Ab Juli 2026 werden Indexmieten gedeckelt: Die Miete darf pro Jahr nur noch um maximal 3,5 Prozent steigen – selbst bei höherer Inflation.
Die Reform erschwert teure Kurzzeit- und möblierte Vermietungen deutlich: Möblierungszuschläge werden begrenzt und die Mietpreisbremse gilt bundesweit bis Ende 2029 weiter.
Vermieter müssen künftig einen Teil der Kosten für Gas- und Ölheizungen übernehmen, darunter CO2-Preis, Gasnetzentgelte und Biogas-Aufschläge.
Wer eine Gasheizung hat, kennt das Problem: Seit der CO2-Bepreisung steigen die Heizkosten; unabhängig davon, ob man sparsam heizt oder nicht. Genau hier setzt die Reform an: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, das voraussichtlich noch vor der Sommerpause 2026 in Kraft treten könnte, erlaubt Vermietern weiterhin den Einbau von Gas- und Ölheizungen – knüpft daran aber eine klare Bedingung: Wer als Vermieter diese Entscheidung trifft, haftet künftig auch für einen Teil der Folgekosten. CO2-Preis, Gasnetzentgelte, Biogasaufschläge, all das wird hälftig geteilt.
Parallel dazu tritt das „Mietrecht II" in Kraft: ein Paket, das Schlupflöcher bei Indexmieten, Möblierungszuschlägen und Kurzzeitverträgen schließt. Beides zusammen soll sicherstellen, dass steigende Energiekosten nicht einseitig auf Mieterinnen und Mieter abgewälzt werden.
Weil die Koalition ab Juli 2026 auch Kurzzeitmieten einschränken will, trifft die Reform gezielt das Geschäftsmodell „Business-Apartment“: Wohnungen, die Vermieter teuer möbliert für wenige Monate vermieten, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Dieser Wohnraum soll so auf den regulären Mietmarkt zurückfinden. Zusätzlich verlängert die Koalition die Mietpreisbremse bundesweit einheitlich bis Ende 2029.
Indexmieten dürfen laut Entwurfstext
des Bundesjustizministeriums künftig um maximal 3,5 Prozent pro Jahr steigen.
Höhere Inflationsraten können nicht mehr vollständig auf Mieter und Mieterinnen
umgelegt werden. Damit soll verhindert werden, dass Inflationsschübe direkt und
ungefiltert zu Mieterhöhungen führen.
Eines der schärfsten Schwerter der neuen Mietrechtsreform ist die Begrenzung des Möblierungszuschlags:
Vermieter möblierter Wohnungen sind künftig zur Transparenz verpflichtet: Der Möblierungszuschlag muss ausdrücklich ausgewiesen werden und ist begrenzt auf 5 Prozent der Nettokaltmiete oder den realen Zeitwert der Möbel – je nachdem, welcher Betrag niedriger ausfällt.
Beispiel: Wenn 5 Prozent der Kaltmiete 40 Euro wären, der berechnete Zeitwert der Möbel aber nur 30 € pro Monat ergibt, darf der Vermieter nur 30 € verlangen. So soll verhindert werden, dass eine Wohnung mit einer 20 Jahre alten, wertlosen Küche mit einem pauschalen Aufschlag von hunderten Euro vermietet wird.
Die lineare Abschreibung wird verbindlich. Nach 10 Jahren gelten Möbel rechtlich als „abgewohnt". Der Zeitwert ist dann nahe Null.
Wer eine Wohnung mit alten Möbeln vermietet, darf künftig faktisch keinen nennenswerten Aufschlag mehr verlangen.
Vermieter können den Zuschlag nicht mehr in einer „Pauschalmiete“ verstecken: Im Mietvertrag muss nun explizit stehen:
Kaltmiete X € + Möblierungszuschlag Y €.
Fehlt diese Aufschlüsselung, könnte der Zuschlag rechtlich angreifbar sein, bis die Transparenz hergestellt ist.
Zudem muss der Vermieter auf Nachfrage die Anschaffungskosten und das Kaufdatum der Möbel belegen können.
Für Neuverträge greift die Regelung ab 1. Juli 2026 sofort in vollem Umfang.
Für Bestandsverträge gilt für Pauschalmieten ein gewisser Vertrauensschutz. Allerdings prüfen Gerichte bereits, ob Mieter oder Mieterin bei extrem überhöhten Zuschlägen eine Anpassung auf Basis der neuen Transparenzregeln verlangen können, wenn die Miete insgesamt gegen die Mietpreisbremse verstößt.
Mietverträge mit einer Laufzeit unter 6 Monaten, die bislang zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt wurden, werden erheblich erschwert. Vermieter müssen solche Kurzzeitvermietungen künftig aufwendig begründen und unterliegen strengeren Dokumentationspflichten.
Künftig soll die gesetzliche Vermutung gelten, dass bei einer Mietdauer unter 6 Monaten ein reguläres Wohnmietverhältnis vorliegt und damit grundsätzlich die Mietpreisbremse greift.
Nicht der Mieter oder die Mieterin muss nachweisen, dass er dort eigentlich „richtig" wohnt, sondern der Vermieter muss den Ausnahmecharakter des Vertrags detailliert begründen.
Da Kurzzeitmieten oft als Pauschalmieten mit Möbeln und Nebenkosten getarnt sind, greift hier zusätzlich die neue Transparenzpflicht für Möblierungszuschläge. Ein „Rundumsorglos-Paket“ für 2.000 Euro in einer Zone, in der laut Mietspiegel nur 800 Euro erlaubt wären, wird damit rechtlich angreifbar.
