Der Bundesgerichtshof (BGH) begrenzt die zulässige Untermiete auf reine Kostendeckung und schließt Überschüsse ausdrücklich aus.
Der Anspruch auf Untervermietung nach § 553 BGB bleibt bestehen, ist aber kein Freibrief für marktübliche oder gewinnorientierte Preise.
Offen ist bislag, wie Möblierung bei der Untermiete zu bewerten ist – hier bereitet das Bundesjustizministerium einen Gesetzesentwurf vor.
Der achte Zivilsenat hat klargestellt: Der Zweck der Untervermietung besteht darin, Mietern zu ermöglichen, ihre Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten – etwa bei einem längeren Auslandsaufenthalt oder beruflicher Abwesenheit. Eine Gewinnerzielung ist davon nicht gedeckt (Az. VIII ZR 228/23). Nun stärkt das Urteil den Mieterschutz – und wirkt sich unmittelbar auf bestehende und künftige Untermietverhältnisse aus.
Ausgangspunkt war ein Fall aus Berlin. Ein Mieter verlangte für eine 65-Quadratmeter-Wohnung monatlich 962 Euro Untermiete, zahlte selbst aber zunächst nur 460 Euro. Die Vermieterin kündigte – nach einem längeren Rechtsstreit bestätigte der BGH nun das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin. Im Urteil des BGH betonen die Richter, dass die Untermiete zwar die eigenen Aufwendungen decken, nicht aber darüber hinausgehen dürfe. Genauer: „Der Zweck der Untervermietung besteht nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“
Zur Einordnung: Anders als oft angenommen trägt der Mieter nicht alle laufenden Kosten. Zwar sind viele Betriebskosten umlagefähig, Instandhaltung, Rücklagen und Verwaltung bleiben jedoch Sache des Eigentümers und dürfen nicht auf die Mieter abgewälzt werden.
Rechtliche Grundlage ist Paragraf 553 (Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Danach können Mieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dazu zählen etwa:
Das Urteil ändert nichts an diesem Grundsatz, präzisiert aber, wie weit dieses Recht reicht.
Der Deutsche Mieterbund sieht in der Entscheidung ein wichtiges Signal, das verhindert, dass die angespannte Wohnungsmarktlage ausgenutzt wird. Zustimmung kommt auch vom Interessenverband der privaten Haus- und Wohnungseigentümer Haus & Grund, weil das Urteil deutlich mache, dass Untervermietung kein Geschäftsmodell sei.
Nicht entschieden hat der BGH, wie Möblierung bei der Preisbildung zu berücksichtigen ist. Im verhandelten Fall hatte der Mieter argumentiert, er habe umfangreiches, zum Teil sehr hochwertiges Inventar zur Verfügung gestellt. Dafür gibt es aber bislang keine nachvollziehbaren Berechnungsmodelle. Genau hier sieht der Gesetzgeber Handlungsbedarf.
Während das Steuerrecht – es gilt nur für die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen, nicht für die Miethöhe – klare Abschreibungsregeln für Möbel kennt, beispielsweise
gibt es im Mietrecht bislang keine klaren Vorgaben, wie Möblierung bei der Untermiete berücksichtigt werden darf.
Das Bundesjustizministerium arbeitet an einem Gesetzentwurf, der Möblierungszuschläge begrenzen soll. Vorgesehen ist unter anderem eine Pauschale von maximal 5 Prozent der Nettokaltmiete für vollmöblierte Wohnungen. Ein konkreter Zeitplan für Kabinett oder Bundestag liegt bislang nicht vor.
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Das Urteil zieht eine klare Grenze: Untervermietung bleibt möglich, darf aber nur Kosten ausgleichen und keine Einnahmen bringen. Zugleich macht der Bundesgerichtshof deutlich, dass der Gesetzgeber offene Fragen – etwa zu Möblierungszuschlägen – klären muss. Für Mieter schafft die Entscheidung Orientierung, weil sie die Untervermietung eindeutig auf Kostendeckung begrenzt. Karlsruhe hat also den Rahmen gesetzt, der Gesetzgeber kann ihn nun ausfüllen.
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Stand: 29.01.2026
