300 Millionen Euro stellt der Bund bereit; bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro neuer Wohnung (maximal 300.000 € pro Investor) für den Umbau sind möglich.
In Deutschland stehen 12 Millionen Quadratmeter
Bürofläche leer, das theoretische Potenzial liegt bei bis zu 60.000 Wohnungen
in den Metropolen und bei 235.000 Wohnungen im gesamten Bundesgebiet.
Die Gebäude müssen nach dem Umbau mindestens den energetischen Standard Effizienzhaus 85 EE erreichen.
Nicht jede leerstehende Fläche lässt sich zur Wohnung umbauen: Baurechtliche Vorgaben schränken den Umbau massiv ein und treiben die Kosten trotz Förderung in die Höhe.
Wo früher gearbeitet wurde, könnten künftig Menschen wohnen. In vielen deutschen Innenstädten stehen Bürotürme und Gewerbeflächen leer: alte Schulen, aufgegebene Ladenzeilen, leere Kaufhäuser, brachliegende Fabriketagen.
Der Bund will diesen großen Leerstand ändern und bietet über die KfW das neue Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen" an. Damit sollen aus diesen Immobilien Wohnungen entstehen, die vielerorts dringend gebraucht werden.
Am 1. Juli 2026 ist das Bundesprogramm „Aus Leerstand wird Wohnraum“ gestartet. Der KfW-Zuschuss 266 richtet sich nicht nur an gewerbliche Investoren, sondern ausdrücklich auch an Privatpersonen, Einzelunternehmer und freiberuflich Tätige – also alle, die ein leerstehendes Gewerbeobjekt selbst umbauen, beziehen oder vermieten möchten.
Zuschuss: Gefördert werden 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, gerechnet auf maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit. Das ergibt einen Direktzuschuss von bis zu 30.000 Euro je neu geschaffener Wohnung.
Deckel: Pro Unternehmen sind maximal 300.000 Euro Förderung möglich; gerechnet über einen Zeitraum von 3 Jahren. Grundlage ist die europäische De-minimis-Verordnung. Wer in diesem Zeitraum bereits andere De-minimis-Beihilfen erhalten hat, muss das bei der Antragstellung angeben.
Voraussetzung: Gefördert wird der Umbau beheizter, leerstehender Nichtwohngebäude zu Wohnraum; egal ob leerstehendes Büro, aufgegebene Ladenzeile oder alte Dorfschule. Bedingung: Das Gebäude darf zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Anträge müssen vor Vergabe der Bauverträge gestellt werden.
Energiepflicht: Die neu entstehende Wohneinheit muss mindestens den Standard Effizienzhaus 85 EE erfüllen. Für Denkmäler gilt der Standard EH Denkmal EE. Den Nachweis erbringt ein zugelassener Energieeffizienz-Experte.
Wichtige Frist: Der Antrag muss zwingend vor Abschluss von Bau- und Lieferverträgen gestellt werden. Wer bereits begonnen hat, geht leer aus. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.
Dafür stellt der Bund 300 Millionen Euro bereit: als nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 30.000 Euro pro neuer Wohneinheit oder maximal 300.000 Euro je Investor.
Was das Programm nicht regelt: Mietobergrenzen. Investoren können die Mieten für die neu geschaffenen Wohnungen frei kalkulieren; es sei denn, kommunale Satzungen greifen.
Gemessen am tatsächlichen Bedarf ist das Vorhaben nur ein Baustein, kein Befreiungsschlag: Denn in Deutschland fehlen 1,4 Millionen Wohnungen, jährlich müssten 400.000 neu gebaut werden. 2026 werden es wohl kaum halb so viele. Der Büro-Umbau löst die Wohnungskrise nicht, denn er deckt bundesweit gerade einmal 17 Prozent des Gesamtbedarfs.
Anders gesagt: 5 von 6 fehlenden Wohnungen müssen nach wie vor auf klassischem Weg neu gebaut werden. Immerhin hilft das Programm dort, wo der Druck am stärksten ist: mitten in der Stadt.