Die sogenannte Schonfrist-Regelung wird ausgeweitet: Sie gilt nun auch bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Mieter oder Mieterinnen, die ihre Mietschulden vollständig nachzahlen, können das Mietverhältnis damit retten; allerdings nur einmalig: Der Mieter oder die Mieterin darf in den letzten 2 Jahren nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht haben. Wer diese Möglichkeit bereits ausgeschöpft hat, kann sich beim nächsten Zahlungsrückstand nicht erneut darauf berufen.
Damit wird die bisherige Rechtslücke geschlossen, durch die Mieter trotz Nachzahlung aufgrund einer parallelen ordentlichen Kündigung ihre Wohnung verloren.
Vermieter können Modernisierungskosten bis zu 20.000 Euro pro Wohnung künftig über ein vereinfachtes Verfahren auf die Miete umlegen. Bisher lag diese Grenze bei 10.000 Euro. Ziel ist es, den bürokratischen Aufwand zu reduzieren und Investitionen zu erleichtern.
Als Schutzschild für Mieter und Mieterinnen wird die Kappungsgrenze bei diesem vereinfachten Verfahren auf maximal 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren festgeschrieben. Zudem bleibt der soziale Härtefall-Einwand für einkommensschwache Menschen gewahrt.
Im Gegenzug zur höheren Modernisierungsgrenze werden Vermieter stärker in die Pflicht genommen: Bei fossilen Heizungen (Gas oder Öl) teilen sich Mieter und Vermieter folgende Kosten je zur Hälfte:
Auch bei den
Bleiben Vermieterinnen und Vermieter in der Pflicht. Hier sorgt ein bewährtes Stufenmodell dafür, dass sie bei energetisch schlechten Häusern den Großteil der Kosten tragen. Das Prinzip: Wer entscheidet, womit geheizt wird, trägt die finanziellen Folgen der Brennstoffwahl mit.
Ab 2029 wird Heizen mit Gas oder Öl schrittweise zur strategischen Kostenfrage. Das neue Gesetz zwingt Vermieter nicht zum sofortigen Tausch, macht den Betrieb fossiler Anlagen durch die sogenannte Bio-Treppe aber systematisch teurer.
Der Mechanismus: Wer weiterhin auf Gas setzt, muss dem Brennstoff immer größere Anteile an teurem Biomethan oder Wasserstoff beimischen.
Der Referentenentwurf sieht für die sogenannte
Bio-Treppe 4 Stufen vor, die den Anteil grüner Brennstoffe bis zum Zieljahr der
Klimaneutralität 2045 schrittweise erhöhen.
Da Biogas im Einkauf deutlich teurer ist als fossiles Erdgas, würde die Heizkostenrechnung für Mieter ohne Schutzschirm mit jeder Stufe der Bio-Treppe weiter explodieren. Hier greift die neue 50/50-Regelung als entscheidendes Korrektiv: Vermieter müssen künftig die Hälfte des preisintensiven „Bio-Aufschlags“ selbst tragen. Der Effekt:
Für Mieter und Mieterinnen: Sie werden effektiv vor extremen Preissprüngen bei den Nebenkosten geschützt.
Für Vermieter und Vermieterinnen: Es soll ein direkter finanzieller Anreiz sein, frühzeitig auf Wärmepumpen oder Fernwärme umzusteigen, statt an fossilen Systemen festzuhalten. Wer sich für Gas entscheidet, übernimmt künftig einen Teil des wirtschaftlichen Risikos.
Bereits ab 2028 soll dieser Prozess durch eine geplante „Grüngasquote“ für bestehende Heizungen eingeleitet werden. Sobald diese teureren Gase fließen, greift automatisch die Kostenteilung. So wird sichergestellt, dass Klimaschutz nicht einseitig zu Lasten der Mieter geht, sondern als Gemeinschaftsaufgabe zwischen Mietenden und Vermietenden verteilt wird.
Mieter und Mieterinnen: Die hälftige Teilung der CO2-Kosten sowie der Netzentgelte wird Mieterschutzverbänden als notwendiger Schritt zu mehr Fairness begrüßt. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass ein fester Heizkostendeckel Mieter und Mieterinnen noch wirksamer vor Preissprüngen geschützt hätte.
Vermieterinnen und Vermieter: Die Neuregelung wird kritisch als einseitige Belastung der Eigentümer bewertet. Kritisiert wird vor allem, dass staatlich verursachte Kostenfaktoren wie der CO2-Preis auf private Vermieter abgewälzt werden, was Investitionen in neuen Wohnraum bremsen könnte.
Und? Werden Mieterinnen und Vermieter durch die Mietrechtsreform 2026 gleichermaßen entlastet? Die Mietrechtsreform 2026 versucht einen Balanceakt:
Die Bundesregierung verteidigt die Reform als notwendigen Kompromiss. Sie will Klimaschutz und bezahlbares Wohnen zusammenbringen, ohne den sozialen Frieden zu gefährden. Das Gesetz setzt darauf, ökologisches Handeln finanziell zu belohnen. Wer in moderne Technik investiert, spart am Ende Geld; wer an alten Systemen festhält, zahlt drauf. So soll die Reform Mieter und Vermieterinnen motivieren, gemeinsam die Energiewende im Haushalt zu stemmen.
Stand: 13.05.2026
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