von Möblierungszuschlägen
wird sehr genau zwischen verschiedenen Qualitäts- und Ausstattungsstufen
unterschieden. Gerichte und offizielle Bewertungsleitlinien (wie etwa die
derzeit aktuellen Berliner
Leitlinien für Möblierungszuschläge) teilen die Möblierung in der Regel in 3
Kategorien ein:
Die Einteilung in diese Standards hat starke Auswirkungen auf die finanzielle Berechnung des Möblierungszuschlags:
Was für Mieterinnen und Mieter eine praktische Lösung ist, bedeutet für Vermieter vor allem eines: mehr Aufwand. Die Reform verschärft das noch: Sie schränkt Ertragsmöglichkeiten ein und erhöht die Dokumentationspflichten. Ob sich möbliertes Vermieten künftig noch rechnet, hängt stark vom Einzelfall ab.
Für Wohnungssuchende zählt vor allem eines: Wie gut passt eine möblierte Wohnung zur eigenen Lebenssituation? Zwischen schneller Verfügbarkeit und höheren Kosten zeigt sich schnell, wie gut die Vorteile zur eigenen Lebenssituation passen.
Trotz der vorgeschlagenen Reform sehen Experten weiterhin Möglichkeiten, Regelungen zu umgehen. Dazu gehören die Vermietung an Unternehmen statt an Privatpersonen; Gewerbemietverträge fallen grundsätzlich nicht unter Neuregelungen des Mietrechts II. Auch die erste Neuvermietung nach einer umfassenden Modernisierung bleibt eine Ausnahme, da Vermieter hier weiterhin deutlich höhere Mieten verlangen dürfen. Wer die Kaltmiete bereits über der zulässigen Grenze ansetzt, kann den Gesamtpreis trotzdem in die Höhe treiben – denn die Mietpreisbremse greift nur, wenn Mieterinnen und Mieter sie aktiv einfordern. Daran ändert auch die Reform nichts.
Und die Umwandlung von Wohnraum in Ferienunterkünfte bleibt in manchen Städten ein Thema, sofern kommunale Vorschriften dies zulassen. Dennoch erwarten Mieterverbände, dass die neuen Regeln einen Großteil der bisherigen Geschäftsmodelle spürbar unattraktiver machen. Aufwendiger werden sie in jedem Fall.
Möbliertes Wohnen bleibt eine praktische Lösung für Menschen, die schnell und unkompliziert eine Unterkunft benötigen. Gerade für Studierende, Berufseinsteiger, Beschäftigte auf Zeit oder Menschen in Trennungssituationen kann das Konzept viel Stress ersparen.
Wer jedoch langfristig wohnen möchte, sollte genau hinschauen. Die neue Mietrechtsreform sorgt zwar für mehr Transparenz und stärkeren Mieterschutz. Trotzdem lohnt es sich, Mietvertrag, Möblierungszuschlag und Vertragsdauer sorgfältig zu prüfen. Denn auch künftig gilt: Nicht jede voll möblierte Wohnung ist automatisch ihr Geld wert.
Stand: 04.06.2026
Hier dreht sich alles ums Geld. Mit uns bleiben Sie auf dem Laufenden und erfahren alles über clevere Spartipps, lukrative Anlagemöglichkeiten, smarte Altersvorsorgen und News aus der Finanzwelt. Denn: Wissen zahlt sich aus!