Der Immobilienspezialist Jones Lang LaSalle (JLL) kommt mit seiner eher konservativen Rechnung bei 7 Großstädten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) auf zusätzliche 11.300 Wohnungen (aktuell) bis 20.000 Wohnungen (prognostiziert). Mit optimistischen 60.000 neuen Wohnungen aus leerstehenden Büros rechnet in denselben 7 Metropolen dagegen das (Ifo-Institut). 60.000 neue Wohnungen wären rund ein Fünftel des aktuellen Defizits in jenen Großstädten. Ohne Zweifel hilfreich, aber noch kein Befreiungsschlag.
Die Grafik zeigt das Spannungsfeld zwischen Potenzial und Realität besonders deutlich: Rein Theoretisch könnten aus allen leerstehenden Büroflächen in den 7 Metropolen rund 180.000 Wohnungen entstehen – ein Szenario, in dem tatsächlich jede Fläche technisch und rechtlich umnutzbar wäre. Doch selbst dieses theoretische Maximum würde nicht reichen, um die aktuelle Lücke von rund 295.000 fehlenden Wohnungen in den Großstädten zu schließen.
Laut dem Ifo-Institut eignet sich in den 7 deutschen Großstädten nur jede dritte leerstehende Bürofläche technisch und baurechtlich für den Umbau zu Wohnraum.
Rund 70 Prozent der Flächen scheiden dagegen von vornherein aus, etwa wegen zu tiefer Grundrisse, fehlenden Tageslichts oder hoher Brandschutzanforderungen. Dazu kommt:
Viele dieser Flächen liegen gar nicht in begehrten Innenstadtlagen, sondern in Gewerbegebieten am Stadtrand; wo Wohnen durch den Flächennutzungsplan oft rechtlich gar nicht erlaubt ist.
Und selbst dort, wo ein Umbau grundsätzlich möglich wäre, treiben die Kosten das Projekt schnell an die Grenze der Wirtschaftlichkeit: Für jede neue Küche und jedes Bad müssen Wasserleitungen und Abwasserrohre frisch durch die Betondecken gezogen werden, denn in Büros gibt es meist nur einen zentralen Sanitärblock pro Etage.
Hinzu kommen Schalldämmung und Brandschutztüren, die in reinen Bürogebäuden selten vorhanden sind.
Nicht zuletzt sind die Baukosten seit 2022 um weitere 17,3 Prozent gestiegen.
In dem umbaubaren Drittel (60.000 zusätzliche Wohnungen) könnten immerhin noch 102.000 Menschen wohnen (bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 77 Quadratmetern). Für den angespannten Wohnungsmarkt ist das relevant.
Bundesweit ist das Potenzial größer: Laut einer ARGE-Studie (Pestel-Institut) könnten in Deutschland insgesamt bis zu 235.000 Wohnungen aus freigewordenen Büro- und Verwaltungsgebäuden entstehen – rund viermal so viel wie allein in den sieben Metropolen.
Das größte Potenzial liegt dabei nicht zwingend in den teuersten Städten, sondern dort, wo Leerstand und Wohnungsnachfrage gleichzeitig hoch sind: in mittelgroßen Universitätsstädten, Verwaltungszentren und ehemaligen Industriestandorten mit gewachsenen Bürovierteln. Gerade dort haben sich durch Homeoffice und strukturellen Wandel besonders viele Flächen angesammelt – und gleichzeitig suchen dort junge Menschen und Familien bezahlbaren Wohnraum.
In strukturschwachen ländlichen Regionen hingegen fehlt schlicht die Nachfrage, selbst wenn Flächen vorhanden wären.
Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ ist kein Wundermittel, aber ein sinnvoller Baustein gegen Wohnungsmangel. Es nutzt bestehende Gebäude und bringt zukünftig Bewegung in leerstehende Stadtquartiere. Gleichzeitig bleibt der Umbau anspruchsvoll. Technische Vorgaben, Baukosten und Wirtschaftlichkeit setzen klare Grenzen.
Für Eigentümer und Investoren gilt: Wer sich früh informiert und Fördermittel beantragt, erhöht seine Chancen. Der Bedarf ist groß, die Fördermittel sind nicht unbegrenzt.
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